Komşum Arsama Girmiş, Ne Yapmalıyım? Sınır İhlali ve Taşkın Yapı

Komşunuz ev, duvar ya da çit yaparken arsanıza taştıysa ilk iş, sınırın gerçekten aşılıp aşılmadığını resmi bir ölçümle tespit ettirmek ve taşmayı öğrendiğiniz günden itibaren 15 gün içinde yazılı olarak itiraz etmektir. Sonrasında elatmanın önlenmesi ve yıkım davasıyla taşan kısmın kaldırılmasını isteyebilirsiniz.

15 günlük süre önemlidir, çünkü itiraz etmezseniz ve komşunuz iyiniyetliyse, mahkeme yıkım yerine komşunuzun uygun bir bedel ödeyerek o parça için irtifak hakkı ya da mülkiyet almasına karar verebilir. Aşağıda adımları, komşunun hangi savunmaları yapabileceğini ve davanın nasıl işlediğini anlatıyoruz.

İlk Adım: Sınırı Ölçtürün

Göz kararıyla sınır ihlali iddiası mahkemede zayıf kalır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü‘ne bağlı kadastro müdürlüğüne ya da lisanslı harita kadastro mühendislik bürosuna başvurarak parselinizin çap veya kadastro sınırlarının zemine uygulanmasını, yani aplikasyon ölçümünü isteyin. Ölçüm, taşmanın kaç santim ya da metre olduğunu ve hangi kısımda bulunduğunu kağıda döker.

İnşaat devam ediyorsa ve delillerin kaybolmasından endişe ediyorsanız, sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti de isteyebilirsiniz. Mahkeme keşif yaparak bilirkişi eşliğinde durumu kayda geçirir. Fotoğraf, video ve tarihli mesajlar da ileride süre tartışmasında işinize yarar.

İnşaat Hâlâ Devam Ediyorsa

Komşunuz duvarı örerken ya da temeli atarken taşmayı fark ettiyseniz, bitmesini beklemeyin. Yapı ruhsatsızsa ya da ruhsatına aykırıysa belediyeye şikâyette bulunabilirsiniz; İmar Kanunu’na göre belediye bu durumda yapıyı mühürleyerek inşaatı durdurur. Ruhsatlı bir yapı sınırınızı aşıyorsa da belediyeye bildirmek, ruhsat ekindeki vaziyet planına aykırılığın tespitini sağlar.

Aynı zamanda mahkemeden ihtiyati tedbir isteyerek dava sonuçlanana kadar taşan kısımdaki inşaatın durdurulmasını talep edebilirsiniz. Yarım kalmış bir yapıyı kaldırtmak, bitmiş bir binayı kaldırtmaktan çok daha kolaydır ve komşunun ileride yapının değerinin yüksek olduğunu ileri sürmesinin de önüne geçer.

Süre: 15 Gün İçinde İtiraz Edin

Türk Medeni Kanunu 725. maddesi taşkın yapıyı düzenler. Buna göre bir yapının komşu araziye taşan kısmı için, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmemişse, durum ve koşullar da haklı gösteriyorsa, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişi uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını ya da o parçanın mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

Bu yüzden itiraz, taşmayı fark ettiğiniz anda ve yazılı yapılmalıdır. Noter ihtarnamesi en güvenli yoldur; belediyeye ya da zabıtaya şikâyet ve dava açmak da itiraz niteliğindedir. İtirazınızın tarihini ispat edebilmeniz, sonradan açılacak davanın seyrini belirler.

15 günü kaçırmış olmanız her şeyin bittiği anlamına gelmez. Kanun, komşunun parçayı alabilmesi için ayrıca iyiniyetli olmasını ve koşulların bunu haklı göstermesini arar. Bu şartlardan biri yoksa yıkım istenebilir.

Komşunun İyiniyetli Sayılması Neye Bağlı

Yargıtay uygulamasında, kadastrosu yapılmış ve sınırları belli bir taşınmazın yanında inşaat yapan kişiden, inşaata başlamadan önce sınırlarını resmi olarak ölçtürmesi beklenir. Bu ölçümü yaptırmadan göz kararıyla ya da eski köy usulüyle sınır belirleyip yapı yapan kişi, gereken özeni göstermemiş sayılır ve kural olarak iyiniyetli kabul edilmez.

İyiniyetli sayılmayan komşu için taşkın yapı hükmünden yararlanma imkanı yoktur ve taşan kısmın yıkılmasına karar verilir. Komşunun iyiniyetli olduğunu ispat yükü, bu savunmayı yapan komşudadır.

Komşunun Parayı Vereyim Savunması

Davada komşular çoğu zaman taşan kısmın parasını vermeyi ve o parçanın tapusunu kendi üzerlerine almayı teklif eder. Buna temliken tescil denir. Bu talebin kabulü için taşan yapıda kanunun aradığı şartların hepsinin birlikte bulunması gerekir: komşunun iyiniyetli olması, sizin 15 gün içinde itiraz etmemiş olmanız, durum ve koşulların haklı göstermesi ve uygun bir bedelin ödenmesi.

Mülkiyet devri istenen parçanın imar mevzuatına göre ana parselden ayrılabilmesi, yani ifrazının mümkün olması da gerekir. İfraz mümkün değilse mahkeme mülkiyet devri yerine irtifak hakkı kurulmasını değerlendirebilir. Bedel, bilirkişi tarafından parçanın güncel değeri ve kalan arazinizde oluşan değer kaybı dikkate alınarak belirlenir.

Dava Açmadan Anlaşmak Mümkün mü

Taşma küçükse ve ilişkiyi bozmak istemiyorsanız anlaşma yolu da vardır. Komşunuz taşan kısmı kendi masrafıyla kaldırmayı kabul edebilir ya da taşan parçayı bedelini ödeyerek satın almayı teklif edebilir. İkinci durumda parçanın ifrazı ve tapuda resmi senetle devri gerekir; sözlü ya da adi bir kağıtla yapılan anlaşma tapuya işlenmediği için sizi korumaz.

Anlaşma yapacaksanız bedeli bir bilirkişiye ya da ekspertize belirletmeniz, sonradan pişmanlık yaşamamanızı sağlar. Anlaşma sağlanamazsa, bu süreçte yaptığınız yazışmalar 15 günlük itiraz süresine uyduğunuzun da delili olur.

Arsanın Tamamına Yapı Yapıldıysa

Taşkın yapı, komşunun kendi arsasına yaptığı yapının bir kısmının sizin tarafınıza taşmasıdır. Komşu yapının tamamını sizin arsanıza yaptıysa bu kez kanunun 724. maddesi devreye girer. Buna göre yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin mülkiyetinin yapıyı yapana verilmesini isteyebilir.

Bu kural istisnaidir ve yapı sahibinin iyiniyetli olmasını, yapının değerinin arsanın değerini açıkça aşmasını arar. Kötüniyetli yapı sahibi karşısında malik, yapının kaldırılmasını isteyebilir.

Bahçe Duvarı ve Çit

Bahçe duvarı ve çit gibi yapılar da taşkın yapı ya da doğrudan elatma olarak değerlendirilir. Birkaç santimlik bir taşma bile mülkiyet hakkına müdahaledir. Ancak mahkeme, yıkımın ölçülü olup olmadığını ve taşmanın gerçekten sınır ölçümüyle doğrulanıp doğrulanmadığını inceler.

Sınır üzerindeki ortak duvar ve çitler için kanun, paylı mülkiyete ilişkin hükümlerin saklı olduğunu ve her malikin taşınmazını çevirme hakkı bulunduğunu düzenler. Ortak duvarın yapımı, bakımı ya da yüksekliği konusundaki anlaşmazlıklar ise çoğu zaman sınır ihlalinden farklı bir komşuluk uyuşmazlığıdır. Duvar ruhsatsız yapılmışsa belediyeye de şikâyette bulunabilirsiniz; belediye ruhsatsız yapılar için ayrıca işlem yapar.

Dava Yolu: Elatmanın Önlenmesi ve Yıkım

Kanunun 683. maddesine göre malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı dava açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de isteyebilir. Açılacak dava elatmanın önlenmesi ve yıkım, yani kal davasıdır. Davacı tapuda kayıtlı malik, davalı ise yapıyı yapan komşu ya da mirasçılarıdır. Yıkılması istenen yapı üzerinde hakkı olan herkesin davada yer alması gerekir.

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme keşif yapar, harita mühendisi ve inşaat bilirkişileriyle taşan alanı ölçer ve yapının değerini belirler. Harç, dava değeri üzerinden nispi olarak alınır.

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Taşkın yapı ve elatma davalarının her durumda bu kapsamda sayılıp sayılmayacağı tartışmalı olabildiğinden, hak kaybı yaşamamak için dava öncesinde arabuluculuk başvurusu yapmak güvenli yoldur.

Dava Masrafları Kime Ait

Elatmanın önlenmesi ve yıkım davasında keşif, bilirkişi ve harç gibi masrafları dava açarken siz yatırırsınız. Dava sonunda ise yargılama giderleri kural olarak aleyhine hüküm verilen tarafa yüklenir. Yani davayı kazanırsanız yaptığınız masraflar ve avukatlık ücreti komşunuzdan alınır. Bu yönüyle, masrafların kural olarak davacıda kaldığı geçit hakkı davalarından farklıdır.

Mahkeme yıkıma karar verirse ve komşu kararı yerine getirmezse, karar icra dairesi aracılığıyla uygulanır ve yıkım masrafı da komşudan tahsil edilir. Taşınmaza ve taşınmaz üzerindeki haklara ilişkin kararlar, kanun gereği kesinleşmeden yerine getirilemez. Bu yüzden yıkım, karar istinaf ve temyiz aşamalarından geçip kesinleştikten sonra uygulanır; bu süreçte yapının durumunu fotoğraflarla kayıt altında tutmakta yarar vardır.

Geçmiş Kullanım İçin Ecrimisil

Komşunuz arsanızın bir kısmını kullandığı süre için, yıkım talebinizle birlikte ya da ayrıca haksız işgal tazminatı, yani ecrimisil isteyebilirsiniz. Ecrimisil, kötüniyetli zilyetten istenir ve yerleşik uygulamaya göre dava tarihinden geriye doğru son 5 yıl için talep edilebilir. Ayrıntılarını ecrimisil yazımızda anlattık.

Sınırlarınızı kasten değiştiren ya da arsanızı işgal eden kişi hakkında ayrıca Türk Ceza Kanunu’nun 154. maddesindeki hakkı olmayan yere tecavüz suçu nedeniyle savcılığa şikâyette bulunulabilir. Ceza davası, taşan yapının kaldırılmasını sağlamaz; bunun için hukuk davası ayrıca gerekir.

Arsa Birden Fazla Kişiye Aitse

Arsa paylı mülkiyette ya da mirasçılar arasında elbirliği mülkiyetindeyse, paydaşlardan ya da mirasçılardan biri tek başına, diğerlerinin onayına gerek olmadan komşuya karşı elatmanın önlenmesi davası açabilir. Kanun, paylı ve elbirliği mülkiyette taşınmazı korumaya yönelik davaların her paydaş tarafından açılabileceğini kabul eder.

Taşma komşudan değil, kendi paydaşınızdan geliyorsa durum farklıdır. Paydaşlar arasında fiili bir kullanım paylaşımı olup olmadığına bakılır; köklü bir anlaşmazlık varsa kesin çözüm çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davasıdır. Kendiniz yanlışlıkla komşunun arsasına taştıysanız, konuyu yapı sahibinin gözünden ayrı bir yazıda ele aldık.

Sonuç

Komşunuz arsanıza taştıysa sınırı resmi ölçümle tespit ettirin ve 15 gün içinde yazılı itiraz edin. Komşunun parayı verip parçayı alabilmesi için iyiniyetli olması, sizin itiraz etmemiş olmanız ve koşulların bunu haklı göstermesi birlikte gerekir; resmi ölçüm yaptırmadan inşaat yapan komşu kural olarak iyiniyetli sayılmaz. Taşan kısmın yıkımı ve geçmiş kullanım için ecrimisil birlikte istenebilir.

Sınırın aşılıp aşılmadığını tespit ettirmek ya da yıkım davası açmak istiyorsanız iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Diğer taşınmaz sorunları için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR