Apartman Altındaki İşyeri Gürültüsü: Fırın, Kafe Nasıl Kapatılır?

Apartmanınızın altındaki yer tapuda mesken, yani konut olarak kayıtlıysa, orada fırın, kafe, lokanta, bar ya da imalathane ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle açılabilir. Tek bir kat maliki itiraz ederse açılamaz; açıldıysa kapatılması istenebilir. Tapuda dükkan olarak kayıtlı bir yerde ise işyeri açılabilir, ancak gürültü, koku ve duman gibi rahatsızlıklar yine hukuka aykırıdır ve durdurulması istenebilir.

Her iki durumda da yol, önce arabulucuya, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesine başvurmaktır. Aşağıda hangi işyerlerinin açılamayacağını, ekmek fırınları için ayrı kuralı ve rahatsız edici bir işyerini adım adım nasıl durdurabileceğinizi anlatıyoruz.

Apartman Altına Hangi İşyeri Açılamaz

Kat Mülkiyeti Kanunu 24. maddesi iki ayrı kural koyar. Birincisi mutlak yasaktır: tapuda mesken, iş ya da ticaret yeri olarak gösterilen hiçbir bağımsız bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ya da ecza laboratuvarı gibi kuruluşlar açılamaz ve kat malikleri buna aykırı anlaşma yapamaz. Dispanser, klinik ya da poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu yasağın dışındadır.

İkinci kural tapuda mesken olan yerler içindir. Burada sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu gibi eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle açılabilir. Oybirliği, toplantıya katılanların değil, binadaki bütün kat maliklerinin onayı anlamına gelir.

Oybirliğiyle verilen karar, yöneticinin ya da bir kat malikinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin tapu sayfalarına şerh verilir. Tapu kaydında böyle bir şerh yoksa, mesken olarak kayıtlı bir yerde bu işyerlerinden birinin açılmış olması kanuna aykırıdır.

Kurul İzin Verdiyse: Karara İtiraz

Bazen işyeri sahibi, kat malikleri kurulundan çoğunlukla bir karar alarak işyerini açtığını söyler. Mesken olan yerde bu işyerleri için kanun oybirliği aradığından, çoğunlukla alınmış bir karar bu şartı karşılamaz. Oybirliği gereken bir konuda oybirliği olmadan alınan karar hukuken sakattır.

Kurul kararlarına karşı kanunun 33. maddesine göre iptal davası açılabilir: toplantıya katılıp karşı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren 1 ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay ve her halde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açmalıdır. Karar yok hükmünde ya da mutlak butlanla sakatsa süre şartı aranmaz. Kurul kararının iptaline ilişkin ayrıntıları genel kurul kararı yazımızda anlattık.

Yönetim Planı ve Baca

Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Planda işyerlerinin çalışma saatleri, faaliyet türleri ya da ortak alan kullanımı sınırlandırılmışsa bu hükümler, tapuda dükkan olan yerler için de bağlayıcıdır. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.

Fırın ve lokantalarda en sık sorun baca ve havalandırmadır. Kanunun 19. maddesine göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ya da tesis yaptıramaz. Bina cephesine ya da çatıya izinsiz baca veya havalandırma kanalı çekilmişse, bunun kaldırılması ayrıca istenebilir.

Fırınlar İçin Ayrı Kural

Fırınlar için kat mülkiyetinin yanında imar mevzuatı da sınır koyar. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 46. maddesine göre ekmek fırınları ayrık nizam yapılaşma bölgelerinde ve müstakil binalar olarak yapılır. Pide, kebap, simit fırınları ve tandırlar ise zemin katı işyeri olarak kullanılabilen binalarda açılabilir.

Bu yüzden sıradan bir apartmanın altına yeni bir ekmek fırını açılması, tapuda dükkan yazsa bile imar mevzuatı açısından sorunludur. Fırının ruhsatını veren belediyeye başvurarak ruhsatın hangi faaliyet için ve hangi belgelere dayanılarak verildiğini sorabilir, mevzuata aykırıysa şikâyette bulunabilirsiniz.

Tapuda Dükkan Olsa Bile: Gürültü ve Koku

Tapuda dükkan olarak kayıtlı bir yerde işyeri açılması kural olarak serbesttir, ancak bu işyeri komşuları rahatsız etme hakkı vermez. Kanunun 18. maddesine göre kat malikleri, bağımsız bölümlerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Bu yükümlülük kiracılara ve bölümden sürekli yararlananlara da uygulanır ve onlar kat malikiyle birlikte sorumludur.

Gece geç saatlere kadar süren müzik, havalandırma ve soğutma cihazlarının sesi, bacadan gelen duman ve koku, kaldırımın ve ortak alanın işgali bu yükümlülüğün ihlalidir. Yönetim planında işyerlerinin çalışma saatleri ya da faaliyet türleri sınırlandırılmışsa bu kurallar da bağlayıcıdır.

Adım Adım: İşyeri Nasıl Kapatılır veya Durdurulur

İlk adım delil toplamaktır. Gürültünün saatlerini not edin, ses ve görüntü kaydı alın, diğer komşuların şikâyetlerini yazılı hale getirin. Tapu kaydını ve varsa yönetim planını tapu müdürlüğünden ya da yöneticiden temin edin; bağımsız bölümün tapuda mesken mi dükkan mı olduğu, izlenecek yolu doğrudan belirler. Belediyeden işyerinin ruhsat bilgilerini de isteyebilirsiniz. Gürültü ölçümü için belediyeye başvurmak da güçlü bir delil sağlar.

İkinci adım yöneticiye ve kat malikleri kuruluna başvurmaktır. Kurul, işyeri sahibine yazılı ihtarda bulunabilir ve dava açma konusunda yöneticiyi yetkilendirebilir.

Üçüncü adım arabuluculuktur. 2023’ten beri Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Başvuru, binanın bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabuluculukta işletmeyle çalışma saatleri, ses yalıtımı ya da baca filtresi gibi somut önlemler üzerinde anlaşmak da mümkündür.

Dördüncü adım sulh hukuk mahkemesidir. Kanunun 33. maddesine göre kat maliki ya da kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören her kat maliki, tek başına sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgilileri dinleyerek karar verir ve bunun kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ister; mesken olarak kayıtlı yerde açılan işyerinin faaliyetinin durdurulmasına ve eski hale getirilmesine karar verilebilir.

Karara Uyulmazsa Ne Olur

Hâkimin belirlediği süre içinde karara uymayanlara aynı mahkemece idari para cezası verilir. Kanunda yazılı tutar 250 TL ile 2.000 TL arasıdır; idari para cezaları her yıl yeniden değerleme oranında artırıldığı için güncel tutar daha yüksektir. İhlalin sürmesi halinde karar icra yoluyla uygulanır.

İhlal, diğer kat malikleri için çekilmez hale gelecek kadar ağırsa, kanunun 25. maddesi daha ağır bir yol tanır: diğer kat malikleri, o kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin, değeri ödenerek kendilerine devredilmesini mahkemeden isteyebilir. Bu dava için kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınması gerekir.

İşyerini işleten bir kiracıysa, kiracının çıkarılması kiraya veren ile kiracı arasındaki kira hukukuna göre yürür. Komşuları rahatsız eden kiracıya karşı kiraya verenin de yükümlülükleri vardır; kat malikleri önce ona başvurmalıdır.

İşyeri Yıllardır Açıksa

İşyerinin uzun süredir faaliyette olması, oybirliği şartının yerine geldiği anlamına gelmez. Yıllarca itiraz edilmemiş olması, mesken olan yerde işyeri açılmasına verilmiş yazılı bir oybirliği kararı yerine geçmez. Ancak uzun süre sessiz kalıp sonradan itiraz etmek, dürüstlük kuralı açısından karşı tarafın savunmasına malzeme olabilir.

Bu nedenle rahatsızlık başladığı anda yazılı itirazda bulunmak ve bunu belgelemek en sağlıklı yoldur. Yeni bir kat maliki ya da yeni bir kiracı olarak binaya taşındıysanız, rahatsızlığın sürmesi halinde sizin de hakkınız doğar; önceki malikin sessizliği sizi bağlamaz.

Belediye ve Kolluk Yolu

Mahkeme süreci zaman alacağı için anlık rahatsızlıklarda idari yollar da kullanılmalıdır. Gürültü yapan işyeri hakkında belediye zabıtasına ya da kolluğa şikâyette bulunulabilir; Kabahatler Kanunu’na göre başkalarının huzurunu bozacak şekilde gürültüye neden olanlara idari para cezası verilir.

Belediye ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatını denetler. Ruhsatsız çalışan ya da ruhsatındaki faaliyet dışında iş yapan işyeri hakkında belediye işlem yapabilir. İlgili yönetmeliğe aykırı olarak başkasının sağlığına zarar verecek şekilde gürültüye neden olmak ise Türk Ceza Kanunu’nun 183. maddesinde suç olarak düzenlenmiştir ve 2 aydan 2 yıla kadar hapis ya da adli para cezası öngörülür.

Kiracıysanız Ne Yapabilirsiniz

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki hâkimin müdahalesini isteme hakkı kat maliklerine tanınmıştır. Oturduğunuz daireyi kiraladıysanız, önce ev sahibinize yazılı bildirimde bulunup onun kat maliki olarak harekete geçmesini isteyin. Ev sahibi, kiracısının huzurlu kullanımını sağlamakla yükümlüdür.

Bunun yanında Türk Medeni Kanunu komşuluk hukukunda, taşınmazını kullanan herkesin komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıklardan kaçınmasını ister. Zilyet sıfatıyla bu hükümlere dayanarak dava açma imkanınız da bulunabilir. Belediye ve kolluk şikâyeti ise kiracı ya da malik ayrımı olmadan herkese açıktır.

Gürültü şikâyetlerinde belediyeler ölçüm yaparak ses düzeyinin mevzuattaki sınır değerleri aşıp aşmadığını tespit edebilir. Ölçüm tutanağı hem idari işlem hem de dava için en güçlü delillerden biridir; ölçümün gürültünün en yoğun olduğu saatte yapılmasını isteyin.

Sonuç

Tapuda mesken olan bir yerde fırın, kafe ya da lokanta ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle açılabilir; ekmek fırınları için ayrıca imar mevzuatı müstakil bina şartı arar. Tapuda dükkan olan yerde de gürültü ve koku hukuka aykırıdır. Yol, delil toplayıp arabulucuya, ardından sulh hukuk mahkemesine başvurmak ve bu arada belediye ile kolluğa şikâyette bulunmaktır.

Apartmanınızın altındaki işyeri için hukuki yol izlemek istiyorsanız iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Komşu gürültüsü için üst komşu gürültüsü yazımıza, diğer konular için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR