Kira Davaları Hangi Mahkemede Açılır?

Kiracınızla yaşadığınız bir anlaşmazlığı mahkemeye taşımaya karar verdiğinizde, yanlış mahkemede açılan bir dava aylarca sürecek bir zaman kaybına dönüşebilir.

Kira davalarında görevli mahkemeyi, ilamsız icra yoluyla tahliyede icra mahkemesinin görevini ve dava öncesi zorunlu arabuluculuk şartını anlatıyoruz.

Kira Davalarında Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

Hukuk sistemimizde bir uyuşmazlığın hangi derecedeki mahkeme tarafından çözüleceği “görev” kavramı ile ifade edilir. Türk yargı sisteminde davaların konusuna veya parasal değerine göre Asliye Hukuk Mahkemeleri, Sulh Hukuk Mahkemeleri, Ticaret Mahkemeleri gibi farklı görev alanları belirlenmiştir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ise yasa koyucu, parasal değer kriterini tamamen ortadan kaldırarak konuyu doğrudan belirli bir mahkemenin uzmanlık alanına tahsis etmiştir.

Yürürlükteki Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 4/1-a bendi bu konudaki yasal çerçevenin temel taşıdır. İlgili kanun maddesine göre; kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları Sulh Hukuk Mahkemeleri görürler.

Bu emredici kuralın anlamı şudur: Uyuşmazlık konusu olan kira alacağı 10.000 TL de olsa, 10 Milyon TL de olsa; davaya konu olan taşınmaz küçük bir konut da olsa, devasa bir fabrika binası da olsa, görevli mahkeme kesinlikle Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Sulh Hukuk Mahkemesinde Görülecek Temel Kira Davaları Nelerdir?

HMK’nın amir hükmü gereğince, taraflar arasında geçerli bir “kira sözleşmesi” ilişkisi bulunuyorsa, bu ilişkiden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözüm yeri Sulh Hukuk Mahkemesidir. Uygulamada en sık karşılaşılan ve bu mahkemede açılması zorunlu olan davalar şunlardır:

Görev Kurallarının Kamu Düzeni Niteliği ve Görevsizlik Kararı

HMK Madde 1 hükmü çok açık bir ifadeyle; “Mahkemelerin görevi, ancak kanunla düzenlenir. Göreve ilişkin kurallar, kamu düzenindendir.” demektedir. Bir yasal kuralın kamu düzeninden olması, tarafların kendi aralarında anlaşarak bu kuralı değiştiremeyecekleri ve hâkimin yargılamanın her aşamasında bu durumu kendiliğinden (re’sen) incelemek zorunda olduğu anlamına gelir.

Eğer siz yüksek miktarlı bir kira alacağı davanızı veya çok değerli bir ticari mülkün tahliyesi davanızı, “Meblağ çok yüksek, Asliye Hukuk veya Ticaret Mahkemesi baksın” diyerek yanlış bir mahkemede açarsanız; mahkeme, karşı taraf itiraz etmese dahi yargılamanın herhangi bir safhasında dava şartı yokluğundan “Görevsizlik Kararı” vererek davanızı usulden reddedecektir.

Görevle ilgili düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup, taraflar ileri sürmese dahi yargılamanın her aşamasında re’sen gözetilir; taraflar da yargılama bitinceye kadar görev itirazında bulunabilirler. Bu durum, davanın en az 6 ay ile 1 yıl arasında uzamasına ve davacının boş yere karşı taraf vekâlet ücreti ödemesine neden olan çok ciddi bir hukuki zafiyettir.

Kira uyuşmazlıklarındaki genel yasal çerçeveye ve haklarınıza dair daha kapsamlı bilgi almak için Kira Hukuku rehberimizi ziyaret edebilirsiniz.

İstisnai Durum: İcra Mahkemelerinin Görevi (İlamsız İcra Yoluyla Tahliye)

HMK Madde 4, genel kuralı belirlerken çok önemli bir istisnayı da kendi içinde barındırmaktadır: “. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere.”.

Eğer kiraya veren olarak amacınız, ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle kiracıyı temerrüde düşürüp tahliye etmek veya elinizdeki geçerli bir yazılı tahliye taahhütnamesini işleme koymak ise, doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde uzun sürecek bir dava açmak zorunda değilsiniz. Bu iki özel durumda mülk sahibi, İcra Müdürlükleri vasıtasıyla “İlamsız İcra Yoluyla Tahliye” (Örnek 13 veya Örnek 14) takibi başlatabilir.

İcra dairesinden gönderilen ödeme veya tahliye emrine kiracının itiraz etmesi hâlinde, bu itirazın kaldırılması ve tahliye kararı verilmesi talebiyle açılacak olan davanın görevli mahkemesi artık Sulh Hukuk Mahkemesi değil, İcra Hukuk Mahkemesi (dar yetkili mahkeme) olacaktır. İcra mahkemesinde görülecek itirazın kaldırılması davaları şekli inceleme yaptığı için Sulh Hukuk Mahkemesi davalarına nazaran çok daha kısa sürede (birkaç ay içinde) sonuçlanabilmektedir. Ancak icra mahkemesinin görevli olabilmesi için davanın temelinin usulüne uygun başlatılmış bir icra takibine dayanması şarttır.

Kira Davaları Nerede Açılır? Yetkili Mahkeme Kuralları

“Görevli mahkeme” kavramı davanın hangi mahkeme türünde (Sulh Hukuk) görüleceğini belirlerken; “Yetkili mahkeme” kavramı davanın coğrafi olarak hangi il, ilçe veya adliyede görüleceğini belirler. Hukuk sistemimiz, tahliye ve kira alacağı davalarını “şahsi hakka” dayalı davalar olarak kabul ettiği için, gayrimenkulün aynına (mülkiyetine) ilişkin kesin yetki kurallarını burada uygulamaz.

Tahliye davalarında uyuşmazlık, taşınmazın aynıyla ilgili olmadığından TBK ve HMK’nın genel yetki kuralları çerçevesinde yetkili mahkeme belirlenir. Kira davalarında davacının (genellikle mülk sahibinin) iki farklı yetkili mahkeme seçeneği bulunmaktadır:

Bu iki yetkili mahkemeden hangisini seçeceği tamamen davayı açan tarafın inisiyatifindedir.

Tacirler Arasında Yetki Sözleşmesi (HMK Madde 17)

Sözleşme serbestisi ilkesinin yetki kurallarına yansıması olan “Yetki Sözleşmesi”, kira sözleşmelerinde en çok hata yapılan konulardan biridir. Birçok matbu kira sözleşmesinin arka sayfasında “İşbu sözleşmeden doğacak ihtilaflarda İstanbul Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir” şeklinde maddeler yer almaktadır. Ancak bu madde herkes için geçerli değildir.

HMK Madde 17’ye göre; sadece tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu mahkemelerde açılır.

Bu kuralın en net sonucu şudur: Yetki sözleşmesinin geçerli olabilmesi için sözleşmenin her iki tarafının da (kiraya veren ve kiracı) tacir sıfatına sahip olması veya kamu tüzel kişisi olması zorunludur. Eğer taraflardan biri dahi sıradan bir vatandaş (gerçek kişi) ise, kira sözleşmesine yazılan yetki maddesi hukuken geçersizdir. Sözleşmenin tarafları tacir değilse yapılan yetki sözleşmesi geçerli olmayıp, yetki genel yetki kurallarına göre (HMK 6 ve 10) belirlenmelidir.

Dava Öncesi Zorunlu Aşama: Arabuluculuk Dava Şartı

Kira uyuşmazlıklarının çözüm mercini belirlerken, 1 Eylül 2023 tarihinde hukuk sistemimizde milat kabul edilen zorunlu arabuluculuk şartını atlamak, davanın usulden reddedilmesiyle sonuçlanacaktır. Mahkemelerin ağır iş yükünü hafifletmek amacıyla Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na (HUAK) eklenen Madde 18/B hükmü son derece nettir:

“Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.”.

Bu kural gereğince; Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağınız kira bedelinin tespiti, kira uyarlama, ihtiyaç nedeniyle tahliye, 10 yıllık süreye dayalı tahliye, hor kullanma tazminatı veya kira alacağı davalarının tamamında, adliyeye gidip dava dilekçesi vermeden önce mutlak suretle Arabuluculuk Bürosuna başvurmanız zorunludur. Arabuluculuk faaliyeti sonucunda anlaşmaya varılamaması hâlinde düzenlenen “Anlaşamama Son Tutanağı” dava dilekçesine eklenmeden dava açılırsa, mahkeme tensip zaptıyla davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verecektir.

Buradaki tek istisna, kanun metninde de açıkça belirtildiği üzere İcra ve İflas Kanunu uyarınca doğrudan İcra Dairesi üzerinden başlatılacak olan ilamsız icra (Örnek 13 temerrüt ve Örnek 14 taahhüt) yoluyla tahliye takipleri ve akabinde İcra Mahkemesinde açılacak olan itirazın kaldırılması davalarıdır. Bu süreçler için arabulucuya gitme zorunluluğu bulunmamaktadır.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı: Görev ve Yetki Kurallarının Kesinliği

Yargıtay içtihatları, kira sözleşmesinden kaynaklanan görev ve yetki sınırlarını tavizsiz bir biçimde uygulamaktadır. Sulh Hukuk Mahkemelerinin mutlak görev alanı ve yetki itirazlarının süresi konusundaki emsal kararlar şu şekildedir:

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Kira davasının hangi mahkemede açılacağının doğru belirlenmesi, dava kadar önemli. Sadece Asliye Hukuk Mahkemesinde açtığınız için haklı bir davanız reddedilebilir, aylarca zaman ve binlerce lira vekalet ücreti kaybedebilirsiniz.

Kiracınızla yetki sözleşmesi olduğunu düşünüp uzak bir şehirde dava açmak da basit bir yetki itirazıyla süreci sürüncemede bırakabilir.

Kira davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi bunu açıkça yazar: sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalara bakar.

Yani kira tespiti, tahliye, birikmiş kira alacağı, depozito iadesi ve hor kullanma tazminatı gibi taleplerin tamamı aynı mahkemede görülür ve tutarın büyüklüğü görevi değiştirmez. Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer ya da davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Dava açmadan önce 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesindeki arabuluculuk şartını da unutmamak gerekir; ilamsız icra yoluyla tahliye dışındaki kira uyuşmazlıklarında bu şart aranır. Arabuluculuk şartının kapsamını ayrıca anlattık. Kira Hukuku alanındaki deneyimimizle, davanızı doğru mahkemede ve doğru usulle açmak için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR