Yönetici Apartman Genel Kurul Kararını Usulsüz Aldı, Kararın İptali Nasıl İstenir?

Yılların emeği, alın teri ve büyük fedakârlıklarla sahip olduğunuz evinizde veya iş yerinizde, ailenizle birlikte huzur ve güven içinde yaşamak en doğal hakkınızdır. Ancak toplu yaşam alanları olan apartman ve sitelerde, ortak yaşamın düzenlenmesi amacıyla seçilen yöneticilerin veya belirli bir kat maliki grubunun yetkilerini kötüye kullanması, bu huzuru bir anda kâbusa çevirebilir. Yöneticinin size hiçbir haber vermeden “olağanüstü” toplantılar düzenlemesi, fahiş aidat artışlarına imza atması, itirazlarınıza rağmen binanın dış cephesini veya ortak alanlarını keyfi olarak değiştirmesi ve tüm bunları “Genel kurulda karar aldık, uymak zorundasınız” diyerek size dayatması karşısında büyük bir şok yaşayabilirsiniz. Kendi tapulu mülkünüzde, yöneticinin usulsüzce aldığı dayatmacı kararlar yüzünden kendinizi çaresiz, haksızlığa uğramış ve adeta mülkiyet hakkı gasp edilmiş gibi hissetmeniz son derece haklı bir tepkidir.

Ancak derin bir nefes alın ve mülkiyetinize yönelik bu idari zorbalık karşısında asla paniğe kapılmayın. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak Gayrimenkul Hukuku alanındaki emsalsiz bilgi birikimimiz, 2026 güncel mevzuatına olan tam hâkimiyetimiz ve yüksek mahkeme içtihatlarından beslenen üst düzey hukuki stratejilerimizle, apartman ve sitelerdeki usulsüz yönetim uygulamalarına son vermek için yanınızdayız. Hukuk sistemimiz, “Ben yöneticiyim, istediğimi yaparım” zihniyetine asla prim vermez; mülk sahiplerini usulsüz çağrılara, sahte vekâletnamelere ve hukuka aykırı kararlara karşı koruyan “Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası” gibi çelikten bir yargı kalkanı sunar. Mutlak hukuki kesinlik standartlarında, saatler süren titiz bir mesaiyle hazırladığımız bu kapsamlı uzman rehberimizde; apartman toplantılarının yasal usullerini, yöneticilerin sıkça yaptığı ölümcül hataları, mahkemede iptal davası açmanın şartlarını, hayati önem taşıyan hak düşürücü süreleri ve Yargıtay’ın emsal niteliğindeki güncel kararlarını en ince ayrıntısına kadar sizler için şifreleriyle birlikte çözümlüyoruz.

Kat Malikleri Kurulu Toplantılarının Hukuki Altyapısı ve Yasal Usulleri

Bir apartmanda veya sitede alınacak kararların geçerli olabilmesi için, kararın alındığı toplantının çağrı usulünden oylama aşamasına kadar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun (KMK) emredici hükümlerine titizlikle uyulması zorunludur. Kanunumuz, toplantıları “Olağan” ve “Olağanüstü” olmak üzere ikiye ayırmıştır ve her ikisinin de kuralları çok kesindir:

• Olağan Toplantılar: KMK Madde 29 uyarınca; kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır,. Eğer anataşınmazın yönetim planında özel bir tarih (örneğin Mayıs ayı) belirlenmemişse, toplantı her takvim yılının ilk ayı (Ocak ayı) içinde yapılmak zorundadır,. Toplu yapılarda (sitelerde) ise bu toplantı en geç iki yılda bir yapılır,.
• Olağanüstü Toplantılar (En Çok Usulsüzlük Yapılan Tür): Önemli ve acil bir sebebin çıkması hâlinde, yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden en az üçte birinin istemi üzerine kurul her zaman toplanabilir,. Ancak bu toplantının geçerli olabilmesi için yasa çok ağır bir şart koşmuştur: Toplantı tarihinden en az 15 gün önce, bütün kat maliklerine toplantının sebebini (gündemini) bildiren bir çağrının imza karşılığında veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmesi şarttır,,.

Uygulamada yöneticiler, acil aidat artışı veya ihale kararı almak için panoya bir kâğıt asarak 3 gün sonra toplantı yapmakta veya çağrı belgelerini imzalatmaktan kaçınmaktadır. İşte bu 15 günlük yasal tebligat kuralına uyulmadan yapılan her olağanüstü toplantı, baştan sona hukuka aykırıdır ve mahkemece iptal edilmeye mahkûmdur,.

Toplantı ve Karar Yeter Sayılarındaki Ağır İhlaller Nelerdir?

Yöneticinin usulsüzlüklerinin en çok vücut bulduğu alan, toplantıya katılım ve oy hesaplama oyunlarıdır. KMK, karar alma süreçlerini belirli matematiksel çoğunluklara bağlamıştır:

• Toplantı Yeter Sayısı: KMK Madde 30’a göre kurul, anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır,. Çoğunluk sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra (ilk toplantıdan en az 7 gün sonra olmak şartıyla) yapılır,. İkinci toplantıda karar yeter sayısı, artık tüm maliklerin değil, sadece “katılanların salt çoğunluğu”dur,.
• Vekâletname Sınırının Aşılması (Oy Avcılığı): Yöneticilerin apartmanı tek başlarına yönetmek için başvurdukları en yaygın taktik, komşulardan çok sayıda vekâlet toplayarak kendi başlarına karar almalarıdır. Oysa KMK Madde 31/son fıkrası buna devasa bir fren getirmiştir: Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden (%5) fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez,. Ancak kırk ve daha az bağımsız bölümü olan binalarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir,. Eğer yönetici veya bir başkası bu sınırı aşıp fazladan vekâletle oy kullanmışsa, o oylar geçersiz sayılır ve karar derhal iptal edilir,.
• Elden İmza Toplanması (Toplantısız Karar): Kanun, maliklerin bir araya gelerek konuyu müzakere etmesini emreder. Karar defterini kapı kapı gezdirerek, toplantı yapılmaksızın alınan (elden imza toplanan) tüm kararlar yok hükmündedir ve mutlak surette iptal edilir,.

Usulsüz Genel Kurul Kararının İptali Davası Nasıl Açılır? (Şartlar ve Taraflar)

Eğer yönetici yukarıda sayılan usul kurallarını çiğneyerek bir karar almışsa veya yasanın emredici hükümlerine aykırı bir işleme imza atmışsa, Sulh Hukuk Mahkemesinde “Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası” açarak bu haksızlığa “Dur!” diyebilirsiniz.

• Dava Hakkı Kimlerindir? (Aktif Husumet):
  1. Toplantıya Katılanlar: Kurul toplantısına bizzat veya vekili aracılığıyla katılıp, alınan karara olumsuz (aykırı) oy kullanan her kat maliki iptal davası açabilir,. Ayrıca çekimser oy kullananların da aykırı oy kullanmış gibi dava açma hakkı bulunduğu Yargıtay’ca kabul edilmektedir. Ancak, karara “kabul” (olumlu) oyu veren bir malik sonradan fikir değiştirip dava açamaz.
  2. Toplantıya Katılmayanlar: Yöneticinin usulsüzlüğü yüzünden (örneğin çağrı tebliğ edilmediği için) veya mazereti nedeniyle toplantıya katılmayan her kat maliki doğrudan iptal davası açma hakkına sahiptir,,.
• Dava Kime Karşı Açılır? (Pasif Husumet ve Yöneticinin Rolü): Mülk sahiplerinin en büyük hatası, davayı yanlış kişilere açarak davanın usulden reddedilmesine yol açmalarıdır. Karar iptali davalarında kural olarak husumet, o karara olumlu oyuyla katılan kat maliklerine yöneltilir. Ancak KMK Madde 38’e eklenen fıkra, dava sürecini son derece kolaylaştırmıştır: Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen doğrudan “yöneticiye” husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir,,. Yönetici, açılan davayı bütün maliklere duyurmakla mükelleftir.
• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Bu uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kesin olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir,. Yetkili mahkeme ise KMK 33. madde ve kesin yetki kuralı gereğince anagayrimenkulün (apartmanın/sitenin) bulunduğu yer mahkemesidir,.

Bu tür yönetimsel krizler ve yöneticilerin usulsüz işlemleri, bazen mirasçılar veya paydaşlar arasında da çözümsüz husumetlere dönüşmekte olup, çok ortaklı binalarda mülkiyetin tasfiyesi gündeme geldiğinde sürecin hukuki boyutunu görmek adına Ortaklığın Giderilmesi(İzale-i Şüyu) Davaları sayfamızdan da faydalanabilirsiniz.

İptal Davasında Hayati Önem Taşıyan Hak Düşürücü Süreler

Usulsüz alınan bir apartman kararını iptal ettirmenin en kritik noktası, yasanın koyduğu çok acımasız ve esnetilemez “Hak Düşürücü Sürelere” riayet etmektir. KMK Madde 33 uyarınca bu süreler şu şekilde işler:

1. Toplantıya Katılanlar İçin 1 Aylık Süre: Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan malikler, iptal davasını karar tarihinden başlayarak bir ay içinde açmak zorundadır,,. Bu süreyi bir gün bile geçirirseniz dava hakkınız sonsuza dek yanar.
2. Toplantıya Katılmayanlar İçin 1 ve 6 Aylık Süreler: Toplantıya çağrılmayan veya katılmayan malikler, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlükârda karar tarihinden başlayarak altı ay içinde davasını açmalıdır,,. Yönetici kararı panoya asmışsa veya noterden ihtarnameyle size göndermişse öğrenme süreniz başlar.
3. Süre Sınırı Olmayan İstisna (Mutlak Butlan/Yokluk): Eğer alınan karar yasanın emredici hükümlerine açıkça aykırıysa, mülkiyet hakkının özünü zedeliyorsa (örneğin ortak alanın yöneticinin şahsına bedelsiz devri gibi) veya toplantıyı yetkisiz kişiler (apartman dışından şahıslar) yapmışsa, bu kararlar “yok” veya “mutlak butlanla hükümsüz” sayılır. Bu durumda yukarıdaki 1 ve 6 aylık süre koşulu aranmaz, dava her zaman açılabilir,,.

Bu hukuki süreçlerin sonunda doğabilecek karar harçları, mülkiyet intikalleri veya tapudaki tescil/terkin masraflarını önceden planlayabilmek ve ekonomik portrenizi görebilmek adına web sitemizdeki Tapu Harcı Hesaplama modülümüzden güvenle yararlanabilirsiniz.

Yargıtay’ın İptal Davalarındaki Emsal Karar Yaklaşımları

En üst derece mahkemesi olan Yargıtay, apartman yöneticilerinin yaptığı usulsüzlüklere karşı mülk sahibinin haklarını çok net bir şekilde koruyan emsal içtihatlar geliştirmiştir:

• Çağrı Usulsüzlüğü İptal Sebebidir: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarına göre, olağanüstü toplantılarda 15 günlük çağrı belgesinin (taahhütlü mektup veya imza karşılığı) davacıya tebliğ edildiği ispatlanamazsa, o toplantıda alınan aidat, ihale veya yönetici seçimi kararlarının tamamı şekil eksikliğinden iptal edilmektedir,,. Hatta Yargıtay, davacının toplantıya katılmadığı ve alınan kararların tebliğine dair belge bulunmadığı durumlarda yerel mahkemenin “ret” kararını açıkça bozmuştur,.
• Vekâlet Çoğunluğunun Aşılması: Yargıtay, 41 bağımsız bölümlü bir binada, vekil tayin edilen kişilerin 3’er kişiyi temsil ettiği (kural olarak en fazla %5 sınırı aşıldığı) bir dosyada; yasaya aykırı kullanılan oyların geçersiz sayılacağına ve bu oylar düşüldüğünde karar yeter sayısı sağlanamıyorsa, toplantının tümüyle iptal edilmesi gerektiğine hükmetmiştir,,.
• Karar Defteri ve Hazirun Listesinin Önemi: Hâkim iptal davasında iddiaları değerlendirirken bizzat karar defterini, yönetim planını, çağrı tebligatlarını ve toplantıya katılanları gösterir “hazirun listesini” incelemek zorundadır. Yargıtay kararlarında, mahkemenin bu belgeleri yönetimden celp etmeden, salt beyanlarla davanın reddine karar vermesi “eksik inceleme” sayılarak kesin bozma nedeni yapılmıştır,.

Uzman Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

“Yönetici apartman genel kurul kararını usulsüz aldı, iptalini nasıl isterim?” sorusu, hukukun mülkiyet ve ortak yaşam alanlarını koruyan en hassas denge noktalarından biridir. Yöneticinin kural tanımaz tavırları, usulsüz toplanan aidatlar, keyfi olarak yaptırılan lüks ve fahiş masraflı tadilatlar karşısında boyun eğmek zorunda değilsiniz. KMK’nın 33. maddesi, bu tür haksızlıkları bağımsız Türk mahkemeleri önünde iptal ettirme gücünü size sunmaktadır.

Ancak unutulmamalıdır ki; genel kurul kararının iptali davası, basit bir şikâyet dilekçesi ile kazanılabilecek bir süreç değildir. Toplantının olağan mı yoksa olağanüstü mü olduğunun tespiti, 1 ve 6 aylık acımasız hak düşürücü sürelerin doğru hesaplanması, toplantı/karar nisaplarındaki (yarından fazlası, 4/5 veya oybirliği gibi) matematiksel ve hukuki hataların Yargıtay içtihatları ışığında milimetrik olarak mahkemeye sunulması, üst düzey bir avukatlık stratejisini zorunlu kılar. Yanlış bir husumet yönlendirmesi veya süre aşımı, usulsüz kararın kesinleşmesine ve binlerce lira haksız aidat/gider ödemenize yol açabilir.

Ailenizin huzurunu, bütçenizi ve mülkiyet haklarınızı yöneticilerin keyfiyetine terk etmeyin. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul ve kat mülkiyeti hukukundaki sarsılmaz tecrübemizle, apartmanınızdaki usulsüz genel kurul kararlarının iptali sürecini tüm hukuki donanımımızla yürütüyor, hakkınızı yasal yollarla güvence altına alıyoruz.

Usulsüz alınan kararları iptal ettirmek, haksız dayatmalara son vermek ve hukuki sürecinizi kusursuz bir stratejiyle hemen başlatmak için vakit kaybetmeden bizimle iletişime geçin.

SIKÇA SORULAN SORULAR