Ev Sahibi Evi Tadilat Yapacam Diye Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Ev sahibiniz evde tadilat yapacağını söyleyip sizi çıkarmak istiyorsa, bunun kanunda geçerli bir tahliye sebebi sayılıp sayılmadığı merak edilen bir konu. Sıradan bir boya badana bu hakkı vermiyor, kanun çok daha ciddi bir yeniden inşa şartı arıyor.

Yeniden inşa ve imar amaçlı tahliye davasının ne zaman açıldığını, tahliye sonrası eski kiracının geri dönme hakkını ve 3 yıllık kiralama yasağını anlatıyoruz.

Kiralananın Tadilat veya Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliyesinin Hukuki Altyapısı

Kira hukuku mevzuatımıza göre, belirli veya belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kural olarak ev sahibi “sözleşme süresi bitti” diyerek kiracıyı keyfi olarak evden çıkaramaz. Sözleşmeyi sona erdirebilmek için kanunda sınırlı olarak sayılan haklı tahliye sebeplerinden birinin somut olarak var olması gerekir. Bu istisnai sebeplerden biri de “Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Esaslı Onarım” kurumudur.

İlgili yasal dayanak Türk Borçlar Kanunu Madde 350/2 hükmüdür. Bu maddeye göre kiraya veren; “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise” sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Bu yasal düzenleme, gayrimenkulün ekonomik ömrünü tamamlaması, deprem riski taşıması veya modern yaşam standartlarına uyarlanması amacıyla mülk sahibine tanınmış oldukça önemli bir haktır.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Açabilmenin Kesin Şartları

Bir ev sahibinin sadece “tadilat yapacağım” diyerek tahliye davası açması, mahkemelerden doğrudan ret kararı almasına yol açar. Yasanın ve mahkemelerin aradığı kümülatif (birlikte gerçekleşmesi gereken) şartlar şunlardır:

Eğer ev sahibi ile aranızda temel kira artış oranları konusunda bir ihtilaf varsa ve ev sahibi bu ihtilafı “tadilat yapacağım” tehdidiyle kendi lehine çevirmeye çalışıyorsa, güncel ve yasal zam sınırlarınızı öğrenmek için sitemizdeki Kira Artış Hesaplama aracımızı kullanarak hukuki haklarınızı netleştirebilirsiniz.

Yeniden İnşa ve İmar Amaçlı Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Tahliye davalarında usul kuralları ve kesin süreler, davanın esası kadar önemlidir. Ev sahibi her istediği an gidip “tadilat nedeniyle tahliye davası” açamaz. Türk Borçlar Kanunu Madde 350 uyarınca davanın açılma zamanı, kira sözleşmenizin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğuna göre kesin kurallara bağlanmıştır:

Tüm bu teknik sürelerin, ihtarname süreçlerinin ve yetkili mahkeme kurallarının doğru yönetilmesi hakkında daha geniş bir perspektife sahip olmak isterseniz Kira Hukuku sayfamızı detaylıca inceleyebilirsiniz.

Tahliye Sonrası Eski Kiracının Geri Dönme Hakkı ve 3 Yıllık Kiralama Yasağı (TBK 355)

Tadilat veya yeniden inşa nedeniyle açılan tahliye davasında, kanun koyucunun kiracıyı koruyan en güçlü hukuki mekanizması “Yeniden Kiralama Yasağı”dır. Birçok ev sahibi, kiracıyı sözde esaslı onarım davasıyla tahliye ettikten sonra evde basit bir boya-badana yapıp, evi piyasa fiyatından başka birine kiralayabileceğini sanmaktadır. Ancak Türk Borçlar Kanunu Madde 355 bu kötü niyetli yaklaşımı çok ağır yaptırımlara bağlamıştır.

Yasal düzenlemeye göre; yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Dahası, tadilat veya inşaat bittikten sonra da, kiraya verenin eski kiracısına karşı bir yükümlülüğü doğar: Öncelik Hakkı (Eski Kiracının Geri Dönme Hakkı).

• Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.
• Kiraya veren, inşaat veya esaslı onarım bittiğinde eski kiracısına noter kanalıyla yazılı bir bildirim yaparak evi yeni hâliyle kiralayıp kiralamayacağını sormak zorundadır.
• Eski kiracının bu hakkını kullanmak için yazılı bildirimi izleyen 1 aylık süresi vardır. Kiracı bu hakkı kullanmadıkça veya öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, ev sahibi o gayrimenkulü 3 yıl geçmeden başkasına kiralayamaz.

Ağır Tazminat Yaptırımı: Kiraya veren, kanunun emrettiği bu kurallara aykırı davranır, tadilat bahanesiyle kiracıyı çıkarıp evi başkasına kiralarsa; haksız yere tahliye ettiği eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu çok ciddi bir yaptırımdır ve tadilat sebebinin mahkemelerde sadece gerçek ve zorunlu hâllerde kullanılmasını güvence altına almaktadır.

Tadilat Nedeniyle Tahliyede Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı

Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, yeniden inşa ve imar amaçlı onarım nedeniyle açılan tahliye davalarında son derece katı, objektif ve denetlenebilir deliller aramaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerin konuya bakışını özetleyen emsal kararlar şu şekildedir:

1. Onaylı Proje Şartının Kesinliği: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (28.12.1983 gün ve 1983/6-745 E., 1983/1410 K.) kararında açıkça belirtildiği üzere; “Yeniden inşaat nedeniyle kiralananın boşaltılabilmesi için tasdikli projenin ibraz olunması ve bunun mukabilinde projenin mahallinde uygulanması gerekir.”. Eğer bina henüz yıkılmadığı için tasdikli nihai proje alınamıyorsa, davanın başında “avan projenin” (ön proje) dosyaya sunulması kabul edilmektedir. Ancak projesiz bir iddia reddedilir.
2. Mahallinde Keşif ve Fennen İmkânsızlık: Yargıtay uygulamalarına göre mahkeme, ibraz edilen tadilat projesinin ilgili taşınmazda uygulanıp uygulanamayacağını ve bu tadilat sırasında kiralananda oturulmasının fennen imkânsız olup olmadığını mutlaka mahallinde uzman bilirkişilerle keşif yaparak tespit etmelidir. Yapılacak tadilatın imar amaçlı ve esaslı olduğu bu şekilde saptanır.
3. Kötü Niyet İddiasının Dinlenmemesi: Yargıtay kararlarına göre, eğer ev sahibi yetkili makamlardan onaylanmış, geçerli bir imar ve esaslı tadilat projesi sunmuşsa ve fennen imkânsızlık tespit edilmişse, kiracının “Ev sahibi aslında evi başkasına yüksek fiyata verecek, kötü niyetli” şeklindeki savunmaları bu dava türünde dinlenmez. Hukuk, kiracıyı zaten tahliye sonrasındaki 3 yıllık kiralama yasağı (TBK 355) ile yeterince korumaktadır.
4. Yeni Malikin Durumu: Taşınmazı yeni satın alan kişi (yeni malik), TBK Madde 351’de düzenlenen 6 aylık süre avantajından faydalanarak “inşaat ve tadilat” sebebiyle tahliye davası açamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kararına göre; yeni malikin açacağı kısa süreli davalarda kiralananın olduğu gibi kullanılması esastır. Yeniden inşa sebebiyle açılacak dava mutlaka sözleşme süresinin sonunda açılmalıdır.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Tadilat gerekçesiyle kiracıyı çıkarmak mümkün ama sıradan tamiratlar (mutfak yenileme, parke değiştirme gibi) mahkemece kabul edilmiyor. Binanın deprem yönetmeliğine uygun hale getirilmesi veya esaslı onarımdan geçirilmesi gibi ciddi sebepler gerekiyor.

1 aylık hak düşürücü dava açma süresine uymak, onaylı mimari projeyi zamanında sunmak ve TBK 353 ihtarnamesini usulüne uygun tebliğ etmek önemli.

Tadilat gerekçesiyle tahliyede kanun, basit bir yenileme ile esaslı bir işi birbirinden ayırır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin ikinci bendi, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olmasını ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hâle gelmesini birlikte arar.

Boya, badana ya da mutfak yenileme gibi kiracının oturmasını engellemeyen işler bu kapsama girmez. Mahkeme bu değerlendirmeyi projeye, ruhsata ve bilirkişi raporuna göre yapar; bu nedenle dava açmadan önce onaylı proje ve gerekiyorsa yapı ruhsatının alınmış olması sürecin belkemiğidir.

Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır. Tahliyeden sonra da yükümlülük sürer: 355. maddeye göre yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz ve eski kiracının, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkı vardır; bu hak yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılır. Gereksinim nedeniyle tahliyeyi ayrıca anlattık. Kira Hukuku alanındaki deneyimimizle, projenizin esaslı onarım sayılıp sayılmayacağını değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR