Apartman Çatı Katına Veya Ortak Bahçeye Yapılan Kaçak Eklentiler Nasıl Yıktırılır?

Toplu yaşam alanları olan apartman ve sitelerde huzurun, düzenin ve mülkiyet haklarının korunması, şüphesiz ki her kat malikinin en doğal beklentisidir. Büyük umutlar ve ciddi yatırımlar yaparak satın aldığınız evinizde huzurla oturmayı planlarken; komşularınızdan birinin zemin kattaki ortak bahçeyi kendi dairesine katmak için duvar örmesi, en üst katta oturan kişinin çatıya kaçak bir oda veya teras inşa etmesi ya da ortak koridorları kişisel eşyalarıyla işgal etmesi, apartman yaşamını adeta bir kâbusa çevirebilir. Ortak alanlar, hukuken tüm kat maliklerinin arsa payları oranında mülkiyet hakkına sahip olduğu, hiç kimsenin kendi keyfine göre “burası benim” diyerek el koyamayacağı, yapılaşmaya kapalı alanlardır. Komşunuzun “Ben burayı güzelleştirdim”, “Belediyeden izin aldım” veya “Yöneticiden onay kâğıdım var” şeklindeki yüzeysel savunmaları, mülkiyet hakkınızın gasp edilmesini asla meşru kılmaz. “Kendi binamda hakkımı nasıl arayacağım? Apartman çatı katına veya ortak bahçeye yapılan kaçak eklentiler nasıl yıktırılır?” şeklindeki haklı isyanınızın, hukuk sistemimizde “Eski Hâle Getirme Davası” adı altında son derece kesin ve tavizsiz bir çözümü bulunmaktadır.

Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak Gayrimenkul Hukuku alanındaki emsalsiz bilgi birikimimiz, yıllara sâri dava tecrübemiz ve yüksek mahkeme içtihatlarına olan tam hâkimiyetimizle, apartmanlardaki haksız işgallere ve kaçak eklentilere son vererek yaşam alanlarınızı güvence altına alıyoruz. Kanun koyucu, kat maliklerinden birinin, diğer maliklerin en az beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadan ortak yerlerde hiçbir şekilde inşaat, onarım veya değişiklik yapamayacağını emredici bir kural olarak düzenlemiştir. Mutlak hukuki kesinlik standartlarında hazırladığımız bu derinlemesine yazıda; ortak alanlara yapılan haksız müdahalelerin mahkeme kararıyla (cebren) nasıl yıktırılacağını, mimari projenin hayati önemini, dava açma sürelerini ve Yargıtay’ın “Beşte dört çoğunluk ile oybirliği” arasındaki o çok kritik ayrımını tüm şifreleriyle, saatler süren titiz bir çalışmanın ürünü olarak sizler için kaleme aldık.

Ortak Alan Kavramı ve Kat Maliklerinin Yasal Sorumlulukları

Toplu yapılarda kaçak eklentilerin hukuki analizini yapabilmek için, öncelikle “Ortak Yer” kavramının kanunlarımızda nasıl tanımlandığına bakmak gerekir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun (KMK) 4. maddesi uyarınca; temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, çatılar, genel dam terasları, avlular (bahçeler), genel giriş kapıları, merdivenler, sahanlıklar ve koridorlar her hâlükârda “ortak yer” sayılır,,. Aynı kanunun 16. maddesine göre ise kat malikleri, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerde kullanma hakkına sahiptirler.

Ancak bu kullanma hakkı, sınırsız ve keyfi bir hak değildir. KMK’nın “Ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19. maddesi, mülkiyet hakkının toplu yaşamdaki sınırlarını çelikten bir kalkanla koruma altına almıştır. İlgili madde uyarınca;

• Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
• Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz,.

Bu emredici kuralın tek bir istisnası vardır: Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun “mahkemece tespit edilmiş olması” hâlinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Bu istisnai aciliyet (deprem güçlendirmesi, su sızıntısının acil tamiri vb.) dışında, hiçbir malik çatıya oda ekleyemez, bahçeyi çeviremez.

Kaçak Eklentilerin Yıktırılması: Eski Hâle Getirme Davası ve Şartları

Apartmanınızın çatısına, bahçesine veya dış cephesine izinsiz olarak yapılan bir eklentinin (kaçak yapının) sökülüp atılması ve binanın orijinalliğine döndürülmesi için Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılacak olan davanın hukuki adı “Eski Hâle Getirme (Müdahalenin Men’i ve Kal)“ davasıdır,,. Bu davanın başarıya ulaşması ve dozerlerin o kaçak eklentiyi yıkabilmesi için usul hukukunun aradığı kritik şartlar şunlardır:

• Mimari Projeye Aykırılığın Tespiti: Eski hâle getirme davalarında mahkemenin ve bilirkişilerin anayasası, belediyece onaylanmış “Mimari Proje”dir. Mahkemece, ana taşınmaza ait mimari proje ilgili belediyeden getirtilir ve bu proje esas alınarak uzman bilirkişilerden rapor alınır. Tapudaki proje ile belediyedeki projeler farklı ise, yargılamada belediyedeki güncel ve onaylı proje esas alınarak rapor düzenlenir. Yapılan eklenti bu projede görünmüyorsa, “kaçak eklenti” statüsündedir.
• Davayı Kimler Açabilir? (Aktif Husumet): Eski hâle getirme davasını, o apartmandaki veya sitedeki herhangi bir bağımsız bölüm maliki (kat maliki) açabilir. Ayrıca apartman yöneticisi de bu davayı açabilir; ancak yöneticinin böyle bir dava açabilmesi için mutlaka kat malikleri kurulundan bu yönde özel bir yetki (karar) almış olması zorunludur.
• Dava Açma Süresi (Zamanaşımı Yoktur): Bu davaların mülk sahipleri açısından en büyük avantajı, herhangi bir hak düşürücü süreye veya zamanaşımına tabi olmamasıdır. Eski hâle getirme davasının açılması için yasada bir süre öngörülmemiştir; haksız işgal ve projeye aykırılık devam ettiği sürece her zaman açılabilir,.
• Yeni Malikin Sorumluluğu: Mülk sahiplerinin en çok sorduğu sorulardan biri şudur: “Çatıyı ben kapatmadım, benden önceki ev sahibi kapatmış, ben bu evi böyle satın aldım. Beni ilgilendirmez diyebilir miyim?” Hukuken diyemezsiniz. Bağımsız bölümü yeni satın alan kişi ortak yerlerde bir tadilat yapmamış olsa dahi, kendisinden önceki malik bu kaçak eklentiyi yapmışsa, yeni malike karşı da eski hâle getirme davası açılabilir ve yıkım masraflarına yeni malik katlanmak zorunda kalır.
• Yargılama ve Hüküm Aşaması: Hâkim, bilirkişi raporuyla projeye aykırı tadilatları (örneğin bahçeye örülen duvar, çatıya açılan kapı) tespit ettikten sonra, bunların nasıl söküleceğini kararında açıkça belirtir,. Kanunun (KMK Madde 33) emredici hükmü gereğince, hâkim bu kaçak eklentilerin yıkılması ve eski hâle getirilmesi için davalı tarafa infaza elverişli, makul bir süre verir,.

Yargıtay’ın Emsal Karar Yaklaşımı: 4/5 Rıza mı, Yoksa Oybirliği mi?

Eski hâle getirme davalarında davalıların (kaçak eklenti yapanların) en büyük savunması, “Ben apartmandaki bazı kişilerden imza aldım” veya “Belediyeden tadilat projesini onaylattım” şeklindedir. Ancak Yargıtay, mülkiyet hakkının özüne dokunan bu tür ihlalleri çok ince bir süzgeçten geçirmektedir.

1. Temel Taşıyıcılar ve Dış Duvarların Yıkılması (Oybirliği Şartı): Kanun, ortak alanlardaki basit değişiklikler için 4/5 yazılı rıza arasa da, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun emsal kararlarına göre; anayapının mimari projesinde “esaslı bir tadilat” yaratacak olan eylemler için 4/5 rıza yetmez, tüm kat maliklerinin oybirliği (100% rıza) şarttır. Örneğin; dairenizin balkonunu mutfağa katmak için binanın dış duvarını (ortak alan olan ana duvarı) yıkıyorsanız, bu mimari projenin özünü değiştiren esaslı bir tadilattır ve apartmandaki 28 daireden 24’ünün (4/5) onayını almış olsanız dahi o balkon eski hâline getirilmek (yıkılmak) zorundadır,. Yargıtay, binanın dış şeklini ve ana duvarlarını değiştiren işlemlerin tüm kat maliklerinin oybirliği olmadan yapılamayacağına kesin olarak hükmetmiştir.

2. Çatı Katı ve Teraslara Yapılan Kaçak Odalar: Çatı ve genel dam terasları KMK m.4 uyarınca mutlak ortak alanlardır. Çatıdaki kiremitlerin sökülerek teras oluşturulması, dubleks dairenin çatısının yükseltilmesi veya çatıya çıkış için projede olmayan bir sürgülü kapı açılması açık bir elatma (tecavüz) kabul edilir,. Yargıtay, bu tür durumlarda da hiçbir iyi niyet savunmasını kabul etmeyerek doğrudan yıkım kararı vermektedir.

3. Zemin Katların Ortak Bahçeyi Duvarla Çevirmesi: Özellikle zemin (giriş) katta oturan kat malikleri, dairelerinin önüne denk gelen ortak bahçeyi duvar veya çit örerek kendi şahsi kullanım alanlarına (eklentilerine) dâhil etme eğilimindedirler. Oysa mimari projede “ortak bahçe” olarak görünen bir alanın, bir malik tarafından duvar örülerek ve PVC doğrama ile kapatılarak şahsi alana dönüştürülmesi hukuka aykırıdır. Yargıtay kararlarında, bu şekilde kapatılarak oluşturulan kapalı alanların (örneğin arka balkon izdüşümüne tuğla örülmesinin) KMK’ya ve mimari projeye aykırı olduğu vurgulanarak derhal kal’ine (yıkımına) ve eski hâle getirilmesine hükmedilmektedir,,.

4. Ortak Alana Konulan Masa ve Sandalyeler: Apartman altındaki dükkânların veya kafelerin, ortak alan olan bahçeye veya yürüme yollarına masa, sandalye atması da bir müdahaledir. Davalı dükkân sahibi, “Ben apartman yöneticisinden izin yazısı aldım” dese bile bu hukuken geçersizdir. Yargıtay’a göre; kat maliklerinin 4/5’inin yazılı onayı veya bu yönde alınmış geçerli bir kat malikleri kurulu kararı olmadan, yöneticinin tek başına verdiği bir “sakınca yoktur” kâğıdı ile ortak alana masa/sandalye konulamaz, konulmuşsa mahkeme kararıyla bu müdahale (işgal) men edilir,,.

5. Belediyenin “Tadilat Projesini” Onaylaması Yeterli mi? Birçok kişi, belediyeye gidip yeni bir proje çizdirerek (tadilat projesi) durumu yasallaştırdığını sanır. Ancak Yargıtay bu yanılgıya da son noktayı koymuştur: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduktan sonra mimari projede yapılacak bir değişikliğin belediyece onaylanması tek başına o projeyi geçerli kılmaz. O tadilat projesinin belediyeden onaylandığı tarihte, bütün bağımsız bölüm maliklerinin yazılı izni (muvafakati) bulunmuyorsa, o tadilat projesi hukuken “yok” hükmündedir ve binanın ilk yapıldığı tarihteki orijinal mimari projesi esas alınarak yıkım kararı verilir,.

Süreçteki İkincil Uyuşmazlıklar ve Hukuki Dinamikler

Ortak alanlara yapılan tecavüzler ve kaçak yapılar, zaman zaman apartman veya site sakinleri arasında husumetleri o derece büyütür ki, taraflar mülkiyet ilişkilerini tamamen sonlandırma noktasına gelebilirler. Özellikle miras yoluyla kalan veya birden fazla kişinin paylı malik olduğu binalarda (örneğin aile apartmanlarında) bu tarz projeye aykırılıklar ve anlaşmazlıklar çözülemiyorsa, hissedarlar binanın tamamen satılarak ortaklığın bitirilmesini talep edebilirler. Bu karmaşık tasfiye sürecine dair haklarınızı Ortaklığın Giderilmesi(İzale-i Şüyu) Davaları sayfamızdan tüm detaylarıyla inceleyebilirsiniz.

Bununla birlikte, apartmandaki kaçak yapıların yıkılması sürecinde veya davalar sürerken gayrimenkulün alım-satımı, el değiştirmesi gündeme gelirse, tapu dairesinde ortaya çıkacak resmi masrafları doğru hesaplamak bütçe planlamanız için büyük önem taşır. Bu tür maliyetleri saniyeler içinde hatasız bir şekilde görmek için web sitemizdeki Tapu Harcı Hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Uzman Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

“Apartman çatı katına veya ortak bahçeye yapılan kaçak eklentiler nasıl yıktırılır?” sorusu, hukukun mülkiyet haklarını ne denli güçlü koruduğunu gösteren en net alanlardan biridir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatları, “Ben yaptım oldu” zihniyetine asla prim vermemekte; mimari projenin kutsallığını, diğer kat maliklerinin rızası olmadan yapılan her türlü çatı, bahçe, dış duvar eklentisinin yıkılması suretiyle tescillemektedir.

Ancak bu davalar; salt “ben şikayetçiyim” demekle kazanılabilecek basit işler değildir. Yürürlükteki geçerli mimari projenin tespiti, belediyedeki tasdikli projelerle fiili durumun inşai bilirkişilerce teknik olarak eşleştirilmesi, yapılan müdahalenin 4/5 rıza ile kurtarılabilen basit bir işlem mi yoksa %100 oybirliği gerektiren “esaslı bir tadilat” mı olduğunun hukuki nitelendirmesinin yapılması ve açılacak davada taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması üst düzey bir avukatlık mesaisi gerektirir. Mahkemeye sunulacak eksik bir belge veya yanlış formüle edilmiş bir talep, haksız işgalin yıllarca devam etmesine ve mülkünüzün değerinin düşmesine sebep olacaktır.

Ortak alanlardaki mülkiyet haklarınızın ihlal edilmesine, bahçenizin daraltılmasına veya çatınıza kaçak yapılar çıkılmasına daha fazla seyirci kalmayın. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, Sulh Hukuk Mahkemelerindeki “Eski Hâle Getirme ve Kal (Yıkım)” davalarınızı tüm teknik ve hukuki donanımımızla yürütüyor, yaşam alanlarınızı işgalcilerden temizlemek için saatler süren titiz bir mesai harcıyoruz.

Gasp edilen ortak alanlarınızı yasal yoldan geri almak, kaçak eklentileri yıktırmak ve sürecinizi kusursuz bir stratejiyle hemen başlatmak için vakit kaybetmeden uzman ekibimizle iletişime geçin.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Ortak Alana Yapılan Kaçak Yapı Nasıl Şikayet Edilir?

Ortak alanlara (bahçe, çatı, koridor gibi) kat maliklerinin en az beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadan hiçbir ekleme veya inşaat yapılamaz. İzinsiz yapılan kaçak eklentiler için önce yönetime/apartman yöneticisine yazılı şikayette bulunulabilir, sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesinde "eski hale getirme davası" açılarak yapının yıktırılması talep edilebilir.

İLGİLİ YAZILAR