Arsa Payı İnşaat Sözleşmesi Feshinde Tapuya Güven: Yargıtay Kararı

Giriş ve Olayın Özeti

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, Türk hukuk sisteminde sıkça karşılaşılan ve önemli sonuçları olan dava türleridir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2024/3673 E., 2025/3881 K. sayılı kararı, bu alandaki önemli bir içtihat değişikliğini ve üçüncü kişilerin iyiniyetle iktisaplarının korunması ilkesini vurgulaması açısından büyük önem taşımaktadır.

Dava, davacı arsa sahiplerinin yüklenici şirket ile akdettikleri 18.06.2013 tarihli “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”nin geriye etkili feshini, yükleniciye devredilen ve üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile kendi adlarına tescilini talep etmeleri üzerine açılmıştır. Sözleşmeye göre iki blok halinde inşa edilecek binanın taahhüt edilen sürede tamamlanmadığı, inşaat seviyesinin A blokta %27,90, B blokta ise %49,08 civarında kaldığı tespit edilmiştir. Davacılar, yüklenicinin temerrüde düştüğünü ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğunu iddia etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi (Bergama 1. Asliye Hukuk Mahkemesi), inşaatın tamamlanma oranını ve geçen süreyi dikkate alarak sözleşmenin geriye etkili feshine karar vermiş, üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceğini kabul etmiştir. Bu karar, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılan istinaf başvurusu sonucunda da esastan reddedilmiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Temyiz aşamasına gelen uyuşmazlıkta, davalı üçüncü kişilerin (alıcılar) vekilleri, müvekkillerinin tapudaki kayda güvenerek daireleri iyiniyetli olarak edindiklerini, bazı davalıların bağımsız bölümleri doğrudan arsa sahiplerinden aldıklarını ve tapu siciline güven ilkesinin korunması gerektiğini ileri sürmüşlerdir. Özellikle davalı … Isıt. …. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili, müvekkilinin yükleniciden alacak karşılığında ve tapudaki kayda güvenerek bağımsız bölüm edindiğini, arsa sahiplerinin devrettiği tapunun iptal edilemeyeceği yönündeki içtihatların göz ardı edildiğini belirtmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bu temyiz itirazlarını değerlendirirken önemli bir hukuki değişikliğe atıfta bulunmuştur: Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı. Bu karar, 6. Hukuk Dairesi’nin önceki içtihadından (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine dair) dönme istemini kabul etmiştir. İçtihadı birleştirme kararları, benzer hukuki konularda tüm Yargıtay dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar.

Yeni İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre:

• Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1023 uyarınca, tapu siciline güvenerek iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişilerin hakları korunur. Tapu sicilindeki tescil yolsuz hale gelse bile iyiniyetli üçüncü kişilerin kazandıkları haklar geçerlidir.
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, ani edimli bir sözleşme olup geriye etkili feshi mümkündür. Ancak yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu, TMK m. 3 gereğince karine olarak kabul edilmelidir.
• Yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hale gelse bile, iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabı korunur. Aksi halde, hukuki işlem güvenliği ve hukuki güvenlik ilkesi ihlal edilmiş olur.
• “Avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu’nda yeri yoktur. Tapu devri şarta bağlanamaz. Bu nedenle, yüklenici adına kayıtlı arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılması geçerlidir.
• Arsa sahibinin, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu, yani taşınmazı satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle ispat etmesi halinde, tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Bu yeni yaklaşım doğrultusunda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Bölge Adliye Mahkemesi kararını ortadan kaldırmış ve İlk Derece Mahkemesi kararını bozmuştur. Dava dosyası, temyiz eden davalıların (üçüncü kişiler) tapuyu iyi niyetle devralıp almadıklarının, yani arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince üçüncü kişinin kötüniyetini ispatlamasına yönelik delillerin değerlendirilmesi için İlk Derece Mahkemesi’ne geri gönderilmiştir.

Yorum

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun bu kararı ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin buna uygun olarak verdiği bozma kararı, Türk hukuk sisteminde tapu siciline güven ilkesinin ve hukuki güvenliğin güçlendirilmesi adına önemli bir dönüm noktasıdır. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciden bağımsız bölüm veya arsa payı satın alan iyiniyetli üçüncü kişilerin haklarının korunması, ticaret hayatının ve tapu sicilinin işlevselliği açısından hayati bir öneme sahiptir.

Bu karar, arsa sahipleri için yükleniciye devrettikleri tapular konusunda daha dikkatli olmaları gerektiği uyarısını taşımaktadır. Zira bir kez tapuyu devrettiklerinde, iyiniyetli üçüncü kişilere karşı iddialarını ancak onların kötüniyetini somut delillerle ispatlayarak savunabileceklerdir. Öte yandan, üçüncü kişiler açısından tapu siciline olan güvenin sarsılmasının önüne geçilmiş, iktisap ettikleri hakların daha sağlam temellere oturtulması sağlanmıştır. Bu durum, taşınmaz alım satım işlemlerindeki tereddütleri azaltarak piyasada güveni artıracaktır.

Karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin doğası gereği barındırdığı risklerin dağılımında yeni bir denge noktası oluşturmaktadır. Hukuki süreçlerinizde bu tür karmaşık uyuşmazlıklarla karşılaşmanız durumunda, güncel içtihatları yakından takip eden uzman bir hukuk bürosundan destek almanızı, hak kayıplarının önüne geçilmesi ve doğru stratejilerin belirlenmesi açısından büyük önem arz etmektedir.

Karar Künyesi

T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi

Esas No: 2024/3673
Karar No: 2025/3881
Karar Tarihi: 17.11.2025

İlk Derece Mahkemesi: Bergama 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
Sayı: 2019/130 E., 2022/339 K.

Bölge Adliye Mahkemesi: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
Sayı: 2022/1573 E., 2024/1473 K.

İçtihadı Birleştirme Kararı: Yargıtay İçtihadları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı.

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR