Apartman Ortak Alanına Kaçak Yapı Nasıl Yıktırılır? Çatı, Bahçe

Apartmanın çatısına, ortak bahçesine ya da diğer ortak alanlarına kat maliklerinin beşte dördünün yazılı izni olmadan yapılan eklentiyi, herhangi bir kat maliki tek başına yıktırabilir. Bunun yolu sulh hukuk mahkemesinde açılan müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davasıdır; ancak dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Eklenti imar mevzuatına da aykırıysa, belediyeye şikâyet ederek ayrı bir yol daha işletebilirsiniz. Aşağıda hangi eklentinin kaçak sayıldığını, hangi rızanın gerektiğini ve yıktırma sürecini adım adım anlatıyoruz.

Çatı ve Bahçe Ortak Alandır

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 4. maddesine göre çatılar, bacalar, genel dam terasları, avlular, temeller, ana duvarlar, merdivenler ve sahanlıklar her halde ortak yerdir. Bu yerler bütün kat maliklerine arsa payları oranında aittir; en üst kattaki daire sahibi çatının, zemin kattaki daire sahibi bahçenin tek sahibi değildir.

Bu yüzden “projede olmayan çatı” katı, çatı arasına yapılan oda, terasın camla kapatılması ya da zemin katın önündeki bahçenin duvarla çevrilmesi, ortak alana müdahaledir. Tapuda ya da yönetim planında o alanın belirli bir daireye özgülendiği yazmıyorsa, hiçbir kat maliki ortak alanı kendi dairesine katamaz.

Dubleks dairelerde durum projeye göre değişir. Onaylı mimari projede çatı arası dubleks dairenin bir parçası olarak gösterilmişse, o bölüm ortak alan değil bağımsız bölümün kendisidir. Projede çatı arası boş bir alan olarak görünüyorsa ve sonradan merdivenle daireye bağlanmışsa, bu ortak alana müdahaledir ve eski hale getirilmesi istenebilir. Bu ayrım için tapudaki ve belediyedeki projeye bakmak gerekir.

Hangi Rıza Gerekir

Kanunun 19. maddesine göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz, dış cepheyi farklı renge boyatamaz. Bu rızanın yazılı olması şarttır; yöneticinin sözlü onayı ya da “sakınca yoktur” yazısı yeterli değildir.

Bazı işler için beşte dört de yetmez. Kanunun 45. maddesine göre ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi gibi temliki tasarruflar ve çatının ya da dış duvarların reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle yapılabilir. Ortak bahçenin bir şirkete kiraya verilmesi de bu kapsamdadır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, ortak bahçeye konulan ATM’lerin kaldırılması istenen bir davada, bahçenin kiraya verilmesi için bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış bir karar bulunmadığından müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme kararını onamıştır (5. HD, 2024/3238 E., 2025/3635 K.).

Belediye Tadilat Projesini Onaylamışsa

Eklentiyi yapan kat maliki, belediyeden tadilat projesi onaylattığını söyleyebilir. Belediye onayı, kat malikleri arasındaki özel hukuk ilişkisini ortadan kaldırmaz: kanunun aradığı yazılı rıza alınmadan yapılan değişiklik, belediye onayı olsa da ortak alana müdahale niteliğini korur.

Mahkeme bu davalarda yapının onaylı mimari projesini belediyeden getirtir ve bilirkişiye mevcut durumla karşılaştırtır. Eklenti onaylı projede yoksa ya da proje kat maliklerinin rızası alınmadan değiştirilmişse, ilk projeye göre değerlendirme yapılır. Bu yüzden belediyedeki proje dosyasının bir örneğini dava öncesinde almanız işinizi kolaylaştırır. Kat malikleri belediyedeki onaylı projeyi inceleme hakkına sahiptir; dilekçeyle başvurup tasdikli bir suret isteyebilirsiniz. Tapudaki proje ile belediyedeki proje farklıysa bunu da dilekçenizde belirtin.

Projeye Aykırı Kapı Açma

Ana duvarlar ve taşıyıcı sistem de ortak yerdir. Dairenin dış duvarına projede olmayan bir kapı açmak, balkondan bahçeye çıkış yapmak ya da çatıya ulaşmak için yeni bir geçiş oluşturmak, ortak yerde yapılan bir değişikliktir ve beşte dört yazılı rıza olmadan yapılamaz.

Kanun ayrıca kat malikinin kendi bağımsız bölümünde bile ana yapıya zarar verecek değişiklik yapamayacağını söyler. Kolon ya da perde duvar kesilerek yapılan kapı ve pencereler, rıza olsa bile binanın güvenliğini tehlikeye atıyorsa eski hale getirilmesi istenebilir.

Arabuluculuk Zorunlu

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/B maddesine göre, 1 Eylül 2023’ten beri Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabulucuya gitmeden açılan eski hale getirme davası usulden reddedilir.

Arabuluculuk, eklentiyi yapan komşuyla yüz yüze gelmeden bir çözüm aramak için de iyi bir fırsattır. Anlaşma sağlanırsa, eklentinin hangi sürede kaldırılacağı anlaşma belgesine yazılır; bu belgeye icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve şerhli belge mahkeme kararı gibi uygulanır.

Adım Adım Yıktırma

Önce eklentiyi tarihli fotoğraflarla belgeleyin, yapım tarihini not edin ve inşaatı gören komşuların adlarını yazın. Ardından yöneticiye yazılı bildirimde bulunun ve kat malikleri kurulunda konunun görüşülmesini isteyin. Yönetici ortak alanları korumakla yükümlüdür, ama sizin dava açmak için yöneticinin kararını beklemeniz gerekmez.

Sonra arabulucuya başvurun. Anlaşma çıkmazsa, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davası açın. Davayı her kat maliki tek başına açabilir; diğer malikleri davaya katmanız şart değildir.

Mahkeme keşif yapar, bilirkişi raporu alır ve eklentinin kaldırılmasına karar verirse, karar kesinleşince eklentiyi yapan kat maliki onu kendi masrafıyla kaldırmak zorundadır. Kaldırmazsa, karar icra yoluyla uygulanır ve masraf ondan alınır.

Eklentiyi Kiracı Yaptıysa

Eklentiyi dairenin kiracısı yapmışsa, kat maliki de sorumluluktan kurtulamaz. Kanunun 33. maddesi, kat malikinin ya da onun dairesinden kira sözleşmesi veya başka bir sebeple sürekli yararlanan kişinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde zarar gören kat malikinin hâkimin müdahalesini isteyebileceğini düzenler. Bu yüzden davayı hem eklentiyi yapan kiracıya hem de daire sahibine karşı açmak, kararın uygulanmasını kolaylaştırır.

Ortak Alanı Kullanma Hakkınız

Ortak alanların korunması herkesin hakkıdır, ama bu alanları kullanmak da herkesin hakkıdır. Kanuna göre kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında maliktir ve bu yerleri kullanma hakkına sahiptir. Bir kat maliki ortak bahçeyi kendi kullanımına kapattığında, diğer maliklerin bu kullanma hakkını da ortadan kaldırmış olur. Eski hale getirme davası bu hakkın geri alınmasını sağlar.

Kat malikleri, ortak bir alanın belirli bir daireye bırakılmasını istiyorsa bunu yönetim planına yazabilir. Yönetim planındaki böyle bir özgüleme bütün kat maliklerini ve sonraki alıcıları bağlar; bu yüzden daire alırken yönetim planını okumak önemlidir.

Dava Masrafları

Eski hale getirme davasında keşif ve bilirkişi ücretleri ile harçları başlangıçta davayı açan kat maliki öder. Dava kazanılırsa bu masraflar ve vekâlet ücreti, eklentiyi yapan taraftan alınır. Birkaç kat maliki birlikte dava açarsa masrafı paylaşabilir; bu, özellikle keşif gerektiren davalarda yükü azaltır.

Arabuluculukta anlaşma olmazsa, arabulucunun iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve sonra açılan davada yargılama giderlerine eklenir; davayı kaybeden taraf bu ücreti de öder. Toplantıya geçerli bir mazeret olmadan katılmayan taraf ise sonradan davayı kazansa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulabilir.

Belediyeye Şikâyet

Eklenti ruhsatsız ya da ruhsata aykırıysa belediyeye de şikâyet edebilirsiniz. İmar Kanunu 32. maddesine göre belediye ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıyı tespit edince yapıyı mühürler ve inşaatı durdurur; bu bilgi 7 gün içinde tapunun beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu dairesine bildirilir.

Yapı sahibi mühürleme tarihinden itibaren en çok 1 ay içinde yapısını ruhsata uygun hale getirmezse, belediye encümeni yıkım kararı verir ve ayrıca idari para cezası uygulanır. Belediye süreci ile mahkeme süreci birbirinden bağımsızdır; ikisini birlikte yürütebilirsiniz. Şikâyetinizi belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğüne yazılı olarak verin ve evrak kayıt numarasını alın.

Eklenti Yıllar Önce Yapıldıysa

Ortak alana müdahale devam ettiği sürece eski hale getirme davası açılabilir; eklentinin yıllar önce yapılmış olması tek başına davayı engellemez. Ancak eklentiye o tarihte yazılı rıza verildiyse ya da kat malikleri uzun süre ses çıkarmayıp sonra dava açtıysa, mahkeme hakkın kötüye kullanılıp kullanılmadığını da değerlendirebilir.

Eklentiyi yapan kişi daireyi sonradan satmışsa, dava eklentiyi kullanmaya devam eden yeni malike karşı açılır. Daire satın alırken, projede olmayan bir eklenti varsa, ileride yıkım riski olduğunu bilerek almanız gerekir.

Mahkeme Kararına Uyulmazsa

Mahkeme kararına rağmen eklenti kaldırılmazsa, karar ilamlı icra yoluyla uygulanır ve kaldırma masrafı eklentiyi yapandan alınır. Kat Mülkiyeti Kanunu 33. maddesi kapsamında hâkimin müdahalesiyle verilen kararlara belirlenen sürede uymayanlara ayrıca idari para cezası verilebilir.

Komşunuz ortak bahçeyi kapatıp kendi dairesine kattıysa izleyebileceğiniz yolları ortak bahçenin kapatılması yazısında, çatıya oda yapılması ve terasın kapatılmasıyla ilgili ayrıntıları çatıya oda yapmak yazısında anlattık. Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz için genel kurul kararının iptali yazısına bakabilirsiniz.

Sonuç

Çatı, teras, ortak bahçe ve ana duvarlar ortak alandır. Bu alanlarda inşaat için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası, ortak alanın kiraya verilmesi gibi önemli işler için oybirliği gerekir. Rıza olmadan yapılan eklentiyi her kat maliki, önce arabulucuya başvurup sonra sulh hukuk mahkemesinde açacağı eski hale getirme davasıyla yıktırabilir; ruhsata aykırı yapılarda belediye de mühürleme ve yıkım kararı verebilir.

Apartmanınızdaki kaçak eklenti için arabuluculuk ya da dava sürecinde destek almak isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Diğer konular için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR