Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mahkeme ve Avukat Masraflarını Kim Öder?

Miras yoluyla intikal eden ya da yatırım amacıyla birden fazla kişi tarafından ortaklaşa satın alınan gayrimenkuller, zaman içerisinde paydaşlar arasında uyuşmazlıkların temel kaynağı haline gelmektedir. Tarafların taşınmazın kullanımı, kiraya verilmesi veya satılması gibi konularda ortak bir karara varamaması, mülkiyetin kaderini kilitler. Bu hukuki düğümü çözmek ve her bir paydaşın hakkını bağımsız olarak almasını sağlamak için hukuk sistemimizin sunduğu en temel yol, İzale-i Şüyu yani Ortaklığın Giderilmesi davasıdır. Ancak müvekkil adaylarımızın bu davayı açmadan önce zihinlerini kurcalayan en büyük soru işareti şudur: “Bu davayı ben açarsam, mahkeme ve avukatlık masraflarının tamamı benim üzerime mi kalır?”

Pek çok kişi, hukuki sürecin getireceği yüksek maliyetlerden çekinerek hakkını aramaktan vazgeçmekte veya süreci erteleyerek gayrimenkulün yıllarca atıl kalmasına ve değer kaybetmesine neden olmaktadır. Oysa ortaklığın giderilmesi davaları, yapıları gereği hukuk sistemimizdeki diğer klasik davalardan tamamen farklı bir “masraf ve gider” mantığına sahiptir. Bu davalarda kimse tam anlamıyla “kaybeden” olmadığı için, davanın maliyeti de hakkaniyetli bir şekilde paylaştırılır. Sizler için hazırladığımız ve 2026 güncel mevzuatı ile Yargıtay içtihatlarıyla desteklenen bu kapsamlı rehberde; ortaklığın giderilmesi davasında harçların nasıl hesaplandığını, keşif ve bilirkişi masraflarını kimin ödeyeceğini, avukatlık vekâlet ücretlerinin taraflara nasıl yansıtılacağını ve satış aşamasındaki kesintileri en ince ayrıntısına kadar inceleyeceğiz.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarının “Çift Taraflı” Doğası ve Masraf Dağılımı

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na (HMK) göre klasik davalarda genel kural; yargılama giderlerinin ve vekâlet ücretinin, davayı kaybeden (aleyhine hüküm verilen) tarafa yükletilmesidir. Ancak ortaklığın giderilmesi davaları bu kuralın en büyük istisnasıdır.

Ortaklığın giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan mallardaki ortaklığa son verip ferdi mülkiyete geçmeyi amaçlayan, niteliği itibarıyla “çift taraflı” (iki taraflı) ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır,. Bu davalarda klasik anlamda bir kazanan veya kaybeden yoktur; davalı konumunda olan paydaş da tıpkı davacı gibi aynı haklara sahiptir ve davanın sonucundan kendi payı oranında fayda sağlar,.

• Kazanan veya kaybeden tarafın olmaması nedeniyle, mahkeme masrafları ve yargılama giderleri tek bir tarafa yüklenmez.
• Yargılama giderleri ve kanuni vekâlet ücreti, davanın sonunda taraflara (davacı ve davalıların tümüne) tapudaki veya mirasçılık belgesindeki payları oranında yükletilir.

Mülkiyet uyuşmazlıklarının temel mantığı hakkında daha geniş bir perspektif edinmek için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Dava Açılırken Mahkeme Masraflarını (Gider Avansını) Kim Öder?

Ortaklığın giderilmesi davasında masrafların davanın sonunda paylar oranında bölüştürülecek olması, davanın en başında hiçbir masraf yapılmayacağı anlamına gelmez. HMK madde 120 gereğince, davacı taraf dava açarken yargılama harçlarını ve Adalet Bakanlığınca belirlenen “gider avansını” mahkeme veznesine peşin olarak yatırmak zorundadır.

Dava süresince yapılması gereken masraflar kural olarak şunları kapsar (HMK m. 323),:

• Başvurma ve Maktu Karar Harçları: Dava açılışında devlete ödenen temel harçlar.
• Tebligat Giderleri: Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların (ortakların) davada yer alması zorunludur. Onlarca mirasçının olduğu dosyalarda her birine çıkarılacak tebligat masrafları bu avanstan karşılanır.
• Keşif ve Bilirkişi Ücretleri: Hâkimin, gayrimenkulün aynen taksime uygun olup olmadığını belirlemek için mahallinde yapacağı inceleme (keşif) ile inşaat, ziraat veya harita mühendisi gibi uzman bilirkişilere ödenecek ücretler davacı tarafından “delil avansı” (HMK m. 324) kapsamında yatırılır,,.

Önemli İstisna: Her ne kadar bu masrafları başlangıçta davacı cebinden ödüyor olsa da, dava sonuçlandığında mahkeme, yapılan toplam masrafı hesaplar ve paydaşlara payları oranında böler. Davacı, kendi payına düşenden fazla ödediği kısmı, diğer paydaşlardan (çoğunlukla satış bedeli üzerinden kesilerek) geri alır. Sürecin işleyişi ve dava şartları hakkında detaylı bilgi için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Karar ve İlam Harcı Nasıl Hesaplanır? (Aynen Taksim ve Satış)

Davanın sonunda mahkeme, ortaklığın ne şekilde giderileceğine karar verir. Verilen kararın türüne (aynen taksim veya satış) ve malın niteliğine göre devlete ödenecek harçlar Harçlar Kanunu ve tarifeleri kapsamında şu şekilde belirlenir:

• Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesinde: Gayrimenkulün satış suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmesi halinde, gayrimenkulün ihale (satış) bedeli üzerinden binde 11,38 oranında nispi karar ve ilam harcı alınır.
• Ortaklığın Aynen Taksim Yoluyla Giderilmesinde: Gayrimenkulün aynen taksim (bölünerek) suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmesi halinde, gayrimenkulün keşif sonucu belirlenen değeri üzerinden binde 4,55 oranında nispi karar ve ilam harcı alınır.
• Taşınır Mallarda (Araç, İş Makinesi vb.): Taşınır malların ortaklığının giderilmesi ister satış yoluyla ister taksim yoluyla olsun, maktu (sabit) karar ve ilam harcına tabidir.

Bu harçlar da yine tek bir tarafa yüklenmez; tüm paydaşlardan payları oranında tahsil edilir. Taşınmazın satışı sonrasında alıcıların ve satıcıların karşılaşacağı tapu devir masraflarını öngörebilmek adına web sitemizdeki Tapu Harcı Hesaplama aracından faydalanabilirsiniz.

Davada Hazine veya Vakıf Varsa Masraflar Ne Olur?

Eğer dava konusu taşınmazda Hazine (Devlet) paydaş ise, 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 13/j maddesi uyarınca Hazine harçtan muaftır,. Bu durumda mahkeme, “Hazinenin hissesine düşen harç tutarı tenzil edildikten (çıkarıldıktan) sonra kalan harcın, diğer paydaşlardan payları oranında tahsiline” karar verir,. Hazinenin ödemesi gereken harç, diğer vatandaşların (paydaşların) sırtına yüklenmez.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukatlık Ücretini Kim Öder?

İzale-i Şüyu davalarında avukatlık masrafları en çok merak edilen konudur. Avukatlık ücretleri hukuken ikiye ayrılır:

1. Müvekkil ile Avukat Arasındaki Akdi Vekâlet Ücreti

Bir paydaş, davasını takip etmesi için özel bir avukatla anlaştığında, aralarında belirledikleri sözleşmesel avukatlık ücretini (akdi vekâlet ücreti), avukatlık sözleşmesini imzalayan kişi kendi bütçesinden öder. Bu ücret, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin altında olamaz ve avukatın harcadığı mesaiye, davanın zorluğuna göre serbestçe belirlenir. Bu şahsi anlaşma bedeli diğer paydaşlardan talep edilemez.

2. Mahkemenin Hükmettiği Yasal (Karşı Taraf) Vekâlet Ücreti

Mahkeme, dava sonunda kendisini bir avukat ile temsil ettiren taraf lehine, kanuni bir “Karşı Taraf Vekâlet Ücretine” hükmeder (HMK m. 330). Ortaklığın giderilmesi davalarının özelliği gereği, bu ücret nispi (malın değerine göre yüzde üzerinden) değil, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinde (AAÜT) yer alan “maktu” (sabit) bir tutar üzerinden belirlenir.

• Davada kendisini avukatla temsil ettiren davacı lehine maktu vekâlet ücretine hükmedilir.
• Eğer davalılar da kendilerini bir avukatla temsil ettirmişlerse, onlar lehine de aynı maktu vekâlet ücretine hükmedilir.
• Kritik Kural: Hükmedilen bu maktu vekâlet ücreti tek bir kişiden alınmaz; davanın tüm taraflarından (avukat tutanlar dâhil) payları oranında alınarak avukatla temsil edilen tarafa verilir,.

(Dış bağlantı olarak baroların yayınladığı güncel tarifeler için Türkiye Barolar Birliği resmi sayfasındaki AAÜT çizelgeleri incelenebilir.)

İhale (Satış) Aşamasındaki Masraflar ve Dağılımı

Mahkemece ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiğinde, dosya Satış Memurluğuna (veya İcra Dairesine) gönderilir ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümlerine göre açık artırma süreci başlar. Bu aşamada da ciddi masraflar (gazete ve elektronik portal ilan giderleri, satış memuru harcırahları, yediemin ücretleri vb.) doğar.

İİK Madde 138 uyarınca; haciz, paraya çevrme (satış) ve paylaştırma gibi bütün alacaklıları (ve paydaşları) alakadar eden ortak masraflar, önce satış tutarından (ihale bedelinden) peşin olarak çıkarılır,. Artan para, mahkeme ilamında gösterilen pay oranlarına göre hak sahiplerine dağıtılır,. Yani satış aşamasında yapılan masraflar için paydaşlardan cebinden taze nakit istenmez; bu masraflar gayrimenkulün satış bedeli üzerinden otomatik olarak kesilerek adil bir biçimde herkesin payından düşülmüş olur.

Yargıtay İçtihatları Işığında Masraf ve Giderlerin Dağılımı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Hukuk Daireleri, ortaklığın giderilmesi davalarında masraf ve harç yükümlülükleri konusunda istikrarlı ve kesin içtihatlar geliştirmiştir:

• Tüm Masraflar Pay Oranında Bölünmelidir: Yargıtay kararlarında açıkça; “Paydaşlığın giderilmesi davaları iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardan olup, sonuçta kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden yargılama gideri ve vekâlet ücretinin payları oranında yükletilmesi… gerekir.” denilmektedir.
• Davadan Feragat Durumunda Masraflar: Normal hukuk davalarında davacı davadan feragat ederse tüm masrafları kendisi öder (HMK m. 312). Ancak Yargıtay’a göre İzale-i Şüyu davalarında davacı feragat etse bile, davalılardan biri davaya devam etmek isterse yargılamaya devam edilir. Bu durumda masraf kuralı yine pay oranında paylaşım ilkesiyle işlemeye devam eder.
• Muhdesat (Bina/Ağaç) Varsa: Taşınmaz üzerinde paydaşlardan birine ait bir ev veya ağaç (muhdesat) varsa, satış bedeli dağıtılırken masraflar da “oran kurma” (muhdesatın değeri ile arzın değeri arasındaki orantı) sistemine göre hakkaniyetle kesilir,.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şüyu) davasında mahkeme ve avukat masraflarını kim öder sorusunun yanıtı, davanın “herkese fayda sağlayan” adil doğasında gizlidir. Davayı açan kişi süreci başlatmak için ilk etapta harç ve keşif avanslarını cebinden karşılasa da, sürecin sonunda harcanan her kuruş (yasal sınırlar dâhilindeki avukatlık vekâlet ücretleri dâhil) gayrimenkulün toplam değerinden ve paydaşların hisselerinden kesilerek denkleştirilir. Böylece hiç kimse, diğerlerinin de faydalandığı bir hukuki sürecin finansal yükünü tek başına çekmek zorunda kalmaz.

Ancak unutulmamalıdır ki; bu süreçlerde asıl maliyet “mahkeme harçları” değil, yanlış veya eksik hukuki stratejiler yüzünden gayrimenkulün açık artırmada yok pahasına satılmasıdır. İhale şartnamelerinin eksik hazırlanması, kıymet takdiri (değer biçme) raporlarına süresinde itiraz edilmemesi veya tebligat hataları nedeniyle ihalenin feshedilmesi (iptali), mirasçılara telafisi imkânsız maddi zararlar ve yıllarca süren zaman kayıpları yaşatır. Bu nedenle, başlangıçta ödenecek akdi avukatlık ücreti bir “masraf” değil, gayrimenkulünüzün gerçek değerini korumak ve hukuki haklarınızı güvence altına almak için yapılması zorunlu bir “yatırımdır”.

Miras kalan veya ortak olunan gayrimenkullerinizin en kârlı, adil ve hızlı şekilde paylaştırılmasını sağlamak; İzale-i Şüyu sürecindeki maliyet hesaplamalarını ve ihale aşamalarını profesyonelce yönetmek için Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak uzman gayrimenkul avukatı kadromuzla yanınızdayız.

Mülkiyet çıkmazından kurtulmak, masraf ve süreç hakkında şeffaf bilgi almak ve hukuki işlemlerinizi güvenle başlatmak için vakit kaybetmeden uzman avukatlarımızla İletişim sayfamız üzerinden bağlantıya geçin.

SIKÇA SORULAN SORULAR