Kat Mülkiyet Hukuku

Günümüzde hızla artan kentleşme ve dikey yapılaşma, insanların bir arada yaşama kültürünü yeniden şekillendirirken, beraberinde pek çok hukuki uyuşmazlığı da getirmektedir. Apartmanlar, siteler, iş merkezleri ve toplu yapı alanlarında kat malikleri, kiracılar ve yöneticiler arasında ortaya çıkan ihtilafların çözümü, oldukça teknik ve spesifik bir alan olan Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanlığını gerektirir. Hukuk büromuz, gayrimenkul ve kat mülkiyeti hukuku alanındaki derin bilgi birikimi, güncel Yargıtay içtihatlarına hâkimiyeti ve proaktif dava stratejileri ile müvekkillerine en üst düzeyde, profesyonel hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır.

Bu sayfamızda, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında en sık karşılaşılan dava türlerini, yasal haklarınızı ve süreçlerin nasıl işlediğini detaylıca bulabilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Hangi Yapılarda Uygulanır?

Bir taşınmaz uyuşmazlığında öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin mi yoksa genel hükümlerin mi uygulanacağının tespiti, davanın kaderini belirler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; tek parsel üzerinde kurulmuş ve üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olan ana taşınmazlarda doğrudan uygulanır.

Ancak kanun koyucu, uygulamadaki mağduriyetleri önlemek adına esnek bir yapı da öngörmüştür. Tek parsel üzerinde kurulmuş olmakla birlikte henüz kat mülkiyeti tesis edilmemiş, ancak kat irtifakı kurulmuş ana taşınmazlarda da KMK hükümleri uygulanabilir. Bunun için iki şartın aynı anda gerçekleşmesi zorunludur: İnşaatın fiilen tamamlanmış olması ve tüm bağımsız bölümlerin en az üçte ikisinin (2/3) fiilen kullanılmaya başlanmış olması gerekir. Yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmış olması binanın fiilen kullanıldığını tek başına göstermez; bizzat bağımsız bölümlerin insanlar tarafından fiilen kullanılıyor olması aranır ve bu durum tanık veya keşif dâhil her türlü delille ispatlanabilir.

Birden fazla parsel üzerinde kurulmuş bulunan sitelerde ise KMK hükümlerinin uygulanabilmesi için toplu yapı yönetimine geçilmiş olması şarttır. Eğer toplu yapı yönetimine geçilmemişse, uyuşmazlıklarda KMK değil, genel hükümler uygulanır ve görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olur. Hukuk büromuz, uyuşmazlığın doğduğu taşınmazın tapu ve mimari proje kayıtlarını titizlikle inceleyerek en doğru mahkemede, en doğru hukuki adımların atılmasını sağlar.

Kat Mülkiyeti Hukuku Kapsamındaki Temel Hizmetlerimiz ve Dava Türleri

1. Eski Hale Getirme ve Müdahalenin Men’i Davaları (Mimari Projeye Aykırılık)

Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına, mimari durumuna, güzelliğine ve sağlamlığına titizlikle özen göstermek zorundadır. Uygulamada en sık karşılaştığımız sorunlar; bağımsız bölüm maliklerinin ortak alanları işgal etmesi, balkonları projeye aykırı kapatması veya dış cepheyi farklı renge boyamasıdır.

Kanuna göre; kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis veya değişik renkte dış badana ya da boya yaptıramaz. Şayet ortak yerlerdeki bir bozukluk ana yapıya zarar veriyorsa ve acilen onarılması ya da güçlendirilmesi gerektiği mahkemece tespit edilmişse, bu durumda kat maliklerinin rızası aranmaksızın projesine ve tekniğine uygun onarım yapılabilir.

Ancak, binanın onaylı mimari projesini tamamen değiştirecek, dış duvarların yıkılarak balkonun salona katılması gibi esaslı tadilatlarda 4/5 çoğunluk yeterli olmaz; tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar ve belediye onaylı tadilat projesi aranır. Bağımsız bölüm içerisinde yapılan tadilatlar ise ana yapıya zarar vermemesi ve statiği etkilememesi şartıyla yapılabilir. Hukuk büromuz, belediyeden ve tapudan onaylı mimari projeleri celp ederek, izinsiz yapılan müdahalelerin tespitini sağlar ve haksız işgallerin eski hale getirilmesi davalarını büyük bir titizlikle yürütür.

2. Ortak Gider (Aidat) ve Avans Alacaklarının Tahsili Davaları

Apartman ve sitelerde ortak yaşamın sürdürülebilmesi için her kat malikinin ortak giderlere katılması yasal bir zorunluluktur. Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü bir anlaşma veya yönetim planı hükmü olmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak katılmakla yükümlüdür. Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi işletme giderlerine ise kendi arsa payları oranında katılmak zorundadırlar.

Bir kat maliki, ortak yerler veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini (örneğin havuza girmediğini veya giriş katta oturduğu için asansörü kullanmadığını) ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kesinlikle kaçınamaz. Ortak gider borcunu ödemeyen malik hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir.

Kanun koyucu, aidat borçlarının tahsilini hızlandırmak adına caydırıcı bir yaptırım öngörmüştür: Gider veya avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Ayrıca, kat malikinin payına düşen bu gider ve gecikme tazminatından, o bağımsız bölümde kira sözleşmesine dayanarak veya başka bir sebeple devamlı olarak oturan kişiler (kiracılar) de kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Hukuk büromuz, site yönetimlerinin birikmiş aidat alacaklarının icra takibi yoluyla tahsili ve %5 gecikme tazminatının işletilmesi hususunda hızlı ve etkili hukuki çözümler sunar.

3. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davaları

Site ve apartman yönetimlerinin en üst karar organı Kat Malikleri Kurulu’dur. Ancak bu kurulda alınan kararların kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olması durumunda iptali istenebilir.

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan her kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açma hakkına sahiptir. Bu süreler hak düşürücü süre olup mahkemece resen gözetilir.

Eğer alınan karar yok hükmünde ise veya mutlak butlanla hükümsüz sayılan durumlardan biriyse, bu iptal davası hiçbir süre koşuluna bağlı olmaksızın her zaman açılabilir. Hukuk büromuz, genel kurul toplantılarının çağrı usullerinden, karar yeter sayılarına, vekâletle oy kullanma (bir kişinin 40 ve daha az bağımsız bölümlü yerlerde en fazla 2 kişiye vekâlet edebileceği kuralı vb.) sınırlamalarına kadar tüm teknik detayları inceleyerek usulsüz kararların iptali davalarını başarıyla yönetmektedir.

4. Yönetim Planı Değişikliği ve İptali Davaları

Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen ve tüm kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlayan “apartman/site anayasası” niteliğinde bir sözleşmedir. Tapu kütüğünün beyanlar hanesinde şerh edilen bu plan, sonradan bağımsız bölüm satın alan kişileri de doğrudan bağlar.

Yönetim planının değiştirilmesi oldukça zorlu bir nisap gerektirir; bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu şarttır. Ancak yönetim planında yer alan bazı maddeler bizzat Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı ise, kat malikleri bu maddelerin iptali için her zaman mahkemeye başvurabilirler. Yönetim planının iptaline yönelik açılacak davalar tüm kat maliklerinin hukukunu yakından ilgilendirdiği için pasif husumetin tüm kat maliklerine yöneltilmesi, yani taraf teşkilinin tam olarak sağlanması zorunludur.

5. Rahatsız Edici Eylemlerin Sona Erdirilmesi (Komşuluk Hukuku)

Birlikte yaşamanın en temel kuralı, komşuluk hukukuna saygı göstermektir. KMK Madde 18 uyarınca kat malikleri, bağımsız bölümlerini, eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememekle karşılıklı olarak yükümlüdür. Bu borç sadece mülk sahiplerini değil, o bölümde oturan kiracıları veya sükna hakkı sahiplerini de aynı şekilde bağlar.

Gürültü yapmak, tahammül edilemez kokulara sebep olmak veya yönetim planında yasaklanmış olmasına rağmen evcil hayvan (kedi, köpek vb.) besleyerek site sakinlerinin huzurunu bozmak bu kapsamda değerlendirilir. Mağdur olan kat maliklerinin talebi üzerine mahkemece bilirkişi incelemesi yapılarak, rahatsızlık edici eylemlerin tahammül sınırlarına indirilmesi veya tamamen önlenmesi (örneğin köpeğin uzaklaştırılması) için gerekli tedbirlere hükmedilir. Dikkat edilmesi gereken hassas nokta; rahatsızlık veren kat maliki doğrudan dairesinden tahliye edilemez; ancak kiracı ise ve eylemleri hukuka uygun hale getirmek hiçbir şekilde mümkün olmuyorsa kiracının tahliyesine karar verilebilir.

6. Bağımsız Bölümlerin Amacı Dışında Kullanımı ve Yasak İşler

Tapu kütüğünde kayıtlı niteliği ne olursa olsun, mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümde; hastane, dispanser, klinik, poliklinik veya ecza laboratuvarı gibi müesseseler kesinlikle kurulamaz. Bu yasağa aykırı sözleşmeler veya genel kurul kararları doğrudan hükümsüzdür. Ancak dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde olmayan, tıp doktorları ve diş hekimlerinin müstakil çalıştıkları sıradan “muayenehaneler” bu yasağın istisnasıdır ve açılabilir.

Öte yandan, tapu kütüğünde “mesken” (konut) olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde; sinema, tiyatro, kahvehane, bar, pavyon, gazino gibi eğlence yerleri ile fırın, lokanta, pastane gibi gıda yerleri ve dükkân, galeri, imalathane gibi ticari yerler ancak ana taşınmazdaki “tüm kat maliklerinin oy birliği” ile verecekleri kararla açılabilir. Eğer yönetim planında meskenlerin büro/ofis olarak kullanımı yasaklanmamışsa, avukatlık veya mimarlık gibi fikir üretimine dayalı bürolar kat maliklerinin iznine gerek duyulmadan açılabilir. Amaca aykırı kullanım söz konusu olduğunda, eski hale getirme (kapatma) ve kiracı var ise tahliye davaları tarafımızca hızla ikame edilmektedir.

7. Arsa Paylarının Yeniden Düzenlenmesi (Düzeltilmesi) Davaları

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken, bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının; bölümlerin konumu, büyüklüğü, bulunduğu kat, cephesi ve manzarası gibi değerine etki eden unsurlarla orantılı ve adil şekilde paylaştırılması esastır. Eğer arsa payları bağımsız bölümlerin değerleri ile orantısız olarak tahsis edilmişse, hakkı yenilen her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Bu davada dikkat edilmesi gereken en hayati hukuki nüans; bağımsız bölümlerin değerleme anının dava tarihi değil, “kat irtifakı veya kat mülkiyetinin ilk kurulduğu tarih” olmasıdır. Kurulum tarihinden yıllar sonra bölgenin gelişmesi, bakım ve onarım yapılması gibi nedenlerle ortaya çıkan sonradan değer artışları arsa paylarının değiştirilmesi için gerekçe oluşturmaz. Tüm kat maliklerinin taraf olarak yer alması zorunlu olan bu davalarda, gayrimenkul hukuku ve teknik bilirkişi raporlarının analizi konusundaki uzmanlığımızla hak kayıplarınızın önüne geçiyoruz.

8. Kat Mülkiyeti Tesisi Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları

Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir gayrimenkulde, paydaşlar anlaşamadığı takdirde ortaklığın giderilmesi davası açılır. Kural olarak bu dava satış veya aynen taksim suretiyle sonuçlanır. Ancak, eğer arsa üzerinde bulunan bina “kâgir” nitelikteyse ve yapıda her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşebilecek sayıda daire/işyeri varsa, mülkünüzün ucuza satılmasını engellemek için mükemmel bir hukuki yol mevcuttur: Kat Mülkiyeti Tesisi Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi.

Bu talep, yargılamanın her aşamasında paydaşlardan sadece biri tarafından dahi ileri sürülebilir. Bu durumda hâkim, taşınmazın mimari projesi, yönetim planı ve yapı kullanma izin belgesi gibi eksikliklerin tamamlanması için talep eden tarafa yetki ve süre verir. Eğer eksiklikler giderilir ve kat mülkiyetine geçiş şartları sağlanırsa, bina satılmaktan kurtulur ve her paydaşa kura ile bağımsız bir bölüm tahsis edilerek (gerekirse aradaki değer farkları için ivaz/para eklenerek) ortaklık sonlandırılır. Gayrimenkulünüzü açık artırma riskinden kurtarmak için bu süreci deneyimli avukatlarımızla bizzat yürütüyoruz.

Görevli ve Yetkili Mahkemeler

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan tüm uyuşmazlıklarda, davanın parasal değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi gereğince ana gayrimenkulün (taşınmazın) bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı “kesin yetki” niteliğinde olup, kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece yargılamanın her aşamasında resen gözetilir. Davalar, Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca “basit yargılama usulü” ile hızlı bir şekilde yürütülür.

Fakat unutulmamalıdır ki, şayet site toplu yapı yönetimine geçmemiş birden fazla parsele yayılmışsa veya inşaat fiilen tamamlanmamışsa, uyuşmazlık KMK kapsamında değil genel hükümlere göre Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülecektir. Doğru mahkemenin tespiti, zaman ve masraf kaybını önlemenin ilk adımıdır.

Arabuluculuk Şartı

7445 sayılı Kanun ile yapılan yasal değişiklikler neticesinde, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) ve taşınır/taşınmaz malların paylaştırılmasına ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması zorunlu dava şartı hâline getirilmiştir (1 Eylül 2023 sonrası davalar için). Bu süreçte hak kaybı yaşamamak adına arabuluculuk görüşmelerinde uzman bir avukatla temsil edilmeniz kritik öneme sahiptir.

Neden Bizi Tercih Etmelisiniz?

Kat Mülkiyeti Hukuku; sadece kanun metinlerini bilmeyi değil, aynı zamanda mimari projeleri okumayı, tapu ve kadastro mevzuatına hâkimiyeti, belediye imar uygulamalarını anlamayı ve inşaat/fen bilirkişi raporlarını detaylıca analiz edip itiraz edebilmeyi gerektiren çok disiplinli bir alandır.

Hukuk büromuz;

Derin Hukuki Analiz: Davalarınızı açmadan önce tapu kayıtları, yönetim planları, resmi senetler ve mimari vaziyet planlarını uzman gözüyle inceler.
Proaktif Yaklaşım: Aidat tahsilatlarından eski hale getirme davalarına kadar süreci sadece adliyede değil, idari mercilerde de takip eder.
Çözüm Odaklılık: Ortaklığın giderilmesi davalarında gayrimenkulünüzü icra satışından kurtaracak “kat mülkiyeti tesisi” savunmalarını başarıyla kurar.

Apartman veya sitenizde yaşadığınız, komşuluk ilişkilerinizi ve huzurunuzu zedeleyen yahut mülkiyet haklarınızı ihlal eden her türlü uyuşmazlığın çözümü için vakit kaybetmeden yüksek kaliteli hukuki hizmet veren büromuzla iletişime geçin. Profesyonel, sonuç odaklı ve güvenilir avukatlık hizmetimiz ile haklarınızı güvence altına alalım.