10 Yılı Dolan Kiracıyı Evden Nasıl Çıkarabilirim, Şartları Nelerdir?

Bir gayrimenkulü kiraya veren her malikin en doğal beklentisi, mülkiyetinden elde ettiği gelirin piyasa koşulları karşısında erimemesi ve gerektiğinde kendi mülkü üzerinde yeniden serbestçe tasarrufta bulunabilmesidir. Ancak ülkemizdeki yasal düzenlemeler, özellikle barınma ve ticari hayatın istikrarını korumak amacıyla kiracıları güçlü bir şekilde himaye etmektedir. Bu koruma kalkanı öylesine kalındır ki; kira süresi dolsa dahi kiraya verenin salt “süre bitti, evimden çık” deme hakkı bulunmamaktadır. Yıllar boyunca aynı taşınmazda kalan, güncel rayiçlerin çok altında kira ödeyen ve malikin mülkiyet hakkını adeta bir tür “ortaklığa” dönüştüren eski kiracılar, mülk sahipleri için en büyük hukuki çıkmazlardan birini oluşturur. “Kendi evimde söz sahibi olamayacak mıyım? 10 yılı dolan kiracıyı evden nasıl çıkarabilirim?” şeklindeki haklı feryadınızın hukuktaki karşılığı ve çözümü kesinlikle mevcuttur.

Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak Kira Hukuku alanında edindiğimiz derin tecrübe ve bilgi birikimiyle; mülk sahiplerinin en büyük kurtarıcısı olan, kamuoyunda “10 Yıllık Kiracının Tahliyesi” olarak bilinen bu çok özel tahliye yolunun tüm şifrelerini sizler için kaleme aldık. Haklı bir nedene (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) dayanmak zorunda kalmadan, tamamen “sürenin dolmasına” bağlı olarak şartsız tahliye imkânı sunan bu düzenleme, usulüne uygun işletilmediğinde mülk sahibine yıllar kaybettirebilen oldukça hassas kurallara tabidir. Şimdi, bu sürecin şartlarını, sürelerin nasıl hesaplanacağını ve Yargıtay’ın güncel emsal kararlarını adım adım inceleyelim.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında 10 Yıllık Uzama Süresi Kuralı

Kira sözleşmelerinde hukuk sistemimizin temel dayanağı Türk Borçlar Kanunu‘dur (TBK). Kanunun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya büyük bir ayrıcalık tanırken, kiraya verenin ellerini bağlayan şu temel kuralı koyar: Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Yani süre bitimi nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkı sadece kiracıya aittir; kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez,.

Ancak kanun koyucu, mülkiyet hakkının sonsuza kadar kısıtlanamayacağı gerçeğinden hareketle malike bir çıkış kapısı bırakmıştır. TBK Madde 347’nin devamında yer alan ve maliklerin kurtarıcısı olan o altın kural şudur: “On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”.

İşte bu kanun maddesi, kiraya verene; eve ihtiyacı olduğunu ispatlamak zorunda kalmadan, evi satmak ya da yıkıp yeniden yapmak gibi zahmetli hukuki ispat süreçlerine girmeden, sadece “süre dolduğu için” kiracıyı evden veya işyerinden çıkarma hakkı vermektedir.

10 Yılı Dolduran Kiracının Tahliyesi İçin Gereken Şartlar Nelerdir?

Herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye hakkını kullanabilmeniz için kanunun aradığı katı şartların eksiksiz olarak bir arada bulunması zorunludur. Bu şartlar şunlardır:

• Sözleşmenin Niteliği: Bu kural sadece “Konut ve Çatılı İşyeri” kiralarında geçerlidir. Açık araziler veya genel hükümlere tabi diğer kiralama türlerinde bu on yıllık uzama kuralı uygulanmaz.
• On Yıllık Uzama Süresinin Dolması: Kanun “10 yıllık kira süresi” demez, “10 yıllık uzama süresi” der. Bu ayrım hayati önem taşır. Belirli süreli kira sözleşmesinde ilk sözleşme süresi bittikten sonra, sözleşmenin 1’er yıllık uzama dönemlerine girmesi ve bu uzamaların toplam 10 yılı doldurması şarttır,.
• Bildirim (İhtar) Şartı: On yıllık uzama süresi dolduktan sonra, bu süreyi izleyen yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bir fesih bildirimi (ihtarname) ulaşmış olmalıdır,.

Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Sürelerin Doğru Hesaplanması

Tahliye davasının reddedilmesine yol açan en büyük hata, sürelerin yanlış hesaplanmasıdır. Hesaplama sözleşmenin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğuna göre değişir:

1. Belirli Süreli Sözleşmelerde Hesaplama (Örnekli Anlatım): Diyelim ki kiracınızla 01.01.2010 tarihinde, 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi yaptınız.

• Sözleşmenin kendi süresi 01.01.2011’de biter.
• İşte kanunun bahsettiği “10 yıllık uzama süresi” bu tarihte başlar ve 01.01.2021 tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolar.
• Kanun ne diyordu? “On yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce…” Yani 01.01.2021’i izleyen uzama yılı 01.01.2022’dir.
• Sizin, 01.01.2022 tarihinden en az 3 ay önce (en geç Ekim 2021 başına kadar) kiracıya noter kanalıyla yazılı ihtarnameyi tebliğ ettirmeniz şarttır. Bu ihtarnameyi gönderdikten sonra 01.01.2022 tarihinden itibaren tahliye davası açabilirsiniz. Toplamda kiracının o evde en az 11 veya 12 yıl geçirmiş olması gerekir.

2. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Hesaplama: Eğer sözleşmeniz en başından beri belirsiz süreli yapılmışsa (veya sonradan belirsiz süreliye dönüşmüşse), hesaplama çok daha basittir. TBK Madde 347’ye göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel fesih bildirimi kurallarına uyarak sözleşmeyi feshedebilir,. Bu durumda genel hükümlerdeki fesih dönemlerine (altı aylık dönem sonu için üç ay önceden bildirim) uyularak tahliye davası açılabilir.

Tahliye Sürecinde Yargıtay’ın Aradığı Kriterler (Emsal Karar Yaklaşımı)

10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye davalarında Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, mülk sahiplerinin bilmesi gereken çok kritik detaylar barındırır. Alanında uzman bir avukatla çalışmadığınızda gözden kaçabilecek bu Yargıtay ilkeleri şunlardır:

• Yeni Sözleşme Yapılması 10 Yıllık Süreyi Sıfırlar: Mülk sahiplerinin en sık düştüğü tuzak budur. Kiracı uzun yıllardır evde otururken, sırf “kira bedelini güncelleyelim, resmiyete dökülsün” diyerek örneğin 5. veya 8. yılda taraflar arasında yeni bir yazılı kira sözleşmesi imzalanırsa ne olur? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarına göre; ilk kira sözleşmesi yapıldıktan sonra, yeniden taraflar arasında kira sözleşmesi yapılması 10 yıllık süreyi yeniden başlatır (sıfırlar). Bu nedenle, 10 yılı doldurmaya yaklaşan bir kiracıyla asla yeni bir sözleşme imzalanmamalı, kira artışları ek protokollerle veya banka dekontlarındaki açıklamalarla (yeni sözleşme vasfı yaratmadan) halledilmelidir.
• İhtarnamenin Tebliğ Zamanlaması: Yargıtay’a göre, ihtarnamenin gönderilme zamanı esnektir; ancak son tarihi kesindir. İhtar, uzayan dönemin başlangıcından itibaren her zaman tebliğ edilebilir. Yeter ki keşide edilen ihtar, uzayan dönemin bitiminden en az üç ay önce kiracının eline geçmiş olsun. İhtarnamenin 3 aydan daha kısa bir süre kala tebliğ edilmesi (örneğin 2 ay 25 gün kala), davanın reddedilmesine ve mülk sahibinin koca bir yıl daha beklemesine neden olur.
• Sebep Gösterme Zorunluluğunun Olmaması: Yargıtay uygulamalarında çok nettir; TBK 347. maddedeki şartlar (sürelerin dolması ve ihtarın zamanında çekilmesi) gerçekleşmişse, kiralayanın başkaca hiçbir haklı neden (kendim oturacağım, oğlum evlenecek, evi satacağım vb.) sunmasına gerek yoktur,. Mahkeme, sadece sürelerin doğru hesaplanıp hesaplanmadığına ve ihtarın usulüne bakarak doğrudan tahliye kararı verir.

Tahliye Davası ve Mülkiyetten Kaynaklanan İkincil Uyuşmazlıklar

Yukarıda anılan 3 aylık ihtar süresine uyularak kiracıya bildirim yapıldıktan sonra, ilgili uzama yılının bitimini takip eden 1 aylık süre içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Sürelerin bu denli katı ve karmaşık olması nedeniyle, sürecin Gayrimenkul Hukuku alanında uzman avukatlarca yürütülmesi, davanın tek celsede sonuçlanması adına hayati bir gerekliliktir.

Bazen bu 10 yıllık süreler dolmadan veya dolduğu esnada mülk sahibi hayatını kaybedebilir. Bu durumda mirasçılar, murisin (ölenin) başlattığı 10 yıllık sürelerden kendi adlarına faydalanabilirler. Ancak mirasçılar arasında, kiracının çıkarılıp evin satılması veya kimin kullanacağı yönünde bir anlaşmazlık baş gösterirse, sorun sadece tahliye davası ile çözülemez. Bu aşamada mirasçıların, malvarlığının yasal yollarla paylaştırılmasını sağlamak adına mahkemeye başvurmaları gerekebilir. Bu hukuki tasfiye süreci hakkında detaylı bilgi için Ortaklığın Giderilmesi(İzale-i Şüyu) Davaları sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Yine, 10 yıllık uzama süresine dayanarak kiracınızı tahliye ettikten sonra gayrimenkulünüzü yüksek bir bedelle satmayı ve mülkiyet devri yapmayı planlıyorsanız, bütçenizi doğru ayarlayabilmek adına tapuda doğacak harç maliyetlerini sitemizdeki Tapu Harcı Hesaplama modülü ile hızlıca ve güvenle hesaplayabilirsiniz.

Uzman Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Görüldüğü üzere, “10 yılı dolan kiracıyı evden çıkarmak” yasal olarak mümkündür ve mülk sahibine kayıtsız şartsız mülkünü geri alma gücü veren en etkili hukuki enstrümandır. Ancak bu yol; basit bir matematik hesabı değil, sözleşmenin türünün belirlenmesi, 10 yıllık uzama süresinin başlangıcının doğru tespiti, araya giren yeni sözleşmelerin veya ek protokollerin hukuki nitelendirmesinin yapılması ve ihtarname tebliğ tarihlerinin şaşmaz bir keskinlikle ayarlanması gereken teknik bir süreçtir. Yapılacak bir günlük tebligat gecikmesi dahi, davanın reddedilmesine, mahkeme masrafları ve karşı taraf avukatlık ücretlerini ödemenize ve mülkünüze kavuşmak için tam bir yıl daha (bir sonraki dönemi) beklemenize yol açar.

Mülkiyet hakkınızın, enflasyon karşısında eriyen kira bedelleriyle ve evden çıkmamakta direnen kiracılarla daha fazla zedelenmesine izin vermeyin. Hukuki sürecinizin en başından itibaren, ihtarname keşidesinden tahliye ilamının icrasına kadar saatler süren mesaimizi ve tüm profesyonelliğimizi davanıza yansıtmamız için hemen bizimle iletişime geçin.