Kira Hukuku

Gayrimenkul hukuku ve borçlar hukukunun en dinamik alanlarından biri olan kira hukuku, hem kiracıların hem de mal sahiplerinin haklarını dengeleyen son derece kapsamlı kurallar bütünüdür. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, doğru hukuki adımlar atılmadığı takdirde ciddi zaman ve hak kayıplarına yol açabilmektedir. Uzman avukat kadromuzla, kira sözleşmelerinin hazırlanmasından tahliye davalarına, kira tespiti süreçlerinden arabuluculuk aşamalarına kadar tüm hukuki ihtiyaçlarınızda profesyonel danışmanlık ve dava takip hizmeti sunuyoruz.

Aşağıda, kira hukukuna dair en çok merak edilen konuları, güncel kanun hükümleri ve Yargıtay uygulamaları ışığında sizin için detaylandırdık.

Kira Sözleşmesi Nedir ve Tarafların Temel Borçları Nelerdir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Uygulamada en sık karşılaşılan türleri genel hükümlere tabi kiralar, konut ve çatılı işyeri kiraları ile ürün kiralarıdır.

Kiraya Verenin Borçları

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin bu teslim borcu kiracı aleyhine kesinlikle değiştirilemez. Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere (sözleşmede aksi öngörülmemişse) kiraya veren katlanır.

Kiracının Borçları

Kiracının en temel borcu, muaccel olan kira bedelini ödemektir. Bunun yanı sıra kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak, bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar edebilir.

Kira Bedelinin Tespiti ve Yasal Artış Sınırları

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, hukuki şartlar sağlandığında her zaman açılabilir. Ancak uygulanacak artış oranları kanunla sıkı bir şekilde sınırlandırılmıştır:

• TÜFE Sınırı: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oranı geçen anlaşmalar geçersizdir.
• Geçici %25 Artış Sınırı: Konut kiraları bakımından 11/06/2022 ile 01/07/2024 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini (%25) geçmemek koşuluyla geçerlidir.
• 5 Yıl Kuralı (Kira Tespit Davası): Taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu davada hâkim tarafından genellikle “eski kiracı indirimi” (hak ve nesafet indirimi) uygulanarak yeni bedel saptanır.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebepleri

Toplumda sıkça yanlış bilinenin aksine, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi tek başına bir tahliye sebebi değildir. Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için aşağıdaki kanuni sebeplerden birinin varlığı şarttır:

1. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması

Kanun, kiracıya sağlanan korumayı sonsuz kılmamıştır. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

2. İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır; geçici veya henüz doğmamış ihtiyaçlar tahliye sebebi yapılamaz.

3. Yeni Malikin İhtiyacı

Kiralananı sonradan edinen (satın alan) kişi de, onu kendisi, eşi veya kanunda sayılan diğer yakınlarının gereksinimi için kullanma zorunluluğu taşıyorsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı bir davayla sözleşmeyi sona erdirebilir.

4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine “yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına” sebep olmuşsa, kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler, ihtarın haklılığını ve iki haklı ihtarın oluşmasını engellemez.

5. Tahliye Taahhüdü ile Tahliye

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Geçerli bir tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşımaması, kiracı kiralananda otururken tamamen özgür iradesiyle verilmiş olması gerekir.

6. Temerrüt (Kira Borcunun Ödenmemesi) Nedeniyle Tahliye

Kiracı muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa edilmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Otuz günlük süre ihtarın tebliğ edildiği tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Verilen süre içinde borç ödenmezse icra mahkemesinden veya sulh hukuk mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

Kira Davalarında Dava Şartı Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya gitmek yasal bir zorunluluk (dava şartı) haline getirilmiştir. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira bedeli tespiti, uyarlama davaları, tahliye ve kira alacağı gibi uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmadan dava açılması hâlinde dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanına girer. Yetkili mahkeme ise genel kural olarak davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer (taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesidir.

Hukuki Süreçlerinizde Yanınızdayız

Kira uyuşmazlıkları, ihtarnamelerin süresi, tebliğ aşamaları, hak düşürücü sürelerin takibi gibi teknik ayrıntılarla doludur. Usulüne uygun yapılmayan tek bir bildirim, yıllarca sürecek mağduriyetlere yol açabilir. Haklarınızı güvence altına almak, tahliye ve kira tespiti süreçlerini en hızlı ve etkin şekilde sonuçlandırmak için uzman avukat kadromuzla iletişime geçin. Profesyonel hukuki danışmanlık ile gayrimenkul yatırımlarınızı ve kiracılık haklarınızı koruma altına alıyoruz.