Bağımsız Bölümümün Arsa Payı Düşük Hesaplanmış, Arsa Payı Düzeltim Davası Kime Açılır?

Yıllarca çalışarak, büyük fedakarlıklar ve hayallerle bir ev, ofis veya dükkân satın aldınız. Belki de binanızın en güzel manzaraya sahip, en geniş ve en değerli dairesinde oturuyorsunuz. Ancak günün birinde, kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde, bina yönetimi toplantılarında oy kullanmak istediğinizde veya ortak giderlere katılım payları hesaplanırken tapu senedinize dikkatlice baktığınızda büyük bir şok yaşayabilirsiniz: Dairenizin “arsa payı”, binadaki çok daha küçük, değersiz veya eksi kattaki bir daireyle aynı, hatta ondan daha düşük hesaplanmış olabilir! Bu durum sadece kâğıt üzerinde kalacak basit bir rakam hatası değildir. Arsa payınızın düşük olması; binanız yıkılıp yeniden yapıldığında (kentsel dönüşümde) müteahhitten alacağınız yeni dairenin küçülmesine, arsa üzerinden alacağınız maddi payın erimesine ve apartman yönetimindeki söz hakkınızın zayıflamasına neden olan, doğrudan mülkiyet ve servet kaybı yaratan devasa bir tehlikedir. İçinde bulunduğunuz bu tabloda, “Benim dairem binanın en değerlisi iken arsa payım neden bu kadar düşük? Bağımsız bölümümün arsa payı düşük hesaplanmış, arsa payı düzeltim davası kime açılır?” şeklindeki haklı isyanınız ve endişeleriniz kesinlikle çözümsüz değildir.

Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak Gayrimenkul Hukuku alanındaki yıllara sâri derin bilgi birikimimiz, saatler süren titiz yasal analizlerimiz ve yüksek mahkeme içtihatlarına olan tam hâkimiyetimizle, tapu sicilindeki bu adaletsizliği ortadan kaldırmak için omuz omuza yanınızdayız. Hukuk sistemimiz, müteahhitlerin veya ilk arsa sahiplerinin geçmişte dikkatsizce, keyfi olarak veya vergiden kaçınmak maksadıyla hatalı belirledikleri arsa paylarının düzeltilmesi için kat maliklerine “Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesi (Düzeltilmesi) Davası” açma hakkı tanımıştır. Mutlak hukuki kesinlik standartlarında hazırladığımız bu derinlemesine rehberde; arsa payının hukuki niteliğini, düzeltim davasının kanuni şartlarını, davanın apartmandaki kimlere karşı açılmak zorunda olduğunu ve Yargıtay’ın dava tarihi ile kuruluş tarihi arasındaki o ince çizgiyi nasıl değerlendirdiğini tüm detaylarıyla, hiçbir noktayı atlamadan inceleyeceğiz.

Arsa Payı Nedir ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki Hukuki Altyapısı

Sorunun çözümüne geçmeden önce, arsa payının ne anlama geldiğini ve hukuki temelini doğru kavramak gerekir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 3. maddesi, kat mülkiyetini; arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olarak tanımlar.

Aynı maddenin devamında yer alan emredici hükme göre; kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur,.

Yani kanun koyucu, müteahhide veya ilk yapı sahibine şu kesin talimatı vermiştir: “Bir binayı bölerken arsa paylarını rastgele, herkese eşit veya kafana göre dağıtamazsın. Dairenin metrekaresi, cephesi, kaçıncı katta olduğu ve manzarası gibi unsurları dikkate alarak, dairenin toplam bina içindeki değerine uygun, adil ve orantılı bir arsa payı belirlemek zorundasın.” İşte bu emredici kurala uyulmadığı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hâllerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir,.

Arsa Payı Düzeltim Davası Kime Açılır? (Zorunlu Dava Arkadaşlığı)

Mülk sahiplerinin ve alanında uzman olmayan kişilerin bu davayı açarken düştükleri ve davanın henüz en başında usulden reddedilmesine (kaybedilmesine) yol açan en büyük hata, davanın kime karşı açılacağı hususundaki yanılgıdır.

“Arsa payını zamanında müteahhit yanlış yazmış, o halde davayı müteahhide açarım” veya “Sadece arsa payı benimkinden haksız yere yüksek olan üst komşuma dava açarım” düşüncesi hukuken tamamen yanlıştır.

Arsa paylarının yeniden düzenlenmesi davası, anagayrimenkuldeki toplam arsa payı bütünlüğünü ve tapu sicilini doğrudan etkileyen bir davadır. Sizin arsa payınızın matematiksel olarak artırılabilmesi için, binadaki diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarından belirli oranlarda indirim yapılması gerekecektir. Bu nedenle Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; açılacak olan bu davada tüm kat malikleri (binadaki bütün daire, dükkân, depo sahipleri) taraf olarak yer almalıdır,.

Davacı konumunda olan siz (veya sizinle birlikte hareket eden diğer mağdur malikler) dışındaki tüm tapu kayıt malikleri, davalı olarak gösterilmek zorundadır. Bu duruma hukukta “Zorunlu Dava Arkadaşlığı” denir. Eğer apartmanda 40 daire varsa ve siz dava açıyorsanız, geriye kalan 39 dairenin malikine karşı husumet yöneltilmeli ve dava dilekçesi hepsine tek tek tebliğ edilmelidir. Maliklerden biri dahi eksik gösterilirse veya yargılama sırasında maliklerden biri vefat eder de mirasçıları davaya dâhil edilmezse, taraf teşkili sağlanamadığı için mahkeme esasa giremez.

Bu denli kalabalık taraflı davalarda, tebligatların yapılması ve ölü maliklerin mirasçılık belgelerinin (veraset ilamlarının) çıkarılarak davaya dâhil edilmeleri üst düzey bir avukatlık takibi gerektirir. Eğer binadaki mülkiyet karmaşası, ölü malikler ve husumetler artık içinden çıkılamaz bir hâl almış ve yapının tamamen tasfiyesi (satışı) gündeme geliyorsa, bu köklü çözüm yolu hakkında Ortaklığın Giderilmesi(İzale-i Şüyu) Davaları sayfamızdan detaylı bilgi edinebilirsiniz.

Arsa Payı Düzeltim Davasının Şartları Nelerdir?

Arsa payınızın düzeltilmesi talebiyle açacağınız davanın mahkemece kabul edilebilmesi için belirli yasal şartların şüpheye yer bırakmayacak şekilde ispatlanması zorunludur. Dava sürecinde şu kriterler dikkate alınır:

• Orantısızlık Şartı: Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk ve en temel şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır. 100 metrekarelik zemin kat karanlık bir daire ile 150 metrekarelik deniz manzaralı çatı dubleksinin arsa payları tapuda aynı (örneğin 10/100) gösterilmişse, burada açık bir orantısızlık vardır.
• Değerlendirmenin Yapılacağı Tarih (En Kritik Şart): Bu davalarda yapılan en büyük hata, dairenin bugünkü değerine bakılacağını sanmaktır. Yasa ve Yargıtay çok nettir: Bağımsız bölümlerin değerleri, dava tarihindeki duruma göre değil, kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihe göre belirlenmesi gerekir,,.
• Sonradan Yapılan Değişikliklerin Etkisi Yoktur: KMK Madde 3 uyarınca; bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez,. Yani siz dairenizi sonradan lüks malzemelerle restore etmiş olsanız da, yanınıza sonradan metro istasyonu açılmış olsa da, imar durumu sonradan değişmiş olsa da, bu sonradan oluşan değer artışları arsa payı düzeltim davasına gerekçe yapılamaz,. Mahkeme adeta bir zaman makinesiyle binanın inşa edildiği o ilk güne dönerek değerleme yapar.
• Bedel Ödenmez: Arsa paylarının değiştirilmesi sonucunda, arsa payı artan bağımsız bölüm malikleri tarafından, arsa payı azalan (veya düşürülen) bağımsız bölüm maliklerine bu azalmayı karşılamak amacıyla herhangi bir tazminat veya bedel ödenmesi söz konusu olamaz,.
• Geleceğe Etkilidir: Arsa paylarının mahkeme kararıyla değiştirilmesi, karar tarihinden sonraki zaman için etkili olup, daha önce yapılmış olan iş ve işlemlere (örneğin geçmişe dönük toplanan aidatlara veya eski genel kurul kararlarına) geriye dönük bir etkisi olmaz,.

Bu davaların sonucunda tapuda yeni arsa paylarına göre sicil kayıtları oluşturulacağından, gayrimenkul işlemlerinde karşınıza çıkabilecek harç maliyetlerini önceden öngörebilmek adına web sitemizdeki Tapu Harcı Hesaplama aracımızdan güvenle faydalanabilirsiniz.

Yargıtay’ın Arsa Payı Değerleme Kriterleri ve “İyiniyet” Yaklaşımı

Yüksek mahkeme olan Yargıtay, arsa payı düzeltim davalarında mahkemelerin ve bilirkişilerin izlemesi gereken yol haritasını milimetrik bir hassasiyetle çizmiştir.

Bilirkişi İncelemesinde Hangi Kriterlere Bakılır?
Yargıtay kararlarına göre, arsa payları belirlenirken salt dairenin metrekaresine (yüzölçümüne) bakılarak soyut ve genel geçer bir rapor verilemez. Uzman bilirkişi heyeti (inşaat mühendisi, mimar, harita mühendisi); bağımsız bölümlerin kat irtifakı veya mülkiyeti kurulduğu tarihteki cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi tüm unsurları tek tek inceleyip irdelemeli, her bir dairenin o tarihteki değerini ayrı ayrı matematiksel olarak hesaplamalıdır,,. Eğer bilirkişi raporu bu kriterleri tek tek hesaplamadan, sadece “arsa payları hatalıdır, şu şekilde düzeltilmelidir” şeklinde soyut bir kanaat bildirirse, Yargıtay bu rapora dayanan kararı derhal bozmaktadır,.

Davacının Kötüniyetli Olmaması (Kendi Yaptığını İnkâr Yasağı)
Yargıtay’ın bu davalardaki en katı kurallarından biri de Medeni Kanun’un 2. maddesinden doğan “Dürüstlük Kuralı”dır. Eğer arsa paylarının iptalini isteyen davacı (siz veya murisiniz), binanın müteahhidi, ilk arsa sahibi veya kat irtifakını bizzat kuran kişiyse; yani tapudaki o hatalı arsa paylarını zamanında bizzat kendi ellerinizle hazırlayıp imzaladıysanız, aradan yıllar geçtikten sonra “benim arsa payım düşükmüş, düzeltilsin” diyerek mahkemeye başvuramazsınız,. Yargıtay, kat irtifakı kurulurken arsa paylarını bizzat düzenleyen kat malikinin sonradan düzeltme istemesini iyi niyet kurallarına aykırı bulmakta ve kişinin korunmaya değer bir hukuki yararı olmadığını kabul ederek davayı reddetmektedir,.

Ancak, siz o daireyi kat irtifakı kurulduktan çok sonra, halihazırda mevcut olan arsa paylarıyla üçüncü bir kişiden satın almışsanız, bu adaletsizliğin giderilmesini istemek en doğal yasal hakkınızdır. Ortak giderlere (aidatlara) katılım paylarının az veya çok olması, Yargıtay’a göre arsa paylarının değiştirilmesini gerektiren haklı bir sebep değildir,.

Uzman Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

“Bağımsız bölümümün arsa payı düşük hesaplanmış, arsa payı düzeltim davası kime açılır?” sorusunun yanıtı, anagayrimenkuldeki tüm kat maliklerini kapsayan devasa bir hukuki mücadeleyi işaret etmektedir. Arsa payının düzeltilmesi davası, sıradan bir dilekçe ile açılabilecek basit bir tespit davası değildir. Dava öncesinde tapu kayıtlarının ve mimari projelerin titizlikle incelenmesi, davanın tüm bağımsız bölüm maliklerine (gerekirse mirasçılarına) eksiksiz yöneltilerek taraf teşkilinin sağlanması ve en önemlisi; binanın inşa edildiği 10, 20 veya 30 yıl önceki değerleme kriterlerinin uzman bilirkişilere Yargıtay içtihatları doğrultusunda doğru hesaplattırılması, son derece yüksek bir hukuki teknik ve profesyonellik gerektirir.

Yapılacak ufacık bir usul hatası (örneğin bir kat malikinin davalı gösterilmesinin unutulması veya bilirkişinin güncel rayiç bedeller üzerinden rapor hazırlamasına itiraz edilmemesi), haklı davanızın reddedilmesine, on binlerce liralık yargılama ve karşı taraf vekalet ücretlerini ödemek zorunda kalmanıza neden olacaktır. Daha da acısı, kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet haklarınızın telafisi imkansız şekilde erimesine göz yummak zorunda kalırsınız.

Ailenizin geleceği ve yılların birikimi olan gayrimenkulünüzün gerçek değerini tapu siciline tescil ettirmek, kentsel dönüşümde hakkınız olan payı eksiksiz almak için bu zorlu süreci tek başınıza yürütmeyin. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul ve kat mülkiyeti hukukundaki sarsılmaz tecrübemizle, arsa payı düzeltim davalarınızı kusursuz bir usuli stratejiyle hazırlıyor, mülkiyet hakkınızı güvence altına almak için saatler süren titiz bir mesai harcıyoruz.

Tapudaki bu adaletsizliğe son vermek, arsa payınızı gerçek değerine yükseltmek ve yasal sürecinizi uzman bir ekiple hemen başlatmak için vakit kaybetmeden iletişim sayfamızdan bizimle iletişime geçin.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR