Belediye Tapulu Arsaya El Koyabilir mi? Yol Geçen Arsanın Parası

Belediye tapulu arsanıza kendi başına el koyamaz. Anayasa’nın 46. maddesi ve Kamulaştırma Kanunu uyarınca idare özel mülke ancak kamu yararı kararı alıp bedelini ödeyerek kamulaştırma yoluyla el koyabilir. Belediye bu usule uymadan arsanıza girip yol, park ya da başka bir tesis yaptıysa, buna kamulaştırmasız el atma denir ve arsanızın bedelini dava ile istersiniz.

Bunun tek önemli istisnası imar uygulamasıdır. Belediye İmar Kanunu m.18’e göre bir düzenleme yapıyorsa, yol ve park gibi alanlar için arazinizin bir kısmını düzenleme ortaklık payı olarak bedelsiz düşebilir. Bu yüzden ilk soru, yolun nasıl açıldığıdır.

Arsadan Yol Geçerse Para Ödenir mi?

Her durumda değil. Yol, belediyenin İmar Kanunu m.18 uyarınca yaptığı bir imar uygulamasıyla açıldıysa, kamu hizmet alanları için düzenleme ortaklık payı kesilebilir. Bu pay düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde 45’ini geçemez ve bu sınır içindeki kesinti için bedel ödenmez.

Belediye ise imar uygulaması yapmadan, kamulaştırma kararı ve bedel ödemesi olmadan arsanıza girip yolu açtıysa, bu kamulaştırmasız el atmadır ve bedel dava ile istenir. Kesinti yüzde 45’i aşmışsa aşan kısım için de bedel talebi gündeme gelir.

Bu yüzden ilk iş, tapu kaydında ve belediyenin imar müdürlüğünde arsanız için imar uygulaması yapılıp yapılmadığını, yapıldıysa ne kadar düzenleme ortaklık payı kesildiğini öğrenmektir.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Kamulaştırmaya yetkili bir idarenin, kanuni kamulaştırma işlemini hiç yapmadan ya da başlattığı işlemi tamamlamadan bir taşınmaza kısmen veya tamamen el atmasıdır. Kavram, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nın 16.05.1956 tarihli ve 1956/1 E. 6 K. sayılı kararıyla yerleşmiştir. Bu karara göre malik, dilerse el atmanın önlenmesini, dilerse fiili duruma razı olarak taşınmazın bedelini isteyebilir.

Uygulamada çoğu malik, yolun sökülmesini istemek yerine bedeli talep eder. Bu bedel davası kural olarak zamanaşımına tabi değildir; el atma yıllar önce olsa da dava açılabilir.

Fiili El Atma ve Hukuki El Atma

Fiili el atma, idarenin arsanıza dozerle, asfaltla ya da bir yapıyla fiziken girmesidir. Hukuki el atmada ise idare arsanıza dokunmaz; ama imar planında arsanızı yol, park, okul alanı gibi kamu hizmetine ayırır ve yıllarca kamulaştırmaz. Bu süre içinde siz arsaya yapı yapamaz ve fiilen satamazsınız.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.12.2010 tarihli ve 2010/5-662 E. 2010/651 K. sayılı kararından bu yana, planla kamu hizmetine ayrılan taşınmazın makul süre içinde kamulaştırılmaması mülkiyet hakkının özüne dokunma olarak kabul edilir. Kamulaştırma Kanunu Ek m.1 de bu tür taşınmazlar için planın yürürlüğe girmesinden itibaren 5 yıl içinde imar programı ya da uygulaması yapılmasını öngörür.

Bu davalar güncel uygulamada da adli yargıda görülmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2025/15155 E. 2026/10296 K. sayılı kararında fiilen el atılmamış, ancak 2015 tarihli uygulama imar planında park ve yol olarak ayrılmış bir taşınmaz için hukuki el atma kabul edilmiş, görevin adli yargıda olduğu belirtilmiş ve bedel kararı onanmıştır.

Dava Açmak İçin Ne Gerekir?

Tapu kaydı. Davayı tapuda malik görünen kişi ya da mirasçıları açar. Tapu tahsis belgesi tek başına mülkiyet vermediğinden, kural olarak bu davaya dayanak olmaz.

Kalıcı bir el atma. İdarenin taşınmazı kalıcı olarak kamu hizmetine ayırmış olması gerekir. Birkaç günlük malzeme yığma gibi geçici kullanımlar kamulaştırmasız el atma değil, haksız fiil tazminatı konusudur.

Tamamlanmış bir kamulaştırmanın bulunmaması. Kamu yararı kararı alınmış olsa bile, bedel ödenmeden ve tapuda devir yapılmadan taşınmaza girilmesi kamulaştırmasız el atmadır.

Paydaşlar tek başına dava açabilir. Taşınmaz birden fazla kişiye aitse, her paydaş kendi payı oranında bedel isteyebilir; bütün mirasçıların birlikte dava açması zorunlu değildir. Kalan hisseli kısım için paydaşlarla anlaşılamıyorsa ortaklığın giderilmesi davaları sayfamıza bakabilirsiniz.

Dava Hangi İdareye Karşı Açılır?

Davanın yanlış idareye açılması zaman kaybettirir. Büyükşehirlerde bir yolun ya da parkın büyükşehir belediyesinin mi, ilçe belediyesinin mi sorumluluğunda olduğu, 5216 sayılı Kanun’daki görev dağılımına göre belirlenir. Yukarıda anılan 2025/15155 E. sayılı dosyada da büyükşehir belediyesi, planlı yaya yolunun genişliği ve parkın büyüklüğü nedeniyle sorumluluğun kendisinde olmadığını savunmuş; ilk derece mahkemesi o belediye yönünden davayı husumetten reddetmişti.

Karayolları ya da DSİ gibi bir kurum yol veya kanal yaptıysa dava o kuruma karşı açılır. Emin olunamayan durumlarda birden fazla idare birlikte davalı gösterilebilir.

Hangi Belgeleri Toplamalısınız?

Güncel tapu kaydı, belediyeden alınacak imar durum belgesi, imar planının ve varsa plan değişikliklerinin onay tarihleri, imar uygulaması yapılıp yapılmadığını gösteren belge ve el atmanın tarihini gösteren deliller. El atmanın tarihi için eski hava fotoğrafları, belediyenin ihale ve hakediş kayıtları ve komşuların tanıklığı kullanılabilir. Tarih, hangi kuralın uygulanacağını belirlediği için davanın en önemli ayrıntısıdır.

Hangi Mahkemede, Hangi Masrafla?

Dava asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmaza ilişkin olduğu için yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.

El atma 4 Kasım 1983’ten sonra olduysa dava açmadan önce idareye uzlaşma başvurusu şart değildir. Harç da nispi olarak, yani istenen bedel üzerinden hesaplanır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2025/15198 E. 2026/9504 K. sayılı kararında 1983 sonrasında el atılan taşınmaz için karar harcının nispi olarak belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

El atma 9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 arasında olduysa Kamulaştırma Kanunu geçici m.6 uygulanır. Bu durumda önce idareye uzlaşma başvurusu dava şartıdır; uzlaşma olmazsa uzlaşmazlık tutanağından itibaren 3 ay içinde bedel tespiti davası açılabilir ve harç ile vekâlet ücretleri maktu belirlenir.

Taşınmazın Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Mahkeme keşif yapar ve bilirkişi heyeti taşınmaza Kamulaştırma Kanunu m.11’deki ölçütlerle değer biçer. Kural olarak dava tarihindeki değer esas alınır.

Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal karşılaştırması yapılır: çevredeki benzer arsaların gerçek satış bedelleri dava tarihine güncellenir ve arsanızla üstün ve eksik yönleri karşılaştırılır. Tarım arazilerinde ise net gelir yöntemi kullanılır; ürün deseni, verim ve fiyatlar ilgili kurumlardan getirtilerek arazinin gelir değeri hesaplanır.

Yolun arsanızın yalnızca bir kısmından geçmesi halinde m.12 kıyasen uygulanır. El atılmayan kısmın değerinde düşüş olmuşsa, bu değer kaybı el atılan kısmın bedeline eklenir. Kalan kısım yararlanılamayacak hale gelmişse bunun da bilirkişiye ayrıca değerlendirilmesi istenmelidir; kanun kamulaştırmada böyle bir kısmın malikin başvurusuyla kamulaştırılmasını zorunlu tutar.

Bedele faiz de işletilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2025/16520 E. 2026/10291 K. sayılı kararında kamulaştırmasız el atma bedeline, talep edilmişse, kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanması gerektiği belirtilmiştir.

Ecrimisil: Geçmiş Kullanımın Bedeli

İdare arsanızı yıllardır kullanıyorsa, bedel davasıyla birlikte geçmiş dönem için haksız kullanım tazminatı, yani ecrimisil de istenebilir. Ecrimisil talebinde dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönem talep edilebilir; daha eski yıllar zamanaşımına uğrar.

Karar Çıktıktan Sonra Para Ne Zaman Ödenir?

Kamulaştırma Kanunu Ek m.4’e göre hükmedilen bedel, davacının ya da vekilinin idareye bildirdiği banka hesabına bildirimden itibaren 30 gün içinde yatırılır; yatırılmazsa genel hükümlere göre icra takibi yapılır.

Ancak 4 Kasım 1983 ile 28 Temmuz 2021 arasındaki el atmalarda geçici m.19 dikkate alınmalıdır. Bu hükme göre idareler bu ödemeler için bütçelerinden pay ayırır; alacakların toplamı ayrılan ödeneği aşarsa ödemeler sonraki yıllara yayılarak, garameten ve taksitle yapılır. Yani karar kesinleşse bile paranın tamamının tek seferde ödenmemesi ihtimali vardır.

1956 Öncesi Tahsislerde Yeni Kural

2 Temmuz 2026’da 7588 sayılı Kanun’la eklenen geçici m.20, 8 Ekim 1956’ya kadar kamulaştırma yapılmadan fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazları tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayar. Bu taşınmazlar için 12 Ocak 1963’ten sonra ileri sürülen bedel talepleri kabul edilmez ve bu kural görülmekte olan davalara da uygulanır. Çok eski bir el atma söz konusuysa, önce tahsisin tarihi belgelenmelidir.

Sık Karşılaşılan Durumlar

Belediye arsamın önündeki yolu genişletti ve bahçe duvarımı yıktı. El atılan kısım için bedel, yıkılan duvar gibi tesisler için de giderim istenebilir.

Belediye yolu açarken arsama girdi ama tapuda hâlâ benim adıma kayıtlı. Bu, kamulaştırmasız el atmanın tipik görüntüsüdür. Dava kazanılırsa bedel ödenir ve el atılan kısım idare adına tescil edilir; tapu kaydının sizde görünmesi hakkınızı ortadan kaldırmaz, aksine davanın dayanağıdır.

Arsam imar planında park olarak görünüyor ama hiçbir şey yapılmadı. Bu hukuki el atma olabilir; planın yürürlüğe girdiği tarih ve aradan geçen süre belediyeden öğrenilmelidir.

Kamulaştırma yapıldı ama bedeli düşük buldum. Bu farklı bir durumdur ve kamulaştırma bedelinin tespiti ve artırımı yollarıyla ilgilidir; ayrıntısını kamulaştırma bedelini az buldum yazımızda anlattık.

Sonuç

Belediye tapulu arsaya kamulaştırma yapmadan el koyamaz. İmar uygulamasında yüzde 45’e kadar kesinti bedelsizdir; bunun dışında arsanızdan izinsiz yol geçirildiyse ya da arsanız imar planında yıllardır kamu hizmetine ayrılmışsa, asliye hukuk mahkemesinde bedel davası açılır. Bedel dava tarihindeki değere göre hesaplanır, faiz işletilir ve son 5 yıl için ecrimisil istenebilir.

El atmanın tarihini ve türünü belirleyip dava yolunu değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Diğer konular için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR