Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları

Ortaklığın giderilmesi davaları; paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda, paydaş, hissedar veya İcra ve İflas Kanunu’nun 121. maddesi uyarınca alacaklı tarafından açılan, bir mal üzerindeki birlikte mülkiyete son verip ferdi mülkiyete geçmeyi amaçlayan iki taraflı ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Mülkiyet hakkı tek bir kişiye ait olabileceği gibi birden fazla kişiye de ait olabilir ve bu durum hukuk sistemimizde birlikte mülkiyet olarak adlandırılır. Birlikte mülkiyet; elbirliği ve paylı mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır. Paylı mülkiyette, birden çok kimse, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Elbirliği mülkiyetinde ise birden fazla kimse, şahsi ilişkileri sebebiyle belirli bir eşyaya birlikte sahip olur ve bu mülkiyet türünde belirlenmiş paylar bulunmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yayılmaktadır. Birlikte mülkiyetin sürdürülmesinin istenmediği veya taraflar arasında uyuşmazlık çıktığı durumlarda ise hukuki çözüm yolu ortaklığın giderilmesi, yani izale-i şuyu davasıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Niteliği

Ortaklığın giderilmesi davaları nitelik olarak çift taraflı davalardır. Bu davalarda klasik anlamda davayı kaybetme ya da kazanma gibi bir durum söz konusu olmamakla birlikte uyuşmazlığın çözümü için davacı da davalı da aynı haklara sahip olup davacının yanında, davalının da talepleri dikkate alınmalıdır. Çift taraflı dava olma niteliği nedeniyle davacı ve davalı rolü şeklidir; davayı açan paydaş dışında kalan paydaşlar, davalı olmakta ve davacı ile aynı haklara sahip olmalarına rağmen, iki taraf prensibine göre şeklen davalı konumunda bulunmaktadır. Davacının, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi talebi, davanın, aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesini istemesine engel olmaz. Böyle bir durumda aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesinin mümkün olup olmadığı mahkemece resen araştırılmalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Bu davalarda mahkemenin görevli olması dava şartıdır ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4/1-b maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Taşınır ve taşınmaz mal ve hakların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi davalarında sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğu Kanun’da açıkça düzenlenmiştir. Yetkili mahkeme ise, dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Buradaki yer kavramından amaç, taşınmazın fiilen bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Birden fazla taşınmaz dava konusu ise bunlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Taşınır mallara ilişkin olarak açılacak davalarda ise yetkili mahkeme davalının dava açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Taşınır veya taşınmaz mal ayrımı yapılmaksızın miras bırakanın terekesi ile ilgili olarak açılacak ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesidir.

Dava Şartı Olarak Zorunlu Arabuluculuk (01 Eylül 2023 İtibarıyla)

7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. maddesi ile ortaklığın giderilmesi davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu hükme göre, taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesiyle ilgili uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna gidilmesi dava şartıdır. 7445 sayılı Kanun uyarınca bu madde 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir ve bu tarih itibariyle açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında, önce arabuluculuk yoluna gidilmesi zorunludur. Tarafların arabuluculuk süreci sonunda anlaşamamaları durumunda ise son oturum tutanağına bu durum işlenmeli ve anlaşamama tutanağı dava dilekçesine eklenerek ortaklığın giderilmesi davası açılmalıdır.

Davanın Tarafları, Taraf Teşkili ve Dava Açma Hakkı

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi gereğince hukuki bir işlem gereğince veya malın sürekli bir maksada özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme zorunluluğu olmadıkça, paydaşlardan her biri paylaşma talebinde bulunabilir. Ortaklığın giderilmesi davasında davalılar bakımından mecburi dava arkadaşlığı vardır. Bu nedenle taraf teşkilinin sağlanması zorunludur ve bütün maliklerin davada yer alması dava şartlarındandır. Ortaklığın giderilmesi davasının konusu paylı mülkiyete tabi ise tüm paydaşların, elbirliği mülkiyetine tabi ise tüm ortakların davada yer alması gerekmektedir.

Dava hakkı sadece tapu maliklerine ait değildir. İcra ve İflas Kanunu’nun 121. maddesine göre, elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda borçlu ortağın alacaklısı da icra mahkemesinden alacağı yetki belgesi ile bu davayı açabilir. Hazine, il özel idareleri, belediyeler ve vakıflar gibi tüzel kişilerin de paydaş olmaları durumunda dava açma hakları bulunmaktadır. Ancak intifa hakkı sahibi, tapuda beyanlar hanesinde lehine şerh olan kişi, mirası reddeden, mirasçılıktan çıkarılan veya mirastan feragat eden mirasçının ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı bulunmamaktadır. Üzerinde intifa hakkı bulunan taşınmaz için açılan davada, intifa hakkı sahibinin davada yer alması zorunludur.

Ortaklığın Giderilme Yöntemleri

Ortaklığın giderilmesi davaları sonunda mahkeme davaya konu malın aynen taksimine, satışı suretiyle ortaklığın giderilmesine veya kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.

• Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Bölme talebinin hâl ve koşullara uygun olması, özellikle malın önemli bir değer kaybetmeden bölünebilmesi hâlinde aynen paylaşma mümkün olacaktır. Aynen taksimin mümkün olduğunun anlaşılması durumunda teknik bilirkişi tarafından ifraz projesi düzenlenir ve dava konusu taşınmaz belediye sınırları içinde ise belediye encümenine gönderilerek mevzuata göre aynen taksimin mümkün olup olmadığı sorulur. Paydaşlara özgülenen parçaların ekonomik değerleri birbirine denk değilse, mahkemece denkleştirmeye karar verilir ve değeri yüksek olan payın özgülendiği paydaş, eksik değerdeki parçaya para ekleyerek denkleştirme sağlar. Taraflar hangi parçanın kime ait olacağı hususunda anlaşamazlarsa kura çekilerek karar verilir.
• Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Aynen paylaşmanın mümkün olmadığı, malın önemli bir değer kaybetmeksizin bölünmesinin imkânı olmadığı ya da tarafların bunu istemediği durumlarda, şartları mevcutsa ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Mahkemece, paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi durumunda özel bir sebep bulunmadıkça, satışın umuma açık, açık arttırma şeklinde yapılmasına karar verilmelidir. Satışın sadece paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi ise, bütün paydaşların oybirliği ile rızasına bağlıdır. Satışlar İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilir.
• Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Giderilmesi: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesine göre, paydaşlardan biri, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz için açılan davasında paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi yoluyla yapılmasını isteyebilir. Her bir paydaşa birer bağımsız bölüm isabet etmesi gereklidir ve tek bir paydaşın bu yöndeki isteği yeterlidir.

Taşınmaz Üzerindeki Muhdesatın (Yapı, Ağaç vb.) Etkisi ve Aidiyetin Tespiti

Muhdesat, taşınmaz üzerinde kalıcı olmak üzere bulunan yapı veya bitkilerdir. Taşınmazın maliki aynı zamanda malın bütünleyici parçalarına da malik olduğundan, muhdesat hukukî niteliği itibarıyla bütünleyici parçadır. Muhdesat, taşınmazın bütünleyici parçası olup taşınmazın mülkiyetine tabi olduğundan ayrılarak satılması mümkün değildir ve taşınmazla birlikte bir bütün olarak satılır.

Ancak satış bedelinin dağıtılması aşamasında muhdesat büyük önem taşır. Satış bedelinin paylaştırılmasında muhdesatın dikkate alınabilmesi için muhdesat tümüyle bir veya birkaç kişiye ait olmalıdır. Muhdesatın aidiyeti konusunda taraflar arasında uyuşmazlık çıkarsa, iddia eden tarafa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için mahkemece süre verilir ve bu dava ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılır. Şayet aidiyet konusunda tüm paydaşlar ittifak ediyorsa veya kesinleşmiş mahkeme kararı varsa, taşınmazın arz (zemin) değeri ile muhdesat değeri dava tarihi itibarıyla ayrı ayrı belirlenir. Bu değerler toplanarak taşınmazın toplam değeri bulunur; ardından bu toplam değer, arz ve muhdesat değerlerine oranlanarak yüzdelik paylar saptanır. Satıştan elde edilecek bedel bu yüzdelik oranlar dikkate alınarak paylaştırılır; muhdesata denk gelen kısım muhdesat sahibine, arza isabet eden kısım ise tüm paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Eğer muhdesatın, arzın paydaşları tarafından değil de üçüncü bir kişi tarafından yapıldığı anlaşılırsa, bu kişinin davaya taraf olması veya satış bedelinden pay alması mümkün değildir. Muhdesat sahibi üçüncü kişi, bedelini ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tapu paydaşlarından talep edebilir.

Davanın Açılamayacağı Durumlar (İstisnalar ve Kısıtlamalar)

Ortaklığın her zaman giderilebileceği kuralının bazı istisnaları vardır. Paydaşlar, on seneyi geçmemek üzere, paylı malın ortaklığının devamına dair sözleşme (idame-i şüyuu) yapabilirler ve bu sözleşme tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bu süre zarfında dava açılamaz. Ayrıca, uygun olmayan bir zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Kanunlardan doğan bazı sınırlandırmalar da mevcuttur. Örneğin, ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş olması durumunda, ana taşınmazın ortaklığının giderilmesi istenemez; ancak bağımsız bölümlerin kendi içindeki ortaklığı giderilebilir. Gecekondu Kanunu uyarınca belediyelerce tahsis edilmiş taşınmazlar, tahsis tarihinden itibaren on yıl süre ile taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi davasına konu olamazlar. Yine kamu malı niteliği taşıyan yerler ile mezarlıklar ve kamulaştırılan taşınmazların tümü ortaklığın giderilmesine konu edilemez.

Yargılama Giderleri, Harç ve Vekalet Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davaları, iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar olup, sonuçta kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi gerekir. Yargılama sırasında masrafları taraflardan hangisi yaparsa yapsın, yargılama sonunda bütün paydaşlar bu masraflardan birlikte sorumlu olur. Kendisini vekille temsil ettiren taraflar lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre maktu vekalet ücretine hükmedilir ve bu ücret de tüm taraflardan payları oranında alınır.

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi hâlinde alınması gereken harç nispi harçtır ve gayrimenkulün satış bedeli üzerinden hesaplanarak tahsil edilir. Aynen taksim kararı verilmesi halinde de taşınmazın değeri üzerinden nispi harç alınır. Hazinenin davada taraf olması durumunda, Harçlar Kanunu’nun 13/j maddesi uyarınca harçtan muaf tutulması gerekir ve Hazinenin hissesine düşen kısım çıkarıldıktan sonra geri kalan harcın diğer paydaşlardan alınmasına karar verilir.

Kararın Kesinleşmesi ve İnfaz Süreci

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 367/2 hükmüne göre, taşınmaz ile ilgili ayni haklara ilişkin kararların yerine getirilebilmesi için kesinleşmiş olmaları gerekmektedir. Bu bağlamda ortaklığın giderilmesi davası sonucu verilen kararlar da taraflara tebliğ edilip istinaf veya temyiz yolları tüketilmeden (kesinleşmeden) icra edilemez, uygulanamaz. Ortaklığın aynen paylaşma yolu ile giderilerek taşınmazların taraflar adına tesciline karar verilmesi taşınmazın aynına ilişkin bir karar olup zamanaşımına uğramaz. Ancak ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiği takdirde, kararın kesinleşmesinden itibaren on yıl geçmesiyle ilam zamanaşımına uğramaktadır. Bu on yıllık süre dolduktan sonra ilama dayanılarak satış talep edilemez. Satış kararları kesinleştikten sonra dosya İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre satış memurluğu aracılığıyla açık artırma usulüyle satılır ve elde edilen bedel masraflar düşüldükten sonra paydaşların hesaplarına yatırılır.

Gayrimenkul hukukunda uzman ekibimiz, miras veya paylı mülkiyet uyuşmazlıklarınızda arabuluculuk süreçlerinden başlayarak, dava aşaması, muhdesat tespitleri ve satış memurluğu nezdindeki ihale süreçlerinin tamamında hak kaybına uğramamanız için titizlikle hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır.