Arsa Payı Karşılığı İnşaatta İyi Niyetli Üçüncülerin Tapu Güveni Korunacak

Giriş ve Olayın Özeti

Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul hukukunu yakından ilgilendiren önemli bir Yargıtay kararını değerli müvekkillerimiz ve kamuoyu ile paylaşmaktan onur duyarız. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 30.06.2025 tarihli, 2024/1526 Esas ve 2025/2600 Karar sayılı kararı, özellikle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nden kaynaklanan uyuşmazlıklarda iyi niyetli üçüncü kişilerin tapuya güven ilkesi çerçevesinde korunması konusundaki içtihadı netleştiren tarihi bir nitelik taşımaktadır.

Dava konusu olayda, davacılar (arsa sahipleri) ile bir yüklenici şirket arasında villa yapımı konusunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmeye göre yükleniciye belirli oranlarda bağımsız bölüm verileceği kararlaştırılmış, ancak yüklenici edimlerini zamanında ve tam olarak ifa etmemiştir. Bunun üzerine arsa sahipleri, yükleniciye avans olarak devrettikleri taşınmazlar üzerindeki ipoteklerin fekki ile bu bağımsız bölümlerin kendi adlarına tescilini ve menfi zararlarının tazminini talep etmiştir. Dava sürecinde, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan veya lehine ipotek tesis edilen çok sayıda üçüncü kişi de davalı sıfatıyla yer almıştır. İlk derece mahkemesi, davacıların bazı taleplerini kabul ederken, istinaf mahkemesi de benzer bir yönde karar vermiştir. Ancak karara karşı temyiz yoluna başvuran davalılar (özellikle bankalar ve diğer üçüncü kişi alıcılar), iyiniyetli olduklarını ve Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi uyarınca tapuya güven ilkesi gereğince haklarının korunması gerektiğini savunmuştur. Uyuşmazlık, temyiz aşamasında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinin üçüncü kişilerin ayni hak iktisabına etkisi noktasında düğümlenmiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, temyiz incelemesi sırasında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının korunup korunmayacağı hususunda ortaya çıkan içtihat farklılıklarını gidermek amacıyla önemli bir adım atmıştır. Daire, önceki içtihadından dönme talebiyle Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’na başvurmuştur.

Bu başvuru sonucunda, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu (İBBGK), 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Daire’nin eski içtihadından dönme istemini kabul etmiştir. Bu tarihi karar, hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinme süreçlerindeki tapu siciline güven ilkesini (TMK m. 1023) pekiştirmiştir. İBBGK Kararı’na göre:

• Tapu sicili alenidir ve iyi niyetli üçüncü kişilerin, tapu kütüğündeki tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar korunur.
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, ani edimli bir sözleşme olup geriye etkili feshi mümkün olsa da, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan iyi niyetli üçüncü kişinin iktisabı korunur.
• TMK’nın 3. maddesi gereğince, tapuya güvendiğini ve iyi niyetli olduğunu beyan eden üçüncü kişinin iyi niyeti karine olarak kabul edilmelidir.
• Yüklenici adına yapılan tescil, başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hale gelse bile, iyi niyetli üçüncü kişinin devri geçerli kabul edilir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukuki işlem güvenliği ihlal edilmiş olur.
• “Avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yeri yoktur. Arsa sahibinin yükleniciye tapu devri, şarta bağlanamaz ve yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Yüklenici, sözleşmeden dönme anına kadar mülkiyet hakkına sahip olduğundan, onun tasarruf işlemleri hukuken sakat değildir.
• Ancak, arsa sahibinin, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, yüklenicinin tapu devrinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığını ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini (yani kötü niyetli olduğunu) somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde, tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Bu İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararını ORTADAN KALDIRMIŞ ve ilk derece mahkemesi kararını temyiz eden davalılar yararına BOZMUŞTUR. Kararda, mahkemece yapılacak işin, hükmü temyiz eden bir kısım davalıların (bankalar vb.), ipotek tesis ettikleri anda TMK’nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadıklarını (yani yükleniciye devrin sözleşme gereği olduğunu ve fesih koşullarının bulunduğunu bildiklerini veya bilmeleri gerektiğini) ispat hususunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olduğu belirtilmiştir.

Yorum

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun bu kararı ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin buna uygun bozma ilamı, Türk gayrimenkul hukuku ve özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda önemli bir dönüm noktasıdır. Karar, tapu siciline güven ilkesini güçlü bir şekilde teyit ederek, gayrimenkul piyasasında hukuki işlem güvenliğini artıracaktır. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan veya bu bölümler üzerinde ipotek tesis eden iyi niyetli üçüncü kişilerin haklarının korunması, hem bireysel yatırımcılar hem de finans kuruluşları için büyük önem taşımaktadır.

Bu yeni içtihat, arsa sahipleri açısından ise sözleşme yapılırken ve yükleniciye tapu devri gerçekleştirilirken daha dikkatli olmaları gerektiğini, tapu kaydına şerh düşme gibi tedbirlerin önemini bir kez daha ortaya koymaktadır. Zira, üçüncü kişinin kötü niyetini somut delillerle ispatlamak, her zaman kolay bir süreç olmayabilir. Karar, tapu sicilinin aleniliği ilkesine uygun olarak, üçüncü kişilerin hukuki durumu araştırma yükümlülüğünü yerine getirdikten sonra yaptıkları işlemlerde daha güvende olmalarını sağlamaktadır. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimizin bu tür karmaşık gayrimenkul işlemlerinde haklarını en etkin şekilde korumaları için hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktayız.

Karar Künyesi

• Mahkeme: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi
• Esas Numarası: 2024/1526
• Karar Numarası: 2025/2600
• Karar Tarihi: 30.06.2025
• İlgili İçtihadı Birleştirme Kararı: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarih, 2024/1 E., 2025/2 K.
• Kaynak: hukukihaber.net

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR