Yargıtay’dan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Devrim Niteliğinde Karar
Giriş ve Olayın Özeti
Gayrimenkul hukuku alanında önemli bir dönüm noktasını işaret eden Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2023/4251 E., 2025/2601 K. sayılı kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili feshinde üçüncü kişilerin tapu edinimi konusundaki belirsizliklere açıklık getirmektedir. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, bu emsal niteliğindeki kararı müvekkillerimiz ve kamuoyu için değerlendiriyoruz.
Antalya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde başlayan dava süreci, davacı arsa sahiplerinin yüklenici şirket ile 03.11.2009 tarihinde imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Sözleşmeye göre dört blok halinde inşa edilmesi gereken projenin, teslim süresinin üzerinden beş yıl geçmesine rağmen sadece %22,75 oranında tamamlandığı tespit edilmiştir. Bu durum üzerine davacılar, sözleşmenin geriye etkili feshini ve yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile kendi adlarına tescilini talep etmiştir. İlk Derece Mahkemesi ve istinaf incelemesini yapan Bölge Adliye Mahkemesi, davacıların talebini kabul ederek, iyi niyet iddialarına rağmen üçüncü kişilerin tapularının iptaline karar vermiştir. Davalı üçüncü kişiler, taşınmazları iyi niyetle iktisap ettiklerini, bazılarının doğrudan davacıdan vekaletname ile veya icra ihalesi yoluyla aldıklarını, tapunun iskanlı olduğunu ve sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmişlerdir.
Hukuki Değerlendirme ve Karar
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, temyiz incelemesinde önemli bir değişikliğe gitmiştir. Dairenin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine” dair eski içtihadından dönme istemi, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilmiştir. Bu karar, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 3. ve 1023. maddelerinde düzenlenen tapu siciline güven ilkesinin önemini bir kez daha vurgulamaktadır.
Yeni İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre, hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinimi tapu sicili aracılığıyla gerçekleşir ve tapu sicili herkese açıktır. İyi niyetli üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK m. 1023). Yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise, yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hale gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmiştir. Bu yaklaşım, hukuki işlem güvenliğini ve hukuki güvenlik ilkesini temin etmeyi amaçlamaktadır. Karar ayrıca, “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin olmadığını, dolayısıyla arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu devrinin şarta bağlanamayacağını belirtmektedir. Arsa sahibinin, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı anda sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle ispatlaması halinde, üçüncü kişinin iyi niyeti çürütülebilir ve tapunun arsa sahibine dönmesi mümkün olabilir. Ancak bu ispat yükü arsa sahibindedir.
Bu doğrultuda Yargıtay, İlk Derece Mahkemesi kararını bozarak, tapu maliki olan davalıların tapu sicilinde mülkiyeti devraldıkları anda TMK 1023 anlamında korunması gereken iyi niyete sahip olup olmadıkları hususunda yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda yeniden inceleme ve değerlendirme yapılmasını emretmiştir.
Yorum
Yargıtay’ın bu İçtihadı Birleştirme Kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişilerin konumu ve tapu siciline güven ilkesinin uygulanması açısından kritik bir önem taşımaktadır. Daha önce yargılamalarda arsa sahibinin haklarının daha ön planda tutulduğu durumlarda, artık tapu siciline güvenerek işlem yapan iyi niyetli üçüncü kişilerin hakları daha güçlü bir şekilde korunacaktır. Bu karar, özellikle inşaat projelerinde bağımsız bölüm satın almayı düşünen bireyler için tapu kayıtlarının ve sözleşmelerin dikkatle incelenmesinin, profesyonel hukuki danışmanlık almanın ne denli önemli olduğunu bir kez daha ortaya koymaktadır. Arsa sahipleri için ise, yükleniciye devredilen tapuların hukuki statüsü ve olası uyuşmazlıklarda ispat yükümlülükleri açısından stratejik bir yaklaşım benimsemek gerekecektir.
Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul hukuku alanındaki bu tür güncel gelişmeleri yakından takip etmekte ve müvekkillerimize en doğru hukuki yönlendirmeyi sağlamaktayız. Bu kararın, gayrimenkul sektöründe güvenli hukuki işlemlerin tesis edilmesine büyük katkı sağlayacağı kanaatindeyiz.
Karar Künyesi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi
Esas No: 2023/4251
Karar No: 2025/2601
Karar Tarihi: 30.06.2025
İlk Derece Mahkemesi: Antalya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
Sayısı: 2014/531 E., 2020/187 K.
Bölge Adliye Mahkemesi: Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
Sayısı: 2021/894 E., 2023/733 K.
Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
SIKÇA SORULAN SORULAR
-
Müteahhidin inşaatı yarım bırakması ve sözleşmenin feshedilmesi halinde müteahhitten ev alanların tapusu iptal edilir mi?
16.05.2025 tarihli yeni Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı öncesinde bu tapular doğrudan iptal edilmekteydi. Ancak yeni kararla birlikte, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili feshedilse bile, müteahhitten bağımsız bölüm veya arsa payı satın alan üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi kapsamında iyi niyetli olmaları durumunda tapu siciline güven ilkesi uyarınca mülkiyet hakları korunacak ve tapuları iptal edilmeyecektir.
-
Yeni İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre üçüncü kişinin ‘iyi niyetli’ olup olmadığının ispat yükü kimdedir?
İspat yükü tamamen arsa sahibindedir. Arsa sahibi, müteahhitten taşınmazı satın alan üçüncü kişinin, satın alma anında sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğunu bildiğini veya bilebilecek durumda olduğunu somut delillerle kanıtlamak zorundadır. Arsa sahibi bu durumu ispat edemezse, üçüncü kişinin hukuken iyi niyetli olduğu kabul edilir.
-
Yargıtay kararında geçen ‘avans tapu’ kavramı ne anlama gelir ve hukuki geçerliliği nedir?
‘Avans tapu’, arsa sahibinin inşaatın yapım aşamalarına göre müteahhide finansman sağlamak amacıyla parça parça devrettiği tapuları ifade etmek için uygulamada kullanılan bir kavramdır. Yargıtay emsal kararında, Türk Eşya Hukuku sisteminde avans tapu diye bir kavramın yer almadığını, arsa sahibinin müteahhide yaptığı tapu devrinin hukuken şarta bağlanamayacağını açıkça belirtmiştir.
-
Antalya’da başlayıp Yargıtay’da içtihat değişikliğine yol açan davanın somut özellikleri nelerdir?
Davada, arsa sahipleri ile yüklenici arasında 2009 yılında imzalanan sözleşmeye konu projenin, teslim süresi üzerinden 5 yıl geçmesine rağmen sadece %22,75’i tamamlanmıştır. Arsa sahipleri sözleşmenin feshini ve müteahhidin üçüncü kişilere sattığı tapuların iptalini istemiştir. Yerel mahkeme ve istinaf tapuları iptal etmiş, ancak Yargıtay yeni İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda üçüncü kişilerin iyi niyetinin araştırılması gerektiği gerekçesiyle bu kararı bozmuştur.
-
Gayrimenkul sektöründe dengeleri değiştiren bu Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararının künye bilgileri nelerdir?
Antalya Asliye Hukuk ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarının ardından tarihi içtihat değişikliğini uygulayan T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bozma ilamını 30.06.2025 tarihinde vermiştir. Bu önemli karar, adli kayıtlara 2023/4251 Esas ve 2025/2601 Karar numaraları ile geçmiştir.
