Yargıtay’dan Kritik Karar: İnşaat Sözleşmesinde İyiniyetli 3. Kişi

Giriş ve Olayın Özeti

Türk Yargı sisteminin en üst mercii olan Yargıtay, özellikle taşınmaz hukuku alanında verdiği kararlar ile uygulamaya yön vermektedir. Bu bağlamda, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2024/3430 E., 2025/2450 K. sayılı son kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi durumunda üçüncü kişilerin hukuki statüsü ve iyiniyetli kazanımlarının korunması hususunda köklü bir değişikliğe işaret etmektedir.

Söz konusu davada, davacılar (arsa sahipleri) ile dava dışı yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, yüklenicinin edimlerini süresinde yerine getirmemesi üzerine geriye etkili olarak feshedilmesine karar verilmiştir. Yüklenici, henüz edimlerini tamamlamamış olmasına rağmen, kendisine avans olarak devredilen taşınmazları davalı dahil olmak üzere üçüncü kişilere satmıştır. Davacılar, bu durum karşısında davalının iyiniyetli olmadığını ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile kendi adlarına tescilini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi, yükleniciye yapılan tapu devrinin avans niteliğinde olduğu ve inşaat halindeki bir binadan pay alan üçüncü kişilerin iyiniyetli olamayacağı gerekçesiyle davacıların talebini kabul etmiştir. Ancak bu karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiş, Yargıtay’ın önüne gelmiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal-tescil istemine ilişkin olduğunu belirtmiştir. Daire, kendi eski içtihadından dönme talebiyle Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile önemli bir değişikliğe imza atmıştır. Bu İçtihadı Birleştirme Kararı, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. maddesi gereğince Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlayıcı niteliktedir.

Yargıtay, kararında Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) temel ilkelerine vurgu yapmıştır:

• Tapu Siciline Güven İlkesi (TMK m. 1023): Taşınmaz mülkiyeti edinimi tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicilindeki tescillerin olumlu hükmü gereği, iyiniyetli üçüncü kişilerin tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.
• İyiniyet Karinesi (TMK m. 3): Yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir.
• “Avans Tapu” Kavramının Reddi: Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde “avans tapu” kavramının yeri olmadığı, tapu devrinin şarta bağlanamayacağı açıkça belirtilmiştir. Bu nedenle, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satışı geçerli kabul edilmelidir.
• Yolsuz Tescil İddiasının Sınırları: Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, sözleşmeden dönme anına kadar yolsuz tescil olarak değerlendirilemez. Yüklenici, bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar mülkiyet hakkına sahiptir. Bu süreçte iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali talep edilemez.

Bu çerçevede Yargıtay, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin TMK’nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerektiğine hükmetmiştir. Ancak, arsa sahibinin, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı anda sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle ispatlaması halinde tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Bu değerlendirmeler ışığında, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarını ortadan kaldırmış ve İlk Derece Mahkemesi kararını bozmuştur. Bozma gerekçesi, davacı arsa sahiplerine, davalının iyiniyete sahip olmadığını, yani tapunun yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispata yarar delilleri sunmak üzere makul bir süre verilerek sonucuna göre karar verilmesi yönündedir.

Yorum

Yargıtay’ın bu kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında köklü bir paradigma değişikliği yaratmıştır. Eskiden, yükleniciden henüz inşaat tamamlanmadan taşınmaz edinen üçüncü kişilerin iyiniyetli kabul edilmeyeceğine dair yaygın bir içtihat varken, yeni İçtihadı Birleştirme Kararı ile bu durum tersine dönmüştür.

Artık, yükleniciden bağımsız bölüm veya arsa payı satın alan üçüncü kişilerin tapu siciline güven ilkesi ve iyiniyet karinesi çok daha güçlü bir şekilde korunacaktır. Bu, özellikle inşaat sektöründe taşınmaz edinen alıcılar için hukuki güvenliği artırıcı bir gelişmedir. Ancak, bu durum arsa sahipleri için de yeni bir ispat yükümlülüğü getirmektedir. Arsa sahipleri, sözleşmeyi ihlal eden yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin kötüniyetli olduğunu somut delillerle kanıtlamak zorunda kalacaklardır.

Bu karar, tapu sicilinin aleniyeti ve güvenilirliği prensiplerini pekiştirmekte, dolayısıyla hukuki işlem güvenliğini sağlamaktadır. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, bu tür karmaşık hukuki süreçlerde müvekkillerimizin haklarını en iyi şekilde korumak adına güncel içtihatları yakından takip etmekteyiz. Hem arsa sahipleri hem de yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişiler için bu karar, gelecekteki hukuki stratejilerin belirlenmesinde kritik bir rol oynayacaktır.

Karar Künyesi

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/2399 E., 2024/2441 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Samsun 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/518 E., 2024/707 K.

YARGITAY KARARI : T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/3430 E., 2025/2450 K. (19.06.2025 tarihli)

İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARI: Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K.

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR