Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli midir?

Gayrimenkul piyasasında 2026 yılının getirdiği ekonomik dalgalanmalar, fahiş kira artışları ve kiralık taşınmaz bulma zorlukları, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkileri tarihte hiç olmadığı kadar hassas bir zemine taşımıştır. Birçok mülk sahibi; taşınmazını güvendiği bir tanıdığına, akrabasına veya dostane ilişkiler kurduğu bir kişiye kiralarken, “Aramızda kâğıt küreğe gerek yok” düşüncesiyle yazılı bir sözleşme yapmaktan kaçınmaktadır. Başlangıçta karşılıklı güvene dayanan bu şifahi anlaşmalar, tahliye süreci geldiğinde veya kira bedelinin güncellenmesi gerektiğinde tarafları içinden çıkılmaz bir hukuki girdaba sürüklemektedir. Elinde yazılı bir belge bulunmayan ev sahiplerinin ilk aklına gelen ve en çok endişe duydukları soru ise şudur: “Sözlü kira sözleşmesi geçerli midir, elinde yazılı kontrat olmayan kiracımı evden çıkarabilir miyim?”

Toplumda çok yaygın olan “Yazılı sözleşme yoksa kiracı işgalcidir” veya “Sözlü anlaşmaların hukukta yeri yoktur” şeklindeki kulaktan dolma inanışlar, hukuki gerçekliklerle tamamen zıttır. Hukuk sistemimiz, mülk sahiplerinin ve kiracıların irade beyanlarına büyük değer atfetmekte olup, kira sözleşmelerinin kurulmasını son derece esnek kurallara bağlamıştır. Ancak “sözleşmenin geçerliliği” ile mahkemede “sözleşmenin ispatlanabilirliği” birbirinden tamamen farklı iki kavramdır. Türkyılmaz Hukuk Bürosu’na yöneltilen en yoğun danışmanlık taleplerinden biri olan sözlü kira sözleşmeleri konusunu; geçerlilik şartları, mahkemedeki ispat zorlukları, tanık dinletme kuralları ve Yargıtay’ın emsal kararları ışığında, SEO otoritesi ve hukuki kesinlik vizyonuyla derinlemesine inceliyoruz.

Kira Sözleşmesinin Hukuki Şekil Şartları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 299 uyarınca kira sözleşmesi; kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kanunumuz, sözleşmelerin geçerliliği konusunda kural olarak “şekil serbestisi” ilkesini benimsemiştir.

TBK madde 12 hükmüne göre, sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir. Bu genel kural kira sözleşmeleri için de aynen geçerlidir. Kira sözleşmesi kural olarak bir şekle tabi değildir. Bu sözleşme yazılı yapılabileceği gibi tamamen sözlü (şifahi) olarak da yapılabilir. Yani tarafların, kiranın bedeli ve kiralananın kullanımı konusunda karşılıklı olarak sözlü şekilde anlaşmaları, hukuken tam ve geçerli bir kira sözleşmesinin kurulması için yeterlidir.

Bununla birlikte, kira ilişkisinin varlığının ve şartlarının mahkeme huzurunda ispatı açısından sözleşmenin yazılı yapılması (hatta noter tarafından düzenlenmesi veya onaylanması) her zaman çok daha güvenli ve doğru bir yoldur. Zira uyuşmazlık yargıya taşındığında, sözleşmenin varlığı değil, kimin neyi ispat edebileceği önem kazanır. Kira uyuşmazlıklarındaki genel yasal çerçeveye ve haklarınıza dair daha kapsamlı bilgi almak için Kira Hukuku rehberimizi ziyaret edebilirsiniz.

Sözlü Kira Sözleşmesi İhtilaflarında İspat Kuralları (Senetle İspat Sınırı)

Ortada yazılı bir kira sözleşmesi (kontrat) bulunmadığında ve taraflar arasında uyuşmazlık çıkıp mahkemeye başvurulduğunda, hâkimin ilk bakacağı şey tarafların iddialarını nasıl kanıtlayacağıdır. İspat yükü ve şekli, davalı kiracının mahkemedeki beyanlarına (kiracılık ilişkisini kabul edip etmemesine) göre üç farklı senaryoda şekillenir:

1. Kiracılık İlişkisinin Tamamen İnkâr Edilmesi Durumu

Kiraya veren, sözlü kira sözleşmesine dayanarak dava açtığında; davalı (kiracı) duruşmaya gelip kiracılık ilişkisine açıkça karşı çıkarsa (inkâr ederse), davacı kiraya veren aralarındaki bu kira ilişkisinin varlığını ispatlamak zorundadır. Bu ispat süreci, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 200’de yer alan çok katı bir “Senetle İspat Zorunluluğu” kuralına tabidir.

• Parasal Sınır Kuralı: HMK 200. maddeye göre bir hakkın doğumu, kanunda belirtilen parasal sınırı geçiyorsa senetle (yazılı belgeyle) ispat olunması gerekir. Kira davalarında bu sınır, “yıllık kira bedeli” toplamına göre hesaplanır.
• Tanık Dinletme Yasağı: İddia edilen yıllık kira bedeli, HMK’da o yıl için belirlenen kesin parasal sınırın üzerinde ise, davalı tarafın açık muvafakati (rızası) olmadıkça mahkemede şahit (tanık) dinletme olanağı kesinlikle yoktur.
• Yemin Delili: Yıllık kira bedeli sınırın üzerindeyse ve elinizde banka dekontu gibi yazılı bir “delil başlangıcı” dahi yoksa ispat imkânınız çok daralır. Ancak, davacı taraf dava dilekçesindeki delil listesinde açıkça “yemin” deliline dayanmışsa, mahkeme davacıya, davalı kiracıya yemin teklif etme hakkı bulunduğunu hatırlatır. Davalı, mahkeme huzurunda “Ben bu kişinin kiracısı değilim” diye yemin ederse davacı davayı kaybeder; yemin etmekten kaçınırsa kiracılık ilişkisini kabul etmiş sayılır.

2. Kiracılık İlişkisinin Kabul Edilip, Başlangıç Tarihi ve Süresinin İnkâr Edilmesi

Bazen kiracı mahkemede “Evet ben bu evde kiracıyım” diyerek kiracılık ilişkisini kabul eder, ancak ev sahibinin iddia ettiği sözleşme başlangıç tarihine veya kira süresine karşı çıkar. Hukukumuzda bu durum, ev sahibinin ispat yükünü oldukça hafifleten bir senaryodur.

• Sözleşmenin sözlü olması ve kiracılık ilişkisini kabul eden kiracının kira başlangıç tarihi ve süresine karşı çıkması hâlinde, kiraya veren başlangıç tarihini kanıtlamak zorundadır.
• Ancak burada parasal sınır engeli kalkar: Sözlü kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi hakkında taraflar her zaman şahit (tanık) dinletebilirler.
• Resmi Aboneliklerin İspat Gücü: Taraflar, sözleşme başlangıç tarihinin ve süresinin mahkemece kesin olarak belirlenebilmesi için taşınmaza ait doğal gaz, elektrik, su ve telefon abonelik tarihlerinden yararlanabilirler. Kiracının ilgili kurumlara giderek üzerine aldırdığı elektrik veya doğalgaz aboneliğinin başlangıç tarihi, genellikle sözlü kira sözleşmesinin zımni (örtülü) başlangıç tarihi olarak kabul edilmektedir.
• Eğer davacı (ev sahibi), ileri sürdüğü deliller ve abonelik kayıtları ile sözleşmenin başlangıç tarihini kanıtlayamazsa; mahkeme, davalı kiracının bildirdiği tarihi sözleşme başlangıç tarihi olarak esas alır ve davayı bu tarihe göre değerlendirir.

3. Sözlü Sözleşmede Aylık Kira Bedeline Karşı Çıkılması

Uygulamada en sık rastlanan sorunlardan biri de kira bedelindeki uyuşmazlıklardır. Davacı ev sahibi, aylık veya yıllık kira bedeli konusunda bir rakam belirttiğinde davalı kiracı buna karşı çıkmazsa, o miktar kira bedeli olarak kabul edilir. Ancak kiracı, “Kira bedeli 20.000 TL değil, 10.000 TL’dir” diyerek bedele itiraz ederse süreç çok katı kurallara bağlanır.

• Davacının kira bedeli olarak bildirdiği miktara davalının itiraz etmesi durumunda, davacı kiraya verenin davasını ve iddia ettiği yüksek bedeli mutlaka yazılı belge (banka dekontu, imzalı makbuz vb.) ile kanıtlaması gerekir.
• Yıllık kira bedeli HMK sınırının üzerindeyse ve davalı razı değilse, bu uyuşmazlıkta tanık dinlenemez.
• Eğer davacı (ev sahibi) iddia ettiği yüksek kira bedelini yazılı belgeyle kanıtlayamazsa ve yemin delili de bir sonuç vermezse; davalı kiracının bildirdiği düşük bedel, mahkemece geçerli kira bedeli olarak kabul edilir.
• Taraflar arasındaki kira miktarının kesinleşmesinden sonra, yasal zam oranlarını öğrenmek veya eski sözleşmenizdeki haklarınızı korumak adına sitemizde yer alan Kira Artış Hesaplama aracımızı kullanarak güncel enflasyon ve TÜFE verileriyle hatasız işlemler yapabilirsiniz.

Sözlü Kira Sözleşmelerinde Yargıtay’ın İspat ve Tanık Yaklaşımı

Sözlü kira sözleşmelerinin hukuki niteliği ve mahkemelerde ispatı konusu, Yargıtay’ın uzun yıllara dayanan yerleşik içtihatlarıyla kesin bir kalıba oturtulmuştur. Yargıtay’ın konu hakkındaki emsal yaklaşımları mülk sahipleri ve kiracılar için adeta bir rehber niteliğindedir:

• Sözleşmenin Şekli Konusunda: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun (İç.Bir.Gk) 18.03.1942 gün ve 8 sayılı kararına göre; “Kira sözleşmesi şekil şartına bağlı değildir-sözlü olabileceği gibi yazılıda olabilir”. Bu emsal karar, şifahi anlaşmaların hukukiliğini yıllar öncesinden kesinleştirmiştir.
• Kira Miktarının Tanıkla İspatı Konusunda Yasağı: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun (İç.Bir.G.K.) 18.03.1959 gün ve E.18.K.21 sayılı içtihadında açıkça; “Yıllık kira miktarına göre tanıkla ispatına imkan yoktur. Ancak davacının rızası ile tanık dinlenebilir” hükmüne varılarak, HMK’daki parasal sınırın kira davalarında kesin olarak uygulanacağı ve karşı tarafın rızası (muvafakati) olmadan şahit dinletilemeyeceği belirtilmiştir.
• İlişkide İhtilaf Yoksa Sürenin İspatı: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (H.G.K.) 18.06.1975 gün ve E.6-636 K. 798 sayılı içtihadında; “Sözlü olarak yapılan sözleşmenin varlığı konusunda (kiracılık ilişkisi konusunda) taraflar arasında bir çekişme yoksa süresi konusunda tanık dinlenebilir” denilmektedir.
• Başlangıç Tarihinin İspatı: Benzer şekilde, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin (6.H.D.) 17.03.1966 gün ve E-6151 K. 339 sayılı içtihadına göre; “Sözlü kira sözleşmesinin başlangıç ve süresi konusunda tanık dinlenebilir” hükmü kurularak, bedel dışındaki hususlarda tanık beyanlarına itibar edileceği vurgulanmıştır.

Uzman Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Özetle, “Sözlü kira sözleşmesi geçerli midir?” sorusunun hukuki yanıtı kesinlikle “Evet”tir. Türk Borçlar Kanunu, mülk sahibi ile kiracının sözlü olarak el sıkışmasını ve taşınmazın anahtarının teslim edilmesini yasal bir kira ilişkisinin kurulması için yeterli görmektedir. Ancak bu sözleşmenin kâğıt üzerinde bulunmaması, uyuşmazlıklar mahkemeye taşındığında mülk sahibini devasa bir ispat yükü altında bırakır. Kiracınız kötü niyetle “Benim aylık kiram senin dediğin gibi 30.000 TL değil, 5.000 TL’dir” dediğinde veya “Ben kiracı değilim, burayı bedelsiz kullanıyorum” diyerek durumu inkâr ettiğinde; Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun acımasız senetle ispat sınırı devreye girer. Bu senaryoda, elinizde banka dekontu gibi bir delil başlangıcı yoksa ve kiracı da şahit dinlenmesine onay vermezse, haklı olduğunuz bir davayı usul kuralları yüzünden kaybedebilirsiniz. Elektrik veya doğalgaz faturaları, banka havale açıklamaları ve son çare olarak “yemin delili” gibi teknik hukuki silahları doğru zamanda ve doğru stratejiyle mahkemeye sunmak, davanın kaderini belirleyecektir.

Gayrimenkul yatırımlarınızı şansa bırakmamak, sözlü kira sözleşmesinden doğan alacak ve tahliye davalarınızda ispat kurallarını (HMK 200, Yemin, Tanık beyanları) lehinize kullanarak hakkınızı sıfır hatayla geri almak için alanında uzman bir gayrimenkul avukatıyla çalışmanız hayati önem taşır. Mülkiyet haklarınızı korumak ve yasal sürecinizi güvenle başlatmak için Türkyılmaz Hukuk Bürosu’na başvurabilirsiniz. Vakit kaybetmeden hukuki adımlarınızı atmak ve uyuşmazlıklarınızı profesyonel kadromuzla çözüme kavuşturmak için hemen bizimle iletişim sayfamız üzerinden irtibata geçin.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR