Yargıtay’dan Kiralanan Taşınmaza Yapılan Eklentilerde Önemli Karar

Giriş ve Olayın Özeti

Türkiye’de gayrimenkul hukuku ve kira ilişkilerinde sıklıkla karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiralanan taşınmaz üzerine kiracı tarafından yapılan eklentiler ve bu eklentilerin hukuki akıbetidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/8430 E., 2022/341 K. sayılı ve 24/01/2022 tarihli kararı, bu tür uyuşmazlıklarda mahkemelerin hukuki nitelendirme konusundaki hassasiyetini ve Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) ilgili maddelerinin doğru uygulanmasının önemini bir kez daha ortaya koymuştur.

Dava konusu olayda, davacı kiracı, kiraladığı otel müştemilatına kiraya verenin muvafakatiyle ek bina, restoran, mutfak ve resepsiyon inşa ettiğini, bu yapıların değerinin 261.250 TL olduğunu belirterek, kiraya verenin yapılan iş kadar sebepsiz zenginleştiğini iddia etmiş ve bu bedelin tahsilini talep etmiştir. Davalı kiraya veren ise, sözleşmede yazılı muvafakat şartının bulunmadığını, yapılan eklentilerin sözleşme dışı ve izinsiz olduğunu, hatta kaçak nitelikte olduğunu savunarak davanın reddini istemiş, ayrıca karşı dava ile sözleşme kapsamı dışındaki alanların kullanımı için 10.000 TL ecrimisil (işgal tazminatı) talep etmiştir.

İlk derece mahkemesi hem asıl davanın (kiracının eklentiler için alacak talebi) hem de karşı davanın (kiraya verenin ecrimisil talebi) reddine karar vermiş, bu karar bölge adliye mahkemesince de onaylanmıştır. İlk derece mahkemesi, asıl davayı kiracının yazılı muvafakatı ispat edememesi nedeniyle reddederken, karşı davayı ise kiraya verenin tadilatlara ses çıkarmaması, zenginleşmesi ve taşınmazı bu haliyle başkalarına kiraya vermesi nedeniyle kötü niyetli ve talep hakkının kötüye kullanılması olarak değerlendirerek reddetmiştir. Bölge adliye mahkemesi de benzer gerekçelerle her iki istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, dosya üzerindeki incelemesinde, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 33. maddesi uyarınca hakimin Türk hukukunu re’sen uygulayacağını, maddi vakıaları ileri sürmenin taraflara, hukuki nitelendirmeyi yapmanın ise hâkime ait bir görev olduğunu vurgulamıştır.

Yargıtay, uyuşmazlığın esasını değerlendirirken, davacı kiracının talebine konu yapıların kira sözleşmesi kapsamında yer almayan bir alana yapıldığına dikkat çekmiştir. Bu durumda, uyuşmazlığın kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde değil, Türk Medeni Kanunu’nun 722-724. maddeleri arasında yer alan “bir kimsenin başkasının arazisindeki yapıda kendisinin malzemesini kullanması”na ilişkin özel düzenlemeler kapsamında ele alınması gerektiğini belirtmiştir. TMK’nın 723. maddesi uyarınca, malzeme sökülüp alınmazsa arazi malikinin malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlü olduğu, iyi niyet durumlarına göre tazminat miktarının değişebileceği hükme bağlanmıştır.

Bu çerçevede Yargıtay, ilk derece mahkemesinin asıl davayı kira sözleşmesi hükümleri kapsamında değerlendirerek yazılı muvafakatın ispatlanamaması gerekçesiyle reddetmesinin hatalı olduğunu tespit etmiştir. Kiracının inşa ettiği yapıların kira sözleşmesi kapsamı dışındaki alana yapıldığı anlaşıldığından, uyuşmazlığın TMK 722 ve devamı maddeleri uyarınca değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu değerlendirmede, kiracının yapıyı yaparken iyi niyetli olup olmadığı, kiraya verenin yapıya muvafakat edip etmediği gibi hususlar araştırılmalıdır.

Aynı şekilde, karşı davaya konu ecrimisil talebi açısından da Yargıtay, ecrimisilin kötü niyetli zilyetten istenebilecek bir bedel olduğunu, rızaya dayalı kullanımda ecrimisil sorumluluğunun doğmayacağını hatırlatmıştır. İlk derece ve bölge adliye mahkemelerinin, kiraya verenin rızası ve iyi niyetle bağdaşmaması gerekçeleriyle ecrimisil talebini reddetmesi yerine, somut olayda taraflar arasında yapı inşası ve kullanımı hususunda bir irade uyuşması (rıza) olup olmadığının, varsa ne zaman sona erdiğinin ve ecrimisil talebinin zamanaşımına uğrayıp uğramadığı hususlarının TMK’nın ilgili hükümlerine göre etraflıca incelenmesi gerektiğine hükmetmiştir. Yargıtay, yapılan bu yanılgılı değerlendirmelerin usul ve kanuna aykırı olduğunu belirterek, hem bölge adliye mahkemesi kararının kaldırılmasına hem de ilk derece mahkemesi kararının taraflar yararına bozulmasına karar vermiştir.

Yorum

Bu Yargıtay kararı, kiralanan taşınmazlarda yapılan eklentilerle ilgili uyuşmazlıklarda hukuki nitelendirmenin ne kadar kritik olduğunu göstermektedir. Taraflar arasındaki sözleşmenin sınırları dışına çıkan ve taşınmaz mülkiyetine etki eden yapılaşmalarda, meselenin salt kira hukuku hükümleriyle çözümlenemeyeceği, TMK’nın “arazi üzerindeki yapılar”a ilişkin özel düzenlemelerinin devreye gireceği açıktır. Özellikle TMK 722-724 arasındaki hükümlerin uygulanması, hem kiracının yaptığı masrafların tazminini hem de arazi malikinin (kiraya veren) ecrimisil taleplerini farklı bir perspektiften ele almayı gerektirmektedir. Mahkemeler, olayda tarafların iyi niyetli olup olmadığını, yapılaşmaya ilişkin bir muvafakat olup olmadığını ve zamanaşımı savunmalarını bu özel hükümler ışığında titizlikle değerlendirmelidir.

Kiraya verenler ve kiracılar için bu karardan çıkarılması gereken en önemli ders, kiralanan taşınmaz üzerinde yapılacak her türlü değişiklik veya eklenti konusunda yazılı mutabakatın ve hukuki durumun netleştirilmesinin hayati önemi olduğudur. Kira sözleşmesinin kapsamı dışında kalan alanlarda yapılan yapılaşmaların, daha karmaşık hukuki sonuçlar doğurabileceği ve Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddeleri çerçevesinde ele alınacağı unutulmamalıdır. Bu nedenle, olası hukuki uyuşmazlıkların önüne geçmek adına süreçlerin uzman bir hukukçu desteğiyle yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.

Karar Künyesi

T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

Esas No: 2021/8430

Karar No: 2022/341

Karar Tarihi: 24/01/2022

Mahkemesi: İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ

İlk Derece Mahkemesi: FETHİYE 3. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.