Kandırarak veya Tehdit Ederek Elden Alınan Tapu Geri Alınır Mı, Davası Ne Kadar Sürer?

Bir gün elinizdeki en değerli varlığınız olan tapunuzu, sizi kandıran veya korkutan biri yüzünden imzaladığınızı fark etmek, telafisi olmayan bir kayıp gibi hissettirebilir.

Aşağıda aldatma (hile) ile korkutma (tehdit) arasındaki farkı, 1 yıllık hak düşürücü süreyi ve davada gereken ispat kurallarını anlatıyoruz.

İrade Bozukluğu Halleri: Aldatma (Hile) ve Korkutma (Tehdit) Nedir?

Hukukumuzda bir sözleşmenin (ve tapudaki devir işleminin) geçerli olabilmesi için, işlemi yapan kişinin (sizin) iradesi ile beyanının (imzanızın) sağlıklı bir şekilde birbirine uyması gerekir. Eğer imza atarken iradeniz hileyle sakatlanmışsa veya korkutularak o imza size zorla attırılmışsa, ortada geçerli bir hukuki işlemden söz edilemez. Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu irade bozukluklarını açıkça düzenlemiş ve mağdura sözleşmeyi iptal etme hakkı tanımıştır.

1. Aldatma (Hile/Kandırma) Yoluyla Tapu Devri

Aldatma (hile), genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Uygulamada genellikle yaşlı, tecrübesiz veya zor durumdaki kişilerin güveni kötüye kullanılarak, onlara başka bir belge imzalatıldığı söylenerek veya gerçek dışı vaatlerde bulunularak (örneğin “Sana kredi çekeceğiz” denilerek) tapuda satış işlemi yaptırılması şeklinde karşımıza çıkar.

TBK Madde 36 uyarınca; taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile o sözleşmeyle bağlı değildir. Üstelik bu hile, tapuyu devralan kişi tarafından değil de üçüncü bir emlakçı, aracı veya dolandırıcı tarafından yapılmışsa ve tapuyu alan kişi bu hileyi biliyorsa (veya bilecek durumdaysa), yapılan tapu devri yine geçersiz sayılır.

Bu tür durumlarda hileye maruz kalan taraf, hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği tapuyu geri isteyebilir.

2. Korkutma (Tehdit/İkrah) Yoluyla Tapu Devri

Korkutma, bir kimsenin iradesini, ona veya yakınlarına yönelik ağır bir tehlike ile baskı altına alarak, normalde asla yapmayacağı bir sözleşmeyi yapmaya (tapuyu devretmeye) zorlanmasıdır. Çeteler, tefeciler veya kötü niyetli akrabalar tarafından “Evi üstüme yapmazsan seni veya çocuğunu öldürürüm”, “İş yerini bana devretmezsen ailene zarar veririm” şeklindeki tehditler bu kapsama girer.

TBK Madde 37 ve 38’e göre korkutmadan (ikrah-tehdit) söz edilebilmesi için şu şartların varlığı aranır:

Bu koşulların varlığı hâlinde iradesi sakatlanan taraf, isterse iptal hakkını kullanmak suretiyle işlemi iptal edip mülkünü geri alabilir.

Kandırılarak veya Tehditle Verilen Tapunun İptali Davası Şartları

Bu tür haksız fiillere maruz kaldığınızda hakkınızı geri alabilmeniz için asliye hukuk mahkemelerinde “İrade Bozukluğuna (Hile veya İkrah) Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası” açmanız gerekmektedir. Ancak bu davanın başarıya ulaşması için kanunun aradığı çok hayati kurallar ve ispat yöntemleri vardır. Gayrimenkul Hukuku alanındaki tecrübemizle bu şartları şu şekilde özetleyebiliriz:

Bir Yıllık Hak Düşürücü Süreye (Zamanaşımına) Çok Dikkat Edin

Mağdurların en çok hata yaptığı ve haklarını sonsuza dek kaybettikleri nokta “süre” kısıtlamasıdır. TBK Madde 39’da çok kesin bir kural getirilmiştir: Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak BİR YIL İÇİNDE sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmek veya tapusunu geri istemek zorundadır.

Yargıtay kararlarına göre bu bir yıllık süre “hak düşürücü” süredir. Yani sıradan bir zamanaşımı değildir; mahkeme bu sürenin geçip geçmediğini kendiliğinden (resen) araştırır ve 1 yıl geçtikten sonra dava açarsanız, ne kadar haklı olursanız olun davanız reddedilir.

Davada İspat Kuralları ve Gereken Deliller

Resmi bir tapu senedinin aksinin ispatlanması normalde yazılı delil gerektirir. Ancak hile, aldatma veya tehdit eylemleri, niteliği gereği gizli yapılan ve yazılı bir senede bağlanması imkansız olan “haksız fiillerdir”. Bu nedenle Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereği; hukuki işlemlerdeki irade bozukluğu (hata, hile, ikrah) iddiaları TANIK DAHİL HER TÜRLÜ DELİLLE ispatlanabilir.

Tapuyu Alan Kişi Evi Başkasına Satmışsa Ne Olur? (Üçüncü Kişilerin Durumu)

Dolandırıcıların veya çetelerin en sık başvurduğu yöntem, hile veya tehditle aldıkları tapuyu derhal kendi adamlarına veya görünüşte hiçbir ilgisi olmayan üçüncü kişilere satarak (devrederek) iz kaybettirmektir. Peki bu durumda tapuyu geri alabilir misiniz?

Türk Medeni Kanunu Madde 1023 uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Ancak aynı kanunun 1024. maddesi der ki: “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.”,

Yani, evinizi tehditle elinizden alan çete üyesi, bu evi işbirlikçisi olan birine devretmişse veya evi sonradan alan kişi bu hileli durumu bilebilecek konumdaysa (kötü niyetliyse), onun üzerindeki tapu da yolsuz tescil sayılarak iptal edilir. Avukatlarınız olarak bizler, bu tapu devir zincirindeki kişilerin banka hesap hareketlerini, aralarındaki akrabalık veya iş bağlarını araştırarak bu “kötü niyeti” mahkemede gözler önüne sereriz.

Eğer dava sonucunda taşınmaz asıl malikine veya mirasçılarına dönerse ve ortaklar arasında taşınmazın paylaşımına dair bir kriz çıkarsa, Ortaklığın Giderilmesi(İzale-i Şüyu) Davaları ile bu uyuşmazlığın adil bir satış veya paylaştırma ile çözümlenmesi sağlanabilir. Ayrıca dava açarken taşınmazın değeri üzerinden belirli mahkeme masrafları ve harçlar çıkacaktır. Bu maliyetleri öngörebilmek için sitemizdeki Tapu Harcı Hesaplama modülümüzden faydalanabilirsiniz.

Davası Ne Kadar Sürer? (Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı)

Tapu iptal ve tescil davalarının ne kadar süreceği, olayın karmaşıklığına ve delillerin toplanma hızına göre değişir. Normal şartlarda yerel mahkeme süreci 1.5 ila 2.5 yıl arasında tamamlanır.

Ancak, aldatma veya tehdit nedeniyle aynı zamanda bir Ceza Davası (Ağır Ceza veya Asliye Ceza Mahkemesi’nde) açılmışsa, Yargıtay’ın emsal kararlarına göre; hukuk hâkimi, ceza mahkemesinde verilecek kararı ve delilleri “Bekletici Mesele” yapmalıdır. Ceza mahkemesinden çıkacak bir mahkumiyet kararı, hukuk davasını da doğrudan lehinize sonuçlandıracağından, sürecin toplam uzunluğu ceza davasının seyrine bağlı olarak uzayabilir veya kısalabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi kararları çok nettir: “Hak düşürücü süre geçmemişse, davacının iddialarının doğruluğu yönünde savcılık evrakları getirtilmeli, tanıklar dinlenmeli, ceza davasının sonucu beklenmeli ve sonucuna göre tapu iptal edilmelidir.” Bu incelemenin eksik yapılması doğrudan bozma sebebidir.

Uzman Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Kandırılarak veya tehdit edilerek malvarlığınızı kaybetmek hukukun asla korumadığı haksız bir fiil. Ama bu mağduriyeti gidermek 1 yıllık dava açma süresini kaçırmamaya, ceza ve hukuk davalarını eşgüdümlü yürütmeye ve üçüncü kişilerin kötü niyetini usulüne uygun delillerle kanıtlamaya bağlı.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun katı usul kuralları karşısında bu süreci tek başınıza yürütmeye çalışmak, evinizi veya arsanızı bir daha geri alamamak üzere kaybetmenize yol açabilir.

İrade sakatlığına dayanan tapu iptali davalarında süre kritiktir: yanılma, aldatma veya korkutmanın öğrenildiği ya da etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olunmadığının bildirilmesi gerekir. Bu süre kaçırıldığında işlem geçerli hale gelir. Gayrimenkul Hukuku alanındaki deneyimimizle, sürenizin dolup dolmadığını belirlemek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR