Taşınmazda Kat Mülkiyeti Kurdurmak İstiyorsanız Bu Detayları Biliyor musunuz?
Miras kalan bir taşınmazı paydaşlarla birlikte kat mülkiyetine çevirerek paylaşmak istiyorsanız sürecin göründüğünden çok daha teknik olduğunu bilmelisiniz. Mimari proje, yapı belgeleri ve hatta isim yazımı gibi ayrıntılar bile davanın bozulmasına yol açabiliyor. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin verdiği bir karar, bu sürecin ne kadar titiz yürütülmesi gerektiğini gözler önüne seriyor.
Kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi talep ediliyorsa, mimari proje uygunluğu ve yasal belgelerin eksiksizliği mutlaka bilirkişi incelemesiyle netleştirilmelidir.
Olayın Özeti
Davaya konu olayda taraflar, miras yoluyla kendilerine geçen bir taşınmazın hissedarlarıydı. Davacılar, taşınmazda kat mülkiyeti kurularak aynen taksim yapılmasını, bu mümkün olmazsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesini talep etti.
Yerel mahkeme önce satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verdi ancak bu karar, bilirkişi incelemesi yapılmadan ve taraflara kat mülkiyeti kurulması için süre verilmeden verildiği gerekçesiyle bozuldu. Mahkeme bozmaya uyarak bu kez kat mülkiyeti kurulması yönünde karar verdi. Ancak davalı tarafın temyizi üzerine dosyayı inceleyen Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, bu kararı da bozdu.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi
Yargıtay, mahkemenin önceki bozma kararına uyduğunu ancak bozmanın gereklerini tam olarak yerine getirmediğini tespit etti. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için şu şartların eksiksiz sağlanması gerekiyor:
- Yapının mimari projesine uygun tamamlanmış olması ya da fiili duruma göre çizilmiş, imara ve fenne uygunluğu onaylanmış bir projesinin bulunması
- Bağımsız bölümlerin başlı başına kullanmaya elverişli olması
- Yapının tamamının kargir olması
- Her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi
- Kanunun 12. maddesinde sayılan belgelerin (onaylı proje, yapı kullanma belgesi, yönetim planı) tamamlanmış olması
Yargıtay, dosyayı incelediğinde mahkemenin bu konularda eksik kaldığını belirledi. Ana taşınmaza ait mimari projelerin fiili yapıya uygunluğu denetlenmemişti. Sonradan eklendiği belirtilen üçüncü kata ilişkin alınan yapı kayıt belgesinin kat mülkiyeti kurulmasına yeterli olup olmadığı ilgili belediyeden sorulmamıştı. Ayrıca kararda bir kısım davacıların soy isimlerinin yanlış yazılmış olması da infazda tereddüt yaratacağı gerekçesiyle eleştirildi. Bu eksiklikler nedeniyle Yargıtay hükmü oybirliğiyle bozdu.
Bu Karar Ne Anlama Geliyor?
Bu karar, kat mülkiyeti yoluyla ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemelerin ne kadar titiz davranması gerektiğini gösteriyor. Eğer siz de böyle bir dava sürecindeyseniz, mimari projenin fiili durumla uyumlu olup olmadığının, yapı kullanma izni ve yönetim planı gibi belgelerin tam olduğunun ve ruhsatsız veya sonradan yapılan eklentilerin yasal durumunun net şekilde araştırılmasını talep etmelisiniz.
Ayrıca dilekçe ve kararlardaki isim, soyisim gibi basit görünen hataların bile davanın bozulmasına neden olabileceğini unutmayın. Bu tür teknik ve çok yönlü davalarda uzman bir avukatla çalışmak, hem zaman kaybını hem de hak kaybını önlemenize yardımcı olur.
Mimari proje uyumu şart
Yapının fiili durumu ile mimari projenin uyumlu olması ve bu uyumun ilgili makamca onaylanmış olması gerekir.
Yapı kayıt belgesi yeterliliği sorgulanmalı
Sonradan eklenen bölümler için alınan yapı kayıt belgesinin kat mülkiyetine yeterli olup olmadığı belediyeden mutlaka sorulmalıdır.
Küçük usul hataları büyük sonuçlar doğurabilir
İsim, soyisim gibi basit hatalar bile hükmün infazında tereddüt yaratarak kararın bozulmasına neden olabilir.
Karar Künyesi
| Daire | Esas No | Karar No | Tarih | Konu |
|---|---|---|---|---|
| Yargıtay 5. Hukuk Dairesi | 2020/10911 | 2021/2847 | 08.03.2021 | Kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi davası |
Ortaklığın Giderilmesi Davanızda Yanınızdayız
Kat mülkiyeti tesisi ve ortaklığın giderilmesi süreçlerinde hak kaybı yaşamamak için uzman desteği alın.
WhatsApp’tan yazınHemen İletişime GeçinSIKÇA SORULAN SORULAR
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin, taşınmazlarda kat mülkiyeti tesis edilmesi suretiyle ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davalarında aranan yasal koşullara ve teknik eksikliklerin denetim usulüne ilişkin verdiği emsal karara dair merak edilenler:
-
Ortaklığın kat mülkiyeti kurulması (aynen taksim) yoluyla giderilebilmesi için aranan temel şartlar nelerdir?
Yargıtay’ın emsal kararına göre kat mülkiyeti tesisi için; yapının onaylı mimari projesine veya imara uygun çizilmiş planına sahip olması, her bir bağımsız bölümün başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması, yapının tamamının kargir olması, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 12’deki yasal belgelerin (proje, yönetim planı vb.) tamamlanması ve en önemlisi her hissedara en az bir bağımsız bölüm düşmesi şarttır.
-
Mevcut mimari proje ile taşınmazın fiili durumu arasında uyumsuzluk varsa mahkeme ne yapmalıdır?
Mahkeme, uzman bilirkişiler marifetiyle onaylı projenin ana yapının fiili durumuyla uyuşup uyuşmadığını titizlikle denetlemelidir. Eğer bir uyumsuzluk saptanırsa, kat mülkiyeti kurulmasını talep eden paydaşlara, taşınmazın fiili durumuna uygun yeni bir mimari proje çizdirmeleri ve ilgili idari makamlara onaylatmaları için makul bir süre verilmelidir.
-
Taşınmaza sonradan eklenen kaçak katlar için alınan Yapı Kayıt Belgesi kat mülkiyeti kurulmasına yeterli midir?
Tek başına yeterli kabul edilemez. Ana taşınmaza sonradan ilave edilen kısımlar (örneğin sonradan çıkılan 3. kat) için imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi, mahkeme bu belgenin o taşınmaz üzerinde yasal olarak kat mülkiyeti tesis edilmesine imkan tanıyıp tanımadığını ilgili belediye başkanlığından resmi müzekkere ile sormak ve gelen cevaba göre hareket etmek zorundadır.
-
Mahkeme ilanında hissedarların soy isimlerinin yanlış yazılması ne tür bir hukuki sorun doğurur?
Hüküm fıkrasında davacı veya davalı paydaşların ad ya da soy isimlerinin (örneğin harf hatasıyla) yanlış yazılması, kararın tapu dairesinde uygulanması sırasında ‘infazda tereddüt’ yaratır. Yargıtay, bu tür kimlik bilgisi hatalarını hakkın özünü ve kararın uygulanabilirliğini doğrudan etkilediği gerekçesiyle mutlak bir bozma nedeni saymaktadır.
-
Emsal karara konu olan davanın geçmiş yargılama süreci ve karar künyesi bilgileri nelerdir?
Yerel Sulh Hukuk Mahkemesi’nin satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yönündeki ilk kararı kapatılan 20. Hukuk Dairesi’nce bozulmuştur. Mahkemenin bozmaya uyarak verdiği kat mülkiyeti tesisi kararı ise Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 08/03/2021 tarihli, 2020/10911 Esas ve 2021/2847 Karar sayılı ilamıyla teknik eksiklikler nedeniyle yeniden bozulmuştur.
