Miras Kalan Tarla Bölünebilir mi? Kaç Dönüm Olursa Bölünür

Babadan kalan 20 dönüm tarlayı üç kardeş bölüp herkes kendi tapusunu almak istiyor. Çoğu zaman bu mümkün değildir. Tarım arazileri, kanunda yazılı asgari büyüklüğün altına düşecek şekilde bölünemez, hisselendirilemez ve paydaş sayısı artırılamaz.

Kısa cevap şudur: mutlak tarım arazisi, marjinal tarım arazisi ve özel ürün arazisi 20 dönümün (2 hektar), dikili tarım arazisi yani bağ ve bahçe 5 dönümün (0,5 hektar), sera gibi örtü altı arazi 3 dönümün (0,3 hektar) altına bölünemez. Bu yüzden 20 dönümlük bir tarla iki mirasçı arasında bile bölünemez. Bölünemeyen tarla ya bir mirasçıya verilir ya da satılıp parası paylaşılır.

Kaç Dönüm Tarla Bölünebilir?

Kural 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m.8’dedir. Bir dönüm 1.000 metrekaredir. Kanun asgari tarımsal arazi büyüklüklerini şöyle belirler:

• Mutlak tarım arazisi, marjinal tarım arazisi ve özel ürün arazisi: en az 2 hektar, yani 20 dönüm.
• Dikili tarım arazisi (meyve bahçesi, bağ, zeytinlik): en az 0,5 hektar, yani 5 dönüm.
• Örtü altı tarım yapılan arazi (sera): en az 0,3 hektar, yani 3 dönüm.

Bunlar alt sınırdır. Kanun, Tarım ve Orman Bakanlığı’na bu büyüklükleri artırma yetkisi verir. Ayrıca m.8/A, her il ve ilçe için kanuna ekli listede ayrı bir “yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü” belirler; tarım arazisi bu büyüklüğün altında da bölünemez. Bu sınır bazı ilçelerde 20 dönümün çok üstündedir.

Basit bir hesap şöyledir: tarla, bölündüğünde her parça hem asgari büyüklüğü hem de ilçenizdeki yeter gelirli büyüklüğü karşılıyorsa bölünebilir. 20 dönüm tarla iki parçaya bölünürse her biri 10 dönüm olur ve 20 dönümlük sınırın altında kalır; bu nedenle bölünemez. 40 dönümlük bir tarla ise iki eşit parçaya ayrılabilir, ama ilçedeki yeter gelirli büyüklük 20 dönümün üstündeyse yine bölünemez.

Tarlanın hangi sınıfta olduğunu ve ilçenizdeki yeter gelirli büyüklüğü il ya da ilçe tarım ve orman müdürlüğünden öğrenebilirsiniz.

Aynı mantık 16, 25 ya da 13 dönümlük tarlalar için de geçerlidir. 16 dönümlük mutlak tarım arazisi zaten 20 dönümün altında olduğu için hiç bölünemez. 25 dönümlük tarla iki parçaya ayrılırsa her biri 12,5 dönüm olur ve sınırın altında kalır. Bir parçanın 20, diğerinin 5 dönüm olması da çözüm değildir, çünkü 5 dönümlük parça yine sınırın altındadır. Kısacası mutlak tarım arazisinde bölünme, ancak her parça en az 20 dönüm olacak kadar büyük tarlalarda gündeme gelir.

Her Bölünme İçin Bakanlık İzni Gerekir

5403 m.8/B’ye göre tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay devri, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, paylı mülkiyet olarak intikal ve taksim işlemleri Bakanlığın izniyle yapılır. Yani mirasçılar kendi aralarında anlaşsa bile tapuda bölünme için tarım müdürlüğünün olumlu görüşü gerekir.

Çay, fındık, zeytin gibi özel iklim isteyen bitkilerin yetiştiği alanlarda ya da tarım dışı kullanım izni verilen yerlerde, Bakanlığın uygun görüşüyle daha küçük parseller oluşturulabilir. Bu bir istisnadır ve her dosyada ayrıca değerlendirilir.

Miras Kalan Tarla Nasıl Paylaşılır?

Kanunun miras kalan tarım arazileri için koyduğu temel kural, arazinin bölünmeden tek elde kalmasıdır. 5403 m.8/B, mirasa konu tarım arazilerinde “mülkiyetin devri esastır” der. Mirasçılar anlaşırsa devir mirasın açılmasından itibaren 1 yıl içinde tamamlanmalıdır.

5403 m.8/C’ye göre mirasçılar şu yollardan birini seçebilir:

• Tarlayı bir mirasçıya devretmek; tarla büyükse ve yeter gelirli büyüklüğü karşılıyorsa birden fazla mirasçıya.
• Tarlayı mirasçıların kuracağı aile malları ortaklığına devretmek.
• Bütün mirasçıların miras payı oranında ortak olduğu bir limited şirkete devretmek.
• Tarlayı üçüncü bir kişiye satmak.

Tarlayı alan mirasçı, diğerlerine paylarının bedelini öder. Bu ödeme anlaşmayla belirlenir; çoğu zaman taksitle ya da başka bir miras malıyla denkleştirilerek yapılır.

Mirasçılar Anlaşamazsa Ne Olur?

Anlaşma olmazsa mirasçılardan her biri sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabulucuya başvurmak zorunludur; 5403 kapsamındaki bu davalar ise m.8/Ç uyarınca her türlü resim ve harçtan muaftır.

Mahkeme 5403 m.8/C’ye göre şöyle karar verir:

• Kişisel yetenek ve durumuna bakılarak belirlenen ehil mirasçıya, tarımsal gelir değeri üzerinden devir.
• Birden fazla ehil mirasçı varsa önce geçimini bu araziden sağlayana, o da yoksa en yüksek bedeli teklif edene devir.
• Ehil mirasçı yoksa en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devir.
• Tarlayı isteyen hiçbir mirasçı yoksa satış ve bedelin paylara göre dağıtılması.

Tarlayı alan mirasçıya, diğer mirasçıların payını mahkeme veznesine yatırması için 5403 m.8/D uyarınca 6 aya kadar süre verilir; istenirse 6 ay daha uzatılabilir. Para yatırılmaz ve isteyen başka mirasçı da yoksa tarla açık artırmayla satılır.

Önemli bir koruma daha vardır: tarlayı alan mirasçının eline geçtikten sonraki 20 yıl içinde arazi tarım dışı kullanıma açılır ve değeri artarsa, değer farkı diğer mirasçılara payları oranında ödenir. Böylece tarla ucuza alınıp sonradan imara açılarak diğer mirasçılar zarara uğratılamaz.

Tarımsal Gelir Değeri Nedir, Neden Önemli?

Mahkeme tarlayı ehil mirasçıya verirken bedeli piyasa değerine göre değil, tarımsal gelir değerine göre belirler. Bu değer, arazinin tarımsal üretimle sağlayacağı gelire göre hesaplanır ve çoğu zaman tarlanın piyasada satılabileceği fiyattan düşük çıkar.

Bu, tarlayı alacak mirasçı için avantaj, diğer mirasçılar için ise dezavantajdır. Özellikle şehre yakın, ileride imara açılma ihtimali olan tarlalarda fark büyüyebilir. Kanunun 20 yıllık değer farkı kuralı bu dengesizliği kısmen giderir, ama yalnızca arazi gerçekten tarım dışı kullanıma açılırsa işler.

Tarlayı almak istemeyen bir mirasçı, payının daha yüksek bir bedelle ödenmesini istiyorsa, ehil mirasçı belirlenmeden önce kendisi de en yüksek bedeli teklif ederek devre talip olabilir ya da arabuluculukta piyasa değerine yakın bir anlaşma arayabilir.

Arsa ve Bahçe İçin Kurallar Farklı

Miras kalan taşınmaz tarım arazisi değil de imar planı içinde bir arsa ise 5403 uygulanmaz. Bu durumda Türk Medeni Kanunu m.699 devreye girer: paylaşma biçiminde anlaşma olmazsa hâkim önce malın aynen bölünmesine bakar. Parçaların değeri denk değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır.

Ancak arsanın bölünmesi imar mevzuatına uygun olmalıdır. Oluşacak her parselin imar planındaki asgari ifraz şartlarını karşılaması ve yola cephesi olması gerekir. Bilirkişinin hazırladığı ifraz projesi, belediye ya da il özel idaresinin görüşü alınarak değerlendirilir.

Bölme durum ve koşullara uygun değilse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğrayacaksa, TMK m.699 uyarınca mal açık artırmayla satılır. Uygulamada küçük arsalar ve tek daireli evler neredeyse her zaman satış yoluyla paylaştırılır.

Aynen Taksimde Kura Nasıl Çekilir?

Bölünme mümkünse mahkeme önce mirasçılara hangi parçayı istediklerini sorar. Herkes anlaşırsa tapu buna göre yazılır.

Anlaşma olmazsa, örneğin herkes yola cepheli parçayı istiyorsa, parçalar duruşmada kura ile dağıtılır. Parçaların değeri farklıysa daha değerli parçayı alan mirasçı diğerine fark öder. Kura sonucu tutanağa yazılır ve karar kesinleşince tapuda ayrı parseller oluşturulur.

Sık Karşılaşılan Durumlar

Tarla tapuda hisseli görünüyor ama yıllardır herkes bir bölümünü ayrı ekiyorsa, bu fiili kullanım tapuda bölünme sağlamaz. Fiili paylaşım ancak tarla bölünebilir büyüklükteyse ve Bakanlık izni alınırsa tapuya geçebilir.

Mirasçılardan biri payını satmak isterse, tarım arazisinde pay ve paydaş sayısı artırılamayacağı için payını ancak tek bir kişiye ya da mevcut paydaşlardan birine satabilir. Bu satışta diğer paydaşların ön alım hakkı da gündeme gelir.

Bir mirasçı tarlayı tek başına ekiyorsa, diğer mirasçılar kullanım bedeli isteyebilir. Bu talep paylaşımdan ayrıdır, ama arabuluculukta birlikte konuşulabilir.

Tarlanın mahkemece satılması konusunu miras kalan hisseli tarlanın nasıl satılacağı rehberinde, dava masraflarını ortaklığın giderilmesinde masrafları kimin ödeyeceği başlığında ayrıca anlattık.

Dava Açmadan Önce Toplanacak Bilgiler

İlk iş, tarlanın tapu kaydını ve yüzölçümünü almaktır. Tapudaki “tarla”, “bağ”, “bahçe” gibi vasıf, kanunda hangi asgari büyüklüğün uygulanacağını göstermez; arazinin sınıfını tarım müdürlüğü belirler. Bu yüzden ilçe tarım ve orman müdürlüğünden arazinin sınıfını ve ilçenizdeki yeter gelirli büyüklüğü yazılı olarak sormak, gereksiz bir davanın önüne geçer.

İkinci iş, mirasçılık belgesini ve miras kalan diğer tarım arazilerinin listesini çıkarmaktır. Aynı kişiye ait ve aralarında ekonomik bütünlük bulunan araziler yeter gelir hesabında birlikte değerlendirilebilir. Birden fazla tarla varsa, her mirasçıya bir tarla verilerek paylaşım yapılması bazen bölünmeye gerek bırakmaz.

Son olarak tarlayı kimin işlediğini, kimin gelir elde ettiğini ve kimin vergi ya da masraf ödediğini belgeleyin. Ehil mirasçının belirlenmesinde bu bilgiler doğrudan etkili olur.

Sonuç

Miras kalan tarla, her parça kanundaki asgari büyüklüğü ve ilçedeki yeter gelirli büyüklüğü karşılamıyorsa bölünemez. Mutlak tarım arazisinde bu sınır en az 20 dönüm, bahçede 5 dönüm, serada 3 dönümdür. Bölünemeyen tarla ehil mirasçıya ya da en yüksek bedeli verene geçer, kimse istemezse satılır.

Miras kalan tarlanın paylaşımı, ehil mirasçı ya da satış konusunda yol haritası çıkarmak istiyorsanız, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Genel bilgi için miras kalan ev ve arsanın nasıl paylaşıldığı rehberimize bakabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR