Yargıtay: Taşınmaz Satış Vaadinde Gabin İddiası İncelenmeli

Giriş ve Olayın Özeti

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, taşınmaz ticaretinde sıklıkla karşılaşılan hukuki belgelerdendir. Ancak bu sözleşmelerin geçerliliği ve ifası, çeşitli hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2017/6987 Esas, 2019/4781 Karar sayılı güncel kararı, özellikle “aşırı yararlanma” (gabin) savunmasının bu tür sözleşmelerdeki kritik önemini bir kez daha ortaya koymuştur.

Dava, davacının davalıya ait taşınmaz hisselerinin devri taahhüdünü içeren 27.06.2013 tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Davacı, davalının devir yükümlülüğünü yerine getirmediğini ve hileli yollarla taşınmaz üzerine haciz koydurmaya çalıştığını ileri sürerek başlangıçta hisselerin kendi adına tescilini talep etmiştir. Daha sonra 02.04.2015 tarihli ıslah dilekçesiyle, tescilin mümkün olmaması halinde, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olan 2.262.000 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı taraf ise, satış vaadi sözleşmesinin kanuni şekil şartlarını taşımadığını, ancak asıl olarak taşınmazın piyasa değerinin çok altında bir bedelle vaat edildiğini, bu durumun “gabin” (aşırı yararlanma) teşkil ettiğini ve dolayısıyla sözleşmenin geçersiz olduğunu savunmuştur. Ayrıca, taşınmaz üzerindeki hacizlerin ve diğer takyidatların sözleşme öncesine dayandığını da belirtmiştir.

Yerel mahkeme, davanın kabulüne ve 2.262.000 TL tazminatın davalıdan tahsiline hükmetmiş, bu karar taraflarca temyiz edilmiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, ilk olarak davacının temyiz dilekçesinin yasal süresi içinde verilmemesi nedeniyle davacının temyiz talebini reddetmiştir.

Davalı tarafın temyiz itirazları incelenirken, davanın temelinde taraflar arasında noterde düzenlenen 27.06.2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin bulunduğu belirtilmiştir. Bu sözleşmede, davalı adına kayıtlı 272 parseldeki hisselerin tamamının 110.000,00 TL bedelle davacıya satılmasının vaat edildiği sabittir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise, davalının söz konusu hisselerinin sözleşme tarihindeki değerinin 2.240.000,00 TL olarak tespit edildiği anlaşılmıştır. Aradaki bu belirgin fark, “aşırı yararlanma” (gabin) iddiasının merkezini oluşturmuştur.

Yargıtay, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 28. maddesinde düzenlenen aşırı yararlanma (gabin) hükmüne atıfta bulunmuştur. Bu maddeye göre, bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa ve bu oransızlık zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılarak gerçekleştirilmişse, zarar görenin sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirme veya oransızlığın giderilmesini isteme hakkı bulunmaktadır.

Yargıtay, somut olayda yerel mahkemenin, davalının “gabin” iddiasını yeterince değerlendirmeden, sadece bilirkişi raporunda belirtilen rayiç değeri esas alarak sonuca gittiğini tespit etmiştir. Oysa mahkemenin, dava konusu hisselerin sözleşme tarihindeki “hacizli ve takyidatlı” olarak değerini de tespit etmesi ve davalının gabin savunmasını tüm yönleriyle ele alarak buna uygun bir karar vermesi gerektiği belirtilmiştir. Bu eksik inceleme, hükmün bozulmasına gerekçe teşkil etmiştir.

Yorum

Yargıtay’ın bu kararı, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde edimler arasındaki orantısızlığın ve “gabin” savunmasının ne denli ciddiyetle ele alınması gerektiğini vurgulayan önemli bir emsal teşkil etmektedir. Karar, yerel mahkemelerin sadece yüzeydeki değer farklarına odaklanmak yerine, Borçlar Kanunu’nun 28. maddesi kapsamında gabin iddiasının sübjektif ve objektif unsurlarını (zor durumda kalma, düşüncesizlik, deneyimsizlik, aşırı oransızlık) derinlemesine inceleme yükümlülüğünü hatırlatmaktadır.

Özellikle taşınmazın üzerinde haciz veya başka takyidatların bulunması gibi, değeri etkileyebilecek olguların da gabin değerlendirmesinde göz önünde bulundurulması gerektiği kararla sabittir. Bu durum, taşınmaz değerlemesinin sadece “çıplak” değer üzerinden değil, hukuki ve fiili durumu dikkate alınarak yapılması gerektiğini göstermektedir. Aksi takdirde, eksik incelemeye dayalı kararların Yargıtay denetiminden geçemeyeceği aşikardır.

Bu karar, hem sözleşme yapacak taraflar için bir uyarı niteliğindedir (piyasa değerinden aşırı düşük bedellerle işlem yapmaktan kaçınma) hem de yargı mercileri için, sözleşme özgürlüğünün sınırlarını çizen gabin hükmünü titizlikle uygulama gerekliliğini hatırlatan yol gösterici bir niteliktedir. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimizin bu tür hukuki risklerden korunması ve haklarının en doğru şekilde temsil edilmesi için uzman kadromuzla yanınızdayız.

Karar Künyesi

• Mahkeme: T.C. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi
• Esas No: 2017/6987
• Karar No: 2019/4781
• Karar Tarihi: 10/04/2019

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.