Yargıtay’dan Aile Konutu ve Tahliye Taahhüdüne İlişkin Önemli Karar

Giriş ve Olayın Özeti

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) aile konutuna ilişkin düzenlemeleri ile Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) yer alan tahliye taahhütnamesi hükümleri, kira ilişkilerinde önemli hukuki belirsizliklere yol açabilmektedir. Özellikle, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin, kiralananın aile konutu olduğunu kiraya verene bildirmesi durumunda, kiracı olan eşin daha önce tek başına verdiği tahliye taahhütnamesinin akıbeti, yargı mercileri arasında farklı yorumlara neden olmaktaydı. Bu durum, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından önemli hukuki riskler barındırmaktaydı.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/3374 Esas ve 2025/4997 Karar sayılı içtihadıyla, Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM) arasındaki bu farklı uygulamayı giderme ve konuya açıklık getirme hedefiyle önemli bir karar almıştır. Bu karar, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin TMK’nın 194. maddesi uyarınca yaptığı aile konutu bildiriminin, kiracı eş tarafından bu bildirimden önce verilen yazılı tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini etkileyip etkilemeyeceği sorununa kesin bir çözüm sunmaktadır.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Uyuşmazlığın temelini, TMK’nın 194. maddesinin son fıkrası ile TBK’nın 352. maddesinin birinci fıkrası oluşturmaktadır. TMK 194/son maddesi, aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelebileceğini ve diğeri ile müteselsilen sorumlu olacağını düzenler. TBK 352/1 maddesi ise, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen boşaltmaması halinde, kiraya verene bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi veya dava açma yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanımaktadır.

Bölge Adliye Mahkemeleri arasında bu konuda yaşanan içtihat farklılıkları şöyledir:

• Bazı BAM Kararları (Örn. Bursa BAM 4. HD’nin 2023/1569 E., Konya BAM 4. HD, Samsun BAM 6. HD): Kiracı olmayan eşin aile konutu bildiriminde bulunmasından önce kiracı eş tarafından tek başına verilen tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunu ve bu bildirimin geçmişe etkili bir geçersizlik yaratmayacağını belirtmiştir.
• Diğer Bazı BAM Kararları (Örn. Bursa BAM 4. HD’nin 2024/2988 E. ve İzmir BAM 23. HD): Kiracı eşin tek başına tahliye taahhüdü vermiş olsa bile, kiracı olmayan eşin sonradan aile konutu bildirimi yapması durumunda, tahliyenin bölünmezliği ilkesi gereğince bu taahhütnamenin geçersiz hale geleceğini kabul etmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu uyuşmazlığı giderirken hukuki işlemlerin ve sözleşmelerin geçerliliğinin, tanzim edildiği tarihteki mevcut duruma göre değerlendirilmesi gerektiği temel ilkesinden hareket etmiştir. Yargıtay’a göre, tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği tarihte kiracı olmayan eşin TMK m.194/3 kapsamında bir bildirim yapmamış olması halinde, kiracılık sıfatı yalnızca sözleşmede adı yazan eşe aittir. Bu durumda, kiracı tarafından tek başına verilen tahliye taahhütnamesi, verildiği tarih itibarıyla geçerlidir. Kiracı olmayan eşin daha sonra yapacağı aile konutu bildirimi ise, onun kira sözleşmesinin tarafı sıfatını ve yükümlülüklerini sadece bildirim tarihinden itibaren başlatır ve öncesine etkili sonuç doğurmaz. Bu yorum, hukuki işlemin geriye yürümezliği ilkesi ve kazanılmış hakların korunması prensibi ile tam bir uyum içerisindedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, sonuç olarak, aile konutunun eşlerden biri tarafından kiralanması halinde, kiracı olmayan eşin TMK 194. maddesi uyarınca sonradan kiraya verene yapacağı bildirimin, kiracı eş tarafından bu bildirim öncesinde verilen yazılı tahliye taahhütnamesinin geçerliliğine bir etkisinin bulunmadığına oy birliğiyle kesin olarak karar vermiştir.

Yorum

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu emsal niteliğindeki kararı, kira hukuku alanında önemli bir hukuki belirsizliği ortadan kaldırarak uygulamaya net bir yön vermiştir. Karar, hukuki güvenlik ve öngörülebilirlik ilkelerinin güçlendirilmesi, sözleşme serbestisi ve kazanılmış hakların korunması açısından büyük önem taşımaktadır.

Kiraya verenler açısından: Bu karar, kiralananın tesliminden sonra ve aile konutu bildirimi yapılmadan önce alınan tahliye taahhütnamelerinin hukuki geçerliliğini teyit etmektedir. Bu durum, kiraya verenlerin tahliye süreçlerinde daha sağlam bir hukuki dayanağa sahip olmalarını sağlamaktadır. Bununla birlikte, olası uyuşmazlıkları minimize etmek adına, kira sözleşmesi kurulurken veya tahliye taahhüdü alınırken, taşınmazın aile konutu olup olmadığı ve diğer eşin durumu hakkında gerekli incelemelerin yapılması ve duruma göre her iki eşin rızasının alınması tavsiye edilmektedir.

Kiracılar ve eşleri açısından: Karar, aile konutu bildiriminin zamanlamasının kritik önemini bir kez daha ortaya koymaktadır. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin, TMK 194. maddesinden doğan koruyucu haklarından tam olarak faydalanabilmesi için, aile konutu bildirimini mümkün olan en kısa sürede ve kiracı eş tarafından herhangi bir tahliye taahhütnamesi verilmeden önce yapması büyük önem arz etmektedir. Aksi takdirde, kiracı eşin tek başına verdiği tahliye taahhüdü geçerliliğini koruyacak ve aile konutu koruması, bu taahhüde dayalı tahliye süreçlerini etkilemeyebilecektir. Bu karar, tarafların hak ve yükümlülüklerini daha net bir şekilde anlamalarına yardımcı olacak ve gelecekteki benzer uyuşmazlıkların çözümünde güçlü bir emsal teşkil edecektir.

Karar Künyesi

• Mahkeme: T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
• Esas Numarası: 2025/3374 E.
• Karar Numarası: 2025/4997 K.
• Karar Tarihi: 20.10.2025

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.