Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Çıkarma Süreci Ne Kadar Sürer?

Elinizde geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, kiracıyı bu yolla ne kadar sürede çıkarabileceğiniz merak edilen bir konu. Bu yol, dava açmaktan çoğu zaman çok daha hızlı sonuç veriyor.

Tahliye sürecinin 1 aylık kritik dava ve icra süresi içinde nasıl işlediğini ve boş kağıda atılan imza ile ihtarın sürece etkisini anlatıyoruz.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Altyapısı ve Geçerlilik Şartları

Kira hukuku mevzuatımızda, kural olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitimi, kiraya veren açısından tek başına bir tahliye sebebi oluşturmaz. Ancak bu kuralın en büyük ve en çok uygulanan istisnası, kiracının kendi hür iradesiyle, taahhütnamede gün, ay ve yıl olarak yazılı bir tarihte kiralananı boşaltmayı kabul ettiği “Tahliye Taahhütnamesi” kurumudur.

Bu kurumun yasal dayanağı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352/1 hükmüdür. İlgili maddeye göre; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı taahhütnamede gün, ay ve yıl olarak yazılı bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Maddenin aradığı belli tarih, taahhütnamede gün, ay ve yıl olarak yazılmış somut bir tarihtir; ileride uygun bir zamanda gibi belirsiz ifadeler bu şartı karşılamaz ve taahhüdü uygulanamaz hâle getirir.

Ancak elinizdeki taahhütnamenin hukuken geçerli bir tahliye silahı olabilmesi ve mahkemelerde reddedilmemesi için aşağıdaki şartları eksiksiz taşıması zorunludur:

Tahliye Süreci Nasıl İşler? (1 Aylık Kritik Dava ve İcra Süresi)

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine sahip olmak, sürecin sadece hazırlık aşamasıdır. Belgede yazan tarih geldiğinde kiracı anahtarı teslim edip çıkmazsa, kanun mülk sahibine harekete geçmesi için son derece katı ve kısa bir süre tanımıştır: 1 Ay.

Türk Borçlar Kanunu madde 352/1 uyarınca; kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmak veya doğrudan mahkemede tahliye davası açmak zorundadır. Örneğin; taahhütnamede tahliye tarihi “15 Eylül 2026” olarak yazılmışsa, mülk sahibinin en geç 15 Ekim 2026 tarihine kadar yasal işlemleri (icra takibi veya dava) başlatmış olması şarttır. Bu süre “hak düşürücü” süredir; bir gün dahi kaçırılırsa, o taahhütnameye dayanarak bir daha dava açılamaz ve belge hukuki geçerliliğini yitirir.

Bununla birlikte, kanun koyucu mülk sahiplerine bu süreyi koruyabilmeleri için bir esneklik de sunmuştur. TBK madde 353 hükmü uyarınca; kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede (yani o 1 aylık süre dolmadan önce) dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse (ihtarname göndermişse), dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

İhtarname süresinde tebliğ edilmişse, mülk sahibi o 1 aylık sıkışık takvimde hemen dava açmak zorunda kalmaz, izleyen kira yılının sonuna kadar dilediği bir tarihte bu hakkını kullanabilir.

Eğer mülk sahibi ile kiracı arasında tahliye yerine kiranın güncellenmesi yönünde bir müzakere yürütülüyorsa ve mülk sahibi taahhüdü işleme koymaktan vazgeçecekse, yeni kira bedelinin yasal sınırlarını saptamak için sitemizdeki Kira Artış Hesaplama aracından faydalanabilirsiniz.

İcra ve İflas Kanunu’na Göre Tahliye Adımları

Mülk sahibi, 1 aylık süre içinde dava açmak yerine genellikle daha hızlı bir yol olan icra takibini tercih eder. Bu süreç, İcra ve İflas Kanunu (İİK) madde 272 ve devamı hükümlerine göre yürütülür.

1. Tahliye Emrinin Gönderilmesi: Mülk sahibi icra dairesine başvurur. İcra dairesi, kiracıya bir tahliye emri (Örnek 14) göndererek taşınmazı 15 gün içinde tahliye ve teslim etmesini emreder.
2. Kiracının İtiraz Süresi: Kiracı, bu tahliye emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içinde icra dairesine başvurarak tahliye takibine, kira sözleşmesine veya taahhütname altındaki imzaya itiraz edebilir.
3. İtiraz Edilmemesi Hâli: Kiracı 7 gün içinde hiçbir itirazda bulunmaz ve 15 gün içinde de evi boşaltmazsa, takip kesinleşir. İcra memurları vasıtasıyla zorla tahliye ve teslim işlemi gerçekleştirilir. Bu, tahliye sürecinin en hızlı sonuçlandığı (yaklaşık 1-2 ay süren) senaryodur.
4. İtiraz Edilmesi Hâli: Eğer kiracı 7 gün içinde itiraz ederse, icra takibi anında durur. Sürecin ne kadar uzayacağı işte bu aşamada belli olur.
   • Eğer taahhütname noter onaylıysa, mülk sahibi 6 ay içinde İcra Mahkemesi’ne başvurarak “İtirazın Kaldırılması” davası açabilir. İcra mahkemesi şekli inceleme yaptığı için süreç nispeten (birkaç ay içinde) hızlı biter.
   • Eğer taahhütname adi yazılı (kendi aranızda imzalanmış) ise ve kiracı altındaki imzayı inkâr etmişse, icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz. Bu durumda mülk sahibi, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde genel hükümlere göre tahliye davası açmak zorunda kalır. Sulh Hukuk Mahkemesi’ndeki davalar, imza incelemeleri, bilirkişi raporları ve mahkemelerin iş yükü nedeniyle çok daha uzun (bazen 1-2 yıl) sürebilmektedir.

Hukuki sürecin hangi mahkemede ve ne şekilde yürütüleceği konusunda daha detaylı teknik bilgilere Kira Hukuku sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı: Boş Kâğıda (Beyaza) İmza ve İhtarın Etkisi

Tahliye taahhütnamelerine ilişkin uyuşmazlıklarda kiracıların mahkemede en çok öne sürdükleri savunma; “Sözleşme yaparken bana tarihleri boş olan bir kâğıt imzalattılar, mülk sahibi o tarihleri sonradan kendi isteğine göre doldurmuştur” iddiasıdır.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatları bu konuda mülk sahibini koruyan son derece katı ve net bir tavır sergilemektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi‘nin yerleşik kararlarına göre; boş kâğıda atılan imza (açığa imza) geçerlidir.

Hukuk sisteminde boş bir kâğıda imza atarak karşı tarafa veren kişi, o belgenin üstünün ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır ve sonuçlarına katlanmak zorundadır. Kiracı, belgenin sonradan anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını ancak aynı güçte yazılı bir delille (karşı senetle) ispatlamak zorundadır; tanık dinletilmesi bu iddiayı ispatlamaya yetmez.

Ayrıca Yargıtay, TBK 353. maddesindeki “ihtar ile dava açma süresinin 1 kira yılı uzaması” kuralının, tahliye taahhütnamesine dayalı davalar için de geçerli olduğunu hükme bağlamıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kararlarında; “TBK’nun 353. maddesinde tahliye nedenleri bakımından bir sınırlama getirilmemiş olup. taahhüde dayalı tahliye davaları için ayrık tutulmadığı anlaşılmıştır. Kiraya veren dönemi sona ermeden tebliğ tarihli ihtarname ile dava açacağını bildirdiğine göre, uzayan kira yılı sonuna kadar dava açılabilir” denilerek mülk sahibinin süre kalkanı güçlendirilmiştir.

Öte yandan Yargıtay, şartlı tahliye taahhüdünü de geçerli kabul etmektedir. Bir şarta bağlanarak (örneğin “Oğlum tayinle bu şehre gelirse boşaltacağım” gibi) verilen taahhütler, şartın gerçekleşmesi ile geçerlilik kazanır ve tahliyeye dayanak oluşturur.

Bir Aylık Sürenin Nasıl Hesaplandığı: Örnek Takvim

Tahliye taahhüdünde en çok kaybettiren şey delil eksikliği değil, bir aylık sürenin kaçırılmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi bu süreyi taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlatır. Somut bir örnek üzerinden bakalım.

Kiracı, taahhütnamede evi 1 Haziran 2026 tarihinde boşaltacağını yazılı olarak üstlenmiş olsun. O tarih geldiğinde çıkmazsa, icraya başvurma ya da dava açma süreniz 1 Haziran 2026’da başlar ve 1 Temmuz 2026’da dolar. 5 Temmuz’da yapılan bir başvuru süresinde sayılmaz ve taahhüt o dönem için kullanılamaz hâle gelir.

Süreyi uzatmanın tek yolu 353. maddededir. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Yukarıdaki örnekte 1 Temmuz 2026’dan önce kiracıya yazılı bildirim gönderildiyse, dava 2027 kira yılı içinde de açılabilir. Bu bildirim noter aracılığıyla yapıldığında hem içeriği hem tarihi tartışmasız hâle gelir.

Hangi yolu seçeceğiniz de süreyi etkiler. İcra yolunda kiracıya tahliye emri tebliğ edilir ve kiracı yedi gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir; itiraz gelmediği takdirde bu yol belirgin biçimde hızlıdır. İtiraz gelirse takip durur ve uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır. Dava yolunda ise süreç sulh hukuk mahkemesinde yürür ve duruşma takvimine bağlı olarak daha uzun sürer.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Tahliye taahhüdüyle kiracı çıkarma süresi kiracının itiraz edip etmemesine bağlı. İtiraz gelmezse süreç 1 ila 2 ay gibi kısa sürede sonuçlanabiliyor, ama imza veya tarihe itiraz gelirse Sulh Hukuk Mahkemesinde yürüyecek yargılama süreci uzatabiliyor.

En büyük hata, taahhütname tarihini sözleşme tarihiyle aynı gün atmak, bu belgeyi hukuken geçersiz kılabiliyor. 1 aylık hak düşürücü sürenin takibi ve TBK 353 ihtarnamesinin doğru kurgulanması önemli.

Tahliye taahhüdüne dayalı sürecin ne kadar süreceğini belirleyen şey, hangi yolu seçtiğinizdir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kiraya verene iki seçenek tanır: taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak.

İcra yolunda kiracıya tahliye emri tebliğ edilir; kiracı süresi içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve icra dairesi eliyle tahliye yapılır. Bu yol, itiraz gelmediği sürece belirgin biçimde hızlıdır. Kiracı itiraz ederse takip durur ve uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır; bu aşamada taahhütnamenin geçerliliği tartışılır.

Dava yolunda ise süreç sulh hukuk mahkemesinde yürür ve duruşma takvimine bağlı olarak daha uzun sürer. Her iki yolda da bir aylık süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa 353. madde uyarınca süresi içinde yazılı bildirim yapılmış olması hâlinde süre bir kira yılı uzar, aksi hâlde taahhüt o dönem için kullanılamaz. Taahhütnamenin geçerlilik şartlarını ayrı bir yazıda ele aldık. Kira Hukuku alanındaki deneyimimizle, hangi yolun sizin dosyanızda daha hızlı sonuç vereceğini belirlemek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR