Arsa Payı Karşılığı İnşaat: Üçüncü Kişilerin Tapu Güveni Nasıl Korunur?

Giriş ve Olayın Özeti

Türk hukuk sisteminde, özellikle şehirleşme ve gayrimenkul geliştirme süreçlerinde sıkça karşılaşılan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” (APKS), arsa sahipleri ile yükleniciler arasında önemli hukuki ilişkiler doğurmaktadır. Bu sözleşmelerin taraflarca feshedilmesi durumunda, yükleniciden bağımsız bölüm veya arsa payı satın alan üçüncü kişilerin durumu, uzun yıllardır hukuki belirsizliklere yol açan ve farklı yargı kararlarına konu olan kritik bir mesele olmuştur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2025/319 Esas, 2025/3046 Karar sayılı güncel kararı, bu alandaki içtihat birliğinin sağlanmasında önemli bir kilometre taşını temsil etmektedir.

Söz konusu davada, davacı arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasında 2010 yılında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmemesi ve inşaatı %44,5 seviyesindeyken terk etmesi üzerine, sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesine karar verilmiştir. Bu fesih kararının kesinleşmesinin ardından arsa sahipleri, yükleniciden bağımsız bölüm veya arsa payı satın alan üçüncü kişiler adına olan tapu kayıtlarının iptali ile kendi adlarına tescilini ve taşınmazlar üzerindeki haciz ve ipoteklerin kaldırılmasını talep etmiştir. İlk Derece Mahkemesi, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin iyiniyetli savunmasında bulunamayacakları gerekçesiyle davayı kabul etmiş, Bölge Adliye Mahkemesi ise istinaf başvurularını esastan reddetmiştir. Karar davalı vekillerince temyiz edilmiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, temyiz incelemesinde, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine” dair eski içtihadından dönme talebiyle Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’na başvurmuştur. Bu başvuru neticesinde, 16.05.2025 tarih ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı (İBK) ile Daire’nin eski içtihadından dönme istemi kabul edilmiştir.

Yeni İBK ve Daire’nin güncel içtihatları doğrultusunda, hukuki sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmenin tapu sicili aracılığıyla mümkün olduğu ve tapu siciline güven ilkesinin (TMK m. 1023) esas olduğu vurgulanmıştır. Buna göre, tapu kütüğüne yapılmış her tescilin bir ayni hakkı karşıladığı ve geçerli bir tescilin sonradan yolsuz hale gelse bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından tescilin olumlu hükmünün uygulanacağı belirtilmiştir.

İçtihadı Birleştirme Kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin niteliği, yüklenicinin henüz edimini yerine getirmeden arsa sahibinden aldığı tapu devirleri ve bu devirler sonrası üçüncü kişilere yapılan satışlar detaylı olarak ele alınmıştır. TMK’nın 3. maddesi uyarınca, tapuya güvendiğini ve iyiniyetli olduğunu beyan eden üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu karine olarak kabul edilmeli ve TMK’nın 1023. maddesi gereği bu ayni hakkın korunması gerektiği sonucuna varılmıştır. Yüklenici adına yapılan tescilin başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sözleşmenin geriye etkili feshiyle sonradan yolsuz hale gelse dahi, iyiniyetli üçüncü kişilerin iktisaplarının geçerli olduğu kabul edilmiştir. Zira aksi bir yaklaşım, hukuki işlem güvenliğini ve hukuki güvenlik ilkesini ihlal edecektir.

Kararda ayrıca, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun “avans tapu” olarak değerlendirilemeyeceği, bu kavramın Türk Medeni Kanunu’nda yerinin olmadığı ve tapu devrinin şarta bağlanamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Arsa sahibinin, ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis edildiği anda, tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini (kötüniyetli olduğunu) somut delil ve vakıalarla ispatlaması halinde tapu iptal ve tescil talebinin kabul edilebileceği belirtilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bu gerekçelerle, İlk Derece Mahkemesi’nin kararının bozulmasına ve Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılmasına karar vermiştir. Bozma kararında, davalıların yargılama aşamasındaki iyiniyet savunmaları dikkate alınarak, davacı arsa sahiplerinin davalıların kötüniyetli olduklarına dair delillerini ibraz etmelerinin sağlanması ve tüm bilgi ve belgelerle birlikte yeniden bir değerlendirme yapılarak sonuca uygun karar verilmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Yorum

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bu yeni içtihadı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda üçüncü kişilerin hukuki statüsü açısından önemli bir dönüm noktasıdır. Karar, tapu siciline güven ilkesini güçlü bir şekilde koruyarak, gayrimenkul piyasasında hukuki güvenliği artıracaktır. Artık, yükleniciden bağımsız bölüm veya arsa payı satın alan iyiniyetli üçüncü kişiler, sözleşmenin sonradan feshedilmesi durumunda mülkiyet haklarını kaybetme riskiyle daha az karşılaşacaklardır. Bu durum, piyasa güvenini artırırken, arsa sahipleri için de yüklenicilerle yaptıkları sözleşmelerde daha dikkatli olmaları ve riskleri minimize edecek teminatlar veya kademeli tapu devri gibi yöntemleri kullanmaları gerektiğini bir kez daha göstermektedir. Arsa sahiplerinin, üçüncü kişilerin kötüniyetini somut delillerle ispat etme yükümlülüğü altına girmesi, dava süreçlerini de doğrudan etkileyecek ve ispat faaliyetlerinin önemini artıracaktır. Bu kararla birlikte, APKS kaynaklı tapu iptali ve tescil davalarında köklü bir değişim yaşanacağı öngörülmektedir.

Karar Künyesi

• T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi
• Esas No: 2025/319
• Karar No: 2025/3046
• Karar Tarihi: 23.09.2025
• İlk Derece Mahkemesi: Ankara 17. Asliye Hukuk Mahkemesi (2024/218 E., 2024/316 K.)
• Bölge Adliye Mahkemesi: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi (Ek Karar Tarihi: 03.05.2021)
• Konu: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil, İpotek/Haciz Kaldırma Talebi.

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR