Yargıtay’dan Kritik Karar: Arsa Payı Sözleşmesi & İyiniyetli Üçüncü Kişi

Giriş ve Olayın Özeti

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk inşaat sektörünün temel taşlarından biridir. Ancak bu karmaşık sözleşmelerde yüklenicinin edimini yerine getirememesi, arsa sahipleri ve iyiniyetli üçüncü kişiler arasında ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2024/3470 E., 2025/3564 K. sayılı kararı, bu tür uyuşmazlıklarda tapu siciline güven ilkesi ve iyiniyetli üçüncü kişilerin haklarının korunması açısından köklü bir değişikliğe işaret etmektedir.

Dava konusu olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında Konya’daki taşınmazlara ilişkin 12.11.2015 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Davalı şirketin inşaatı yarım bırakması ve teslim süresi dolmasına rağmen inşaatın sadece %53 oranında tamamlanması üzerine, davacı arsa sahibi sözleşmenin geriye etkili feshini, yükleniciye devredilen 21160 ada, 1 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile kendi adına tescilini ve bu taşınmaz üzerinde davalı banka lehine tesis edilen ipoteğin kaldırılmasını talep etmiştir. Davalı banka ise, tapu kaydına güvenilerek ipotek tesis edildiğini, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu ve Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi uyarınca ipotek hakkının korunması gerektiğini savunmuştur.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

İlk Derece Mahkemesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında yükleniciye devredilen payların “avans” niteliğinde olduğunu, yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde davalı yüklenicinin, ondan pay iktisap eden üçüncü kişinin ve ipotek koyan bankanın iyiniyet savunmasının dinlenemeyeceğini belirterek davanın kabulüne karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi de davalı bankanın istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Ancak temyiz incelemesi sonucunda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, dairenin önceki içtihadından dönme istemiyle Yargıtay Birinci Başkanlığı’na yaptığı başvuru neticesinde, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nın kabul edildiğini belirtmiştir. Bu kararla birlikte, hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmenin tapu sicili ile mümkün olduğu ve tapu siciline güven ilkesinin korunması gerektiği vurgulanmıştır.

Yargıtay, TMK’nın 3. maddesine göre tapuya güvenen ve iyiniyetli olduğunu beyan eden üçüncü kişinin iyiniyetli kabul edilmesi gerektiğini ve TMK 1023. maddesine göre tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunacağını ifade etmiştir. Yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise, yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hale gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmiştir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukuki işlem güvenliği ve hukuki güvenlik ilkesi ihlal edilmiş olur.

Kararda ayrıca, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun “avans tapu” olduğunun kabulünün mümkün olmadığı, zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı açıkça belirtilmiştir. Tapu devrinin şarta bağlanamayacağı ve yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Ancak, arsa sahibinin, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu, yani taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde, arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilecektir.

Bu yeni içtihat doğrultusunda Yargıtay, İlk Derece Mahkemesi kararını bozarak, davalı bankanın ipotek tesis tarihinde TMK 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olup olmadığı, yani sözleşmenin fesih koşullarının bulunduğunu bilip bilmediği veya bilmesi gerekip gerekmediği hususunda davacı arsa sahibine ispata yarar deliller sunması için makul süre verilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerektiğini hükmetmiştir.

Yorum

Yargıtay’ın bu İçtihadı Birleştirme Kararı ve devamında gelen bu karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda “tapu siciline güven ilkesi”ni ve “iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması” prensibini çok daha güçlü bir konuma getirmiştir. Artık, yükleniciden pay veya bağımsız bölüm devralan veya lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişiler, tapu siciline güvenerek işlem yapmışlarsa, arsa sahibinin sözleşmenin geriye etkili feshi talebinden kural olarak etkilenmeyeceklerdir. Bu durum, taşınmaz ticaretinde ve kredi piyasasında hukuki güvenliği artıracaktır.

Karar, arsa sahipleri için ise, sözleşme kapsamında yükleniciye tapu devri yaparken daha dikkatli olmaları gerektiği anlamına gelmektedir. Özellikle, inşaat tamamlanmadan veya belirli aşamalara gelmeden yapılan devirlerde, tapuya şerh koydurma gibi ek hukuki güvenceler önem arz edecektir. Üçüncü kişiler açısından ise, tapu siciline güvenin korunması temel prensip olmakla birlikte, satın alma veya ipotek tesisi öncesinde taşınmazın durumu (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olup olmadığı, inşaatın fiziki durumu vb.) hakkında makul bir inceleme yapılması yine de tavsiye edilmektedir. Zira, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatı halinde, hak kaybı yaşanabileceği ihtimali devam etmektedir.

Karar Künyesi

• Yargıtay Kararını Veren Daire: 6. Hukuk Dairesi
• Esas Numarası: 2024/3470
• Karar Numarası: 2025/3564
• Karar Tarihi: 23.10.2025
• İlk Derece Mahkemesi: Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi (2022/443 E., 2023/890 K.)
• Bölge Adliye Mahkemesi: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi (2024/67 E., 2024/804 K.)
• İçtihadı Birleştirme Kararı: Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 T., 2024/1 E., 2025/2 K.

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR