Yargıtay’dan Kira Tespit Davalarında Önemli Karar: Hak ve Nesafet İlkesi, Net/Brüt Ayrımı ve Vekalet Ücreti

Kira bedelinin tespiti davaları, hem kiracılar hem de ev sahipleri için büyük önem taşıyan, hukuki süreçleri karmaşık olabilen uyuşmazlıklardandır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yakın tarihli bir kararı, bu tür davalarda dikkat edilmesi gereken temel prensipleri ve usul kurallarını bir kez daha net bir şekilde ortaya koymuştur.

Giriş ve Olayın Özeti

Davacı, 23/04/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle davalıya kiraya verdiği taşınmazın kira bedelinin emsaline göre düşük kaldığını ileri sürerek, 23/04/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin net 28.000 TL olarak tespitini talep etmiştir. Davalı ise kira bedelinin sözleşmedeki artış şartına uygun olarak aylık 23.700 TL + stopaj şeklinde ödendiğini savunarak davanın reddini istemiştir. İlk derece mahkemesi, davanın zamanaşımı ve hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddine karar vermiş, ancak bu karar Yargıtay tarafından “sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek hak ve nesafet dönemi sayılan 23/04/2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerektiği” gerekçesiyle bozulmuştur. Bozma sonrası yapılan yargılamada mahkeme, aylık kira bedelinin 24.570 TL olarak tespitine karar vermiş ve bu karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tarafların diğer temyiz itirazlarını reddederek, hükmün aşağıda belirtilen üç ana gerekçeyle taraflar yararına bozulmasına karar vermiştir:

1. Bilirkişi Raporunun Eksikliği ve Boş Kira Bedelinin Tespiti

Yargıtay, 18/11/1964 tarihli ve 2/4 sayılı YİBK ile yerleşik uygulamalarına atıfta bulunarak, “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitinde izlenmesi gereken yöntemi vurgulamıştır. Buna göre, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve emsallerinin tek tek incelenmesi, elde edilen verilerin somutlaştırılması ve dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının belirlenmesi esastır. Hâkim, bu kira parası dikkate alınarak, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir indirim yapıldıktan sonra makul bir kira parasına hükmetmelidir. Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin ne olacağı belirtilmediğinden, Yargıtay raporu hüküm kurmaya elverişli bulmamış ve ek rapor alınması gerektiğini belirtmiştir.

2. Kira Bedelinin Net/Brüt Ayrımının Belirsizliği

Kararda, sözleşmedeki düzenlemeye göre davalı tarafça ödenen kira bedelinin 23.700 TL + stopaj olduğu, bilirkişi raporunda ise kira bedelinin net 27.300 TL olabileceğinin belirlendiği halde, mahkemece hükmedilen aylık 24.570 TL kira bedelinin net mi yoksa brüt mü olduğunun açıkça belirtilmemesinin infazda tereddüt oluşturacağı ifade edilmiştir. Bu durum, kararın hukuki güvenlik ve belirlilik ilkelerine aykırı bulunarak bozma nedeni sayılmıştır.

3. Vekâlet Ücreti Hesabındaki Hata

Yargıtay, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesi uyarınca kira bedelinin tespiti davalarında vekâlet ücretinin, mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden nispi olarak hesaplanması gerektiğini hatırlatmıştır. Buna göre, tespit edilen yıllık kira bedelinden davalı tarafça ödenen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına; yine davacı tarafça dava dilekçesinde talep edilen yıllık kira bedelinden tespit edilen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden de davalı yararına vekâlet ücreti takdir edilmesi gerekirken, davalı lehine vekâlet ücretine hükmedilmemiş olması usul ve kanuna aykırı bulunarak bozmayı gerektirmiştir.

Yorum

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu kararı, kira bedelinin tespiti davalarında hem mahkemelerin hem de tarafların dikkat etmesi gereken önemli noktaları bir kez daha gözler önüne sermiştir. Özellikle “hak ve nesafet” ilkesi gereğince kira bedelinin belirlenmesinde, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin net bir şekilde tespit edilmesinin ve eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılmasının önemi vurgulanmıştır. Ayrıca, tespit edilen kira bedelinin net veya brüt olduğunun kararda açıkça belirtilmesi gerektiği ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine uygun vekâlet ücreti hesaplamasının her iki taraf için de doğru yapılması gerektiği hususları, bu tür davalarda adaletin doğru tecellisi için hayati niteliktedir. Bu karar, kira tespit davalarındaki bilirkişi raporlarının hazırlanışı, mahkeme kararlarının gerekçeleri ve vekâlet ücreti takdirleri konusunda yol gösterici niteliktedir.

Karar Künyesi

• T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
• Esas No: 2022/5205
• Karar No: 2022/6879
• Karar Tarihi: 22/09/2022
• Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.