Bağımsız Bölümümün Arsa Payı Düşük Hesaplanmış, Arsa Payı Düzeltim Davası Kime Açılır?

Tapunuzdaki arsa payının, dairenizin gerçek büyüklüğüne veya değerine göre az yazıldığını fark ettiğinizde, bunun sadece kağıt üzerinde bir rakam olmadığını, aidat ve oy hakkınızı bile etkilediğini görebilirsiniz.

Aşağıda arsa payı düzeltim davasının kime açılacağını (zorunlu dava arkadaşlığı), davanın şartlarını ve Yargıtay’ın değerleme kriterlerini anlatıyoruz.

Arsa Payı Nedir ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki Hukuki Altyapısı

Sorunun çözümüne geçmeden önce, arsa payının ne anlama geldiğini ve hukuki temelini doğru kavramak gerekir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 3. maddesi, kat mülkiyetini; arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olarak tanımlar.

Aynı maddenin devamında yer alan emredici hükme göre; kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Yani kanun koyucu, müteahhide veya ilk yapı sahibine şu kesin talimatı vermiştir: “Bir binayı bölerken arsa paylarını rastgele, herkese eşit veya kafana göre dağıtamazsın.

Dairenin metrekaresi, cephesi, kaçıncı katta olduğu ve manzarası gibi unsurları dikkate alarak, dairenin toplam bina içindeki değerine uygun, adil ve orantılı bir arsa payı belirlemek zorundasın.” İşte bu emredici kurala uyulmadığı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hâllerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Arsa Payı Düzeltim Davası Kime Açılır? (Zorunlu Dava Arkadaşlığı)

Mülk sahiplerinin ve alanında uzman olmayan kişilerin bu davayı açarken düştükleri ve davanın henüz en başında usulden reddedilmesine (kaybedilmesine) yol açan en büyük hata, davanın kime karşı açılacağı hususundaki yanılgıdır.

“Arsa payını zamanında müteahhit yanlış yazmış, o halde davayı müteahhide açarım” veya “Sadece arsa payı benimkinden haksız yere yüksek olan üst komşuma dava açarım” düşüncesi hukuken tamamen yanlıştır.

Arsa paylarının yeniden düzenlenmesi davası, anagayrimenkuldeki toplam arsa payı bütünlüğünü ve tapu sicilini doğrudan etkileyen bir davadır. Sizin arsa payınızın matematiksel olarak artırılabilmesi için, binadaki diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarından belirli oranlarda indirim yapılması gerekecektir. Bu nedenle Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; açılacak olan bu davada tüm kat malikleri (binadaki bütün daire, dükkân, depo sahipleri) taraf olarak yer almalıdır.

Davacı konumunda olan siz (veya sizinle birlikte hareket eden diğer mağdur malikler) dışındaki tüm tapu kayıt malikleri, davalı olarak gösterilmek zorundadır. Bu duruma hukukta “Zorunlu Dava Arkadaşlığı” denir.

Eğer apartmanda 40 daire varsa ve siz dava açıyorsanız, geriye kalan 39 dairenin malikine karşı husumet yöneltilmeli ve dava dilekçesi hepsine tek tek tebliğ edilmelidir. Maliklerden biri dahi eksik gösterilirse veya yargılama sırasında maliklerden biri vefat eder de mirasçıları davaya dâhil edilmezse, taraf teşkili sağlanamadığı için mahkeme esasa giremez.

Bu denli kalabalık taraflı davalarda, tebligatların yapılması ve ölü maliklerin mirasçılık belgelerinin (veraset ilamlarının) çıkarılarak davaya dâhil edilmeleri üst düzey bir avukatlık takibi gerektirir. Eğer binadaki mülkiyet karmaşası, ölü malikler ve husumetler artık içinden çıkılamaz bir hâl almış ve yapının tamamen tasfiyesi (satışı) gündeme geliyorsa, bu köklü çözüm yolu hakkında Ortaklığın Giderilmesi(İzale-i Şüyu) Davaları sayfamızdan detaylı bilgi edinebilirsiniz.

Arsa Payı Düzeltim Davasının Şartları Nelerdir?

Arsa payınızın düzeltilmesi talebiyle açacağınız davanın mahkemece kabul edilebilmesi için belirli yasal şartların şüpheye yer bırakmayacak şekilde ispatlanması zorunludur. Dava sürecinde şu kriterler dikkate alınır:

Bu davaların sonucunda tapuda yeni arsa paylarına göre sicil kayıtları oluşturulacağından, gayrimenkul işlemlerinde karşınıza çıkabilecek harç maliyetlerini önceden öngörebilmek adına web sitemizdeki Tapu Harcı Hesaplama aracımızdan güvenle faydalanabilirsiniz.

Yargıtay’ın Arsa Payı Değerleme Kriterleri ve “İyiniyet” Yaklaşımı

Yüksek mahkeme olan Yargıtay, arsa payı düzeltim davalarında mahkemelerin ve bilirkişilerin izlemesi gereken yol haritasını milimetrik bir hassasiyetle çizmiştir.

Bilirkişi İncelemesinde Hangi Kriterlere Bakılır?
Yargıtay kararlarına göre, arsa payları belirlenirken salt dairenin metrekaresine (yüzölçümüne) bakılarak soyut ve genel geçer bir rapor verilemez. Uzman bilirkişi heyeti (inşaat mühendisi, mimar, harita mühendisi); bağımsız bölümlerin kat irtifakı veya mülkiyeti kurulduğu tarihteki cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi tüm unsurları tek tek inceleyip irdelemeli, her bir dairenin o tarihteki değerini ayrı ayrı matematiksel olarak hesaplamalıdır.

Eğer bilirkişi raporu bu kriterleri tek tek hesaplamadan, sadece “arsa payları hatalıdır, şu şekilde düzeltilmelidir” şeklinde soyut bir kanaat bildirirse, Yargıtay bu rapora dayanan kararı derhal bozmaktadır.

Davacının Kötüniyetli Olmaması (Kendi Yaptığını İnkâr Yasağı)
Yargıtay’ın bu davalardaki en katı kurallarından biri de Medeni Kanun’un 2. maddesinden doğan “Dürüstlük Kuralı”dır. Eğer arsa paylarının iptalini isteyen davacı (siz veya murisiniz), binanın müteahhidi, ilk arsa sahibi veya kat irtifakını bizzat kuran kişiyse; yani tapudaki o hatalı arsa paylarını zamanında bizzat kendi ellerinizle hazırlayıp imzaladıysanız, aradan yıllar geçtikten sonra “benim arsa payım düşükmüş, düzeltilsin” diyerek mahkemeye başvuramazsınız.

Yargıtay, kat irtifakı kurulurken arsa paylarını bizzat düzenleyen kat malikinin sonradan düzeltme istemesini iyi niyet kurallarına aykırı bulmakta ve kişinin korunmaya değer bir hukuki yararı olmadığını kabul ederek davayı reddetmektedir.

Ancak, siz o daireyi kat irtifakı kurulduktan çok sonra, halihazırda mevcut olan arsa paylarıyla üçüncü bir kişiden satın almışsanız, bu adaletsizliğin giderilmesini istemek en doğal yasal hakkınızdır. Ortak giderlere (aidatlara) katılım paylarının az veya çok olması, Yargıtay’a göre arsa paylarının değiştirilmesini gerektiren haklı bir sebep değildir.

Arsa Payı Düzeltme Davasının Yasal Dayanağı ve Sınırları

Arsa payının yeniden hesaplanmasını isteme hakkınız doğrudan kanundan geliyor. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi, kat mülkiyetinin bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları üzerinden kurulacağını söylüyor. Aynı fıkra devamında şunu ekliyor: arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak tahsis edilmemişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Yani bu bir lütuf değil, kanunun açıkça tanıdığı bir dava hakkı.

Ancak aynı maddede önemli bir sınır da var ve pek çok kişi davayı bu yüzden kaybediyor. Kanun, bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payının, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemeyeceğini söylüyor.

Bunun pratik anlamı şu: ölçü, projede arsa payları belirlenirken bağımsız bölümlerin sahip olduğu değerdir. Dairenizin bugünkü piyasa değeri komşunuzunkinden düşük kaldı diye dava açarsanız sonuç alamazsınız. Dava kazandıran şey, en baştan yapılan tahsisin bölümlerin o günkü konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantısız olmasıdır.

Uygulamada bu ayrımı somutlaştıran örnekler genellikle şunlardır. Yüz ölçümleri ve kat konumları aynı olan iki daireye çok farklı arsa payı verilmişse, zemin kattaki bir dükkâna üst kattaki bir daireyle aynı pay tahsis edilmişse, ya da çatı arasındaki küçük bir bölüme normal bir daireyle eşit pay yazılmışsa orantısızlık baştan vardır ve düzeltme istenebilir. Buna karşılık bina yapıldıktan sonra dairenizin manzarasının kapanması veya sokağın değer kaybetmesi, kanunun açık hükmü nedeniyle düzeltme sebebi sayılmaz.

Davada mahkeme bu değerlendirmeyi kendi başına yapmaz, bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişi heyeti binanın projesini, her bağımsız bölümün yüz ölçümünü, bulunduğu katı, cephesini ve eklentilerini inceleyerek arsa paylarının olması gereken oranlarını hesaplar. Bu nedenle dava açarken elinizde mimari proje, tapu kayıtları ve kat irtifakı kurulurken düzenlenen belgeler bulunması süreci hem hızlandırır hem de iddianızı somutlaştırır.

Arsa payı düzeltim davası açma hakkı, Yargıtay içtihadına göre zamanaşımına tabi değildir; kat irtifakının kurulmasından on yıl, hatta yirmi yıl sonra bile dava açılabilir.

Bilirkişi heyetinin binanın projesini ve her bağımsız bölümün değerini incelemesi genellikle bir ay ila üç ay sürer; bu süreçte mahkeme heyetten ek rapor da isteyebilir.

Uzman Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Bağımsız bölümünüzün arsa payının düşük hesaplandığını düşünüyorsanız, düzeltim davası binadaki tüm kat maliklerine yöneltilmesi gereken kapsamlı bir dava. Tapu kayıtlarının ve mimari projelerin incelenmesi, tüm bağımsız bölüm maliklerine eksiksiz dava açılması ve binanın inşa edildiği yıllardaki değerleme kriterlerinin bilirkişilerce doğru hesaplanması gerekiyor.

Bir kat malikinin davalı gösterilmesinin unutulması veya bilirkişinin güncel rayiç bedeller üzerinden yanlış rapor hazırlaması gibi küçük hatalar davayı kaybettirebilir.

Arsa payı, bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olarak belirlenmek zorundadır; orantısızlık varsa her kat maliki arsa paylarının yeniden düzenlenmesini dava yoluyla isteyebilir. Bu dava süreye bağlı değildir ve kentsel dönüşüm sürecinde paylaşımı doğrudan etkilediği için değeri büyüktür. Gayrimenkul Hukuku alanındaki deneyimimizle, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR