yargıtay kararları, karar analizi, karar incelemesi, emsal kararlar

Yargıtay: Kat Karşılığı Sözleşmede Üçüncü Kişi Tapusu Korunur

Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, hukuki gelişmeleri yakından takip ederek müvekkillerimizi bilgilendirmeye devam ediyoruz. Bu makalemizde, özellikle gayrimenkul hukuku ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri alanında önemli bir dönüm noktası teşkil eden Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yakın tarihli bir kararı ve bu karara dayanak teşkil eden Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun (İBGK) yeni içtihadını detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

Giriş ve Olayın Özeti

Dava, bir muris arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacılar vekili, yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediğini ve kendisine düşecek daireleri henüz inşaat tamamlanmadan diğer davalılara sattığını belirterek, sözleşmenin feshini ve üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin iptali ile tapuların davacılar adına tescilini talep etmiştir.

Davalılar ise, bağımsız bölümleri yükleniciden bedelini ödeyerek, tapuya güven ilkesi çerçevesinde iyiniyetli olarak satın aldıklarını ve tapuda sözleşme şerhinin bulunmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuşlardır. İlk derece mahkemesi, yüklenici edimini yerine getirmediği için sözleşmenin feshine ve iyiniyetli üçüncü kişilerin tapularının iptali ile davacılar adına tesciline karar vermiştir. İstinaf Mahkemesi ise bazı davalıların istinaf başvurularını reddederken, diğer davalıların başvurularını kabul ederek ilk derece mahkemesi kararını kaldırmış ve yeniden hüküm kurarak benzer bir sonuca ulaşmıştır.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin önüne gelen uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi halinde, yükleniciden bağımsız bölüm veya arsa payı satın alan üçüncü kişilerin iyiniyetle iktisaplarının korunup korunmayacağı noktasında yoğunlaşmıştır. Daire, önceki içtihatlarından dönme ihtiyacı hissederek, Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı’na başvurmuş ve bu başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu tarafından 16.05.2025 tarihli, 2024/1 esas, 2025/2 karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı alınmıştır. Bu karar ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

İçtihadı Birleştirme Kararı’nda ve Yargıtay’ın yeni içtihadında belirtildiği üzere:

  • Türk Medeni Kanunu (TMK) uyarınca taşınmaz mülkiyeti edinmek tapu sicili ile mümkündür ve tapu sicili herkese açıktır. TMK’nın 1023. maddesi, tapu siciline güven ilkesini düzenler ve iyiniyetli üçüncü kişilerin, yolsuz bir tescile güvenerek kazandıkları ayni hakların korunmasını öngörür.
  • Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karma nitelikli sözleşmeler olup, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde geriye etkili feshi mümkündür. Ancak, yükleniciye devredilen tapuların henüz edimler tamamlanmadan üçüncü kişilere satılması durumunda TMK’nın 3. maddesi gereğince üçüncü kişilerin iyiniyetli olduğu karine olarak kabul edilmelidir.
  • Yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise, yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hale gelse bile devrin geçerli olduğu kabul edilmelidir. Aksi takdirde, hukuki işlem güvenliği ve hukuk güvenliği ilkesi ihlal edilmiş olur.
  • “Avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, tapu devrinin şarta bağlanamayacağı açıkça belirtilmiştir. Dolayısıyla, arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu devri, yolsuz tescil olarak değerlendirilemez. Arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hukuki bir sakatlık bulunmayacaktır.
  • Ancak, arsa sahibinin, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı anda “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle ispatlaması halinde, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu kabul edilecek ve arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilecektir.

Bu yeni içtihat doğrultusunda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, temyiz edilen Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA karar vermiştir. Bu karar ile, Bölge Adliye Mahkemesi’nin, temyiz eden davalılar yönünden yukarıda açıklanan gerekçeler çerçevesinde yeniden inceleme yaparak sonucuna göre karar vermesi gerektiği belirtilmiştir.

Yorum

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun aldığı bu karar ve 6. Hukuk Dairesi’nin buna uygun yeni içtihadı, gayrimenkul hukuku alanında önemli bir paradigma değişikliğini temsil etmektedir. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenici edimini yerine getirmemiş olsa dahi, tapuya güvenerek taşınmaz edinen iyiniyetli üçüncü kişilerin hakları artık daha güçlü bir şekilde korunmaktadır. Bu durum, tapu siciline güven ilkesinin ve hukuki işlem güvenliğinin güçlenmesi anlamına gelmektedir.

Arsa sahipleri açısından ise, bu karar, sözleşme edimleri yerine getirilmeden yükleniciye yapılan tapu devirleri konusunda daha dikkatli olmaları gerektiğini ortaya koymaktadır. Zira, yüklenicinin sonradan edimlerini yerine getirmemesi durumunda dahi, iyiniyetli üçüncü kişilerin edinimleri korunabilecektir. Arsa sahipleri, ancak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delillerle ispatlamak suretiyle tapu iptali ve tescil taleplerini ileri sürebileceklerdir.

Bu içtihat, piyasadaki hukuki belirsizlikleri azaltarak, özellikle ikinci el piyasasında gayrimenkul edinimini daha güvenli hale getirecektir. Ancak, hukuki süreçlerin karmaşıklığı göz önüne alındığında, hem arsa sahipleri hem de yükleniciden bağımsız bölüm satın almayı düşünen üçüncü kişiler için, sözleşme ve devir süreçlerinin profesyonel hukuki destekle yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.

Karar Künyesi

  • Yargıtay Dairesi: 6. Hukuk Dairesi
  • Esas No: 2023/3082
  • Karar No: 2025/2258
  • Karar Tarihi: 28.05.2025
  • İlgili İçtihadı Birleştirme Kararı: Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar.

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

  • Müteahhit inşaatı tamamlamadan kaçtı ve arsa sahibi sözleşmeyi iptal etti, müteahhitten aldığım dairenin tapusu benden alınır mı?

    Yargıtay’ın en yeni içtihat birleştirme kararına göre, tapuda arsa sahiplerinin koyduğu herhangi bir şerh veya engel yokken yasal kayda güvenerek ve bedelini ödeyerek daire satın aldıysanız tapunuz elinizden alınamaz, mülkiyet hakkınız korunur.

  • Arsa sahibi ‘İnşaat bitmediği için müteahhide verilen tapular yasal olarak avanstır, satışlar geçersizdir’ diyebilir mi?

    Hayır, diyemez. Yargıtay kesin bir dille Türk Medeni Kanunu ve Eşya Hukuku sisteminde ‘avans tapu’ diye bir kavramın olmadığını, tapu devrinin şartlara bağlanamayacağını belirtmiştir. Müteahhit fesih anına kadar yasal mülkiyet sahibidir ve yaptığı satışlar geçerlidir.

  • Arsa sahibinin müteahhitten daire alan üçüncü kişilerin tapusunu iptal ettirebilmesinin tek yolu nedir?

    Arsa sahibinin davayı kazanabilmesinin tek yolu, sizin ‘kötü niyetli’ olduğunuzu somut delillerle ispatlamasıdır. Yani evi satın aldığınız an, müteahhidin inşaatı batırdığını, sözleşmenin feshedileceğini bildiğinizi veya yasal olarak bilmeniz gerektiğini kanıtlamak zorundadır.

  • Müteahhitten ev alırken tapuda inşaat sözleşmesine dair bir şerh bulunmaması alıcıyı nasıl korur?

    Tapuda herhangi bir şerh bulunmaması, Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca alıcının baştan otomatik olarak ‘iyi niyetli’ kabul edilmesini sağlar (karine). Alıcının kötü niyetli olduğunu iddia eden taraf (arsa sahibi), bunu her türlü somut delille ispat etmekle yükümlüdür.

  • Bu yeni emsal karar sonrasında arsa sahipleri ileride mağdur olmamak için tapuda nasıl bir yol izlemelidir?

    Arsa sahipleri, inşaat tamamen bitmeden veya belirli seviyelere gelmeden müteahhide kesinlikle tapu devri yapmamalıdır. Devir yapılacaksa da üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasını peşinen çürütmek için tapu kaydına mutlaka kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şartlarını içeren resmi şerhler koydurmalıdır.

DİĞER YAZILAR