Kira Uyarlaması: Yap-İşlet-Devret Sözleşmeleri ve Yargıtay Yorumu
Giriş ve Olayın Özeti
Günümüz ekonomik koşulları altında, kira sözleşmelerinin uyarlanması talepleri giderek artmakta ve özellikle döviz bazında belirlenen kira bedelleri konusunda ciddi hukuki uyuşmazlıklar yaşanmaktadır. Bu kapsamda, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yakın tarihli bir kararı, “yap-işlet-devret” niteliğindeki karma sözleşmelerde kira uyarlaması ve dövizli kira bedellerinin Türk Lirasına dönüştürülmesi konusunda önemli bir içtihat ortaya koymuştur.
Dava konusu olayda, davacı (kiracı), davalı ile akdettiği 07.07.2006 tarihli kira sözleşmesinde yıllık kira bedelinin dövize endeksli olarak belirlenmesi nedeniyle, ekonomik kriz, yüksek enflasyon, döviz kurundaki artış ve pandemi gibi öngörülemeyen durumlar sebebiyle sözleşmenin uyarlanmasını talep etmiştir. Davacı, yıllık kira bedelinin Türk Lirası olarak sabitlenmesini ve gelecekteki artışların TÜFE oranında yapılmasını istemiştir. Davalı ise, sözleşmenin “üst hakkı” niteliğinde olduğunu, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na tabi olduğunu ve döviz yasağı kapsamına girmediğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.
İlk Derece Mahkemesi, uyarlama koşullarının bulunmadığını belirterek, 13.09.2018 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararı kapsamında dövizli kiraların Türk Lirasına dönüştürülmesi talebini kısmen kabul ederek, kira bedelini Türk Lirası olarak uyarlamıştır. Ancak Bölge Adliye Mahkemesi, sözleşmenin yap-işlet-devret niteliğinde karma bir sözleşme olduğunu, dövizle kiralama yasağı kapsamındaki sözleşmelerden olmadığını ve ekonomik koşulların tacir olan davacı için öngörülemez olmadığını belirterek davanın reddine karar vermiştir. Bunun üzerine davacı vekili kararı temyiz etmiştir.
Hukuki Değerlendirme ve Karar
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kararında öncelikle sözleşmelerin yorumlanmasında tarafların gerçek ve ortak iradelerinin esas alınması gerektiğini vurgulamıştır (6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m.19). Bu ilke çerçevesinde, “yap-işlet-devret” niteliğindeki sözleşmelerin karma sözleşmeler olduğunu belirtmiştir. Bu tür sözleşmelerde, eserin meydana getirilmesi aşaması eser sözleşmesi hükümlerine tabi iken, oluşturulan eserin ve bulunduğu taşınmazın kullanılması aşaması ve bundan doğan talep hakları kira sözleşmesi hükümlerine tabidir.
Yargıtay, somut uyuşmazlığın sözleşme konusu taşınmazın kullanılması aşamasına ve bundan doğan kira bedeline ilişkin olması nedeniyle, bu kısım için kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerektiğini net bir şekilde ortaya koymuştur. Bu tespit, Bölge Adliye Mahkemesi’nin sözleşmenin tamamını tek bir karma sözleşme olarak değerlendirip kira hükümlerini uygulamama yanılgısını düzeltmiştir.
Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi’nin, uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklandığını gözetmeksizin, uyarlama talebi ve kira bedelinin 13.09.2018 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararı kapsamında Türk Lirasına dönüştürülmesi talepleri bakımından eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile hüküm kurduğunu belirtmiştir. Bu bağlamda, kira sözleşmelerine uygulanacak hükümlerin değerlendirilmesi ve alanında uzman bilirkişiden rapor alınması gerektiğini ifade ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararını usulden BOZMUŞTUR.
Yorum
Yargıtay’ın bu kararı, karma nitelikteki “yap-işlet-devret” sözleşmelerinin hukuki nitelendirmesi ve bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda uygulanacak hükümlerin belirlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Özellikle, bu tür sözleşmelerin kira ilişkisine dayanan kullanım aşamalarında, genel kira hukuku düzenlemelerinin ve dövizli kira yasağına ilişkin Cumhurbaşkanlığı Kararının göz ardı edilemeyeceğini açıkça ortaya koymuştur. Bu karar, tacir sıfatına sahip kiracıların dahi, olağanüstü ekonomik dalgalanmalar karşısında kira sözleşmesinin uyarlanması talebinde bulunabileceğinin ve dövizli kira bedellerinin Türk Lirasına dönüştürülmesi taleplerinin somut olayın koşulları çerçevesinde titizlikle değerlendirilmesi gerektiğinin altını çizmektedir.
Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, karma sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda sözleşmenin amacına ve ilgili hükümlerine uygun hukuki değerlendirmelerin yapılmasının, adil ve hakkaniyetli sonuçlara ulaşılması için hayati olduğunu görmekteyiz. Bu tür davalarda, sözleşme hükümleri, yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda kapsamlı bir analiz ve uzman bilirkişi raporu alımı, davanın doğru bir şekilde sonuçlandırılması için elzemdir. Bu karar, özellikle döviz bazında kira geliri elde eden kamu veya özel sektör kiraya verenleri ile bu tür yerleri kiralayan tacir kiracılar için emsal teşkil edecek niteliktedir.
Karar Künyesi
- T.C. YARGITAY
- 3. Hukuk Dairesi
- E. 2025/43
- K. 2025/4869
- T. 15.10.2025
Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
SIKÇA SORULAN SORULAR
-
Yap-işlet-devret veya üst hakkı içeren karma sözleşmeler kiralama sayılır mı?
Evet, bu tür sözleşmeler ikili (karma) yapıya sahiptir. Eserin inşa edilme aşaması ‘eser sözleşmesi’ kurallarına bağlıyken, inşaat bittikten sonra mülkün işletilmesi, kullanılması ve karşılığında bedel ödenmesi aşaması tamamen ‘kira sözleşmesi’ hükümlerine tabidir. Yargıtay uyuşmazlık işletme bedelinden çıkıyorsa kira hukukunun uygulanacağını kesinleştirmiştir.
-
Dolar veya Euro bazında yapılan kira sözleşmelerinin Türk Lirasına çevrilmesi zorunlu mudur?
13.09.2018 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararı (Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar) kapsamında, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacağı belirli kiralama sözleşmelerinde kira bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesi yasaklanmıştır. İstisna kapsamında olmayan tüm dövizli kiraların TL’ye dönüştürülmesi yasal bir zorunluluktur.
-
Şirketler veya esnaflar (tacirler) ‘Biz önceden öngöremedik’ diyerek kira uyarlaması isteyebilir mi?
Evet, isteyebilir. Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacirlerin ‘basiretli bir iş insanı’ gibi davranma ve gelecekteki riskleri hesaplama yükümlülüğü vardır. Ancak pandemi, fahiş döviz fırlamaları veya olağanüstü küresel krizler gibi basiretli bir tacirin bile tahmin edemeyeceği, sözleşmedeki dengeyi kiracı aleyhine katlanılamaz derecede bozan durumlarda tacirler de kira uyarlama davası açabilir.
-
Kira uyarlama davası açıldığında mahkeme döviz kurunu kafasına göre mi sabitler?
Hayır, mahkeme ezbere bir sabitleme yapamaz. Yargıtay’ın emsal bozma gerekçesinde belirttiği üzere, davanın açıldığı dönemin ekonomik koşullarını, taşınmazın niteliğini, tarafların durumunu incelemek amacıyla alanında uzman bir bilirkişi heyeti atanmalıdır. Mahkeme, bu resmi bilirkişi raporu doğrultusunda hakkaniyetli bir TL karşılığı ve uyarlama oranı belirler.
-
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na tabi bir mülkte döviz yasağı veya kira uyarlaması uygulanabilir mi?
Mülkün kamuya ait olması veya kiralama sürecinin Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılması, o sözleşmenin ‘kullanım ve işletme’ aşamasında Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri ile Cumhurbaşkanlığı’nın döviz yasağı kararnamelerinden muaf olduğu anlamına gelmez. Kamu kurumlarıyla yapılan sözleşmelerde de şartları oluşmuşsa TL’ye dönüşüm ve uyarlama talep edilebilir.
-
Kira sözleşmesinde ‘Ekonomik kriz olsa bile kira bedeli hiçbir şekilde değiştirilemez’ maddesi varsa dava açılabilir mi?
Evet, açılabilir. Sözleşmede bu tür tek taraflı feragat veya kısıtlama maddeleri yer alsa dahi, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen ‘aşırı ifa güçlüğü’ (uyarlama) kuralı kamu düzenine ilişkindir. Denge dürüstlük kuralına aykırı şekilde tamamen bozulduysa, sözleşmedeki o engelleyici madde geçersiz sayılır ve hakim müdahalesi istenebilir.
-
Kira bedelinin uyarlanması davası geçmişe dönük ödenen kiraları da kapsar mı?
Kural olarak kira uyarlaması davası açıldığı tarihten itibaren ileriye dönük olarak hüküm doğurur. Ancak kiracı, olağanüstü durum ortaya çıktıktan sonra ödemelerini ‘ihtirazi kayıtla’ (haklarımı saklı tutuyorum şerhiyle) yaptıysa veya borcu dava açılana kadar ödemeyip biriktirdiyse, davanın açıldığı tarihteki dönem itibar alınarak geriye dönük süreç de mahkemece uyarlanabilir.
