Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku, eşya hukukunun en teknik, en kapsamlı ve yasal düzenlemeler ile içtihatların iç içe geçtiği en karmaşık dallarından biridir. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesi ile temel bir insan hakkı olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkı, hukuk sistemimizin temel taşlarından birini oluşturur. Ancak gayrimenkul ve mülkiyet hakkından doğan uyuşmazlıklar; usul kuralları, hak düşürücü süreler, zamanaşımı def’ileri ve katı ispat yükümlülükleri barındırdığı için alanında uzman ve stratejik düşünebilen bir avukatın rehberliğini zorunlu kılar.

Gayrimenkul hukuku, dışarıdan bakıldığında yalnızca teknik terimlerle dolu bir alan gibi görünse de aslında hukukun en stratejik ve matematiksel zeka gerektiren branşıdır. Bir davanın kazanılması sadece haklı olmaya değil, doğru mahkemede, doğru zamanda ve doğru hukuki temellere dayanılarak davanın açılmasına bağlıdır. Hukuk büromuz, yüksek maddi değere sahip gayrimenkullerinizin korunması, yolsuz tescillerin iptali, kira uyuşmazlıklarının çözümü ve ortaklıkların giderilmesi gibi kritik süreçlerde sizlere üst düzey profesyonellik ve şeffaf bir danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Aşağıda, gayrimenkul hukuku departmanımız bünyesinde titizlikle ve büyük bir uzmanlıkla yürüttüğümüz başlıca dava türleri ve çalışma alanlarımız detaylandırılmıştır:

1. TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI (TAPU SAVAŞLARI)

Tapu iptal ve tescil davaları, gayrimenkul hukukunun “ağır ceza”sı olarak nitelendirilebilecek, hatanın telafisi olmayan ve mülkiyetin kaderini belirleyen davalardır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1025. maddesi uyarınca, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Bu kapsamda en sık karşılaşılan dava türleri şunlardır:

Muris Muvazaası (Mirasçıdan Mal Kaçırma) Davaları: Mirasbırakanın (murisin), yasal veya saklı paylı mirasçılarını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını tapu sicil memuru önünde iradesini satış doğrultusunda açıklayarak devretmesi işlemidir. 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı temel alınarak açılan bu davalarda zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur; aradan on yıllar geçse dahi dava açılabilir. Avukatlarımız, murisin maddi durumu, satış bedeli ile gerçek bedel arasındaki fahiş fark ve yöresel adetler gibi olguları her türlü delille ispatlayarak çalınan miras hakkınızı terekeye iade ettirmektedir.
Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal Davaları: Türk Medeni Kanunu’nun 9. ve 10. maddeleri gereğince, fiil ehliyetine sahip olan kimse kendi fiilleriyle hak edinebilir ve ayırt etme gücüne sahip her ergin kişinin fiil ehliyeti vardır. Akıl hastalığı, yaşlılık (demans, alzheimer vb.) veya akıl zayıflığı gibi nedenlerle ayırt etme gücünden yoksun kişilerin yaptığı tapu devir işlemleri baştan itibaren geçersizdir (mutlak butlan). Bu davalarda, işlem tarihindeki sağlık durumunun Adli Tıp Kurumu Fizik İhtisas Dairesi veya ilgili ihtisas kurullarından alınacak raporlarla ispatlanması hayati önem taşır.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılmasına Dayalı Davalar: Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 502. ve devamı maddelerinde düzenlenen vekalet sözleşmesi, vekilin vekalet verene karşı sadakat ve özen borcu altında olduğu bir sözleşmedir. Vekilin bu sadakat borcunu ihlal ederek taşınmazı kendi yararına veya işbirliği içinde olduğu üçüncü bir kişiye düşük bedelle satması halinde tapu iptal ve tescil davası açılır. Eğer taşınmazı devralan 3. kişi, vekil ile işbirliği içindeyse TMK’nın 1023. maddesindeki iyiniyet korumasından yararlanamaz ve tapu iptal edilir.
İnançlı İşlem (İnanç Sözleşmesi) Davaları: Bir kimsenin teminat oluşturmak veya yönetilmek üzere malvarlığı kapsamındaki bir hakkını inanılana devrettiği, amacın gerçekleşmesiyle malın geri iade edilmesinin taahhüt edildiği sözleşmelerdir. Bu davalar, 05.02.1947 tarihli 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ancak yazılı bir belge (yazılı delil veya delil başlangıcı) ile ispat edilebilir. Hukuk büromuz, inançlı temlik iddialarının katı ispat kuralları çerçevesinde başarıyla yürütülmesini sağlamaktadır.
Yükleniciden (Müteahhitten) Temlik Alınan Hakka Dayalı Davalar: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılması, hukuken “alacağın temliki” niteliğindedir. Sözleşmenin geçerliliği için adi yazılı şekil yeterlidir. Bu davalar, alıcının tüketici vasfına sahip olması halinde Tüketici Mahkemelerinde, ticari amaçla hareket edilmesi halinde ise Asliye Hukuk veya Ticaret Mahkemelerinde görülür,.

2. ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVALARI

Paylı mülkiyet veya elbirliği (iştirak halinde) mülkiyetine tabi olan taşınmazlarda, paydaşlar anlaşarak ortaklığı sonlandıramazlarsa, her bir paydaş mahkemeden ortaklığın giderilmesini talep edebilir. TMK’nın 699. maddesi gereğince paylaşma, malın aynen bölünmesi (aynen taksim) veya açık artırma yoluyla satılarak bedelinin bölüşülmesi suretiyle gerçekleştirilir.

Bu davalarda görevli mahkeme, davanın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. İzale-i şuyu davaları, dava konusu gayrimenkulün değerinin düşmemesi ve açık artırmada yok pahasına satılmaması için profesyonel bir avukat takibi gerektirir. Ayrıca, taşınmaz üzerinde bir paydaş tarafından inşa edilmiş bina, sera veya dikilmiş ağaç (muhdesat) varsa, bu durum satış bedelinin dağıtımını doğrudan etkiler. Muhdesatın kime ait olduğu konusunda ihtilaf çıkarsa, bu durum “Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası” ile çözülmeli ve bu tespit davası, ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele (HMK m. 165) yapılmalıdır.

3. ELATMANIN ÖNLENMESİ (MÜDAHALENİN MEN’İ) VE ECRİMİSİL DAVALARI

Mülkiyet hakkına yapılan haksız tecavüzlerin ortadan kaldırılması gayrimenkul hukukunun temel uyuşmazlıklarındandır. TMK’nın 683. maddesi uyarınca malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir. Bu dava türünde görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Haksız işgalin mevcudiyeti halinde, mülkiyet sahibinin mahrum kaldığı kazanç ve arazinin kullanım bedeli olarak “Ecrimisil” (Haksız İşgal Tazminatı) talep etme hakkı doğar. TMK’nın 995. maddesine göre iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararları ve elde ettiği ürünleri tazmin etmek zorundadır. Yargıtay’ın 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımına tabidir ve bu süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır. Paydaşlar (örneğin mirasçılar) arasındaki ecrimisil davalarında ise kural olarak “intifadan men” (yararlanmadan engelleme) şartı aranmakta olup, bu hususun doğru hukuki yollarla ispatı davanın kazanılmasında kilit rol oynar.

4. KİRA HUKUKU VE TAHLİYE DAVALARI

Türkiye’de gayrimenkul yatırımlarının artmasıyla birlikte mal sahibi ve kiracı arasındaki hukuki ilişkiler en çok ihtilaf yaşanan alanlardan biri haline gelmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle birlikte kira ilişkileri, Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları ile Genel Hükümlere Tabi Kiralar olarak ayrılmıştır.

Büromuz, kira sözleşmelerinin hazırlanmasından başlayarak sürecin her aşamasında hizmet vermektedir:

Kira Bedelinin Tespiti Davaları: TBK’nın 344. maddesi uyarınca, taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli hakim tarafından emsal kira bedelleri, tüketici fiyat endeksi (TÜFE) ve kiralananın durumu gözetilerek hak ve nesafete göre belirlenir.
Tahliye Davaları: Kiracının temerrüdü, iki haklı ihtar, ihtiyaç (konut veya işyeri gereksinimi), kiralananın yeniden inşası veya imarı gibi nedenlerle açılan tahliye davaları titizlikle takip edilmektedir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, 10 yıllık uzama süresinin dolması halinde kiraya verenin herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkı (TBK 347) bulunmaktadır.
Sulh Hukuk Mahkemesi Görevi: HMK 4. maddesi gereği kira ilişkisinden doğan alacak ve tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ancak, icra yoluyla (İİK md. 269) başlatılan tahliye takiplerinde İcra Mahkemeleri görev almaktadır.

5. KAT MÜLKİYETİ KANUNU (KMK) VE SİTE YÖNETİMİ UYUŞMAZLIKLARI

Büyükşehirlerdeki dikey yapılaşma ve site yaşamının yaygınlaşması, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıkları artırmıştır. Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür. Bu alanda sunduğumuz başlıca hizmetler şunlardır:

Ortak Alanlara Haksız Müdahalenin Önlenmesi: Kat malikleri, ana gayrimenkulün mimari durumu ile sağlamlığını korumaya mecburdur. KMK 19. madde uyarınca, kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapamaz. Yapılan kaçak çıkmalar, balkon kapatmaları veya çatı eklentilerine karşı “Eski Hale Getirme” davaları açıyoruz.
Yasak İşler ve Tahliye: KMK 24. maddesi gereği, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde hastane, klinik gibi müesseseler kurulamaz. Bu yasaklara uyulmaması halinde eski hale getirme ve kiracının tahliyesi davaları hızlıca neticelendirilmektedir.
Görevli Mahkeme: Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ancak toplu yapı (site) yönetimine usulünce geçilmemiş veya birden fazla parsel üzerinde kurulu olup henüz toplu yapı statüsü kazanmamış alanlarda Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli olabilmektedir.

6. KAMULAŞTIRMA VE KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARI

Devlet veya diğer kamu tüzel kişilerinin, kamu yararı amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazları bedelini ödeyerek kendi mülkiyetlerine geçirmesi işlemine kamulaştırma denir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca, idare tarafından belirlenen bedelin düşük olması halinde “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil” davası görülür. Bu davalarda taşınmazın arsa veya arazi vasfında olması, biçilecek değeri doğrudan etkiler. Arsalara emsal satışlara göre, arazilere ise net gelir metoduna göre değer biçilir.

Kamulaştırmasız El Atma

İdarenin, yasal bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın, fiili olarak vatandaşın arazisine el koyması (yol, okul, park vb. yapması) durumudur. Bu durumda taşınmaz maliki, “Kamulaştırmasız El Atma Nedeniyle Tazminat” veya “Müdahalenin Men’i” davası açabilir. Bu davalar Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür ve taşınmazın gerçek rayiç bedeli üzerinden tazminat alınması sağlanır.

7. ZİLYETLİĞİN KORUNMASI VE OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI İLE MÜLKİYETİN KAZANILMASI

Türk Medeni Kanunu’nun 713/1 ve 713/2. maddeleri uyarınca, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı şekilde tapuda maliki anlaşılamayan veya hakkında gaiplik kararı verilmiş kimseler adına kayıtlı taşınmazlar da aynı koşullar altında zilyetlik yoluyla kazanılabilir.

Bu tür “Tescil Davaları” oldukça zorlu bir ispat süreci gerektirir. Mahkemelerce, zilyetliğin başlangıcını ve süresini ispatlamak amacıyla Hava Kuvvetleri Komutanlığı’ndan veya Harita Genel Müdürlüğü’nden 20-25 yıl öncesine ait stereoskopik hava fotoğrafları ve memleket haritaları getirtilerek, fotogrametri uzmanı bilirkişiler aracılığıyla üç boyutlu inceleme yaptırılır,. Kadim orman, mera, yaylak, kışlak veya devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler zilyetlikle kazanılamayacağı için, uzman ekibimiz arazinin hukuki ve jeolojik durumunu önceden analiz ederek bu davaları titizlikle yönetmektedir,.

Neden Hukuk Büromuzu Tercih Etmelisiniz?

Gayrimenkul hukuku, davanın esasına girilmeden önce usuli şartların (dava şartı arabuluculuk, görevli mahkeme, hak düşürücü süreler vb.) kusursuz şekilde inşa edilmesini gerektirir. Örneğin; ortaklığın giderilmesi davalarında 01.09.2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya gitmek dava şartı haline gelmiş olup, bu detayın atlanması davanın usulden reddine neden olur. Yine zilyetlikle mülkiyet kazanma davalarında Hazine’nin ve ilgili belediyelerin davalı gösterilmemesi davanın uzamasına veya husumetten reddine yol açar.

Milyonlarca lira değerindeki taşınmazlarınızın ve mülkiyet haklarınızın, usul hataları veya eksik ispat nedeniyle tehlikeye girmemesi için profesyonel destek almak şarttır. Gayrimenkul hukuku alanındaki emsal Yargıtay kararlarına tam hakim, teknik bilirkişi raporlarını eksiksiz analiz edebilen ve stratejik dava yönetimi sağlayan hukuk büromuz; tapu iptal tescil davalarından kira tespit ve tahliye süreçlerine kadar tüm ihtilaflarda en güçlü hukuki kalkanınız olacaktır.

Hak kaybına uğramamak, yatırımlarınızı güvence altına almak ve hukuki süreçleri en kısa sürede, maksimum fayda ile sonuçlandırmak için uzman gayrimenkul avukatlarımızla iletişime geçebilir, detaylı hukuki danışmanlık hizmeti alabilirsiniz. Türkiye’nin her yerindeki taşınmaz uyuşmazlıklarınızda yanınızdayız. En doğru strateji için hemen randevu oluşturun!