Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracıyı Tahliye Süreci Nasıl İşler ve Ne Kadar Sürer?

Bir mülk sahibi olarak, büyük emekler ve yatırımlar neticesinde edindiğiniz gayrimenkulünüzden beklediğiniz ekonomik veya kişisel faydayı sağlamak en doğal hakkınızdır. Ancak uygulamada sıklıkla karşılaşıldığı üzere, mülkünüzü emanet ettiğiniz kiracınızın belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı bir söz (taahhüt) vermesine rağmen zamanı geldiğinde mülkü tahliye etmeyi reddetmesi, hem ticari planlarınızı hem de aile hayatınızı derinden sarsan ciddi bir mağduriyete yol açabilir. “Kiracım çıkacağına dair belge imzaladı ama şimdi evimden veya iş yerimden çıkmıyor, bu durumda tahliye taahhütnamesi ile kiracıyı evden yasal olarak en hızlı nasıl çıkarabilirim?” şeklindeki haklı endişelerinizde yalnız değilsiniz. Hukuk sistemimiz, iyi niyetli mülk sahiplerinin bu tür suistimallere karşı haklarını korumak adına son derece net, güçlü ve hızlı sonuç alınabilen yasal mekanizmalar öngörmüştür.

Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak Kira Hukuku alanında yıllara sâri derin bilgi birikimimiz ve yüksek mahkeme tecrübemizle, uygulamada “tahliye taahhütnamesi” olarak bilinen bu belgenin icraya veya davaya nasıl konu edileceğini, 1 aylık hayati başvuru sürelerinin nasıl hesaplanacağını ve sürecin kusursuz işlemesi için Yargıtay’ın aradığı kesin şartları sizler için tüm şifreleriyle kaleme aldık. Mülkiyet hakkınızın gasp edilmesine izin vermemek ve sürecin en başından itibaren sağlam hukuki adımlar atmak için bu rehberimizi dikkatle incelemenizi tavsiye ederiz.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Hukuki Altyapısı

Kira hukukumuzun temel taşı olan Türk Borçlar Kanunu‘nun (TBK) 352. maddesinin birinci fıkrası, kiraya verene çok güçlü bir tahliye imkânı sunmaktadır. İlgili kanun maddesine göre; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir,.

Bu yasal düzenleme kural olarak konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerine konu yerler için geçerlidir. Konut ve çatılı iş yerleri kira sözleşmesine konu yerler dışında olan alanlar (örneğin boş araziler) için tahliye taahhüdünde bulunulamaz. Ancak genel hükümlere tabi yerler için böyle bir belge düzenlenmesi hâlinde bile, bu belge akdin sonucunu belirleme bakımından önem taşır ve İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesine göre bir ay içerisinde icra takibi yapılmasına imkan tanır,.

Taahhütnameye dayalı tahliyenin en büyük avantajı, kiraya verenin “ihtiyaç (gereksinim)” veya “10 yıllık uzama süresi” gibi ispatı zor ve uzun yasal şartlara dayanmak zorunda kalmadan, sadece belgenin varlığına ve süresine dayanarak tahliye kararı alabilmesidir.

Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin Taşıması Gereken Şartlar Nelerdir?

Elinizdeki belgenin mahkemeler veya icra daireleri nezdinde kiracıyı tahliye etmeye yeterli olabilmesi için, kanunun ve Yargıtay içtihatlarının aradığı şu mutlak şartları taşıması zorunludur:

• Yazılı Olma Şartı: Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı olması gerekir. Ancak bu belgenin noter huzurunda düzenlenmesi gibi katı bir şekil şartı yoktur,. Taahhütnamenin noter onaylı olması, ileride yaşanabilecek “imza inkarı” riskini ortadan kaldıracağı için büyük bir ispat kolaylığı sağlasa da, taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen belgeler de hukuken geçerlidir,.
• Teslimden Sonra Verilmiş Olma Şartı: Bir tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini belirleyen en kritik unsur “tarih”tir. Taahhütnamenin, kiracı kiralananda otururken, yani mülkün kendisine tesliminden sonra özgür iradesiyle verilmiş olması şarttır,. İlk kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyan (kira sözleşmesiyle birlikte verilen) tahliye taahhütleri, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı ve barınma zorunluluğu baskısı altında verildiği kabul edildiğinden Yargıtay tarafından geçersiz sayılmaktadır,.
• Belirli Bir Tarih İçermesi: Taahhütnamede, kiralananın tahliye edileceği tarihin hiçbir şüpheye yer bırakmayacak şekilde, açık ve belirli bir tarih olarak yazılmış olması şarttır,.
• Kiracının veya Temsilcisinin İradesi: Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından veya kiracı adına sözleşmeyi yapmaya yetkili temsilcisi tarafından verilmelidir,. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan bir kişinin, örneğin kira sözleşmesindeki kefilin verdiği tahliye taahhüdü geçerli değildir. Diğer yandan, kiracı olarak bulunduğu sırada mirasbırakan (muris) tarafından verilen bir tahliye taahhüdü, ölüm halinde mirasçılarını da bağlar ve bu belgeye dayanılarak tüm mirasçılara karşı dava açılabilir.

Dava ve İcra Takibi Süreci Ne Zaman Başlar ve Ne Kadar Sürer?

Kiracınız taahhüt ettiği tarihte evi veya iş yerini boşaltmazsa, hukuki süreci başlatmak için önünüzde bir aylık son derece kesin ve hak düşürücü bir süre bulunmaktadır. Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye istemli takip yapabileceği gibi, doğrudan sulh hukuk mahkemesinde de tahliye davası açabilir,.

Bu bir aylık süre konusunda mülk sahiplerinin en sık düştüğü hata, süreci taahhüt tarihinden önce başlatmaya çalışmaktır. Dava veya icra takibinin, mutlaka taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren başlaması gerekir; bu tarih gelmeden (örneğin tahliye 1/8/2010 ise, 31/7/2010 tarihinde) dava açılması veya takip yapılması hukuken mümkün değildir, zira dava hakkı henüz doğmamıştır,.

Davayı kimler açabilir hususunda da önemli kurallar mevcuttur. Tahliye taahhüdüne dayalı dava açma hakkı kural olarak sözleşmenin tarafı olan “kiraya verene” aittir. Kiraya veren konumunda olmayan bir malikin doğrudan dava hakkı yoktur. Ancak kiralananı sonradan satın alarak iktisap eden yeni malik, TBK’nın 310. maddesi uyarınca önceki malikin kanuni halefi sayıldığından, eski malike verilmiş olan taahhütnameye dayanarak doğrudan icra takibi yapabilir veya dava açabilir,.

Ayrıca kira sözleşmesinde iki (veya daha fazla) kiracı varsa, davanın her iki kiracıya karşı birlikte açılması zorunludur; sonradan ıslahla dahi davalı yanına yeni bir kiracı ilave edilemez. Birden fazla kişinin malik olduğu veya ortaklar arasında uyuşmazlıkların yaşandığı taşınmazlarda ise sürecin tıkanmaması adına bazen mülkiyetin yasal yollarla satışı gündeme gelebilir. Bu gibi ortaklığın sonlandırılması halleri için Ortaklığın Giderilmesi(İzale-i Şüyu) Davaları sayfamızı inceleyebilirsiniz. Taşınmazın yeni bir malik tarafından devralınması süreçlerindeki vergi maliyetlerini hesaplamak isterseniz de Tapu Harcı Hesaplama sayfamızdan güvenle faydalanabilirsiniz.

İmza İnkârı ve İcra Mahkemesi ile Sulh Hukuk Mahkemesi Ayrımı

Kiraya veren, yasal hakkını “icra dairesi” üzerinden kullanmayı seçtiğinde, icra dairesi kiracıya bir tahliye emri gönderir. Eğer elinizdeki tahliye taahhütnamesi noter onaylı değilse (adi yazılı ise) ve kiracı icra dairesine giderek “Bu imza bana ait değildir” şeklinde açıkça itiraz ederse, icra takibi durur.

Bu noktada icra mahkemelerinin yetkisi dar (sınırlı) olduğundan, senet metninden imzanın borçluya ait olduğu açıkça anlaşılamıyorsa icra mahkemesi bu uyuşmazlığa bakamaz,. Uyuşmazlığın çözümü genel mahkemede (Sulh Hukuk Mahkemesi) yargılamayı ve imzanın kiracıya ait olup olmadığının uzman bilirkişi (kriminal) marifetiyle tespit edilmesini gerektirir,. Bu tür itirazlar süreci uzatabileceği için hukuki stratejinin baştan doğru kurulması çok önemlidir.

Bir Aylık Dava Açma Süresinin Uzaması (TBK 353 Kuralı)

Bir aylık hak düşürücü sürenin kısa olması nedeniyle mülk sahiplerinin hak kaybına uğramasını engellemek için yasada “Dava Süresinin Uzaması” başlıklı TBK Madde 353 hükmü yer almaktadır. İlgili maddeye göre; kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Yargıtay kararlarında açıkça vurgulandığı üzere, TBK’nın 353. maddesindeki bu genel düzenleme tahliye taahhüdüne dayalı davalar için de geçerlidir ve dava süresini uzatır,.

Bunu bir Yargıtay emsal kararı üzerinden örneklendirelim: Taraflar arasında 01.04.2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi olsun. Kiracı, kiralananda otururken 16.03.2014 tanzim tarihli bir belge ile evi 01.04.2015 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmiş olsun,. Eğer kiraya veren, 01.04.2015 tarihi gelmeden önce (örneğin 02.02.2015 tarihli bir ihtarname ile) evi taahhüt edilen tarihte tahliye etmesini ihtar eder ve bu ihtar kiracıya ulaşırsa; yasa gereği dava açma süresi uzayan kira yılının sonu olan 01.04.2016 tarihine kadar uzamış olur,. Bu ihtar sayesinde mülk sahibi, bir aylık dar süreye sıkışmadan o yılın sonuna kadar dilediği zaman tahliye davasını açma hakkını garantilemiş olur,.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı

Uygulamada kiracıların davayı uzatmak veya tahliyeden kurtulmak için öne sürdükleri savunmalara karşı Yargıtay’ın duruşu oldukça net ve mülkiyet hakkını koruyucu niteliktedir:

• Boş Kağıda (Açığa) İmza Atılması: Kiracıların “Ben o kağıdı boş olarak imzalamıştım, tarihleri sonradan doldurmuşlar” şeklindeki savunmaları Yargıtay nezdinde kural olarak itibar görmez. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre açığa imza atılması hâlinde, açığa imza atan kişi (kiracı) bu belgenin üzerinin ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır ve sonuçlarına katlanmak zorundadır,. Boş kağıdın imzalanması suretiyle verildiği veya tanzim tarihinin sonradan atıldığına ilişkin iddialar tanıkla ispat edilemez; ancak aynı güçte kesin yazılı delillerle kanıtlanması gerekir,.
• Tanzim Tarihinin Olmaması veya Sözleşme İçinde Yer Alması: Tahliye taahhütnamesinin içeriğinden, belgenin taşınmaza taşındıktan sonra verildiği anlaşılabiliyorsa, belgede ayrıca bir tanzim (düzenlenme) tarihinin olmamasının bir önemi yoktur; taahhüt geçerli kabul edilir,. Ayrıca, taraflar ilk sözleşmeden yıllar sonra sözleşmeyi yenilerken, yenilenen sözleşmenin özel şartlar bölümüne tahliye taahhüdü yazmışlarsa, bu taahhüdün sözleşme metni içinde yer alması onu geçersiz kılmaz,.
• Şartlı Tahliye Taahhüdü Geçerliliği: TBK’nın 170. maddesi uyarınca şarta bağlı tahliye taahhütnameleri düzenlenmesi mümkündür. Öne sürülen şartın objektif ve gerçekleşebilir olması halinde, şartın gerçekleşmesiyle birlikte tahliye taahhüdü geçerli hale gelir ve dava açılabilir,.

Uzman Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Tahliye taahhütnamesi, kuralına uygun düzenlendiğinde ve yasal süreleri içerisinde işleme konulduğunda kiraya veren için en sorunsuz, en kesin ve en hızlı tahliye aracıdır. Ancak yukarıdaki detaylı yasal tablodan da anlaşılacağı üzere bu süreç; belgenin “teslimden sonra” imzalatılmış olmasının tespiti, 1 aylık hak düşürücü sürenin şaşmaz takibi, TBK Madde 353 kapsamındaki ihtarname avantajının doğru zamanlanması ve icra dairesi ile mahkeme yolları arasındaki usuli stratejinin hatasız kurulmasını gerektiren, hata affetmeyen bir hukuki prosedürdür.

Belgedeki tarihin yanlış atılması, bir aylık dava açma süresinin bir gün dahi geciktirilmesi veya imza itirazlarına karşı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde verilecek dilekçelerin eksik hazırlanması; %100 haklı olduğunuz tahliye talebinizin reddedilmesine, mahkeme ve avukatlık masraflarını ödemek zorunda kalmanıza ve mülkünüzün en az bir yıl daha işgal edilmesine neden olacaktır.

Ailenizin geleceği ve mülkiyet haklarınızın teminatı olan gayrimenkulünüzü korumak, taahhütnameye dayalı tahliye sürecinizi en hızlı ve kusursuz şekilde sonuçlandırmak için profesyonel destek almanız vazgeçilmezdir. Tüm bu hukuki süreçlerinizi uzman gayrimenkul avukatlarımızla yürütmek için vakit kaybetmeden iletişim sayfamızdan bizimle iletişime geçin.