Kira Davaları Hangi Mahkemede Açılır?

Gayrimenkul hukuku ve kira sözleşmeleri, 2026 yılının ekonomik dinamikleri, enflasyon oranlarındaki dalgalanmalar ve kiralık taşınmaz piyasasındaki arz-talep dengesizlikleri sebebiyle hukuk sistemimizin en yoğun uyuşmazlık alanlarından biri hâline gelmiştir. Gerek mülk sahiplerinin mülkiyet haklarını koruma ve kira bedellerini güncel piyasa rayiçlerine entegre etme çabaları gerekse kiracıların barınma ve ticari işletme haklarını yasal güvence altında tutma hedefleri, tarafları sıklıkla mahkeme koridorlarında karşı karşıya getirmektedir. Ancak, bir kira veya tahliye uyuşmazlığının adli mercilere taşınması aşamasında yapılan en büyük ve telafisi en güç stratejik hata, davanın yanlış mahkemede açılmasıdır. Toplumda, davanın parasal değerine göre mahkeme seçileceği yönünde yaygın ve son derece tehlikeli bir yanılgı bulunmaktadır; oysa usul hukukumuz, kira uyuşmazlıklarında parasal sınırlara bakmaksızın çok kesin ve emredici kurallar öngörmüştür.

Bir davanın yanlış mahkemede açılması, aylar hatta bazen yıllar sürebilecek bir yargılama sürecinin daha en başından “görevsizlik” veya “yetkisizlik” kararı ile çöpe gitmesine, mülk sahiplerinin gayrimenkullerine kavuşamamasına veya ağır vekâlet ücretleri ödemesine yol açabilmektedir. Türkyılmaz Hukuk Bürosu’na yöneltilen hukuki danışmanlık taleplerinde en sık karşılaştığımız temel sorunlardan biri olan “Kira davaları hangi mahkemede açılır?” sorusunun yanıtı, kusursuz bir dava stratejisi kurmanın ilk adımıdır. Bu kapsamlı yazımızda; kira uyuşmazlıklarında görevli mahkemenin (Sulh Hukuk Mahkemesi) yasal altyapısını, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnasını, davaların hangi şehir veya ilçede (yetkili mahkeme) açılması gerektiğini, tacirler arası yetki sözleşmelerinin sınırlarını ve dava öncesi zorunlu arabuluculuk şartını güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları ışığında derinlemesine inceleyeceğiz.

Kira Davalarında Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

Hukuk sistemimizde bir uyuşmazlığın hangi derecedeki mahkeme tarafından çözüleceği “görev” kavramı ile ifade edilir. Türk yargı sisteminde davaların konusuna veya parasal değerine göre Asliye Hukuk Mahkemeleri, Sulh Hukuk Mahkemeleri, Ticaret Mahkemeleri gibi farklı görev alanları belirlenmiştir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ise yasa koyucu, parasal değer kriterini tamamen ortadan kaldırarak konuyu doğrudan belirli bir mahkemenin uzmanlık alanına tahsis etmiştir.

Yürürlükteki Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 4/1-a bendi bu konudaki yasal çerçevenin temel taşıdır. İlgili kanun maddesine göre; kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları Sulh Hukuk Mahkemeleri görürler.

Bu emredici kuralın anlamı şudur: Uyuşmazlık konusu olan kira alacağı 10.000 TL de olsa, 10 Milyon TL de olsa; davaya konu olan taşınmaz küçük bir konut da olsa, devasa bir fabrika binası da olsa, görevli mahkeme kesinlikle Sulh Hukuk Mahkemesidir,.

Sulh Hukuk Mahkemesinde Görülecek Temel Kira Davaları Nelerdir?

HMK’nın amir hükmü gereğince, taraflar arasında geçerli bir “kira sözleşmesi” ilişkisi bulunuyorsa, bu ilişkiden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözüm yeri Sulh Hukuk Mahkemesidir,. Uygulamada en sık karşılaşılan ve bu mahkemede açılması zorunlu olan davalar şunlardır:

• Tahliye Davaları: İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye, tahliye taahhütnamesine dayalı iptal ve tahliye davaları, on yıllık uzama süresinin dolmasına dayalı tahliye davaları ve iki haklı ihtar nedeniyle açılan tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür,,.
• Kira Bedelinin Tespiti Davaları: 5. yılını dolduran kira sözleşmelerinde kiranın piyasa rayiçlerine göre (emsal bedellerle) yeniden belirlenmesi amacıyla açılan kira tespit davalarının görevli mahkemesi Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kendi kiranızın yasal artış sınırlarını ve durumunu incelemek için Kira Artış Hesaplama sayfamızdan detaylı bilgi alabilirsiniz.
• Kira Uyarlama Davaları: Aşırı ifa güçlüğü veya değişen olağanüstü ekonomik koşullar nedeniyle kira bedelinin günün şartlarına uyarlanması talepleri.
• Kira Alacağı ve Tazminat Davaları: Ödenmeyen kira bedellerinin genel hükümlere göre dava yoluyla tahsili, kiracının erken tahliyesi nedeniyle istenen makul süre tazminatı ile kiralanana verilen zararlardan doğan hor kullanma tazminatı davaları,.

Görev Kurallarının Kamu Düzeni Niteliği ve Görevsizlik Kararı

HMK Madde 1 hükmü çok açık bir ifadeyle; “Mahkemelerin görevi, ancak kanunla düzenlenir. Göreve ilişkin kurallar, kamu düzenindendir.” demektedir. Bir yasal kuralın kamu düzeninden olması, tarafların kendi aralarında anlaşarak bu kuralı değiştiremeyecekleri ve hâkimin yargılamanın her aşamasında bu durumu kendiliğinden (re’sen) incelemek zorunda olduğu anlamına gelir,.

Eğer siz yüksek miktarlı bir kira alacağı davanızı veya çok değerli bir ticari mülkün tahliyesi davanızı, “Meblağ çok yüksek, Asliye Hukuk veya Ticaret Mahkemesi baksın” diyerek yanlış bir mahkemede açarsanız; mahkeme, karşı taraf itiraz etmese dahi yargılamanın herhangi bir safhasında dava şartı yokluğundan “Görevsizlik Kararı” vererek davanızı usulden reddedecektir. Görevle ilgili düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup, taraflar ileri sürmese dahi yargılamanın her aşamasında re’sen gözetilir; taraflar da yargılama bitinceye kadar görev itirazında bulunabilirler. Bu durum, davanın en az 6 ay ile 1 yıl arasında uzamasına ve davacının boş yere karşı taraf vekâlet ücreti ödemesine neden olan çok ciddi bir hukuki zafiyettir.

Kira uyuşmazlıklarındaki genel yasal çerçeveye ve haklarınıza dair daha kapsamlı bilgi almak için Kira Hukuku rehberimizi ziyaret edebilirsiniz.

İstisnai Durum: İcra Mahkemelerinin Görevi (İlamsız İcra Yoluyla Tahliye)

HMK Madde 4, genel kuralı belirlerken çok önemli bir istisnayı da kendi içinde barındırmaktadır: “… 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere…”,.

Eğer kiraya veren olarak amacınız, ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle kiracıyı temerrüde düşürüp tahliye etmek veya elinizdeki geçerli bir yazılı tahliye taahhütnamesini işleme koymak ise, doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde uzun sürecek bir dava açmak zorunda değilsiniz. Bu iki özel durumda mülk sahibi, İcra Müdürlükleri vasıtasıyla “İlamsız İcra Yoluyla Tahliye” (Örnek 13 veya Örnek 14) takibi başlatabilir,.

İcra dairesinden gönderilen ödeme veya tahliye emrine kiracının itiraz etmesi hâlinde, bu itirazın kaldırılması ve tahliye kararı verilmesi talebiyle açılacak olan davanın görevli mahkemesi artık Sulh Hukuk Mahkemesi değil, İcra Hukuk Mahkemesi (dar yetkili mahkeme) olacaktır. İcra mahkemesinde görülecek itirazın kaldırılması davaları şekli inceleme yaptığı için Sulh Hukuk Mahkemesi davalarına nazaran çok daha kısa sürede (birkaç ay içinde) sonuçlanabilmektedir. Ancak icra mahkemesinin görevli olabilmesi için davanın temelinin usulüne uygun başlatılmış bir icra takibine dayanması şarttır.

Kira Davaları Nerede Açılır? Yetkili Mahkeme Kuralları

“Görevli mahkeme” kavramı davanın hangi mahkeme türünde (Sulh Hukuk) görüleceğini belirlerken; “Yetkili mahkeme” kavramı davanın coğrafi olarak hangi il, ilçe veya adliyede görüleceğini belirler. Hukuk sistemimiz, tahliye ve kira alacağı davalarını “şahsi hakka” dayalı davalar olarak kabul ettiği için, gayrimenkulün aynına (mülkiyetine) ilişkin kesin yetki kurallarını burada uygulamaz.

Tahliye davalarında uyuşmazlık, taşınmazın aynıyla ilgili olmadığından TBK ve HMK’nın genel yetki kuralları çerçevesinde yetkili mahkeme belirlenir. Kira davalarında davacının (genellikle mülk sahibinin) iki farklı yetkili mahkeme seçeneği bulunmaktadır:

• Davalının Yerleşim Yeri Mahkemesi (HMK Madde 6): HMK’nın temel yetki kuralına göre, genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Yani kiracınızın ikametgâh adresi (MERNİS adresi) hangi ilçedeyse, o ilçenin bağlı olduğu adliyedeki Sulh Hukuk Mahkemesinde davanızı açabilirsiniz.
• Sözleşmenin İfa Edileceği Yer Mahkemesi (HMK Madde 10): HMK Madde 10 uyarınca, sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Kira sözleşmelerinde edimin ifa edileceği yer, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdir. Bu nedenle uygulamada tahliye ve kira alacağı davalarının çok büyük bir çoğunluğu, pratiklik ve keşif kolaylığı açısından taşınmazın bulunduğu yer (mecurun olduğu yer) Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmaktadır.

Bu iki yetkili mahkemeden hangisini seçeceği tamamen davayı açan tarafın inisiyatifindedir.

Tacirler Arasında Yetki Sözleşmesi (HMK Madde 17)

Sözleşme serbestisi ilkesinin yetki kurallarına yansıması olan “Yetki Sözleşmesi”, kira sözleşmelerinde en çok hata yapılan konulardan biridir. Birçok matbu kira sözleşmesinin arka sayfasında “İşbu sözleşmeden doğacak ihtilaflarda İstanbul Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir” şeklinde maddeler yer almaktadır. Ancak bu madde herkes için geçerli değildir.

HMK Madde 17’ye göre; sadece tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler,. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu mahkemelerde açılır,.

Bu kuralın en net sonucu şudur: Yetki sözleşmesinin geçerli olabilmesi için sözleşmenin her iki tarafının da (kiraya veren ve kiracı) tacir sıfatına sahip olması veya kamu tüzel kişisi olması zorunludur. Eğer taraflardan biri dahi sıradan bir vatandaş (gerçek kişi) ise, kira sözleşmesine yazılan yetki maddesi hukuken geçersizdir,. Sözleşmenin tarafları tacir değilse yapılan yetki sözleşmesi geçerli olmayıp, yetki genel yetki kurallarına göre (HMK 6 ve 10) belirlenmelidir.

Dava Öncesi Zorunlu Aşama: Arabuluculuk Dava Şartı

Kira uyuşmazlıklarının çözüm mercini belirlerken, 1 Eylül 2023 tarihinde hukuk sistemimizde milat kabul edilen zorunlu arabuluculuk şartını atlamak, davanın usulden reddedilmesiyle sonuçlanacaktır. Mahkemelerin ağır iş yükünü hafifletmek amacıyla Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na (HUAK) eklenen Madde 18/B hükmü son derece nettir:

“Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.”,.

Bu kural gereğince; Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağınız kira bedelinin tespiti, kira uyarlama, ihtiyaç nedeniyle tahliye, 10 yıllık süreye dayalı tahliye, hor kullanma tazminatı veya kira alacağı davalarının tamamında, adliyeye gidip dava dilekçesi vermeden önce mutlak suretle Arabuluculuk Bürosuna başvurmanız zorunludur,. Arabuluculuk faaliyeti sonucunda anlaşmaya varılamaması hâlinde düzenlenen “Anlaşamama Son Tutanağı” dava dilekçesine eklenmeden dava açılırsa, mahkeme tensip zaptıyla davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verecektir.

Buradaki tek istisna, kanun metninde de açıkça belirtildiği üzere İcra ve İflas Kanunu uyarınca doğrudan İcra Dairesi üzerinden başlatılacak olan ilamsız icra (Örnek 13 temerrüt ve Örnek 14 taahhüt) yoluyla tahliye takipleri ve akabinde İcra Mahkemesinde açılacak olan itirazın kaldırılması davalarıdır. Bu süreçler için arabulucuya gitme zorunluluğu bulunmamaktadır.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı: Görev ve Yetki Kurallarının Kesinliği

Yargıtay içtihatları, kira sözleşmesinden kaynaklanan görev ve yetki sınırlarını tavizsiz bir biçimde uygulamaktadır. Sulh Hukuk Mahkemelerinin mutlak görev alanı ve yetki itirazlarının süresi konusundaki emsal kararlar şu şekildedir:

• Görev İtirazının Her Aşamada Gözetilmesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi‘nin yerleşik içtihatlarına göre; “Görevle ilgili düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup, taraflar ileri sürmese dahi yargılamanın her aşamasında re’sen gözetilir. Taraflar da yargılama bitinceye kadar görev itirazında bulunabilirler. Mahkeme, ilk önce görevli olup olmadığını inceleyip karara bağlamalıdır.”.
• Kira İlişkisi Varsa Görevli Mahkemenin Sabitliği: “Taraflar arasındaki uyuşmazlık, kira ilişkisinden kaynaklandığına göre, görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.”. Taşınmazın değeri, tahliyesi istenen fabrikanın büyüklüğü veya talep edilen alacağın milyonlarca lira olması bu kuralı değiştirmez.
• Yetki İtirazının Süresi: HMK uyarınca yetki itirazı ilk itirazlardan olup, cevap dilekçesinde ileri sürülmesi zorunludur. Yargıtay’ın emsal kararına göre; “Yetkinin kesin olmadığı davalarda davalı, süresi içinde ve usulüne uygun olarak yetki itirazında bulunmazsa, davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir.”. Yani davalı, davanın yanlış adliyede açıldığını düşünüyorsa bunu davanın en başında (cevap dilekçesinde) belirtmelidir, sonradan yapılan yetki itirazları dinlenmez.
• Görevsizlik vs Yetkisizlik Ayrımı: “Kira sözleşmesinden kaynaklanan davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olduğundan, görevsiz mahkemece mahkemenin yetkisi tartışılamaz. Mahkemece görevsizlik kararı verilmesi gerekirken, yetkisizlik kararı verilmesi doğru değildir.”,.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Kira davaları, dışarıdan bakıldığında yalnızca “kiracının evden çıkarılması” gibi yalın bir işlem olarak görülse de; davanın açılacağı mahkemenin belirlenmesi (görev ve yetki), zorunlu arabuluculuk prosedürlerinin işletilmesi ve ihtarname sürelerinin hesaplanması bakımından usul hukukunun en karmaşık labirentlerini barındırır. Kiraya veren veya kiracı olarak haklı olduğunuz bir konuda, salt davanızı “Asliye Hukuk Mahkemesinde” açtığınız için davanızın reddedilmesi, size aylar sürecek bir zaman kaybı ve binlerce liralık karşı taraf vekâlet ücreti külfeti olarak geri dönecektir. Aynı şekilde, kiracınızla aranızda bir yetki sözleşmesi imzaladığınızı zannederek davanızı ikametgâhınızın bulunduğu uzak bir şehirde açmanız, karşı tarafın basit bir yetki itirazı ile davanın sürüncemede kalmasına yol açar.

Bu tür telafisi imkânsız hukuki hataların önüne geçmek, tahliye veya alacak davanızı en başından itibaren “sıfır hata” prensibiyle doğru görevli mahkemede, doğru yetki kurallarıyla ve zorunlu dava şartı olan arabuluculuk süreçlerini kusursuz tamamlayarak açmak hayati önem taşımaktadır. Unutulmamalıdır ki, yargılamada haklı olmak kadar, o hakkı usulüne uygun talep etmek de adalete ulaşmanın yegâne yoludur.

Gayrimenkul yatırımlarınızın güvencesini sağlamak, fuzuli işgallere veya haksız kira tahsilatlarına son vermek ve kira davalarınızı uzman bir strateji ile en hızlı şekilde sonuçlandırmak için profesyonel avukatlık hizmeti almak zorunluluktur. Uyuşmazlıklarınızı doğru mahkemede güvenle çözüme kavuşturmak için vakit kaybetmeden Türkyılmaz Hukuk Bürosu’na başvurabilir, uzman kadromuzla hemen iletişim sayfamız üzerinden irtibata geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR