10 Yılı Dolan Kiracıyı Evden Nasıl Çıkarabilirim, Şartları Nelerdir?
Kiracınız evinizde yıllardır oturuyor ve artık evinizi geri almak istiyorsunuz ama sürekli bir gerekçe göstermeniz gerektiğini sanıyorsanız, 10 yıl dolduktan sonra işler değişiyor.
Aşağıda 10 yılı dolduran kiracının tahliyesi için gereken şartları, Yargıtay’ın bu davalarda aradığı kriterleri ve belirli veya belirsiz süreli sözleşmelerde sürenin nasıl hesaplandığını anlatıyoruz.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında 10 Yıllık Uzama Süresi Kuralı
Kira sözleşmelerinde hukuk sistemimizin temel dayanağı Türk Borçlar Kanunu‘dur (TBK). Kanunun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya büyük bir ayrıcalık tanırken, kiraya verenin ellerini bağlayan şu temel kuralı koyar: Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Yani süre bitimi nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkı sadece kiracıya aittir; kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak kanun koyucu, mülkiyet hakkının sonsuza kadar kısıtlanamayacağı gerçeğinden hareketle malike bir çıkış kapısı bırakmıştır. TBK Madde 347’nin devamında yer alan ve maliklerin kurtarıcısı olan o altın kural şudur: “On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”.
İşte bu kanun maddesi, kiraya verene; eve ihtiyacı olduğunu ispatlamak zorunda kalmadan, evi satmak ya da yıkıp yeniden yapmak gibi zahmetli hukuki ispat süreçlerine girmeden, sadece “süre dolduğu için” kiracıyı evden veya işyerinden çıkarma hakkı vermektedir.
10 Yılı Dolduran Kiracının Tahliyesi İçin Gereken Şartlar Nelerdir?
Yeni dönem kiranızın yasal sınırını öğrenmek istiyorsanız kira artışı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Kira artışı hesaplama aracını açHerhangi bir sebep göstermeksizin tahliye hakkını kullanabilmeniz için kanunun aradığı katı şartların eksiksiz olarak bir arada bulunması zorunludur. Bu şartlar şunlardır:
| Sözleşmenin Niteliği | Bu kural sadece “Konut ve Çatılı İşyeri” kiralarında geçerlidir. Açık araziler veya genel hükümlere tabi diğer kiralama türlerinde bu on yıllık uzama kuralı uygulanmaz. |
| On Yıllık Uzama Süresinin Dolması | Kanun “10 yıllık kira süresi” demez, “10 yıllık uzama süresi” der. Bu ayrım hayati önem taşır. Belirli süreli kira sözleşmesinde ilk sözleşme süresi bittikten sonra, sözleşmenin 1’er yıllık uzama dönemlerine girmesi ve bu uzamaların toplam 10 yılı doldurması şarttır. |
| Bildirim (İhtar) Şartı | On yıllık uzama süresi dolduktan sonra, bu süreyi izleyen yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bir fesih bildirimi (ihtarname) ulaşmış olmalıdır. |
Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Sürelerin Doğru Hesaplanması
Tahliye davasının reddedilmesine yol açan en büyük hata, sürelerin yanlış hesaplanmasıdır. Hesaplama sözleşmenin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğuna göre değişir:
1. Belirli Süreli Sözleşmelerde Hesaplama (Örnekli Anlatım): Diyelim ki kiracınızla 01.01.2010 tarihinde, 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi yaptınız.
- Sözleşmenin kendi süresi 01.01.2011’de biter.
- İşte kanunun bahsettiği “10 yıllık uzama süresi” bu tarihte başlar ve 01.01.2021 tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolar.
- Kanun ne diyordu? “On yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce.” Yani 01.01.2021’i izleyen uzama yılı 01.01.2022’dir.
- Sizin, 01.01.2022 tarihinden en az 3 ay önce (en geç Ekim 2021 başına kadar) kiracıya noter kanalıyla yazılı ihtarnameyi tebliğ ettirmeniz şarttır. Bu ihtarnameyi gönderdikten sonra 01.01.2022 tarihinden itibaren tahliye davası açabilirsiniz. Toplamda kiracının o evde en az 11 veya 12 yıl geçirmiş olması gerekir.
2. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Hesaplama: Eğer sözleşmeniz en başından beri belirsiz süreli yapılmışsa (veya sonradan belirsiz süreliye dönüşmüşse), hesaplama çok daha basittir. TBK Madde 347’ye göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel fesih bildirimi kurallarına uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda genel hükümlerdeki fesih dönemlerine (altı aylık dönem sonu için üç ay önceden bildirim) uyularak tahliye davası açılabilir.
Tahliye Sürecinde Yargıtay’ın Aradığı Kriterler (Emsal Karar Yaklaşımı)
10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye davalarında Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, mülk sahiplerinin bilmesi gereken önemli detaylar barındırır. Alanında uzman bir avukatla çalışmadığınızda gözden kaçabilecek bu Yargıtay ilkeleri şunlardır:
| Yeni Sözleşme Yapılması 10 Yıllık Süreyi Sıfırlar | Mülk sahiplerinin en sık düştüğü tuzak budur. Kiracı uzun yıllardır evde otururken, sırf “kira bedelini güncelleyelim, resmiyete dökülsün” diyerek örneğin 5. veya 8. yılda taraflar arasında yeni bir yazılı kira sözleşmesi imzalanırsa ne olur? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarına göre; ilk kira sözleşmesi yapıldıktan sonra, yeniden taraflar arasında kira sözleşmesi yapılması 10 yıllık süreyi yeniden başlatır (sıfırlar). Bu nedenle, 10 yılı doldurmaya yaklaşan bir kiracıyla asla yeni bir sözleşme imzalanmamalı, kira artışları ek protokollerle veya banka dekontlarındaki açıklamalarla (yeni sözleşme vasfı yaratmadan) halledilmelidir. |
| İhtarnamenin Tebliğ Zamanlaması | Yargıtay’a göre, ihtarnamenin gönderilme zamanı esnektir; ancak son tarihi kesindir. İhtar, uzayan dönemin başlangıcından itibaren her zaman tebliğ edilebilir. Yeter ki keşide edilen ihtar, uzayan dönemin bitiminden en az üç ay önce kiracının eline geçmiş olsun. İhtarnamenin 3 aydan daha kısa bir süre kala tebliğ edilmesi (örneğin 2 ay 25 gün kala), davanın reddedilmesine ve mülk sahibinin koca bir yıl daha beklemesine neden olur. |
| Sebep Gösterme Zorunluluğunun Olmaması | Yargıtay uygulamalarında çok nettir; TBK 347. maddedeki şartlar (sürelerin dolması ve ihtarın zamanında çekilmesi) gerçekleşmişse, kiralayanın başkaca hiçbir haklı neden (kendim oturacağım, oğlum evlenecek, evi satacağım vb.) sunmasına gerek yoktur. Mahkeme, sadece sürelerin doğru hesaplanıp hesaplanmadığına ve ihtarın usulüne bakarak doğrudan tahliye kararı verir. |
Ne yapılabileceğini birlikte konuşalım. Bize yazmanız yeterli.
Tahliye Davası ve Mülkiyetten Kaynaklanan İkincil Uyuşmazlıklar
Yukarıda anılan 3 aylık ihtar süresine uyularak kiracıya bildirim yapıldıktan sonra, ilgili uzama yılının bitimini takip eden 1 aylık süre içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Sürelerin bu denli katı ve karmaşık olması nedeniyle, sürecin Gayrimenkul Hukuku alanında uzman avukatlarca yürütülmesi, davanın tek celsede sonuçlanması adına hayati bir gerekliliktir.
Bazen bu 10 yıllık süreler dolmadan veya dolduğu esnada mülk sahibi hayatını kaybedebilir. Bu durumda mirasçılar, murisin (ölenin) başlattığı 10 yıllık sürelerden kendi adlarına faydalanabilirler. Ancak mirasçılar arasında, kiracının çıkarılıp evin satılması veya kimin kullanacağı yönünde bir anlaşmazlık baş gösterirse, sorun sadece tahliye davası ile çözülemez. Bu aşamada mirasçıların, malvarlığının yasal yollarla paylaştırılmasını sağlamak adına mahkemeye başvurmaları gerekebilir. Bu hukuki tasfiye süreci hakkında detaylı bilgi için Ortaklığın Giderilmesi(İzale-i Şüyu) Davaları sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Yine, 10 yıllık uzama süresine dayanarak kiracınızı tahliye ettikten sonra gayrimenkulünüzü yüksek bir bedelle satmayı ve mülkiyet devri yapmayı planlıyorsanız, bütçenizi doğru ayarlayabilmek adına tapuda doğacak harç maliyetlerini sitemizdeki Tapu Harcı Hesaplama modülü ile hızlıca ve güvenle hesaplayabilirsiniz.
On Yıllık Uzama Süresi Nasıl Hesaplanır ve Bildirim Ne Zaman Yapılır
Bu hakkın kaynağı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesidir ve maddenin lafzı hesaplamayı yapmak isteyenler için oldukça nettir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır.
Kiraya veren ise sadece sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, hiçbir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.
Hesaplamada en çok karıştırılan nokta, on yılın nereden başladığıdır. Sayılan şey sözleşmenin ilk süresi değil, o süre bittikten sonra işleyen uzama yıllarıdır. Somut bir örnek üzerinden gidelim. 1 Ocak 2014 başlangıçlı bir yıllık bir kira sözleşmesi 1 Ocak 2015’te sona erer ve oradan itibaren her yıl bir yıl uzar.
Birinci uzama yılı 2015, ikincisi 2016 diye giderek onuncu uzama yılı 1 Ocak 2025’te dolar. Kiraya veren, bunu izleyen uzama yılının bitimi olan 1 Ocak 2026’dan en az üç ay önce, yani en geç 1 Ekim 2025 tarihinde bildirimini yapmalıdır. Bu tarih kaçırılırsa hak bir yıl daha ötelenir.
Bildirimin şekli de sonucu doğrudan etkiler. Türk Borçlar Kanunu’nun 348. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliğini yazılı şekilde yapılmasına bağlıyor. Telefon görüşmesi, mesaj ya da sözlü ihtar hukuken sonuç doğurmaz. Uygulamada bildirimin noter aracılığıyla gönderilmesi tercih edilir, çünkü hem içeriği hem de tebliğ tarihi resmi olarak belgelenmiş olur ve dava açıldığında sürenin tutup tutmadığı tartışma konusu yapılamaz.
Bildirim usulüne uygun yapıldığı halde kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin bir sonraki adımı uzama yılının bittiği tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açmaktır. Bu yolun en büyük avantajı, gereksinim veya yeniden inşa gibi sebeplere dayanan tahliye davalarının aksine herhangi bir haklı neden ispatı gerektirmemesidir. Mahkemenin bakacağı tek şey, on yıllık sürenin gerçekten dolup dolmadığı ve bildirimin süresinde, yazılı olarak yapılıp yapılmadığıdır.
Uzman Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç
10 yılı dolan kiracıyı evden çıkarmak yasal olarak mümkün ve mülk sahibine mülkünü geri alma gücü veren etkili bir yol. Ama sözleşmenin türünün belirlenmesi, 10 yıllık uzama süresinin başlangıcının doğru tespiti ve ihtarname tebliğ tarihlerinin şaşmaz biçimde ayarlanması gerekiyor.
Bir günlük tebligat gecikmesi bile davanın reddine, masrafları ödemenize ve mülkünüze kavuşmak için bir yıl daha beklemenize yol açabiliyor.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verene sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme imkanı tanır. Ancak bunun için her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapılması gerekir. Bildirim süresinde yapılmazsa sözleşme bir yıl daha uzar ve hak bir sonraki yıla kayar. Gayrimenkul Hukuku alanındaki deneyimimizle, bildirim takviminizi doğru kurmak için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
SIKÇA SORULAN SORULAR
-
On yılı dolan kiracımı evden çıkarmak için ‘ihtiyacım var’ gibi bir sebep göstermem şart mı?
Hayır, Türk Borçlar Kanunu’na göre on yıllık uzama süresi dolduysa, herhangi bir sebep göstermek zorunda kalmadan kiracınızın tahliyesini isteyebilirsiniz. Bu durum, mülk sahibine büyük bir kolaylık sağlar.
-
Kira sözleşmesinde bahsedilen ’10 yıllık uzama süresi’ ne anlama geliyor, 10 yıllık kira süresinden farkı ne?
10 yıllık uzama süresi, ilk kira sözleşmesinin bitiminden sonra sözleşmenin her yıl kendiliğinden yenilenerek toplamda 10 yılı doldurması demektir. Bu süre, ilk sözleşme süresi değil, sözleşmenin birer yıllık uzama dönemlerinin toplamıdır.
-
Belirli süreli kira sözleşmem varsa, kiracımın 10 yıllık süresi ne zaman dolmuş sayılır ve tahliye için ne zaman ihtarname çekmeliyim?
Belirli süreli sözleşmenizin süresi bittikten sonra başlayan 10 yıllık uzama süresi dolduğunda (yani toplamda en az 11 yıl sonunda) tahliye hakkınız doğar. Bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracınıza yazılı ihtarname göndermiş olmalısınız.
-
Kira sözleşmem belirsiz süreliyse, 10 yıllık kiracımı nasıl tahliye edebilirim ve süreci nasıl işlemeliyim?
Eğer sözleşmeniz en başından belirsiz süreliyse veya sonradan belirsiz süreliye dönüştüyse, kira başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra genel fesih bildirim kurallarına uyarak tahliye davası açabilirsiniz. Bu durumda altı aylık fesih dönemlerinin sonu için üç ay önceden bildirimde bulunmanız gerekir.
-
Bu 10 yıllık sebep göstermeden tahliye hakkı, sadece ev ve işyeri kiraları için mi geçerli, yoksa arsa veya depo gibi yerlerde de uygulanır mı?
Bu kural sadece ‘konut ve çatılı işyeri’ kiraları için geçerlidir. Açık araziler, depolar veya diğer kiralama türlerinde bu on yıllık uzama süresi kuralı uygulanmaz.
-
Kiracımla kira bedelini güncellemek için yeni bir sözleşme yaparsam, tahliye için gereken 10 yıllık uzama süresi en baştan mı başlar?
Evet, Yargıtay kararlarına göre kiracınızla ilk sözleşmeden sonra yeni bir kira sözleşmesi yaparsanız, 10 yıllık uzama süresi yeniden başlar ve sıfırlanır. Kira artışlarını ek protokolle veya banka dekontuyla yapmanız daha güvenlidir.
-
Kiracımı tahliye etmek için göndermem gereken ihtarnameyi yasal süreden (3 ay) daha kısa bir süre kala gönderirsem ne olur, davayı kaybeder miyim?
İhtarname, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ulaşmış olmalıdır. Eğer bu süre 3 aydan daha kısa olursa, davanız reddedilir ve mülkünüze kavuşmak için bir tam yıl daha beklemeniz gerekir.
-
Kiracıma ihtarnameyi gönderdim, 10 yıllık kiracıyı tahliye etmek için nereye ve ne zaman dava açmam gerekiyor?
İhtar süresine uyarak kiracınıza bildirim yaptıktan sonra, ilgili uzama yılının bitimini takip eden 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmanız gerekmektedir. Süreleri doğru hesaplamak çok önemlidir.
-
Ev sahibi vefat ederse, mirasçılar 10 yılı dolan kiracının tahliyesi hakkını kullanabilir mi?
Evet, ev sahibi vefat ettiğinde mirasçıları, murisin (ölenin) başlattığı 10 yıllık sürelerden kendi adlarına faydalanabilir ve tahliye davası açma hakkını kullanabilirler.
