Ortaklığın Giderilmesinde Kat Mülkiyetine Yargıtay İncelemesi
Ortak mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlar arasında sıklıkla gündeme gelen “Ortaklığın Giderilmesi” davaları, gayrimenkul hukukunun önemli bir alanını oluşturmaktadır. Bu davalar, taşınmazın aynen taksimi (bölünerek) veya satış yoluyla tasfiyesi şeklinde sonuçlanabileceği gibi, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat mülkiyeti tesis edilerek de giderilebilir. Yargıtay’ın bu konudaki içtihatları, uygulamada karşılaşılan sorunlara ışık tutmakta ve sürecin nasıl yönetilmesi gerektiğine dair önemli yol gösterici niteliktedir.
Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2020/10911 E., 2021/2847 K. sayılı kararını ele alarak, kat mülkiyeti yoluyla ortaklığın giderilmesi davalarında dikkat edilmesi gereken kritik hukuki hususları müvekkillerimiz ve kamuoyu ile paylaşmayı hedeflemekteyiz.
Giriş ve Olayın Özeti
Davaya konu olayda, taraflar miras yoluyla intikal eden bir taşınmazın hissedarları olup, davacılar taşınmazda kat mülkiyeti tesis edilerek aynen taksimini, bu mümkün olmazsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesini talep etmiştir. Yerel Mahkeme başlangıçta ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar vermiş, ancak bu karar Yargıtay (kapatılan) 20. Hukuk Dairesi tarafından bozulmuştur. Bozma gerekçesinde, uzman bilirkişi raporu alınmaksızın ve taraflara kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmak üzere süre verilmeden satış kararı verilmesinin doğru olmadığı belirtilmiştir.
Mahkeme, bozmaya uyarak yaptığı yargılama sonucunda, bu kez kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmetmiştir. Ancak davalı vekili tarafından temyiz edilen bu karar da Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından incelenmiş ve yeniden bozulmuştur. Bu yeni bozma kararı, kat mülkiyeti yoluyla ortaklığın giderilmesi davalarında izlenmesi gereken detaylı hukuki prosedürlerin ve titizliğin bir kez daha altını çizmiştir.
Hukuki Değerlendirme ve Karar
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin önceki bozma kararına uymasına rağmen, bozmanın gereklerini tam olarak yerine getirmediğini tespit etmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için bir dizi temel koşulun eksiksiz olarak yerine getirilmesi gerekmektedir. Yargıtay kararına göre bu koşullar şunlardır:
- Yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış olması ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş, imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin bulunması.
- Bağımsız bölümlerin başlı başına kullanmaya elverişli olması (Kat Mülkiyeti Kanunu m.1).
- Yapının tümünün kargir olması (Kat Mülkiyeti Kanunu m.50/2).
- Her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi.
- Kanunun 12. maddesinde yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması.
Yargıtay, dosyadaki bilgi ve belgeleri inceleyerek, mahkemenin şu eksikliklerini vurgulamıştır:
- Ana taşınmaza ait mimari projelerin yapıya uygunluğunun denetlenmediği, onaylı projenin ana yapıya uymadığının tespiti halinde ise ana taşınmazın fiili durumuna uygun mimari projenin, kat mülkiyeti kurulması suretiyle taksim isteyen tarafa uygun süre verilerek tamamlattırılması gerektiği.
- Ana taşınmaza sonradan ilave edildiği belirtilen 3. kata ilişkin alınan yapı kayıt belgesinin kat mülkiyeti kurulmasına yeterli olup olmadığı hususunun ilgili belediyesinden sorulmaksızın eksik araştırma ve inceleme sonucu karar verildiği.
- Kabule göre dahi, bir kısım davacıların soy isimlerinin “…” olduğu halde hükme “…” olarak geçmesinin infazda tereddüt yaratacağı.
Bu eksiklikler nedeniyle Yargıtay, hükmün bozulmasına oybirliğiyle karar vermiştir.
Yorum
Yargıtay’ın bu kararı, kat mülkiyeti yoluyla ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemelerden beklenen titizliği ve eksiksiz araştırmayı bir kez daha ortaya koymaktadır. Özellikle mimari projenin fiili durumla uyumu, yasal belgelerin (yapı kullanma izni, yönetim planı vb.) tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin kullanım elverişliliği gibi hususların uzman bilirkişi incelemesiyle detaylıca ele alınması büyük önem taşımaktadır. Ayrıca, ruhsatsız veya sonradan eklenen kısımlar için alınan yapı kayıt belgelerinin kat mülkiyeti tesisine hukuken yeterli olup olmadığının ilgili idari makamdan (belediye) net bir şekilde sorulması ve bunun dosya içeriğine yansıtılması gerekmektedir.
Karar, hukuki süreçlerdeki en küçük usul hatalarının bile (örneğin ad-soyad yanlışlıkları) hükmün bozulmasına yol açabileceğini göstererek, avukatların ve yargı organlarının dosyayı her yönüyle dikkatle incelemesinin ne kadar kritik olduğunu hatırlatmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davaları, genellikle karmaşık yapıları ve detaylı teknik gereklilikleri nedeniyle uzmanlık gerektiren davalardır. Bu tür davalarda hak kaybına uğramamak ve sürecin doğru yönetilmesi adına profesyonel hukuki destek almak büyük önem arz etmektedir.
Karar Künyesi
- T.C. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi
- Esas No: 2020/10911
- Karar No: 2021/2847
- Karar Tarihi: 08/03/2021
- Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi
Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
SIKÇA SORULAN SORULAR
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin, taşınmazlarda kat mülkiyeti tesis edilmesi suretiyle ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davalarında aranan yasal koşullara ve teknik eksikliklerin denetim usulüne ilişkin verdiği emsal karara dair merak edilenler:
-
Ortaklığın kat mülkiyeti kurulması (aynen taksim) yoluyla giderilebilmesi için aranan temel şartlar nelerdir?
Yargıtay’ın emsal kararına göre kat mülkiyeti tesisi için; yapının onaylı mimari projesine veya imara uygun çizilmiş planına sahip olması, her bir bağımsız bölümün başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması, yapının tamamının kargir olması, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 12’deki yasal belgelerin (proje, yönetim planı vb.) tamamlanması ve en önemlisi her hissedara en az bir bağımsız bölüm düşmesi şarttır.
-
Mevcut mimari proje ile taşınmazın fiili durumu arasında uyumsuzluk varsa mahkeme ne yapmalıdır?
Mahkeme, uzman bilirkişiler marifetiyle onaylı projenin ana yapının fiili durumuyla uyuşup uyuşmadığını titizlikle denetlemelidir. Eğer bir uyumsuzluk saptanırsa, kat mülkiyeti kurulmasını talep eden paydaşlara, taşınmazın fiili durumuna uygun yeni bir mimari proje çizdirmeleri ve ilgili idari makamlara onaylatmaları için makul bir süre verilmelidir.
-
Taşınmaza sonradan eklenen kaçak katlar için alınan Yapı Kayıt Belgesi kat mülkiyeti kurulmasına yeterli midir?
Tek başına yeterli kabul edilemez. Ana taşınmaza sonradan ilave edilen kısımlar (örneğin sonradan çıkılan 3. kat) için imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi, mahkeme bu belgenin o taşınmaz üzerinde yasal olarak kat mülkiyeti tesis edilmesine imkan tanıyıp tanımadığını ilgili belediye başkanlığından resmi müzekkere ile sormak ve gelen cevaba göre hareket etmek zorundadır.
-
Mahkeme ilanında hissedarların soy isimlerinin yanlış yazılması ne tür bir hukuki sorun doğurur?
Hüküm fıkrasında davacı veya davalı paydaşların ad ya da soy isimlerinin (örneğin harf hatasıyla) yanlış yazılması, kararın tapu dairesinde uygulanması sırasında ‘infazda tereddüt’ yaratır. Yargıtay, bu tür kimlik bilgisi hatalarını hakkın özünü ve kararın uygulanabilirliğini doğrudan etkilediği gerekçesiyle mutlak bir bozma nedeni saymaktadır.
-
Emsal karara konu olan davanın geçmiş yargılama süreci ve karar künyesi bilgileri nelerdir?
Yerel Sulh Hukuk Mahkemesi’nin satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yönündeki ilk kararı kapatılan 20. Hukuk Dairesi’nce bozulmuştur. Mahkemenin bozmaya uyarak verdiği kat mülkiyeti tesisi kararı ise Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 08/03/2021 tarihli, 2020/10911 Esas ve 2021/2847 Karar sayılı ilamıyla teknik eksiklikler nedeniyle yeniden bozulmuştur.
