Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Çıkarma Süreci Ne Kadar Sürer?

Gayrimenkul piyasasında son yıllarda yaşanan aşırı dalgalanmalar, artan enflasyon oranları ve kiralık konut arzındaki yetersizlikler, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkileri son derece hassas bir dengeye oturtmuştur. 2026 yılı piyasa dinamikleri göz önüne alındığında, mülk sahipleri gayrimenkullerini kiraya verirken kendilerini güvence altına almak ve zamanı geldiğinde mülklerini hızlıca geri alabilmek için en güçlü hukuki silah olan “tahliye taahhütnamesine” başvurmaktadır. Ancak toplumda çok yaygın olan “Elimde imzalı kâğıt var, günü gelince kiracıyı derhal evden atarım” düşüncesi, hukuki pratiklerle çoğu zaman örtüşmemektedir. Hukuk sistemimiz, mülkiyet hakkını korurken kiracının barınma hakkını da sıkı şekil şartlarıyla güvence altına almıştır.

Tahliye taahhütnamesinin varlığı, kiracının kendiliğinden evi boşaltacağı anlamına gelmediği gibi, belgenin işleme konulması da günleri, haftaları ve bazen yılları bulabilen teknik bir hukuki sürecin başlangıcıdır. Mülk sahiplerinin en çok merak ettiği “Tahliye taahhüdü ile kiracı çıkarma süreci ne kadar sürer?” sorusunun cevabı; belgenin yasal geçerlilik şartlarını taşıyıp taşımadığına, icra dairesine veya mahkemeye başvuru için kanunun emrettiği 1 aylık hak düşürücü sürenin doğru kullanılıp kullanılmadığına ve kiracının sürece yapacağı itirazlara göre tamamen değişmektedir. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul yatırımcılarının ve mülk sahiplerinin en çok mağduriyet yaşadığı bu kritik konuyu; güncel yasal mevzuat, icra prosedürleri ve Yargıtay’ın emsal kararları ışığında derinlemesine inceliyoruz.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Altyapısı ve Geçerlilik Şartları

Kira hukuku mevzuatımızda, kural olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitimi, kiraya veren açısından tek başına bir tahliye sebebi oluşturmaz. Ancak bu kuralın en büyük ve en çok uygulanan istisnası, kiracının kendi hür iradesiyle kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı kabul ettiği “Tahliye Taahhütnamesi” kurumudur.

Bu kurumun yasal dayanağı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352/1 hükmüdür. İlgili maddeye göre; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Ancak elinizdeki taahhütnamenin hukuken geçerli bir tahliye silahı olabilmesi ve mahkemelerde reddedilmemesi için aşağıdaki şartları eksiksiz taşıması zorunludur:

• Yazılı Şekil Şartı: Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı şekilde yapılması şarttır. Sözlü beyanların hiçbir hukuki hükmü yoktur. Noter onaylı yapılması zorunlu olmamakla birlikte (adi yazılı şekilde de yapılabilir), imza inkârı risklerini ortadan kaldırmak için noter aracılığıyla alınması her zaman en güvenli yoldur.
• Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olması: Kanun koyucu, kiracıyı kiralama aşamasındaki zorda kalma (müzayaka) durumundan korumak için bu şartı emredici olarak koymuştur. Tahliye taahhüdü, ilk kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte, kiracı kiralananda otururken ve özgür iradesiyle verilmelidir,. İlk kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyan tahliye taahhütnameleri hukuken geçersiz (batıl) kabul edilir.
• Tahliye Tarihinin Belirli Olması: Belgenin üzerinde, kiracının taşınmazı boşaltacağı gün, ay ve yılın açıkça ve net bir şekilde belirtilmesi şarttır.
• Bizzat Kiracı Tarafından Verilmesi: Taahhütnamenin altında bulunan imzanın, kira sözleşmesinde adı geçen kiracıya veya özel yetkili vekiline ait olması gerekir. Kefilin veya kiracı olmayan eşin verdiği taahhütnameler geçerli değildir. Eğer birden fazla kiracı varsa, tahliye bölünemeyeceğinden taahhütnamede tüm kiracıların imzasının bulunması zorunludur.

Tahliye Süreci Nasıl İşler? (1 Aylık Kritik Dava ve İcra Süresi)

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine sahip olmak, sürecin sadece hazırlık aşamasıdır. Belgede yazan tarih geldiğinde kiracı anahtarı teslim edip çıkmazsa, kanun mülk sahibine harekete geçmesi için son derece katı ve kısa bir süre tanımıştır: 1 Ay.

Türk Borçlar Kanunu madde 352/1 uyarınca; kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmak veya doğrudan mahkemede tahliye davası açmak zorundadır,. Örneğin; taahhütnamede tahliye tarihi “15 Eylül 2026” olarak yazılmışsa, mülk sahibinin en geç 15 Ekim 2026 tarihine kadar yasal işlemleri (icra takibi veya dava) başlatmış olması şarttır. Bu süre “hak düşürücü” süredir; bir gün dahi kaçırılırsa, o taahhütnameye dayanarak bir daha dava açılamaz ve belge hukuki geçerliliğini yitirir.

Bununla birlikte, kanun koyucu mülk sahiplerine bu süreyi koruyabilmeleri için bir esneklik de sunmuştur. TBK madde 353 hükmü uyarınca; kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede (yani o 1 aylık süre dolmadan önce) dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse (ihtarname göndermişse), dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır,. İhtarname süresinde tebliğ edilmişse, mülk sahibi o 1 aylık sıkışık takvimde hemen dava açmak zorunda kalmaz, izleyen kira yılının sonuna kadar dilediği bir tarihte bu hakkını kullanabilir.

Eğer mülk sahibi ile kiracı arasında tahliye yerine kiranın güncellenmesi yönünde bir müzakere yürütülüyorsa ve mülk sahibi taahhüdü işleme koymaktan vazgeçecekse, yeni kira bedelinin yasal sınırlarını saptamak için sitemizdeki Kira Artış Hesaplama aracından faydalanabilirsiniz.

İcra ve İflas Kanunu’na Göre Tahliye Adımları

Mülk sahibi, 1 aylık süre içinde dava açmak yerine genellikle daha hızlı bir yol olan icra takibini tercih eder. Bu süreç, İcra ve İflas Kanunu (İİK) madde 272 ve devamı hükümlerine göre yürütülür.

1. Tahliye Emrinin Gönderilmesi: Mülk sahibi icra dairesine başvurur. İcra dairesi, kiracıya bir tahliye emri (Örnek 14) göndererek taşınmazı 15 gün içinde tahliye ve teslim etmesini emreder.
2. Kiracının İtiraz Süresi: Kiracı, bu tahliye emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içinde icra dairesine başvurarak tahliye takibine, kira sözleşmesine veya taahhütname altındaki imzaya itiraz edebilir.
3. İtiraz Edilmemesi Hâli: Kiracı 7 gün içinde hiçbir itirazda bulunmaz ve 15 gün içinde de evi boşaltmazsa, takip kesinleşir. İcra memurları vasıtasıyla zorla tahliye ve teslim işlemi gerçekleştirilir. Bu, tahliye sürecinin en hızlı sonuçlandığı (yaklaşık 1-2 ay süren) senaryodur.
4. İtiraz Edilmesi Hâli: Eğer kiracı 7 gün içinde itiraz ederse, icra takibi anında durur. Sürecin ne kadar uzayacağı işte bu aşamada belli olur.
   • Eğer taahhütname noter onaylıysa, mülk sahibi 6 ay içinde İcra Mahkemesi’ne başvurarak “İtirazın Kaldırılması” davası açabilir. İcra mahkemesi şekli inceleme yaptığı için süreç nispeten (birkaç ay içinde) hızlı biter.
   • Eğer taahhütname adi yazılı (kendi aranızda imzalanmış) ise ve kiracı altındaki imzayı inkâr etmişse, icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz. Bu durumda mülk sahibi, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde genel hükümlere göre tahliye davası açmak zorunda kalır,. Sulh Hukuk Mahkemesi’ndeki davalar, imza incelemeleri, bilirkişi raporları ve mahkemelerin iş yükü nedeniyle çok daha uzun (bazen 1-2 yıl) sürebilmektedir.

Hukuki sürecin hangi mahkemede ve ne şekilde yürütüleceği konusunda daha detaylı teknik bilgilere Kira Hukuku sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı: Boş Kâğıda (Beyaza) İmza ve İhtarın Etkisi

Tahliye taahhütnamelerine ilişkin uyuşmazlıklarda kiracıların mahkemede en çok öne sürdükleri savunma; “Sözleşme yaparken bana tarihleri boş olan bir kâğıt imzalattılar, mülk sahibi o tarihleri sonradan kendi isteğine göre doldurmuştur” iddiasıdır.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatları bu konuda mülk sahibini koruyan son derece katı ve net bir tavır sergilemektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi‘nin yerleşik kararlarına göre; boş kâğıda atılan imza (açığa imza) geçerlidir. Hukuk sisteminde boş bir kâğıda imza atarak karşı tarafa veren kişi, o belgenin üstünün ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır ve sonuçlarına katlanmak zorundadır,. Kiracı, belgenin sonradan anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını ancak aynı güçte yazılı bir delille (karşı senetle) ispatlamak zorundadır; tanık dinletilmesi bu iddiayı ispatlamaya yetmez.

Ayrıca Yargıtay, TBK 353. maddesindeki “ihtar ile dava açma süresinin 1 kira yılı uzaması” kuralının, tahliye taahhütnamesine dayalı davalar için de geçerli olduğunu hükme bağlamıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kararlarında; “TBK’nun 353. maddesinde tahliye nedenleri bakımından bir sınırlama getirilmemiş olup… taahhüde dayalı tahliye davaları için ayrık tutulmadığı anlaşılmıştır. Kiraya veren dönemi sona ermeden tebliğ tarihli ihtarname ile dava açacağını bildirdiğine göre, uzayan kira yılı sonuna kadar dava açılabilir” denilerek mülk sahibinin süre kalkanı güçlendirilmiştir,,.

Öte yandan Yargıtay, şartlı tahliye taahhüdünü de geçerli kabul etmektedir. Bir şarta bağlanarak (örneğin “Oğlum tayinle bu şehre gelirse boşaltacağım” gibi) verilen taahhütler, şartın gerçekleşmesi ile geçerlilik kazanır ve tahliyeye dayanak oluşturur,.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

“Tahliye taahhüdü ile kiracı çıkarma süreci ne kadar sürer?” sorusunun net bir matematiksel cevabı olmamakla birlikte; kiracının icra dairesinden gelecek ödeme emrine itiraz etmemesi hâlinde süreç 1-2 ay gibi çok kısa bir sürede sonuçlanabilmektedir. Ancak kiracının imzaya veya tarihe itiraz etmesi, belgenin noter onaysız olması gibi durumlarda Sulh Hukuk Mahkemelerinde yürütülecek yargılamalar süreci ciddi şekilde uzatmaktadır.

Bu noktada mülk sahiplerinin en büyük hatası, ellerindeki imzalı kâğıda fazlasıyla güvenerek kanunun emrettiği 1 aylık dava/icra süresini kaçırmaları veya taahhütname tarihlerini sözleşme tarihi ile aynı gün atarak belgeyi hukuken çöp hâline getirmeleridir. Geçerli bir taahhütname düzenlenmesi, 1 aylık hak düşürücü sürenin milimetrik takibi, süreyi uzatmak için çekilecek TBK 353 ihtarnamesinin kusursuz kurgulanması ve icra dairesine yapılacak itirazların bertaraf edilmesi, sıfır hata prensibiyle yönetilmesi gereken teknik bir gayrimenkul hukuku sürecidir.

Yatırımlarınızı korumak, fuzuli işgallerin önüne geçmek ve elinizdeki tahliye taahhütnamesini en hızlı, en kesin yoldan icraya koyarak gayrimenkulünüze kavuşmak için sürecin en başından itibaren uzman bir avukatla çalışmanız hayati önem taşır. Hukuki adımlarınızı güvenle atmak ve tahliye sürecinizi zaman kaybetmeden başlatmak için Türkyılmaz Hukuk Bürosu’na başvurabilirsiniz. Tüm kira ve tahliye ihtilaflarınızda profesyonel hukuki destek almak için hemen uzman kadromuzla iletişime geçin ve sürecinizi birlikte yönetelim.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR