Yargıtay’dan Harici Satışta Denkleştirici Adalet Vurgusu

Giriş ve Olayın Özeti

Türk hukuk sisteminde taşınmaz satış sözleşmelerinin geçerliliği, Tapu Kanunu ve ilgili mevzuat gereği tapu sicilinde resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Ancak uygulamada, özellikle geçmiş yıllarda, “harici satış” olarak bilinen adi yazılı sözleşmelerle taşınmaz alım satımları yapılagelmiştir. Bu tür sözleşmeler hukuken geçersiz olsa da, taraflar arasında uzun yıllara dayanan hak iddialarına ve yargı süreçlerine yol açabilmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yakın tarihli kararı, 1970’li yıllara uzanan bir harici satış anlaşmasından kaynaklanan ve birden çok kez Yargıtay önüne gelen karmaşık bir uyuşmazlığa ışık tutmaktadır.

Dava, davacıların müşterek murisleri ile davalı arasında 30.09.1970 tarihinde harici bir taşınmaz satış anlaşması yapılmasına dayanmaktadır. Davacılar, satışı yapılan taşınmazın zilyetliğinin murislerine geçtiğini, satış bedelinin peşinen ödendiğini ve taşınmazı nizasız kullandıklarını ileri sürerek, halihazırda derdest olan bir ortaklığın giderilmesi davasında, haricen satın alınan taşınmaz bölümünün kendilerine ait olduğunun tespiti ve bu kısmın bedelinin ödenmesini talep etmişlerdir. Daha sonra ıslah dilekçesiyle, davalıya ait hissenin davacılara ait olduğunun tespiti ile bu kısmın değerinin kendilerine ödenmesini talep etmişlerdir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargılama süreci oldukça karmaşık ve uzun seyretmiştir. Yerel mahkeme ve Yargıtay arasında birden fazla bozma kararı verilmiş, uyuşmazlık birçok farklı hukuki noktadan ele alınmıştır:

• İlk Yerel Mahkeme Kararı ve Yargıtay Bozması: Mahkeme, taşınmazın kadastro tutanağının kesinleştiği 1971 tarihinden itibaren başlayan 10 yıllık zamanaşımının dolduğunu belirterek davayı reddetmiştir. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, davacıların satın alma tarihinden bu yana zilyetliklerine bir itiraz olmadığını ve zamanaşımının ancak zilyetliğin son bulduğu tarihte işlemeye başlayacağını vurgulayarak kararı bozmuştur. Bu bozma, harici satışlarda zilyetliğin hukuki önemini ortaya koymuştur.
• İkinci Yerel Mahkeme Kararı ve Yargıtay Bozması: Bozmaya uyan mahkeme, davacıların davasını kabul ederek taşınmazın belirli hisselerinin davacılara ait olduğunun tespitine ve ortaklığın giderilmesi davasından elde edilecek gelirin belirli oranlardaki kısmının davacılara ödenmesine karar vermiştir. Ancak davalı vasisinin temyizi üzerine Yargıtay, imza inkarı nedeniyle Adli Tıp Kurumu’ndan rapor alınması gerektiğini belirtmiş, en önemlisi, satış bedeli olarak kabul edilen değerin “denkleştirici adalet” ilkesi uyarınca, çeşitli ekonomik etkenler (enflasyon, ÜFE, TÜFE, faiz, altın/döviz kurları, memur/işçi ücret artışları) dikkate alınarak ifanın imkansız hale geldiği tarihteki alım gücünün belirlenmesi gerektiğini vurgulayarak kararı bir kez daha bozmuştur. Yargıtay, taşınmazın rayiç bedeli üzerinden hüküm tesisinin doğru olmadığını açıkça belirtmiştir.
• Üçüncü Yerel Mahkeme Kararı ve Yargıtay Bozması: Yerel mahkeme, bozmaya uyarak ATK raporu ile imzanın davalıya ait olduğunu tespit etmiş ve denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplamalar yaparak belirli bir bedelin davalının hissesine düşen oranında ödenmesine karar vermiştir. Ancak Yargıtay, bozmaya uyulduğu ifade edilmesine rağmen, Yargıtay’ın önceki bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapılmadığını, yine taşınmazın rayiç bedeli üzerinden oran tespiti ve ortaklığın giderilmesi davasından elde edilecek gelire ilişkin hüküm kurulmasının doğru olmadığını belirterek kararı üçüncü kez bozmuştur. Yargıtay, sadece “alım gücüne ilişkin hesaplamaların yapılarak miktarın belirlenmiş olmasına göre, satış bedelinden davalının hissesine düşen bedelin, her bir davacı için ayrı ayrı hüküm kurulmak suretiyle, davalıdan alınarak davacılara verilmesine” karar verilmesiyle yetinilmesi gerektiğini açıkça ifade etmiştir.
• Karar Düzeltme İsteminin Reddi: Davalı vasisi, Yargıtay’ın son bozma kararına karşı karar düzeltme isteminde bulunmuştur. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları, deliller, uygulanan hukuk kuralları ve kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vasisinin karar düzeltme istemini reddetmiştir. Bu ret kararı ile Yargıtay’ın üçüncü bozma kararı kesinleşmiş ve dosya, Yargıtay’ın belirlediği “denkleştirici adalet” ilkesine uygun alım gücü hesaplamasının yapılması ve belirlenen bedelin ödenmesi yönündeki talimatlarıyla tekrar yerel mahkemeye gönderilmiştir.

Yorum

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu kararı, harici taşınmaz satışlarından doğan uyuşmazlıklarda “denkleştirici adalet” ilkesinin uygulanış biçimini ve önemini bir kez daha teyit etmektedir. Hukuken geçersiz olan bu tür sözleşmelerde, alıcının ödediği bedelin iadesi “sebepsiz zenginleşme” hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Ancak önemli olan, ödenen nominal bedelin aradan geçen yıllar ve ekonomik koşullar karşısında erimesi nedeniyle, bu bedelin fiilen ödendiği tarihteki alım gücünün güncel karşılığının hesaplanmasıdır.

Yargıtay, yerel mahkemelerin, bu tür davalarda taşınmazın mevcut rayiç bedeli üzerinden bir değerlendirme yapmak yerine, ödenen paranın enflasyon, faiz, altın, döviz kurları gibi çeşitli ekonomik göstergeler dikkate alınarak güncel “alım gücüne” göre hesaplanması gerektiğini defalarca vurgulamıştır. Bu durum, adaletin sadece şeklen değil, maddi olarak da sağlanması amacını taşır. Karar, aynı zamanda uzun soluklu davalarda Yargıtay’ın yol gösterici ve denetleyici rolünün ne denli önemli olduğunu göstermektedir. Hukuki süreçlerin karmaşıklığı, özellikle gayrimenkul hukukunda uzmanlaşmış bir avukatlık bürosundan destek almanın kaçınılmaz olduğunu ortaya koymaktadır.

Karar Künyesi

T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
Esas No: 2026/3662
Karar No: 2026/2712
Karar Tarihi: 04.05.2026

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR