yargıtay kararları, karar analizi, karar incelemesi, emsal kararlar

Yargıtay’dan Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Yeni Dönem: İyi Niyetli Üçüncü Kişiler Korunuyor

Giriş ve Olayın Özeti

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) temel ilkelerinden biri olan tapu siciline güven ilkesi, taşınmaz hukuku alanında büyük önem taşımaktadır. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi karmaşık hukuki ilişkilerde, yüklenicinin edimini yerine getirememesi durumunda ortaya çıkan uyuşmazlıklarda iyi niyetli üçüncü kişilerin haklarının akıbeti, yargı pratiğinde önemli bir tartışma konusuydu. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2025/1090 E., 2025/4230 K. sayılı kararı, bu alanda Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun (16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı) kararı doğrultusunda, hukuki güvenlik ve tapu siciline güven ilkesini pekiştiren nitelikte yeni bir dönemin kapılarını aralamıştır.

Somut olayda, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirket arasında 2017 yılında “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” düzenlenmiştir. Ruhsattan itibaren iki yıl içinde tamamlanması gereken inşaatın yüklenici tarafından hiç yapılmadığı, ancak yüklenicinin taşınmazı kredileri karşılığında davalı banka lehine ipotek ettirdiği, ayrıca diğer davalılar tarafından da taşınmaz üzerine hacizler konulduğu ileri sürülmüştür. Davacılar, sözleşmenin geriye etkili feshini, tapu kaydının iptali ile kendi adlarına tescilini ve tüm takyidatların kaldırılmasını talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi ve istinaf incelemesi yapan Bölge Adliye Mahkemesi, arsa sahiplerinin sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptal tescil taleplerini haklı bulmuş; yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği, dolayısıyla kendisine avans olarak verilen tapuya hak kazanamadığı gerekçesiyle, ipotek ve haciz sahibi diğer davalıların iyiniyet iddialarının dinlenemeyeceğine hükmederek, ipotek ve hacizlerin kaldırılmasına karar vermiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, davalı banka vekilinin temyiz başvurusu üzerine dosyanın incelenmesi neticesinde, kendi eski içtihadından dönme talebinin Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca kabul edildiğini belirtmiştir. 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. maddesi gereğince benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurulları, daireleri ve adliye mahkemelerini bağlayıcı niteliktedir.

İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek tapu sicili ile mümkündür ve tapu siciline güven ilkesi esastır. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi gereğince, tapudaki kayda güvenerek iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişilerin bu kazanımları korunur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşme olup geriye etkili feshi mümkündür. Ancak yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise, yüklenici adına yapılan tescil sonradan yolsuz hale gelse bile devrin geçerli olduğu kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesinin korunmaması, hukuki işlem güvenliğini ve dolayısıyla hukuki güvenlik ilkesini ihlal eder.

Yargıtay, “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin olmadığını, tapu devrinin şarta bağlanamayacağını açıkça vurgulamıştır. Dolayısıyla, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapu, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile, iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme ya da ipoteğin kaldırılmasını isteme hakkına sahip olmayacaktır. Ancak arsa sahibinin, TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle ispat etmesi halinde talepleri kabul edilebilir.

Bu yeni içtihat doğrultusunda, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, İlk Derece Mahkemesi kararının istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararını ORTADAN KALDIRMIŞ ve İlk Derece Mahkemesi kararının, davalı banka lehine BOZULMASINA karar vermiştir. Bozma gerekçesi, davalı bankanın ipoteğin tesisi anında kötüniyetli olduğunun ispatı konusunda, davacı arsa sahiplerinin delillerinin ibrazının sağlanarak dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgelerin birlikte incelenmesi ve sonucuna uygun karar verilmesidir.

Yorum

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu ve 6. Hukuk Dairesi’nin bu kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda “iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması” ilkesini daha net bir şekilde konumlandırmıştır. Karar, tapu siciline güvenin ve hukuki güvenliğin sağlanması adına önemli bir adımdır.

  • Arsa Sahipleri İçin: Bu karar, arsa sahiplerinin yükleniciye arsa payı devri yaparken çok daha dikkatli olmaları gerektiğini göstermektedir. Sözleşme hükümlerinin çok detaylı hazırlanması, tapuya şerh edilmesi mümkün olan hakların şerh ettirilmesi ve inşaatın ilerleme durumuna göre kademeli devir gibi yöntemlerin titizlikle uygulanması büyük önem arz etmektedir. Aksi takdirde, yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı satışlar veya tesis ettiği ipotekler, sözleşmenin feshi durumunda dahi geçerliliğini koruyabilir.
  • Bankalar ve Diğer Üçüncü Kişiler İçin: Taşınmaz üzerinde ipotek tesis eden bankalar veya bağımsız bölüm satın alan diğer üçüncü kişiler için hukuki güvenlik artmıştır. Tapu sicilindeki kayda güvenerek işlem yapan iyi niyetli üçüncü kişilerin hakları, artık daha güçlü bir şekilde korunacaktır. Bu durum, finansman sağlayan kurumlar ve gayrimenkul yatırımcıları açısından işlem güvenliğini artıracaktır. Ancak, TMK’nın 3/2. maddesi gereği üçüncü kişinin kötüniyetinin ispatı halinde durum değişeceğinden, risk analizi ve durum tespiti yapma yükümlülüğü tamamen ortadan kalkmamıştır.

Özetle, bu karar, emlak ve inşaat sektöründe faaliyet gösteren tüm paydaşlar için hukuki ilişkileri yeniden değerlendirme ve risk yönetim stratejilerini güncelleme ihtiyacını doğurmuştur. Özellikle “avans tapu” kavramının reddi, tapu devirlerinin şarta bağlanamayacağı ilkesini kesinleştirerek, tapu sicilinin aleniyetine ve güvenilirliğine yapılan vurguyu güçlendirmiştir.

Karar Künyesi

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1825 E., 2025/139 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Seydişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/108 E., 2023/14 K.

T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi

ESAS NO : 2025/1090

KARAR NO : 2025/4230

KARAR TARİHİ : 09.12.2025

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

  • Müteahhit inşaata hiç başlamadı ve sözleşmesi iptal edildi, müteahhit tapusuna koydurduğumuz haciz veya ipotekler silinir mi?

    Yargıtay’ın en yeni içtihat birleştirme kararına göre, tapu kaydına güvenerek iyi niyetle konulan ipotek ve hacizler kural olarak silinemez, geçerliliğini korur. İnşaatın hiç yapılmamış olmasının faturası, tapuya güvenen iyi niyetli alacaklıya veya bankaya kesilemez.

  • Arsa sahibi ‘Müteahhit işi yapmadığı için ona verilen tapu zaten avanstı, bu yüzden hacizler geçersiz’ diyebilir mi?

    Hayır, diyemez. Yargıtay net bir şekilde Türk Eşya Hukuku sisteminde ‘avans tapu’ diye bir kavramın olmadığını, tapu devrinin şarta bağlanamayacağını belirtmiştir. Müteahhit adına kayıtlı olan mülk üzerindeki tüm yasal işlemler geçerlidir.

  • Arsa sahibinin müteahhit tapusundaki ipotek ve hacizleri kaldırabilmesinin tek yolu nedir?

    Arsa sahibinin davayı kazanabilmesi için, ipotek koyan bankanın veya haciz başlatan üçüncü kişinin ‘kötü niyetli’ olduğunu somut delillerle ispatlaması gerekir. Yani bu işlemlerin yapıldığı an, müteahhidin inşaatı hiç yapmayacağını ve sözleşmenin feshedileceğini bildiklerini kanıtlamak zorundadır.

  • Müteahhit sözleşme geriye etkili feshedilene kadar tapu üzerinde hak sahibi midir?

    Evet, hak sahibidir. Yargıtay kararında müteahhidin sözleşmeden dönme anına kadar tapuda yasal olarak mülkiyet hakkına sahip olduğunu, bu nedenle bu süre zarfında iyi niyetli üçüncü kişilere yaptığı devirlerin, satışların veya ipoteklerin hukuken sakat olmadığını açıkça vurgulamıştır.

  • Bu yeni Yargıtay kararı karşısında arsa sahipleri kendilerini korumak için ne yapmalıdır?

    Arsa sahipleri, inşaat ilerlemedikçe müteahhide kesinlikle tapu devri yapmamalı, devirleri inşaatın fiziki seviyesine göre kademeli olarak gerçekleştirmelidir. Ayrıca üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasını çürütmek için tapu kaydına mutlaka arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dair şerh koydurmalıdır.

  • Tapuda müteahhitten daire alan veya ipotek koyanların iyi niyetli olduğu kanunen nasıl varsayılır?

    Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca, tapu sicilindeki resmi kayda güvenerek işlem yapan herkes baştan otomatik olarak ‘iyi niyetli’ kabul edilir. Aksini iddia eden arsa sahibi, karşı tarafın kötü niyetli olduğunu somut vakıalarla mahkemede ispat etmek zorundadır.

DİĞER YAZILAR