Tapusuz Tarlanın Tapusu Nasıl Alınır? Köyde 20 Yıl Kullanma Şartı

Köyde dededen kalan, yıllardır sizin ektiğiniz ama hiç tapusu çıkmamış bir tarla var. Bu tarlanın tapusunu üzerinize almanın yolu, Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesindeki zilyetlik yoluyla tescil davasıdır.

Kısa cevap şudur: tarla tapuda kimseye kayıtlı değilse, siz onu en az 20 yıl davasız, aralıksız ve malik gibi kullandıysanız ve tarla orman, mera ya da devlete ait bir yer değilse, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişisine karşı dava açarak tapuyu adınıza yazdırabilirsiniz. Ama önce bir şeyi kontrol etmelisiniz: köyünüzde kadastro yapıldı mı ve tarla kimin adına yazıldı?

Önce Bakmanız Gereken: Kadastro Yapıldı mı?

Türkiye’de köylerin büyük bölümünde kadastro çalışması yapılmıştır. Kadastro sırasında her parsel ya bir kişi adına, ya Hazine adına yazılır ya da tescil dışı bırakılır. Tapusuz sandığınız tarla aslında kadastroda Hazine ya da başka biri adına yazılmış olabilir.

Bunu tapu müdürlüğünden ya da e-Devlet’teki tapu bilgi sorgulamasından, parselin ada ve parsel numarasıyla öğrenebilirsiniz. Bilmiyorsanız kadastro müdürlüğü köyün paftasından tarlanın hangi parsel olduğunu gösterebilir.

Burada en önemli tuzak şudur: 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12’ye göre kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki sebeplere dayanarak dava açılamaz. Yani kadastro 15 yıl önce yapıldıysa ve tarla Hazine adına yazıldıysa, “ben buraya 30 yıldır bakıyorum” diyerek tescil davası açmanın kapısı büyük ölçüde kapanmıştır.

Kadastro yakın zamanda yapıldıysa ya da tespit yeni ilan edildiyse durum farklıdır. İlan süresi 30 gündür ve bu süre içinde itiraz edilmezse tespit kesinleşir. Bu konuyu kadastro tespitine itiraz davası yazımızda ayrıntılı anlattık.

Tapusuz Tarlanın Tapusunu Almanın Şartları

Türk Medeni Kanunu m.713/1’e göre tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, tescil isteyebilir. Bu şartları tek tek açalım:

• Tarla tapuda kayıtlı olmamalı.
• Zilyetlik en az 20 yıl sürmüş olmalı.
• Kullanım davasız ve aralıksız olmalı.
• Tarlayı malik gibi kullanmış olmalısınız.
• Tarla özel mülkiyete elverişli olmalı.

Tapuda kayıtlı olmama, tarlanın kadastroda tescil dışı bırakılmış ya da hiç kadastro görmemiş olması demektir. Babanızın ya da dedenizin kullandığı süre, mirasçısı olarak sizin sürenize eklenir.

Davasız olması, bu süre içinde size karşı tarlayla ilgili bir dava açılmamış olmasıdır. Malik gibi kullanmak ise kiracı ya da emanetçi olarak değil, sahibi gibi ekip biçmek ve sınırını korumaktır. Orman, mera, yaylak, kıyı, dere yatağı ve kayalık yerler özel mülkiyete elverişli değildir.

TMK m.713/2 bir durum daha tanır: taşınmaz tapuda kayıtlı olsa bile, maliki kütükten anlaşılamıyorsa ya da 20 yıl önce gaipliğine karar verilmiş biri adına kayıtlıysa, aynı şartlarla tescil istenebilir. Tapuda bilinen bir malik adına kayıtlı tarla, malik ses çıkarmadı diye bu yolla alınamaz.

Kaç Dönüme Kadar Tapu Alınabilir?

3402 sayılı Kadastro Kanunu m.14, zilyetlikle kazanılabilecek alanı sınırlar. Aynı çalışma alanı içinde, yani genelde aynı köyde, toplam yüzölçümü sulu arazide 40 dönüme, kuru arazide 100 dönüme kadar olan taşınmazlar zilyetlik yoluyla kazanılabilir.

Bu sınır, o köyde zilyetlikle kazandığınız bütün parsellerin toplamıdır. Daha önce başka bir tarlayı da aynı yolla adınıza yazdırdıysanız, o alan da hesaba katılır.

Sınırın üstündeki kısım için zilyetliğin ayrıca belgeye dayanması gerekir. Kanunda sayılan belgelerin başında 31/12/1981 veya daha önceki tarihli vergi kayıtları gelir; eski tapu senetleri ve tasarruf ilmühaberleri de bu belgeler arasındadır.

Hazine Arazisini İşlemek de Tapu Kazandırabilir mi?

3402 m.17, orman sayılmayan ve kamu hizmetine ayrılmamış devlet arazisinden, masraf ve emek harcanarak tarıma elverişli hale getirilen yerlerin, m.14’teki şartlar varsa imar ve ihya edenler adına tespit edileceğini söyler. Taşlık bir araziyi temizleyip tarlaya çevirdiyseniz bu yol gündeme gelebilir.

Ancak 3402 m.18’e göre orta malları, ormanlar, meralar ve kamu hizmetine ayrılmış yerler, tapuda kayıtlı olsun olmasın zamanaşımıyla kazanılamaz. Bir yeri 50 yıl kullanmış olmanız bu sonucu değiştirmez. Satın aldığınız yerin sonradan orman çıkması halinde neler yapılabileceğini orman ya da kıyı çıkan arsa rehberinde anlattık.

Dava Nasıl Açılır?

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. TMK m.713/3’e göre davalı Hazine ve ilgili kamu tüzel kişileridir; tapuda malik görünen biri varsa onun mirasçıları da davaya dahil edilir. Köy sınırındaki yerlerde köy tüzel kişiliği, belediye sınırındakilerde belediye bu kamu tüzel kişisidir.

Mahkeme davayı bir gazete ve bir internet haber sitesinde, ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde en az 3 kez ilan eder. Son ilandan itibaren 3 ay içinde itiraz eden çıkmaz ya da itiraz yerinde görülmezse ve zilyetliğiniz ispat edilirse, mahkeme tescile karar verir.

Davada keşif yapılır. Mahkeme yerel bilirkişileri ve tanıkları dinler, ziraat mühendisi arazinin niteliğini, fen bilirkişisi sınırlarını belirler. Uygulamada geçmiş yıllara ait hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri de getirtilerek arazinin 20 yıl önce gerçekten tarla olarak kullanılıp kullanılmadığına bakılır. Fotoğraflarda arazi o yıllarda orman ya da çalılık görünüyorsa, tanık beyanları tek başına yetmeyebilir.

Hangi Belgeler İşe Yarar?

Zilyetliği ispatta tanık ve yerel bilirkişi beyanı esastır, ama belgeler davayı güçlendirir:

• Eski vergi kayıtları ve emlak beyannameleri.
• Çiftçi kayıt sistemi ve tarımsal destek ödemesi kayıtları.
• Muhtarlıktan alınan, tarlayı kimin kullandığını gösteren yazı.
• Dedenizden kalma harici satış senetleri ya da paylaşım kâğıtları.
• Tarlanın eski fotoğrafları.

Belgede tarlanın sınırlarının, komşu parsellerin ve yaklaşık yüzölçümünün yazılı olması, keşifte işi kolaylaştırır. Belge eski ve okunaksızsa bile dosyaya eklenmelidir; değerlendirmeyi her zaman mahkeme yapar.

Davada Sık Yapılan Hatalar

En sık hata, davayı yalnızca Hazineye karşı açıp köy tüzel kişiliğini ya da belediyeyi unutmaktır. Taraf eksikliği davanın uzamasına, hatta usulden reddine yol açar. Tapuda malik görünen biri varsa onun mirasçılarının da eksiksiz davaya katılması gerekir.

İkinci hata, tanık seçimidir. Tanıkların tarlanın komşusu olması, uzun süredir köyde yaşaması ve sizinle akrabalık ya da çıkar ilişkisi olmaması beyanlarını güçlendirir. Davada tanıkların “duydum” değil “gördüm” diyebilmesi önemlidir; tarlayı kimin, hangi yıllardan beri, ne ekerek kullandığını somut olarak anlatabilmelidir.

Üçüncü hata, tarlanın sınırını ve yüzölçümünü yanlış göstermektir. Dava dilekçesinde talep edilen alan, keşifte fen bilirkişisinin ölçtüğü alanla örtüşmezse sonuç gecikir. Mümkünse dava öncesinde bir harita mühendisine kroki hazırlatmak faydalıdır.

Dördüncü hata, yarım bırakılmış bir zilyetliktir. Tarlayı birkaç yıl ekmeyip bırakmanız, kullanımın aralıksız olmadığı yönünde değerlendirilebilir. Nadasa bırakmak gibi tarım tekniğinin gerektirdiği aralar ise kesinti sayılmaz; bunu açıklayabilecek tanıklarınız olmalıdır.

Köydeki Evimin Tapusu Yok, Ne Yapmalıyım?

Köydeki evler için de kural aynıdır: evin bulunduğu arsa tapuda kayıtlı değilse ve 20 yıllık zilyetlik şartları varsa tescil davası açılabilir. Ancak köy yerleşik alanlarındaki arsalar çoğu zaman kadastroda ya bir kişi adına ya Hazine adına yazılmıştır.

Ev Hazine adına kayıtlı bir arsanın üzerindeyse ve kadastronun üzerinden 10 yıl geçmişse, tescil davası yolu kapanmış olabilir. Bu durumda evin sahibi Milli Emlak’a başvurarak arsanın satın alınması ya da kiralanması gibi yolları araştırmalıdır; bu yollar her taşınmaz için açık değildir ve ayrı şartlara bağlıdır.

Ev aile büyüklerinden birinin adına kayıtlı bir parselin üzerindeyse, mesele tescil değil mirastır. Mirasçılık belgesiyle tapu intikali yapılır, gerekirse tapu kaydında düzeltme davası gündeme gelir.

Tapusuz Tarla Satılır mı, Alınır mı?

Tapusuz bir tarlanın satışı tapuda yapılamaz; noterde ya da elden yapılan “harici satış” mülkiyeti geçirmez. Ancak bu satış tamamen değersiz de değildir. Satın alan kişi, satıcının zilyetliğini devralır ve TMK m.713 davasında satıcının kullandığı süreyi kendi süresine ekleyebilir.

Tapusuz tarla satın almak ciddi risk taşır. Tarla orman ya da mera çıkabilir, kadastroda Hazine adına yazılmış olabilir ya da satıcı gerçek zilyet olmayabilir. Para ödemeden önce tapu ve kadastro müdürlüğünden parselin durumunu öğrenmek şarttır.

Sık Karşılaşılan Durumlar

Tarlayı kardeşlerle birlikte kullandıysanız, tescil hepiniz adına payla birlikte istenebilir. Tarlayı yalnız siz kullanıp kardeşleriniz hiç ilgilenmediyse, bu durum davada ayrıca ispat edilir. Tescil sonrası paylaşımda tarım arazisinin bölünme sınırları ayrıca devreye girer.

Tarlayı başkasına kiraya verdiyseniz, kiracının kullanımı sizin adınıza sayılır; kiracı kendisi için zilyetlik iddia edemez. Ama kira ilişkisini ispatlayabilmeniz gerekir.

Tarla üzerinde komşuyla sınır anlaşmazlığı varsa, bu anlaşmazlık davayı “davasız zilyetlik” şartı açısından zayıflatabilir. Bu tür ihtilaflar dava açmadan önce netleştirilmelidir.

Sonuç

Tapusuz tarlanın tapusunu almak için 20 yıllık davasız, aralıksız ve malik gibi kullanım, arazinin özel mülke elverişli olması ve köydeki toplam alanın 40 ya da 100 dönüm sınırı içinde kalması gerekir. Ama ilk iş, kadastronun yapılıp yapılmadığını ve tarlanın kimin adına yazıldığını öğrenmektir; kadastro üzerinden 10 yıl geçmişse dava yolu çoğu zaman kapanmıştır.

Tarlanızın ya da köydeki evinizin durumu için yol haritası çıkarmak istiyorsanız, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR