Alzheimer veya Demans Hastası Tapu Satışı Yapabilir mi? İptal Davası

Alzheimer ya da demans hastası bir yakınınız evini, tarlasını veya dairesini sattı ya da birine devretti. Siz de “o gün ne yaptığını bilecek durumda değildi” diyorsunuz. Böyle bir satış geri alınabilir mi?

Konuyu Video Olarak İzleyin

Kısa cevap şudur: satışın yapıldığı gün ayırt etme gücü bulunmayan kişinin tapu satışı geçersizdir. Alıcı iyiniyetli olsa bile ilk alıcı korunmaz; tapu iptal ve tescil davasıyla taşınmaz geri alınabilir ve bu dava zamanaşımına bağlı değildir. Ama yalnızca “hastaydı” demek yetmez; satış günü ayırt etme gücünün olmadığını tıbbi kayıtlar ve Adli Tıp raporuyla ispatlamanız gerekir.

Demans ya da Alzheimer Hastası Satış Yapabilir mi?

Alzheimer ya da demans tanısı, kişinin otomatik olarak hiçbir işlem yapamayacağı anlamına gelmez. Hastalık özellikle başlangıç döneminde dalgalı seyredebilir; kişi bazı günler durumunu kavrayabilir, bazı günler kavrayamaz.

Hukukta belirleyici olan, işlemin yapıldığı gün kişinin ayırt etme gücüne sahip olup olmadığıdır. Türk Medeni Kanunu m.13’e göre akıl hastalığı, akıl zayıflığı ya da benzeri sebeplerle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olan kişi ayırt etme gücüne sahip değildir.

TMK m.15 ise kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere ayırt etme gücü bulunmayan kişinin fiillerinin hukuki sonuç doğurmayacağını söyler. Yani satış günü ayırt etme gücü yoksa, tapuda imza atılmış ve harç yatırılmış olsa bile satış hukuken yok hükmündedir.

Bu nedenle hastalığın erken döneminde, doktor raporuyla durumunu kavradığı belgelenmiş bir kişinin yaptığı satış geçerli olabilir. İleri evrede, kendisini ve çevresini tanıyamayan birinin yaptığı satış ise geçersizdir.

Alıcı İyiniyetliyse Satış Geçerli Olur mu?

Tapuyu alan kişinin en sık savunması “hastalığını bilmiyordum, tapu memuru da işlemi yaptı” olur. Bu savunma ilk alıcı için sonuç vermez.

Yargıtay’ın 11.06.1941 tarihli ve 4/21 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre ayırt etme gücü bulunmayan kişinin iradesi hukuken yok hükmündedir ve karşı tarafın iyiniyeti işlemi geçerli kılmaz. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi de 2025/6240 E. 2026/4328 K. sayılı kararında bu içtihadı birleştirme kararına dayanarak, ayırt etme gücü bulunmayan kişiden taşınmaz alan ilk el malikin iyiniyetinin korunmayacağını belirtmiş ve tapu iptali kararını onamıştır.

Ancak taşınmaz ilk alıcıdan sonra, durumdan habersiz gerçek bir üçüncü kişiye satılmışsa, bu kişi TMK m.1023’teki tapu siciline güven ilkesiyle korunabilir. Bu yüzden durumu öğrenir öğrenmez dava açıp tapuya ihtiyati tedbir konulması çok önemlidir. Son alıcının durumu bildiği ya da ilk alıcıyla birlikte hareket ettiği ispatlanırsa, onun tapusu da iptal edilir.

Tapu İptal Davasını Kim Açar?

Davanın kim tarafından açılacağı, satışı yapan kişinin hayatta olup olmadığına göre değişir.

Hasta hâlâ hayattaysa, kendisi ayırt etme gücüne sahip olmadığı için avukata vekâlet de veremez. Önce sulh hukuk mahkemesine başvurularak TMK m.405 uyarınca kısıtlanması ve vasi atanması istenir. Vasi, TMK m.462’ye göre dava açabilmek için vesayet makamından, yani sulh hukuk mahkemesinden izin alır ve ardından asliye hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açar.

Hasta vefat ettiyse, dava hakkı mirasçılarına geçer. Tapuyu alan kişi mirasçılardan biriyse, diğer mirasçı kendi payı oranında iptal ve tescil isteyebilir. Tapuyu alan aile dışından biriyse, taşınmazın bütün mirasçılar adına, yani tereke adına tescili istenir.

Taşınmaz terekeye döndükten sonra mirasçılar paylaşımda anlaşamazsa, ortaklığın giderilmesi yoluna gidilir.

Davada Neler Delil Olur?

Bu davalarda dosyanın kaderini sağlık kayıtları belirler. Toplanması gerekenler:

• Satış tarihinden önceki ve sonraki hastane kayıtları ve epikrizler.
• Nöroloji ve psikiyatri muayene notları, varsa engelli sağlık kurulu raporu.
• Kullanılan demans ilaçlarının reçete dökümleri.
• Hastanın bakımını yapan kişilerin ve komşuların tanıklığı.

Hâkim, kamu düzenini ilgilendirdiği için ehliyet konusunu kendiliğinden araştırır ve tarafların sunduğu delillerle bağlı kalmaz. Toplanan belgeler, kişinin işlem tarihindeki ayırt etme gücünün geçmişe dönük olarak değerlendirilmesi için genellikle Adli Tıp Kurumu ilgili ihtisas kuruluna gönderilir.

Burada en önemli nokta zamanlamadır. Mahkeme “hasta mıydı” sorusuna değil, “tapudaki işlemin yapıldığı gün ayırt etme gücü var mıydı” sorusuna cevap arar. Satış gününe en yakın tarihli tıbbi kayıtlar, yıllar önceki ya da sonraki kayıtlardan çok daha değerlidir.

Kısıtlama Kararı Varsa ya da Yoksa Fark Eder mi?

Kısıtlama kararı olmadan yapılan satış da, satış günü ayırt etme gücü yoksa geçersizdir. Kısıtlama kararı yalnızca ispatı kolaylaştırır ve hastayı yeni işlemlerden korur; geçersizliğin şartı değildir.

TMK m.409’a göre akıl hastalığı ya da akıl zayıflığı sebebiyle kısıtlamaya ancak resmi sağlık kurulu raporu üzerine karar verilir. TMK m.410’a göre kısıtlama kararı kesinleşince ilan edilir; kısıtlama, iyiniyetli üçüncü kişilere ancak bu ilandan sonra karşı konulabilir.

Kısıtlandıktan sonra da hastanın bazı anlarda ayırt etme gücüne sahip olduğu düşünülebilir. TMK m.16’ya göre ayırt etme gücüne sahip kısıtlılar bile yasal temsilcilerinin rızası olmadıkça kendi işlemleriyle borç altına giremez. Yani kısıtlı bir kişinin vasinin rızası olmadan yaptığı satış, bu yönden de geçerli olmaz.

Tam kısıtlama gerekmeyen, ama korunmaya ihtiyacı olan kişiler için TMK m.429 yasal danışman atanmasını öngörür. Yasal danışman atanan kişi, dava açma, taşınmaz alım ve satımı ve bağışlama gibi işlerde danışmanın görüşünü almak zorundadır. Hastalığın erken döneminde aile, kısıtlama yerine bu yolu da değerlendirebilir.

Pratik bir öneri: yakınınızda hafıza sorunları başladıysa ve çevresinde malvarlığına ilgi gösteren kişiler varsa, ileri evreyi beklemeden sulh hukuk mahkemesine başvurmak, sonradan iptal davasıyla uğraşmaktan çok daha kolaydır. Sağlık kurulu raporu ve kısıtlama süreci zaman alabilir; bu süre içinde hastanın malvarlığını korumak için mahkemeden geçici önlem istenmesi de mümkündür. Başvuruyu yaparken hastanın tapu kayıtlarını, banka hesaplarını ve son dönemde yaptığı işlemleri bir liste halinde mahkemeye sunmak, hâkimin hızlı karar vermesine yardım eder.

Dava Ne Zaman Açılmalı?

Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı satış baştan geçersiz olduğu için, bu nedene dayanan tapu iptali davası zamanaşımına ya da hak düşürücü süreye bağlı değildir. Mirasçılar yıllar sonra da bu davayı açabilir.

Ama beklemek iki açıdan tehlikelidir. Birincisi, taşınmaz başka ellere geçerse son alıcı tapu siciline güven ilkesiyle korunabilir. İkincisi, zaman geçtikçe tanıklar unutur, hastane kayıtları bulunamaz hale gelebilir. Bu yüzden dava açarken tapuya ihtiyati tedbir konulmasını istemek en doğru yoldur.

Alzheimer Hastasının Evi Yasal Yoldan Nasıl Satılır?

Bazen aile, hastanın bakım masrafları için evi gerçekten satmak ister. Bu durumda en sık yapılan hata, hastaya noterde vekâletname imzalatmaktır. Ayırt etme gücü yoksa vekâletname de geçersizdir ve bu vekâletle yapılan satış sonradan iptal edilebilir.

Doğru yol, sulh hukuk mahkemesinden kısıtlama ve vasi atanması istemektir. TMK m.462’ye göre taşınmaz satışı vesayet makamının iznine bağlıdır. Vasi, satışın hastanın yararına olduğunu gösterir, mahkeme izin verirse satış yapılır ve satış bedeli hastanın bakımı için kullanılır.

Bu yol zaman alır ama yapılan satışı sonradan kimse iptal ettiremez. Aynı şekilde hastanın banka işlemleri, maaşının çekilmesi gibi konular da vasi aracılığıyla yürütülür; banka, hastalığından haberdar olduğu bir müşterinin işlemlerinde genellikle vasi ya da mahkeme kararı ister.

Bir Örnek

Bir kişi 2023’te Alzheimer tanısı alıyor ve 1 yıl içinde hastalığı hızla ilerliyor. 2024 başında evini, bakımını üstlendiğini söyleyen bir komşusuna değerinin çok altında satıyor. 2025’te vefat ediyor ve çocukları satışı öğreniyor.

Çocuklar, satış tarihinden 2 ay önceki nöroloji muayene notlarını, kullanılan ilaç raporlarını ve satıştan sonraki hastane yatışlarına ait epikrizleri toplayıp tapu iptali ve tescil davası açıyor. Mahkeme dosyayı Adli Tıp Kurumu’na gönderiyor; rapor satış günü ayırt etme gücünün bulunmadığını söylerse, satış geçersiz sayılır ve tapu tereke adına yazılır. Komşunun “iyiniyetliydim” savunması, ilk alıcı olduğu için sonucu değiştirmez.

Sık Karşılaşılan Durumlar

Tapuda işlem sırasında hastadan sağlık raporu alındı. Tapu müdürlükleri şüpheli durumlarda sağlık raporu isteyebilir. Ancak bu rapor mahkemeyi bağlamaz; Adli Tıp değerlendirmesi farklı sonuç verebilir.

Satış değil bağış yapıldı. Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin bağışı da aynı şekilde geçersizdir. Ayırt etme gücü olsa bile mirasçılardan mal kaçırmak için yapılan devirler için muris muvazaası ya da tenkis davaları gündeme gelir.

Hasta “öldükten sonra bakılmak” şartıyla tapu verdi. Bu durumda ayrıca ölünceye kadar bakma sözleşmesi kuralları da değerlendirilir.

Hasta kandırılarak ya da baskıyla imza attı. Ayırt etme gücü olsa bile hile ya da korkutma varsa farklı yollar vardır; bunları kandırılarak alınan tapu rehberinde anlattık.

Sonuç

Alzheimer ya da demans hastasının yaptığı tapu satışı, satış günü ayırt etme gücü yoksa geçersizdir ve ilk alıcı iyiniyetli olsa da korunmaz. Dava zamanaşımına bağlı değildir, ama taşınmazın başka ellere geçmesini önlemek ve delilleri korumak için hızlı hareket etmek gerekir. Hastanın evini satmak isteyen aile için doğru yol ise vekâletname değil, vasi ve mahkeme iznidir.

Yakınınızın yaptığı bir satışın iptali ya da hastanın malvarlığının yasal yoldan yönetimi için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Diğer tapu konuları için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR