Yargıtay’dan İmar Barışı Uygulaması: Kaçak Yapılarda Yıkım Talepleri
Giriş ve Olayın Özeti
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hukuki süreçlerde sıklıkla uyuşmazlıklara yol açan karmaşık yapısıyla dikkat çekmektedir. Özellikle eksik ve hatalı imalatlar, projesine aykırı yapılar ve imara aykırılıklar nedeniyle ortaya çıkan “kaçak yapı” sorunları, hem arsa sahipleri hem de yükleniciler için ciddi hukuki sonuçlar doğurabilmektedir. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimizi bu tür karmaşık durumlarda en doğru şekilde temsil etmekte ve Yargıtay içtihatlarını yakından takip etmekteyiz.
İncelediğimiz Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2018/1335 Esas, 2018/5241 Karar sayılı kararı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak, elatmanın önlenmesi ve taşınmaz zilyetliğinin tespiti taleplerine ilişkin önemli bir dönüm noktasını işaret etmektedir. Davacı arsa sahibi, davalı yüklenici şirket ile yapılan sözleşme kapsamında inşa edilen bağımsız bölümlerde eksik/hatalı imalatlar, imara aykırı eklemeler nedeniyle idari para cezaları ve kira kaybı yaşadığını iddia etmiş; kaçak kısımların tespiti, yıkımı ve zararlarının tazminini talep etmiştir. Daha önceki yargılamalarda, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, imara aykırı yapılar için taraflar arasında yapılan ibra niteliğindeki sözleşmelerin Türk Borçlar Kanunu’nun 27. (eski Borçlar Kanunu’nun 20.) maddesi uyarınca hükümsüz olduğuna hükmetmiş ve kararı bu yönde bozmuştur.
Hukuki Değerlendirme ve Karar
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını temyiz incelemesi sırasında, 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde olan “İmar Barışı” düzenlemesini ele almıştır. Bu düzenleme, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla getirilmiştir.
Geçici 16. maddeye göre, belirli şartların yerine getirilmesi ve kayıt bedelinin ödenmesi halinde “Yapı Kayıt Belgesi” verilebilmektedir. Bu belge, yapının kullanım amacına yönelik olup, yapı kayıt belgesi alan yapılara geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmekte; dahası, bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilebilmektedir. Kanun, bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi imkanını da sağlamıştır.
Yargıtay, İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddenin içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülen bir düzenleme olduğunu vurgulamıştır. Hukukumuzda “usuli kazanılmış hak” ilkesinin bir istisnası olan geriye etkili kanuni düzenlemelerin, mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği, hatta öncesinde aksine verilmiş bir bozma kararı bulunsa bile temyiz aşamasında dahi Yargıtay’ca gözetilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Somut olayda, davalı yüklenici şirket vekilinin dosyaya sunduğu dilekçe ekinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi doğrultusunda imar barışı için başvurarak “yapı kayıt belgesi” aldığını bildirmesi üzerine, Yargıtay, bu hususun araştırılması ve yıkım ile kal masraflarıyla ilgili sonucuna uygun karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına hükmetmiştir.
Yorum
Bu Yargıtay kararı, İmar Barışı düzenlemesinin yargılama süreçlerine etkilerini açıkça ortaya koymaktadır. Özellikle kaçak yapılarla ilgili devam eden davalarda, “yapı kayıt belgesi” alınması, davanın seyrini kökten değiştirebilme potansiyeli taşımaktadır. Geriye etkili kanunların, usuli kazanılmış hakları dahi bertaraf ederek, önceki bozma kararlarını dahi geçersiz kılabileceği bu kararla bir kez daha teyit edilmiştir. Bu durum, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde imara aykırılıklar nedeniyle doğan uyuşmazlıklarda, yüklenici veya arsa sahibinin İmar Barışı’ndan yararlanması halinde, yıkım talepleri ve ilgili masraflar konusunda yargılamanın farklı bir zeminde yeniden değerlendirilmesi zorunluluğunu getirmektedir. Hukuki süreçlerin dinamik doğası ve yasal düzenlemelerdeki değişikliklerin davalar üzerindeki doğrudan etkisi, güncel mevzuat takibinin ve uzman hukuki danışmanlığın ne denli kritik olduğunu bir kez daha gözler önüne sermektedir. Müvekkillerimizin haklarını en etkin şekilde korumak adına, bu tür önemli içtihatlar ve yasal değişiklikler büromuz tarafından titizlikle takip edilmektedir.
Karar Künyesi
- Mahkemesi: Yargıtay 15. Hukuk Dairesi
- Esas No: 2018/1335
- Karar No: 2018/5241
- Karar Tarihi: 24.12.2018
- İlgili Kanun Maddeleri: 3194 sayılı İmar Kanunu Geçici Madde 16, 7143 sayılı Kanun Madde 16, Türk Borçlar Kanunu Madde 27 (eski Borçlar Kanunu Madde 20)
Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
