Kira Artışı Hesaplama

Kira zammı, taşınmaz için yapılan aylık ödeme tutarının artışının yılda bir kez olmak üzere gerçekleştiği, hem kiracıları hem de kiraya verenleri yakından ilgilendiren hukuki bir süreçtir. Gayrimenkul yatırımlarının değerini koruması ve kiracı haklarının güvence altına alınması adına kira artış oranının yasal mevzuata uygun hesaplanması büyük önem taşır. Yasal olarak kira artış oranları, Türk Borçlar Kanunu‘nun 344. maddesi kapsamında düzenlenmektedir.

Uzman avukat kadromuzla, kira hukuku uyuşmazlıklarında hak kaybı yaşamanızı engellemek adına 2026 yılının en güncel yasal düzenlemelerini ve kira artış hesaplama yöntemlerini sizin için derledik.

2026 Yılında Konut ve İş Yeri Kira Artış Sınırı Ne Kadardır?

Türkiye’de kira artış oranlarını belirleyen temel yasal sınır, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalamasıdır.

1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle, konut kiralarına getirilmiş olan ve uzun süre uygulanan %25’lik artış sınırı tamamen kalkmıştır. Bugün ev ya da iş yeri fark etmeksizin üst sınır aynıdır. Sözleşmede bir artış oranı yazıyorsa o oran uygulanır ama TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını aşan kısmı geçersizdir. Sözleşmede artış hükmü yoksa kira kendiliğinden artmaz: taraflar anlaşır ya da anlaşamazlarsa kiraya veren kira tespit davası açar ve hâkim aynı üst sınırı aşmamak üzere yeni bedeli belirler. Örneğin Ocak 2026’da yenilenen sözleşmeler için üst sınır, Aralık 2025 verisiyle yüzde 34,88’dir.

Ev Sahibi TÜFE’nin Üzerinde Bir Zam Talep Edebilir mi?

Sözleşme serbestisi ilkesine rağmen, kira artışlarında kanun koyucunun belirlediği katı sınırlar vardır. Türk Borçlar Kanunu Madde 344/1’de yer alan TÜFE sınırlamasına ilişkin düzenleme, emredici hüküm niteliğindedir. Bu sebeple;

• Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
• Kiraya veren (ev sahibi), bu yasal üst sınırı kesinlikle aşamaz.
• Kira sözleşmesinde TÜFE’nin üzerinde bir artış oranı belirlenmesi hukuka aykırıdır; böyle bir durumda sözleşmenin tamamı değil, yalnızca TÜFE’yi aşan kısım hükümsüz (geçersiz) kabul edilir.

Bu talebin hukuki karşılığı yoktur ve fazlası için ödeme yükümlülüğü doğmaz. Ev sahibinin endeksin üzerinde zam isteyip isteyemeyeceği kanunda açıkça düzenlenmiştir.

Kira Zammı Yılda İki Kez veya Ara Zam Şeklinde Yapılabilir mi?

Özellikle %25’lik sınırın kalkmasının ardından toplumda yer edinen “kira bedellerinde çifte artış ya da ara zam yapılacağı” yönündeki söylentiler, hiçbir hukuki dayanağı olmayan bir bilgi kirliliğinden ibarettir.

Kira bedelinde çifte artış ya da ara zam şeklinde bir uygulama yasal olarak söz konusu değildir. Kira artışı yılda sadece bir kez yapılabilir. Kiraya veren, kira dönemi sonunda TÜFE üst sınırını aşmamak kaydıyla sadece bir kere artış yapabilme imkanına sahiptir ve tek taraflı olarak kiracıya ara zam baskısı yapamaz. Örneğin, kira dönemi 1 Aralık’ta bitiyorsa, kira artışı ancak 1 Aralık’ta yapılabilecektir.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? (Örnekli Anlatım)

Kira artış oranının formülü son derece basittir. TÜFE oranında kira zammı şu şekilde hesaplanır:

1. Mevcut kira tutarı ile o aya ait güncel TÜFE oranı çarpılır.
2. Çıkan tutar 100’e bölünerek net artış miktarı bulunur.
3. Elde edilen bu artış tutarı, mevcut kiranız ile toplanarak yeni dönem zamlı kiranız belirlenir.

Ocak 2026 Örnek Hesaplaması:

• Mevcut Kira Bedeli: 50.000 TL
• Kira Artışı Yapılacak Ay: Ocak 2026
• Yasal Üst Sınır (TÜFE): %34,88
• Kira Artış Tutarı (50.000 x 34,88 / 100): 17.440 TL
• Aylık Yeni Kira Tutarı: 67.440 TL

Nisan 2026 Örnek Hesaplaması:

• Mevcut Kira Bedeli: 50.000 TL
• Kira Artışı Yapılacak Ay: Nisan 2026
• Yasal Üst Sınır (TÜFE): %32,82
• Kira Artış Tutarı (50.000 x 32,82 / 100): 16.410 TL
• Aylık Yeni Kira Tutarı: 66.410 TL

5 Yılı Dolduran Sözleşmelerde Ne Olur? (Kira Tespit Davası)

Enflasyonist ortamlarda yasal artış sınırlarına (TÜFE) uygun kira bedeli artışı yapılması, kiraya verilen taşınmazın değerinin piyasa rayiçlerinin oldukça altında kalmasına neden olabilmektedir. Yasa koyucu bu mağduriyeti önlemek adına 5 yıl kuralını getirmiştir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 344/3 uyarınca; kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ya da 5 yıldan sonra yenilenmesi halinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda kiraya veren, “Kira Tespit Davası” açarak kiranın yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu davada hakim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve bölgedeki emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun biçimde yepyeni bir kira bedeli belirler.

Hukuki Sürecinizi Riske Atmayın Kira artış oranlarındaki uyuşmazlıklar, yanlış hesaplamalar veya usulüne uygun yapılmayan ihtarname bildirimleri, telafisi güç zararlara yol açmaktadır. İster tahliye davası, ister kira tespit davası olsun; gayrimenkul hukuku alanındaki tüm haklarınızı güvence altına almak için alanında uzman avukatlarımızdan profesyonel destek alabilirsiniz.

Bu aşamada bedel, endeksle sınırlı olmaktan çıkıp hakim değerlendirmesine geçer. Beş yılı dolduran kiracıya ne kadar zam yapılabileceği emsal kira bedellerine göre belirlenir.

Artış Oranını Adım Adım Nasıl Bulursunuz

Hesabın tek girdisi, yenileme ayından bir önceki aya ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Örneğin ekim ayında yenilenen bir sözleşmede eylül verisi kullanılır. Bu oran her ayın başında Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanır ve o ay yenilenen bütün kira sözleşmeleri için üst sınırı belirler.

Sıra şudur: önce sözleşmenizin yenilendiği ayı bulun, sonra o ayın başında açıklanan, yani bir önceki aya ait on iki aylık ortalama oranını alın, ardından mevcut kira bedelini bu oranla çarpın. Örneğin kirası 20.000 lira olan bir konutta yenileme ayının oranı yüzde 40 ise yeni kira 28.000 lirayı geçemez.

Yenileme ayı, sözleşmenin imza tarihi değil kira döneminin başladığı aydır. Sözleşme 15 Mart’ta imzalanıp kiralanan 1 Nisan’da teslim edilmişse dönem nisanda başlar ve nisan yenilemesi için geçerli oran, yani mart verisi uygulanır. Yukarıdaki araçta listeden yenileme ayınızı seçmeniz yeterlidir; araç bir önceki ayın verisini kendisi uygular.

Kanun Hangi Durumda Neyi Söylüyor

Ev Sahibi Fazlasını İsterse Ne Yapmalısınız

Endeks oranını aşan bir tutar talep edilmesi, o tutarı ödeme borcu doğurmaz. Doğru davranış, yasal artışla bulunan tutarı her ay banka üzerinden kira bedeli açıklamasıyla ödemeye devam etmektir. Ödemeyi düzenli yaptığınız sürece temerrüde düşmüş sayılmazsınız.

Kiraya veren daha yüksek bir bedel istiyorsa kira tespit davası açmak zorundadır. TBK m.345 uyarınca bu dava her zaman açılabilir; ancak belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için ya davanın dönem başlangıcından en az otuz gün önce açılmış olması ya da bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılmış olması gerekir.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır. Tahliye, depozito ve diğer başlıklar için kira hukuku sayfamıza göz atabilirsiniz.

Zam talebi karşılanmadığında ev sahibinin başvurabileceği yol tahliye sebepleridir; ancak bunların da kendi şartları vardır. İhtiyaç nedeniyle kiracının çıkarılması keyfi biçimde kullanılamaz.

Bize Ulaşın

Kira artışı hesabı size bir fikir verir ama dosyanızın kendine özgü ayrıntıları sonucu değiştirebilir. Durumunuzu kira hukuku sayfamızda anlattığımız çerçevede değerlendirmemizi isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular