Airbnb/Günlük Kiralama Yapan Komşuya/Kiracıya Karşı Ne Yapılabilir?

Apartmanınızdaki bir dairenin sürekli el değiştiren, valizli yabancı insanlarla dolup boşaldığını fark ettiğinizde ilk tepki genelde tedirginlik olur. Kimin kaldığı belli değildir, gece geç saatlere kadar süren hareketlilik, ortak alanların eskisinden hızlı yıpranması ve güvenlik endişesi bir araya gelir. Bu durum artık Türk hukukunda kesin kurallara bağlanmış durumda ve komşuların elinde gerçek yaptırım imkanları var.

Bu yazıda apartman veya sitenizde izinsiz günlük kiralama yapan bir daireye karşı hangi yollara başvurabileceğinizi, bu faaliyetin hangi izinlere tabi olduğunu ve kiracı iseniz ev sahibinizin bu tür bir kiralamaya girmesi halinde haklarınızın ne olduğunu güncel mevzuat üzerinden anlatıyoruz.

Günlük kiralama artık iki ayrı izne tabidir

2023 yılında yapılan yasal düzenlemelerle günlük veya haftalık gibi kısa süreli konaklama amaçlı kiralama faaliyeti iki farklı iznin birlikte varlığını gerektirir hale geldi. Birincisi, Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen hükümle getirilen kat malikleri kurulu oybirliği şartıdır, yani bir bağımsız bölümün turizm amaçlı kısa süreli kiraya verilebilmesi için o apartman veya sitedeki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle bu yönde karar alması gerekir. Herhangi bir kat malikinin itirazı, bu faaliyetin hukuka uygun şekilde yürütülmesini tek başına engelleyebilir.

İkincisi ise idari boyuttur. Konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasları düzenleyen yönetmeliğin tam metnine Resmî Gazete üzerinden buradan ulaşabilirsiniz, buna göre bir konutu turizm amaçlı kiraya verecek kişinin bu faaliyete başlamadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan veya il müdürlüğünden izin belgesi alması zorunludur. Bu iki şarttan biri eksikse, yani apartmanda oybirliği kararı yoksa veya izin belgesi alınmamışsa, kiralama faaliyeti hukuka aykırı yürütülüyor demektir.

Apartman yönetimi ve komşular hangi yola başvurabilir

Öncelikle apartman yönetiminin veya herhangi bir kat malikinin, kat malikleri kurulunda böyle bir oybirliği kararının hiç alınmadığını tespit ederek durumu ilgili daire sahibine yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bu ihtara rağmen faaliyet devam ederse, Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri uyarınca diğer kat maliklerinin huzurunu ve güvenliğini bozan bu kullanım nedeniyle sulh hukuk mahkemesinden men-i müdahale talep edilebilir, ayrıca tekrarlanan ihlallerde mahkemeden o bağımsız bölümün belirli bir süre kullanımdan men edilmesi de istenebilir.

Dava açmadan önce bilmeniz gereken bir kural var: 1 Eylül 2023’ten beri Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi uygulanır; arabuluculuk süreci devam ederken dava açma süreleri işlemez.

Bunun yanında, izin belgesi bulunup bulunmadığı doğrudan bulunduğunuz ildeki Kültür ve Turizm İl Müdürlüğü’ne sorulabilir ve izinsiz faaliyet tespit edilirse idari şikayette bulunulabilir. İzin belgesi olmadan turizm amaçlı kiralama yapan kişiye kanunda öngörülen yüksek tutarlı idari para cezası uygulanır ve kişiye izin belgesi alması için kısa bir süre tanınır, bu süre içinde de belge alınmazsa ceza katlanarak tekrar uygulanır ve faaliyetin durdurulması söz konusu olabilir.

Kiracıysanız ve ev sahibiniz daireyi günlük kiralamaya başladıysa

Bazı durumlarda sorun tam tersi yönde yaşanır, yani siz o dairede oturan kiracısınızdır ve ev sahibiniz sözleşme süresince veya sözleşme bitince daireyi günlük kiralama amacıyla kullanmaya başlamıştır. Bu durumda kira sözleşmenizin süresi ve şartları öncelikli olarak korunur, ev sahibi tek taraflı olarak sözleşmeyi bozup sizi çıkarıp daireyi günlük kiralamaya çeviremez.

Sözleşmenizin haksız yere feshedilmeye çalışılması halinde tahliyeye karşı savunma hakkınız saklıdır ve gerekirse tahliye talebine karşı sulh hukuk mahkemesinde itiraz edebilirsiniz. Ev sahibinizin tahliye taahhüdü veya benzer bir belgeyle sizi çıkarmaya çalışması durumunda boş kağıda atılan tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini anlattığımız yazımız da işinize yarayabilir.

Eğer siz kendi kira sözleşmenize aykırı biçimde daireyi başkalarına günlük olarak alt kiralıyorsanız, bu durumda asıl ev sahibinizin Türk Borçlar Kanunu kapsamında sözleşmeye aykırılık nedeniyle sizin hakkınızda tahliye davası açma hakkı doğar, çünkü kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça bir konutu izinsiz şekilde ticari amaçla üçüncü kişilere kiraya vermek kiracının sözleşmeden doğan özenli kullanım yükümlülüğüne aykırılık oluşturur.

Şikayet sürecinde delil toplama

Şikayetin ciddiye alınması için elden geldiğince somut gözlemler tutmak faydalıdır. Farklı kişilerin ne sıklıkla giriş çıkış yaptığı, ilan sitelerinde o adresin günlük kiralık olarak yayınlanıp yayınlanmadığı, varsa apartman güvenlik kamerası kayıtları ve komşuların ortak şikayet dilekçesi, hem yönetim hem de idari makamlar nezdinde yapılan başvuruyu ciddi şekilde güçlendirir. İlan sitelerindeki sayfanın ekran görüntüsü alınması, ilerleyen bir hukuki süreçte en kolay doğrulanabilir delillerden biridir.

İdari para cezası süreci adım adım nasıl işler

İzin belgesi olmadan günlük kiralama yapıldığının tespiti üzerine süreç genellikle şu şekilde ilerler. Öncelikle il kültür ve turizm müdürlüğü veya belediye zabıtası, şikayet üzerine ya da kendi denetimi sonucunda tespit tutanağı düzenler. Ardından kiraya verene ilk idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alması için kısa bir süre tanınır.

Bu süre içinde belge alınmazsa, faaliyete devam edilmesi halinde önceki cezanın kat kat üzerinde yeni bir ceza kesilir ve gerekirse faaliyetin fiilen durdurulması yoluna gidilir. Bu süreç idari bir prosedür olduğundan, apartman yönetiminin veya komşuların ayrıca mahkemeye başvurmasına gerek kalmadan kendiliğinden işleyebilir, ancak sürecin başlaması için genellikle bir şikayet veya ihbar gerekir.

Turizm konutu belgesi olan bir dairede yine de sorun yaşanabilir mi

İzin belgesi alınmış olması, apartmanın iç işleyişindeki kat malikleri kurulu şartını ortadan kaldırmaz. Yani bir daire sahibi Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan usulüne uygun izin belgesi almış olsa dahi, apartmanda oybirliğiyle alınmış bir izin kararı yoksa faaliyet yine de hukuka aykırı sayılır ve diğer kat malikleri men-i müdahale talep edebilir. Bu iki şart birbirinden bağımsızdır ve her ikisinin de birlikte sağlanması gerekir, sadece birinin varlığı yeterli değildir.

Sık karşılaşılan somut durumlar

• Apartmanda oybirliği kararı hiç alınmamış ve daire sahibi buna rağmen ilan sitelerinde günlük kiralık ilan vermiş: Bu durumda hem yönetim ihtarı hem de idari şikayet aynı anda başlatılabilir, iki süreç birbirini engellemez.
• Kat malikleri kurulunda oybirliği yerine sadece çoğunluk kararı alınmış: Kanun açıkça oybirliği aradığından, çoğunluk kararıyla alınmış bir izin hukuken yeterli değildir ve itiraz edilebilir.
• Daire kısa süreli değil, aylık olarak kiraya veriliyor: Kanundaki düzenleme günlük veya haftalık gibi kısa süreli konaklamayı hedef aldığından, aylık kiralamalar bu kapsamın dışında kalır ve normal kira hukuku kurallarına tabidir.
• Site yönetimi şikayete rağmen harekete geçmiyor: Bu durumda kat maliki, yönetimi beklemeden doğrudan kendi adına sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, yönetimin harekete geçmemesi bireysel dava hakkını ortadan kaldırmaz.

Site yönetim planında zaten bir yasak varsa

Bazı apartman ve sitelerin yönetim planında, 2023 değişikliğinden bağımsız olarak zaten “günlük veya kısa süreli kiralama yapılamaz” şeklinde bir madde bulunabilir.

Böyle bir madde varsa, yeni yasal düzenlemeye ayrıca dayanmaya gerek kalmadan doğrudan yönetim planına aykırılık üzerinden de hukuki yola başvurulabilir, çünkü yönetim planı kat malikleri arasında bağlayıcı bir sözleşme niteliğindedir ve ihlali başlı başına bir dava sebebidir. Yönetim planınızın böyle bir hüküm içerip içermediğini apartman yöneticinizden veya tapu müdürlüğünden temin edebileceğiniz yönetim planı örneğinden kontrol edebilirsiniz.

Yönetim aidatına ek masraf yansıtılabilir mi

Bazı yönetimler, günlük kiralamanın yol açtığı ekstra ortak alan yıpranmasını, asansör kullanımını ve güvenlik yükünü gerekçe göstererek bu daireye normalin üzerinde bir aidat uygulamaya çalışabiliyor.

Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, aidatın arsa payına göre belirlenmesini esas alır ve tek bir bağımsız bölüme keyfi olarak farklı bir aidat uygulanması kural olarak mümkün değildir, bu tür bir uygulama da ayrıca itiraza konu olabilir. Ortak giderlere ilişkin usulsüz bir uygulamayla karşılaşırsanız bu konuyu da ayrı bir hukuki değerlendirmeye tabi tutmak gerekir.

Bu süreçte hukuki destek neden fark yaratır

Kat malikleri kurulu kararının usulüne uygun şekilde alınıp alınmadığını tespit etmek, idari başvuruyu doğru merciye yönlendirmek ve gerekirse mahkemeden kullanım men’i veya tahliye talep etmek, teknik prosedür bilgisi gerektiren adımlardır. Apartmanınızda izinsiz günlük kiralama sorunuyla karşı karşıyaysanız veya kiracı ya da ev sahibi olarak bu tür bir uyuşmazlık yaşıyorsanız, Kira Hukuku alanındaki deneyimimizle durumunuzu değerlendirmemiz için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

İLGİLİ YAZILAR