Tapuya Güven İlkesi: Arsa Payı Sözleşmesinde Yeni Yargıtay İçtihadı
Giriş ve Olayın Özeti
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ülkemizde gayrimenkul sektörünün temelini oluşturan ve önemli hukuki sonuçlar doğuran anlaşma türlerindendir. Bu tür sözleşmelerde, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmeden arsa sahibinin tapu devri yapması ve sonrasında sözleşmenin feshi durumunda iyiniyetli üçüncü kişilerin hukuki durumu, hukuk pratiğinde sıklıkla karşılaşılan ve önem arz eden bir uyuşmazlık konusunu teşkil etmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yakın tarihli kararı, bu alandaki güncel İçtihadı Birleştirme Kararı ışığında, üçüncü kişilerin haklarının korunması açısından çığır açan bir gelişmeyi yansıtmaktadır.
Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında 13.11.2017 tarihli “Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” akdedilmiştir. Sözleşme gereği arsa sahibine 8 adet daire verilmesi kararlaştırılmış, arsa sahibi bu vaatle taşınmaz hissesini yükleniciye devretmiştir. Ancak yüklenicinin inşaatı tamamlamadan yarım bırakması üzerine arsa sahibi, yükleniciye yapılan devirlerin avans niteliğinde olduğunu ve sonraki devirlerin yolsuz veya muvazaalı olduğunu ileri sürerek sözleşmenin geriye etkili feshini, tapu kayıtlarının iptali ile kendi adına tescilini talep etmiştir. Davalı üçüncü kişiler ise taşınmazı icra ihalesinden veya ticari ilişkileri neticesinde iyiniyetle ve tapuya güvenerek edindiklerini savunmuşlardır. İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi, arsa sahibinin talebini kabul ederek tapu iptaline karar vermiş, ancak bu karar davalı üçüncü kişilerce temyiz edilmiştir.
Hukuki Değerlendirme ve Karar
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığı değerlendirirken, Daire’nin eski içtihatlarından dönme istemiyle Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’na yapılan başvuru sonucunda verilen 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na atıfta bulunmuştur. Bu İçtihadı Birleştirme Kararı, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. maddesi gereğince benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurulları’nı, dairelerini ve tüm adliye mahkemelerini bağlayıcı niteliktedir. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekmektedir.
İçtihadı Birleştirme Kararı ile belirlenen ve bu karara yansıyan temel hukuki prensipler şunlardır:
- Tapu Siciline Güven İlkesinin Korunması (TMK m. 1023): Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinimi tapu sicili ile mümkündür ve tapu sicili herkese açıktır. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi uyarınca, tapu sicilindeki tescile iyiniyetle güvenerek ayni hak iktisap eden üçüncü kişilerin kazanımları korunur. Bu ilke, hukuki işlem güvenliğinin ve dolayısıyla hukuki güvenlik ilkesinin temelini oluşturur.
- “Avans Tapu” Kavramının Reddi: Kararda, arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu devrinin “avans tapu” olarak nitelendirilemeyeceği açıkça belirtilmiştir. Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde “avans tapu” kavramının yerinin bulunmadığı ve tapu devrinin şarta bağlanamayacağı vurgulanmıştır. Dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılması geçerlidir.
- Yolsuz Tescil İddiası ve İyiniyetli Üçüncü Kişiler: Yüklenici adına yapılan tescil, sözleşmenin geriye etkili feshiyle sonradan yolsuz hale gelse bile, tapuya güvenerek iyiniyetle hak iktisap eden üçüncü kişilerin kazanımları korunacaktır. Arsa sahibinin, yükleniciye devrettiği tapunun devir anına kadar hukuki bir sakatlık taşımadığı ve TMK’nın 992. maddesi gereğince yüklenicinin tasarruf işleminin geçerli olduğu belirtilmiştir.
- Kötüniyet İddiasının İspat Yükü (TMK m. 3/2): TMK’nın 3. maddesine göre iyiniyet karine olarak kabul edildiğinden, arsa sahibinin, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımını iptal ettirebilmesi için, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis edildiği anda, tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delil ve vakıalarla ispat etmesi gerekmektedir.
Bu doğrultuda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarını bozarak, davalı üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadıkları hususunda davacı arsa sahibinin delillerinin toplanması, dosyadaki tüm bilgi ve belgelerle birlikte incelenerek üçüncü kişilerin mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacakları hususunun yeniden değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Yorum
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve buna uygun olarak verilen bu karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda üçüncü kişilerin hukuki güvenliğini ve tapu siciline olan inancı önemli ölçüde güçlendirmiştir. Artık, yükleniciden tapuya güvenerek bağımsız bölüm veya arsa payı edinen iyiniyetli kişilerin kazanımları, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin feshi durumunda dahi korunacaktır. Bu karar, tapu sicilinin aleniyeti ve güvenilirliği ilkelerinin hukukumuzdaki vazgeçilmez yerini bir kez daha kuvvetle teyit etmektedir.
Arsa sahipleri açısından ise bu karar, sözleşme süreçlerinde daha dikkatli olmaları ve özellikle yükleniciye yapılacak tapu devirlerinin zamanlaması konusunda titiz davranmaları gerektiği anlamına gelmektedir. Yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmeden yapılan devirlerin hukuki riskleri göz önüne alınmalı; gerektiğinde tapuya şerh düşülmesi veya teminat sağlanması gibi ek tedbirler değerlendirilmelidir. Öte yandan, üçüncü kişilerin kötüniyetli olduğunu ispatlama yükünün arsa sahibine bırakılması, bu tür davalarda ispat mekanizmasını daha da karmaşık hale getirebilir.
Bu karar, gayrimenkul hukuku ve inşaat hukuku alanında faaliyet gösteren tüm taraflar için önemli bir dönüm noktası niteliğindedir. Hukuki işlem güvenliğinin sağlanması adına önemli bir adım atılmış, ancak tarafların sözleşme öncesi ve sonrası süreçlerde profesyonel hukuki danışmanlık almasının önemi bir kez daha ortaya konmuştur.
Karar Künyesi
- Yargıtay: 6. Hukuk Dairesi
- Esas No: 2025/190
- Karar No: 2025/4167
- Karar Tarihi: 04.12.2025
- İlk Derece Mahkemesi: Konya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi (2021/448 E., 2023/145 K.)
- Bölge Adliye Mahkemesi: Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi (2023/1015 E., 2024/1107 K.)
Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
SIKÇA SORULAN SORULAR
-
Müteahhit inşaatı yarım bıraktığında, müteahhidin üzerine olan daireyi icra ihalesinden satın aldıysam tapum iptal edilir mi?
Yargıtay’ın en son içtihat birleştirme kararına göre, tapu kaydına güvenerek icra ihalesinden veya ticari yollarla iyi niyetle taşınmaz edinen üçüncü kişilerin hakları korunur. Sözleşme iptal edilse bile arsa sahibi tapunuzu elinizden alamaz.
-
Arsa sahibi ‘Müteahhide verilen tapu avans niteliğindeydi, bu yüzden yapılan tüm satışlar geçersizdir’ diyebilir mi?
Hayır, diyemez. Yargıtay kesin bir dille Türk Medeni Kanunu ve Eşya Hukuku sisteminde ‘avans tapu’ diye bir kavramın olmadığını, tapu devrinin şartlara bağlanamayacağını belirtmiştir. Müteahhit adına kayıtlı mülkü satın almanız tamamen yasaldır.
-
Müteahhitten aldığım dairenin tapusunu korumak için mahkemede iyi niyetli olduğumu kanıtlamam gerekir mi?
Hayır, gerekmez. Kanunen tapu siciline güvenerek ev alan herkes baştan otomatik olarak ‘iyi niyetli’ kabul edilir. Sizin kötü niyetli olduğunuzu, yani evi alırken müteahhidin inşaatı yarım bırakacağını bildiğinizi arsa sahibinin somut delillerle kanıtlaması gerekir.
-
Sözleşme geriye etkili feshedilse bile müteahhidin yaptığı eski satışlar neden geçerli kalıyor?
Yargıtay’a göre müteahhit, sözleşme resmen feshedilene kadar o tapunun yasal olarak sahibidir ve üzerinde tasarruf etme hakkı vardır. Bu nedenle, fesih gerçekleşmeden önce iyi niyetli üçüncü kişilere yapılan devirler ve satışlar hukuken sakat sayılmaz.
-
Bu yeni Yargıtay kararı sonrasında arsa sahipleri haklarını korumak için ne tür önlemler almalıdır?
Arsa sahipleri, inşaat tamamen bitmeden veya belirli seviyelere gelmeden müteahhide kesinlikle tapu devri yapmamalıdır. Devir yapılacaksa da üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasını peşinen çürütmek için tapu kaydına mutlaka inşaat sözleşmesine ilişkin şerh koydurmalıdır.
-
Arsa sahibi üçüncü kişilerin kötü niyetli olduğunu hangi durumlarda ispatlayabilir?
Arsa sahibi; alıcının taşınmazı satın aldığı anda müteahhidin inşaatı çoktan bıraktığını, sözleşmenin fesih aşamasında olduğunu bildiğini veya profesyonelliği gereği bilmesi gerektiğini (örneğin bölgeyi bilen bir emlakçı veya akraba olması durumunda) somut delillerle kanıtlarsa tapuyu geri alabilir.
