Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir? (Sadece Tapu Sahipleri mi?)
Ortaklığın giderilmesi davasını sadece tapuda kayıtlı hissedarlar değil, belirli şartlarla başkaları da açabiliyor. Kimin dava açma hakkına sahip olduğunu bilmemek, davanızın daha en baştan reddedilmesine yol açabilir.
Hangi kişilerin bu davayı açamayacağını, dava açılabilmesi için aranan güncel şartları ve Yargıtay’ın husumet konusundaki yaklaşımını anlatıyoruz.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir ve Neden Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davaları; paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) veya elbirliği mülkiyetine (iştirak halinde mülkiyet) konu olan taşınır veya taşınmaz mallarda, paydaşlar arasında mevcut olan birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip, ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan davalardır. Bu dava, hukuki niteliği itibarıyla “çift taraflı” bir davadır. Yani klasik davalardaki gibi net bir kazanan veya kaybeden yoktur; davalı da tıpkı davacı gibi aynı haklara sahiptir ve davanın her aşamasında satış veya aynen taksim gibi kendi taleplerini mahkemeye sunabilir.
Taşınmazın fiziki yapısı, yüzölçümü ve imar durumu elverişliyse mahkeme malın “aynen taksimine” (bölünerek paylaştırılmasına), bu durum hukuken veya fiilen mümkün değilse malın “satış suretiyle” bedelinin paydaşlara dağıtılmasına karar verir. Bu hassas dava süreciyle ilgili genel çerçeveye hakim olmak için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları sayfamızı inceleyebilir, mülkiyet ihtilaflarının tamamı hakkında Gayrimenkul Hukuku rehberimizden faydalanabilirsiniz.
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Bir malın ortaklığının giderilmesini talep edebilmek için hukuken o mal üzerinde belirli nitelikte bir hakka veya kanundan doğan özel bir yetkiye sahip olmak gerekir. Kanun koyucu, dava açabilecek kişileri şu şekilde kategorize etmiştir:
1. Tapuda Kayıtlı Paydaşlar (Müşterek Malikler)
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 698. maddesine göre; hukuki bir işlem gereğince veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
- Tapuda hisse sahibi olarak görünen her bir kişi, hisse oranına (büyüklüğüne veya küçüklüğüne) bakılmaksızın tek başına bu davayı açma hakkına sahiptir.
- Dava, davayı açan paydaş dışındaki tüm paydaşlara karşı yöneltilmek zorundadır. Taraf teşkili sağlanmadan davanın esasına girilemez.
2. Mirasçılar (Elbirliği Mülkiyeti Ortakları)
Miras bırakanın vefatı ile birlikte terekeye dahil olan mallar üzerinde mirasçılar arasında kanun gereği “elbirliği mülkiyeti” doğar. TMK’nın 642. maddesi uyarınca mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.
- Mirasçıların bu davayı açabilmesi için tapuda isimlerinin yazıyor olması şart değildir.
- Veraset ilamı (mirasçılık belgesi) ile mirasçı olduğunu ispat eden her şahıs, miras kalan ev, arsa veya araç için İzale-i Şüyu davası açabilir. Mahkeme sürecinde hisselerin intikali sağlanarak taraf teşkili oluşturulur.
3. Borçlu Ortağın Alacaklıları (İcra Kapsamında Dava Açma Yetkisi)
Makalemizin ana sorusu olan “Sadece tapu sahipleri mi dava açabilir?” sorusunun en kritik cevabı buradadır. İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 121. maddesi, alacaklılara çok güçlü bir yetki tanımıştır.
- Elbirliği Mülkiyetinde (Miras Kalan Mallarda): Eğer size borcu olan bir kişinin, henüz tapu intikali yapılmamış ve mirasçılarla birlikte elbirliğiyle sahip olduğu bir taşınmazı varsa; siz alacaklı olarak o kişinin miras payını haczettirebilirsiniz. Ardından icra mahkemesine başvurarak “Yetki Belgesi” alıp, borçlunuzun diğer tüm mirasçılarına karşı ortaklığın giderilmesi davasını bizzat siz açabilirsiniz.
- Paylı Mülkiyette Durum Farklıdır: Eğer borçlunuzun malı paylı mülkiyet (hisseli tapu) ise, borçlunun o payı üzerinde bağımsız tasarruf yetkisi bulunduğundan, icra dairesi doğrudan o payı satabilir. Bu durumda alacaklının ortaklığın giderilmesi davası açmasında hukuki yararı yoktur ve dava açamaz.
- (Not: Satış aşamasında hesaplanacak devlet kesintilerini öngörebilmek için Tapu Harcı Hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.)
4. Hazine, Belediyeler ve Vakıflar (Kamu Tüzel Kişileri)
Gerçek kişiler gibi tüzel kişiler ve kamu idareleri de paydaş oldukları mallarda ortaklığın giderilmesi davası açabilirler.
| Hazine (Devlet) | Mirasçı bırakmaksızın ölen bir kişinin malvarlığı Devlete geçer (TMK m. 501). Devlet, sahip olduğu bu hisseleri satmak veya ayırmak için diğer paydaşlara karşı dava açabilir. |
| Belediyeler ve İl Özel İdareleri | Belediyeler, özellikle 6183 sayılı Kanun kapsamında amme alacaklarını (örneğin birikmiş emlak vergisi borcunu) tahsil edebilmek için, borçluya ait elbirliği halindeki bir malın ortaklığının giderilmesi davasını açabilirler. Ayrıca İmar Kanunu gereği şuyulandırılan (birleştirilen) parsellerde de belediyenin re’sen bu davayı açma yetkisi vardır. |
| Vakıflar | Mazbut veya mülhak vakıflar, vakfa tahsis edilen ve paylı mülkiyete konu olan mallarda, paydaş sıfatıyla tasarrufta bulunmak için bu davayı açmaya yetkilidir. |
5. Veli, Vasi ve Kayyım (Yasal Temsilciler)
| Veliler | Tapuda hissesi bulunan 18 yaşından küçük çocukların hissesi adına, velayet hakkına sahip anne ve/veya baba bu davayı açabilir. Bunun için hakimin iznine gerek yoktur. Ancak anne/baba ile çocuğun menfaatinin çatıştığı durumlarda (örneğin aynı taşınmazda hem annenin hem çocuğun hissesi varsa), çocuğu temsil etmesi için mahkemeden “kayyım” atanması istenir. |
| Vasiler | Vesayet (kısıtlılık) altındaki bir kişinin malı için ortaklığın giderilmesi istenecekse, vasi bu davayı doğrudan açamaz. Mutlaka Sulh Hukuk Mahkemesinden “husumet izni” (dava açma izni) alması şarttır. |
Ne yapılabileceğini birlikte konuşalım. Bize yazmanız yeterli.
Kimler Ortaklığın Giderilmesi Davası Açamaz? (Hukuki İstisnalar)
Tapuda veya taşınmazın üzerinde bazı haklara sahip olmak, İzale-i Şüyu davası açmak için her zaman yeterli değildir. Hukuken taraf ehliyeti bulunmayan ve bu davayı kesinlikle açamayacak kişiler şunlardır:
| İntifa Hakkı Sahipleri | İntifa hakkı (kullanım ve yararlanma hakkı) sahibine mülkiyet hakkı vermez. Bu nedenle sırf intifa hakkı sahibi olduğu için bir kişi ortaklığın giderilmesi davası açamaz. Ancak dava açılmışsa, davaya dahil edilmesi zorunludur. |
| Muhdesat Sahipleri | Başkasına veya paydaşlara ait bir arazi üzerine kendi bütçesiyle bina yapan veya ağaç diken kişi (muhdesat sahibi), bu yapıya dayanarak arazinin satılmasını (İzale-i Şüyu) isteyemez. O sadece “sebepsiz zenginleşme” kapsamında binanın parasını talep edebilir. |
| Mirası Reddedenler veya Mirastan Çıkarılanlar | Mirası yasal süresi içinde reddedenler, mirastan feragat edenler veya mirasbırakan tarafından usulüne uygun şekilde mirastan ıskat edilenler (çıkarılanlar), mirasçı sıfatını kaybettikleri için bu davayı açamaz ve satış bedelinden pay alamazlar. |
| Sadece Tapuda Şerhi Bulunanlar | Satış vaadi sözleşmesi alacaklısı gibi sadece tapunun beyanlar hanesinde kişisel bir hakkı şerh edilmiş olan kişiler mülkiyet sahibi olmadıklarından davacı olamazlar. |
| Tereke Temsilcisi / Vasiyeti Yerine Getirme Görevlisi | Bu kişilerin görevi sadece terekeyi (miras malvarlığını) idare etmektir. Paylaştırma yetkileri olmadığı için ortaklığın giderilmesi davası açamazlar. |
Dava Açılabilmesi İçin Güncel Şartlar ve Dava Engelleri
2026 yasal mevzuatı dikkate alındığında, mahkeme sürecine geçilmeden önce yerine getirilmesi gereken önemli usul şartları bulunmaktadır. Bu usul kurallarına uyulmaması davanın reddine sebep olur.
| Zorunlu Arabuluculuk Şartı | 7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması ve anlaşamama tutanağının dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. |
| Kamu Mallarının Paylaşılamaması | Fiilen köy genel mezarlığı, cami, okul alanı gibi kamu yararına tahsis edilmiş olan gayrimenkuller ortaklığın giderilmesi davasına konu edilemez. Bu tür yerlerin davaya konu edilmesi halinde o kısımların ifraz edilerek (ayrılarak) geriye kalan alanların satışına karar verilir. |
| İdame-i Şüyu (Ortaklığı Devam Ettirme) Sözleşmesi | Paydaşlar kendi aralarında tapuya şerh edilecek resmi bir sözleşmeyle (en fazla 10 yıl süreli) taşınmazın satılmamasını ve ortaklığın devam etmesini kararlaştırmışlarsa, bu süre dolmadan dava açılamaz. |
Yargıtay Kararları Işığında Dava Açma Hakkı ve Husumet
Yargıtay’ın ortaklığın giderilmesi davalarındaki yaklaşımı, taraf teşkilinin kusursuz bir şekilde sağlanması ve hukuki yarar şartına dayanır. Emsal teşkil eden kararlardan bazıları şunlardır:
| Alacaklıların Açtığı Davalarda Yetki Belgesi ve Kapsamı | Yargıtay’a göre, alacaklı tarafından açılan davalarda İcra Mahkemesinden alınan “Yetki Belgesi” dava şartıdır. Mahkeme, bu belge olmadan dava açılmışsa davayı hemen reddetmemeli, alacaklıya belgeyi alması için kesin bir süre vermelidir. Ayrıca alacaklı, borçlunun borcuna yetecek kadar taşınmazın satışını isteyebilir; birden fazla taşınmaz varsa tümünün satılmasına karar verilmesi hukuka aykırıdır. |
| Taraf Teşkilinin Kesinliği | Yargıtay, taraf teşkilini kamu düzeninden sayar. Davalı paydaşlardan birinin yargılama öncesinde veya sırasında vefat etmesi halinde, onun mirasçılarının tamamı davaya dahil edilmek zorundadır. Aksi halde verilen kararlar Yargıtay tarafından tereddütsüz bozulur. |
| Tapu ve Nüfus Kaydı Çelişkileri | Tapuda ismi geçen hissedarın, sunulan mirasçılık belgesindeki kişiyle (örneğin T.C. kimlik numarası veya baba adı yönünden) eşleşmemesi durumunda mahkeme, davacıya bu çelişkiyi idari yoldan veya dava yoluyla (isim tashihi davası) düzeltmesi için mehil vermelidir. Çelişki giderilmeden satışa hükmedilemez. |
| Menfaat Çatışmasında Kayyım Tayini | Yargıtay içtihatları açıktır; aynı davada hem kendisi hem de velayeti/vesayeti altındaki çocuk/kısıtlı taraf olan yasal temsilciler arasında menfaat çatışması doğar. Bu durumda küçüğe veya kısıtlıya bağımsız bir “kayyım” atanması yasal zorunluluktur. |
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Paylaşmayı isteme hakkı | Paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü yoksa her paydaş isteyebilir | TMK m.698/1 |
| Sözleşmeyle sınırlama | En çok 10 yıl; taşınmazlarda resmi şekil ve tapuya şerh zorunlu | TMK m.698/2 |
| Uygun olmayan zaman | Bu zamanda paylaşma istenemez | TMK m.698/3 |
| Birinci seçenek | Malın aynen bölüşülmesi | TMK m.699/1 |
| Değerler denk değilse | Eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme | TMK m.699/2 |
| Bölme uygun görülmezse | Önemli değer kaybı doğuracaksa açık artırmayla satış | TMK m.699/3 |
| Satışın paydaşlar arasında yapılması | Bütün paydaşların rızasına bağlı | TMK m.699/3 |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi, dava değerine bakılmaksızın | HMK m.4/1-b |
| Dava şartı arabuluculuk | Zorunlu | HUAK m.18/B-1-b |
Dava bütün paydaşlara karşı açılır; paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılarının tamamı davaya dahil edilmelidir, aksi hâlde taraf teşkili sağlanmadığı için dava usulden reddedilir.
Bu yazıda anılan hükümlerin tam metnine 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun resmî yayınından ulaşabilirsiniz.
Türkyılmaz Hukuk Bürosu Olarak Değerlendirmemiz ve Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davasını sadece elinde tapu senedi olanlar açamaz. İcra borçları yüzünden alacaklı da elbirliği halindeki bir mülkün satışını isteyebilir, mirasçılar veraset ilamıyla sürece dahil olabilir, veli veya vasi de taraf teşkilinde yer alabilir.
Bir tarafın eksik gösterilmesi, arabuluculuk evrakının eksik olması veya mirasçılık belgesindeki küçük bir hata bile davanın yıllarca uzamasına yol açabiliyor.
Ortaklığın giderilmesi davasını kimlerin açabileceğinden emin değilseniz bizimle iletişime geçebilirsiniz.
SIKÇA SORULAN SORULAR
-
Ortaklığın giderilmesi davasını sadece tapu sahibi olanlar mı açabilir?
Hayır, sadece tapu sahipleri değil, mirasçılar ve hatta borçlu bir ortağın alacaklıları da bu davayı açabilir. Mülkiyet hakları, her zaman tapu kaydındaki isimlerle sınırlı kalmayabilir.
-
Miras kalan bir evi veya arsayı kimler ortaklığın giderilmesi davasıyla böldürebilir?
Mirasçıların her biri, miras kalan mallar üzerinde “elbirliği mülkiyeti” denilen ortaklığa sahiptir. Kanunen veya sözleşmeyle bir yükümlülükleri yoksa, tüm mirasçılar malın paylaştırılmasını her zaman isteyebilir.
-
Borcum yüzünden alacaklım, ortak olduğum bir tapuyu sattırabilir mi?
Evet, İcra ve İflas Kanunu’na göre alacaklılar, borçlunun ortak olduğu malların satılarak borcun tahsil edilmesi için ortaklığın giderilmesi davası açma yetkisine sahiptir. Bu, tapuda adınız yazsa da yazmasa da geçerli olabilir.
-
Ortaklığın giderilmesi davası tam olarak ne işe yarar, neden açılır?
Bu dava, birden fazla kişinin ortak olduğu bir maldaki bu ortaklığı bitirip, herkesin kendi payına düşen kısma tek başına sahip olmasını sağlar. Taraflar, ortak malın kullanımı veya satışı konusunda anlaşamadığında devreye girer.
-
Mahkeme, ortak olan malı nasıl paylaştırır?
Eğer malın fiziki yapısı ve imar durumu uygunsa, mahkeme malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verebilir. Bu durum hukuken veya fiilen mümkün değilse, mal satılır ve elde edilen para tüm ortaklara hisseleri oranında dağıtılır.
-
Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Ortaklığın giderilmesi davaları için arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılabilir. Bu şartı yerine getirmeden açılan dava usulden reddedilebilir, bu nedenle önce arabulucuya başvurmak gerekir.
-
Ortaklığın giderilmesi davası açarken hangi belgeler gerekir?
Tapu kaydı, miras yoluyla ortaklık varsa mirasçılık belgesi, ortakların kimlik ve adres bilgileri ile arabuluculuk son tutanağı gerekir. Taşınmazın değerini gösteren belgeler de faydalıdır. Belgeleri eksiksiz hazırlamak, davanın gereksiz uzamasını engeller.
