Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede ve Nerede Açılır?

Miras yoluyla intikal eden veya birden fazla kişinin yatırım amacıyla ortaklaşa satın aldığı gayrimenkuller, zaman içinde taraflar arasında anlaşmazlıkların odak noktası haline gelebilmektedir. Bir gayrimenkulün nasıl kullanılacağı, kimin kiraya vereceği veya kime satılacağı gibi konular, paydaşlar arasında ortak bir irade sağlanamadığında adeta içinden çıkılmaz bir hukuki düğüme dönüşür. Hissedarların mal üzerindeki tasarruf yetkilerini felce uğratan bu tıkanıklık, hem ekonomik değer kaybına hem de aile içi veya ortaklar arası yıpratıcı süreçlere yol açmaktadır. İşte mülkiyet üzerindeki bu belirsizliği ortadan kaldırmak ve her paydaşın hakkını adil bir şekilde elde etmesini sağlamak adına başvurulan en temel hukuki çare, halk arasında İzale-i Şüyu olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Ancak hukuki haklarınızı ararken atacağınız ilk adım, davanın esası kadar büyük bir stratejik öneme sahiptir. “Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede ve nerede açılır?” sorusunun cevabı, sürecin aylar hatta yıllarca uzamadan, doğru zeminde ilerlemesi için kritik bir eşiktir. Usul kurallarına riayet edilmeden, yanlış görevli veya yetkili mahkemede açılan bir dava, esasa dahi girilmeden usulden reddedilmekte (görevsizlik veya yetkisizlik kararı verilmekte) ve müvekkiller için ciddi zaman ve maliyet kayıpları yaratmaktadır. Sizler için saatler süren titiz bir çalışmayla hazırladığımız bu kapsamlı rehberde, ortaklığın giderilmesi davalarının hangi mahkemelerde açılacağını, davanın nerede (hangi il/ilçede) görülmesi gerektiğini, yasal süreleri ve güncel Yargıtay içtihatlarını 2026 güncel mevzuatı ışığında tüm detaylarıyla ele alacağız.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davaları; paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mallarda, paydaşlar arasında mevcut olan birlikte mülkiyet ilişkisini hukuki olarak sona erdirip, ferdi (bireysel) mülkiyete geçmeyi sağlayan davalardır. Bu davalar niteliği gereği “çift taraflı” davalar olup, tarafları için benzer sonuçlar doğurur; yani klasik anlamda bir kazananı veya kaybedeni yoktur, davalı da tıpkı davacı gibi aynı haklara sahiptir ve davanın her aşamasında kendi taleplerini mahkemeye sunabilir. Bu hassas dava süreci hakkında daha detaylı genel bilgi edinmek için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları sayfamızı inceleyebilirsiniz. Konunun genel çerçevesi ve mülkiyet haklarına etkileri bakımından Gayrimenkul Hukuku sayfamız da size yol gösterici olacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Türk hukuk sisteminde “Görevli Mahkeme”, bir uyuşmazlığın niteliği ve konusuna göre ilk derece mahkemelerinden (Asliye Hukuk veya Sulh Hukuk gibi) hangisinin o davaya bakmakla yetkilendirildiğini ifade eder. Görev kuralları kamu düzenindendir ve davanın her aşamasında taraflarca ileri sürülebileceği gibi, mahkeme tarafından da kendiliğinden (resen) dikkate alınır.

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 4/1-b maddesi uyarınca; taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda, dava konusunun değerine veya tutarına bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
• Dava konusu gayrimenkulün değeri milyonlarca lira olsa dahi, bu davalara bakma görevi Asliye Hukuk Mahkemelerine değil, kesin olarak Sulh Hukuk Mahkemelerine aittir.
• Eğer dava yanlışlıkla Sulh Hukuk Mahkemesi yerine başka bir mahkemede açılırsa, mahkeme davanın esasına girmeden “görevsizlik kararı” verir ve dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi için tarafların iki hafta içinde başvurması gerekir; aksi halde dava hiç açılmamış sayılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nerede Açılır? (Yetkili Mahkeme Kuralları)

“Yetkili Mahkeme” kavramı, görevli olan mahkemenin coğrafi olarak hangi il veya ilçede bulunması gerektiğini belirtir. Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkemenin tespiti, dava konusu malın taşınmaz (gayrimenkul) veya taşınır olmasına göre kesin kurallara bağlanmıştır.

1. Taşınmazlarda Kesin Yetki Kuralı (Gayrimenkuller İçin)

Ortaklığın giderilmesine konu olan mal bir ev, arsa, dükkan veya tarla gibi bir taşınmaz ise, yasa koyucu burada “kesin yetki” kuralı öngörmüştür.

• HMK madde 12/1 gereğince; taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
• Yani İstanbul’un Kadıköy ilçesindeki bir gayrimenkulün ortaklığının giderilmesi davası, taraflar Ankara’da yaşasa bile İstanbul (Çağlayan) adliyesindeki ilgili Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmak zorundadır. Bu kural kamu düzeninden olduğu için taraflar aralarında sözleşme yaparak başka bir yer mahkemesini yetkili kılamazlar.

2. Birden Fazla Taşınmazın Dava Konusu Olması

Mirasçılara birden fazla şehirde veya ilçede gayrimenkul kalması oldukça sık rastlanan bir durumdur. Tüm taşınmazlar için ayrı ayrı mahkemelerde dava açılması ciddi bir maliyet ve zaman kaybıdır.

• HMK madde 12/3 uyarınca; ortaklığın giderilmesi talebi birden fazla taşınmaza ilişkinse, dava, bu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde diğer taşınmazlar için de topluca açılabilir.
• Örneğin; miras kalan taşınmazlardan biri İzmir’de, diğeri Antalya’da ise, davacı kendi tercihine göre İzmir veya Antalya Sulh Hukuk Mahkemelerinden birinde her iki gayrimenkul için tek bir İzale-i Şüyu davası açabilir.

3. Taşınır Mallarda ve Gemilerde Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi her zaman gayrimenkuller için istenmez; bazen bir otomobil, iş makinesi veya şirket payı da davaya konu olabilir.

• Taşınır mallar için açılacak davalarda kesin yetki kuralı yoktur. HMK’nın 6. maddesi uyarınca, genel yetkili mahkeme olan davalının dava açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.
• Eğer birden fazla davalı varsa (HMK m. 7), davalılardan herhangi birinin yerleşim yeri mahkemesinde dava açılabilir.
• Gemiler ise hukuken taşınmaz mal hükmünde kabul edildiklerinden, gemilerin ortaklığının giderilmesi davalarında yetkili mahkeme, geminin sicile kayıtlı olduğu yer mahkemesidir.

4. Miras Bırakanın Terekesine (Malvarlığına) İlişkin Davalarda Yetki

Eğer ortaklığın giderilmesi talebi doğrudan mirasbırakanın terekesinin bütününe yönelikse, taşınır veya taşınmaz mal ayrımı yapılmaksızın HMK madde 11 gereğince, ölen kimsenin (miras bırakanın) “son yerleşim yeri mahkemesi” kesin yetkili mahkemedir.

Davayı Açmadan Önce ve Dava Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Usul Kuralları

Bu davaların usulü oldukça teknik detaylara dayanır. Mahkemenin görevli ve yetkili olması yeterli değildir, yargılama esnasında uyulması gereken zorunlu aşamalar ve kurallar mevcuttur.

Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk (2023 Sonrası)

7445 sayılı Kanun’un 37. maddesi ile hukuk sistemimize dahil edilen ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte, ortaklığın giderilmesi davalarında “arabuluculuk” zorunlu bir dava şartı haline getirilmiştir.

• Taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında, adliyeye giderek doğrudan dava açılması artık hukuken mümkün değildir; öncelikle yetkili arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunludur.
• Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşamazlarsa, arabulucu tarafından düzenlenecek “anlaşamama son tutanağı” dava dilekçesine mutlaka eklenerek Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.
• Bu tutanak mahkemeye sunulmazsa, mahkeme davacıya süre verir, yine sunulmazsa davanızı usulden reddeder.

Yargılama Usulü ve İşleyiş

• Ortaklığın giderilmesi davalarında, HMK’nın 316/1-a maddesi gereğince “Basit Yargılama Usulü” uygulanır.
• Bu usulde dava dilekçesi verildikten sonra karşı tarafın iki hafta cevap süresi vardır ve cevaba cevap (replik) veya ikinci cevap (düplik) dilekçesi aşamaları bulunmaz.
• Tüm deliller ilk dilekçelerde sunulmak zorundadır. Mahkeme, delilleri topladıktan sonra gayrimenkulün başında keşif icra eder ve uzman bilirkişilerden taşınmazın aynen taksime (bölünmeye) elverişli olup olmadığına dair rapor aldırır.

Bekletici Mesele (Mülkiyet veya Muhdesat İhtilafı)

Yargılama sırasında eğer paydaşlardan biri, taşınmazın aslında kendisine ait olduğunu iddia ederse (tapu iptal davası açarsa) veya taşınmazın üzerindeki ev, bina veya ağaçların kendi şahsi bütçesiyle yapıldığını (muhdesat) iddia ederse, görevli Sulh Hukuk Mahkemesi bu sorunları kendisi çözemez.

• Bu durumda iddia sahibine, görevli Asliye Hukuk Mahkemesinde “Mülkiyetin veya Muhdesat Aidiyetinin Tespiti” davası açması için yasal bir süre verilir.
• Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılırsa, Sulh Hukuk Mahkemesi bu davanın sonucunu beklemek zorundadır. Bu kavrama hukukta “Bekletici Mesele” denir.

(Not: Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiğinde, sürecin sonunda ortaya çıkacak tapu devir masraflarını öngörebilmek için web sitemizdeki Tapu Harcı Hesaplama aracından faydalanabilirsiniz.)

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı

Yargıtay, görev ve yetki kurallarının ihlali konusunda çok katı bir tutum sergilemektedir. Aşağıda, konuya dair yüksek mahkemenin temel yaklaşımlarına yer verilmiştir:

• Görev Kamu Düzenindendir: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre (Örn: 2014/433 E. sayılı kararı), davanın konusu evlilik birliği içinde edinilen bir mal olsa dahi, taraflar boşanmış ve mülkiyet paylı hale gelmişse, ortaklığın giderilmesi davalarında Aile Mahkemesi değil, kesin olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Mahkeme bunu resen gözetmek zorundadır.
• Birden Fazla Taşınmazda Yetki Bütünlüğü: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi (2017/4174 E., 2021/763 K.) kararında açıkça belirtmiştir ki; davanın konusu olan birden fazla taşınmaz farklı il ve ilçelerde (örneğin biri Sinop’ta diğeri İstanbul’da) bulunuyorsa, davacı bu yerlerden herhangi birinde dava açabilir. Mahkemenin, kendi sınırları dışındaki taşınmaz dosyasını ayırarak (tefrik ederek) yetkisizlik kararı vermesi yasalara aykırıdır ve bozma sebebidir.
• Muhdesat İddiasının Bekletici Mesele Yapılması: Yargıtay’a göre; davalılardan birinin taşınmaz üzerindeki yapının kendisine ait olduğunu iddia etmesi halinde, Sulh Hukuk Mahkemesi bu kişiye Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açması için uygun (makul) bir süre vermek zorundadır. Verilen sürenin makul olmaması veya Asliye Hukuk Mahkemesindeki sürecin sonucunun beklenmemesi hukuka aykırıdır.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası; basit bir başvuru işleminden öte, görev ve yetki kurallarına tam uyum gerektiren, zorunlu arabuluculuk aşamasını barındıran ve tapu, miras ile eşya hukuku pratiklerinin tamamına hakim olmayı zorunlu kılan oldukça kompleks bir süreçtir. Yanlış mahkemede açılan bir dava, sırf mahkemeler arası “görevsizlik” veya “yetkisizlik” kararlarının kesinleşmesi ve dosyanın transferi yüzünden müvekkillere 6 ay ile 1 yıl arasında zaman kaybettirmektedir. Hissedarların tespiti, tebligatların usulüne uygun yapılması, yurt dışındaki veya vefat etmiş ortakların davaya usulüne uygun şekilde dahil edilmesi aşamaları, ancak uzman bir gayrimenkul avukatının stratejik yol haritası ile sorunsuz şekilde atlatılabilir.

Sürecin başından (arabuluculuk) sonuna (ihale ve satış bedelinin tahsili) kadar yaşanabilecek her türlü hak kaybını önlemek, hukuki işlemleri eksiksiz ve en hızlı şekilde yürütebilmek için Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak uzman kadromuz ve bilgi birikimimizle daima yanınızdayız.

Miras kalan veya ortak olduğunuz taşınmazlarla ilgili hukuki sürecinizi güvenle başlatmak, görev ve yetki hatalarından doğacak zaman kayıplarını engellemek için vakit kaybetmeden İletişim sayfamız üzerinden uzman avukatlarımızla irtibata geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR