Ev Sahibi TÜFE’den Fazla Kira Zammı Yapabilir mi? 5 Yıl Kuralı

Ev sahibi, kira sözleşmesinin ilk 5 yılında tüketici fiyat endeksinin, yani TÜFE’nin 12 aylık ortalamasından fazla zam yapamaz. Sözleşmede “her yıl yüzde 100 artırılır” ya da “enflasyon artı yüzde 10” yazsa bile, TÜFE’yi aşan kısım geçersizdir ve ödemek zorunda değilsiniz. Ev ya da işyeri fark etmez; 1 Temmuz 2024’ten beri konutlardaki yüzde 25 sınırı da kalktığı için tek üst sınır TÜFE’dir.

5 yıl dolduktan sonra ise ev sahibi kira tespit davası açarak kiranın bölgedeki emsallere göre yeniden belirlenmesini isteyebilir; bu durumda yeni kira TÜFE’nin üzerinde çıkabilir. Bunu da kendi başına değil, ancak mahkeme kararıyla yapabilir.

Kanun Ne Diyor

Türk Borçlar Kanunu 344. maddesine göre taraflar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşabilir; ama bu anlaşma, bir önceki kira yılında TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural emredicidir; sözleşmeyle aksi kararlaştırılamaz ve kiracı aleyhine hiçbir şekilde değiştirilemez.

Sözleşmede artış oranı hiç yazmıyorsa, kira kendiliğinden artmaz. Taraflar anlaşamazsa ev sahibi kira tespit davası açar ve hâkim yine aynı TÜFE sınırını aşmamak üzere, kiralananın durumunu gözeterek kirayı belirler.

Hangi Oran Uygulanır

Uygulanacak oran, sözleşmenizin yenilendiği aydan bir önceki ayın 12 aylık TÜFE ortalamasıdır; bu oran her ayın başında Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanır. Örneğin Ocak 2026’da yenilenen bir sözleşmede, Aralık 2025 verisiyle açıklanan yüzde 34,88 üst sınırdır. 20.000 TL kiranın yeni dönemdeki en yüksek tutarı bu durumda 26.976 TL olur.

Burada kullanılan oran, haberlerde sık duyulan yıllık enflasyon değil, 12 aylık ortalamadır. Enflasyon düşerken 12 aylık ortalama yıllık enflasyondan daha yüksek, yükselirken daha düşük çıkar; bu yüzden “enflasyon yüzde 30’a indi, zam da yüzde 30 olmalı” düşüncesi her zaman doğru değildir. Kanun yalnızca bir üst sınır koyar; taraflar bundan daha düşük bir artışta anlaşabilir ve bu anlaşma geçerlidir.

Kendi yenileme ayınızın oranını ve yeni kiranızı kira artışı hesaplama aracımızla bulabilirsiniz; araçta yalnızca yenileme ayınızı seçmeniz yeterlidir.

Sözleşmede Fazlası Yazıyorsa

Sözleşmeye konan “yüzde 50 artış”, “dolar kuruna göre artış” ya da “enflasyon artı refah payı” gibi maddeler tamamen geçersiz değildir; yalnızca TÜFE’yi aşan kısmı geçersizdir. Yani sözleşmenin kalan hükümleri ve TÜFE’ye kadar olan artış geçerli kalır.

Ev sahibi sözleşmeyi gösterip fazlasını istese de, TÜFE oranında artırılmış kirayı ödemeye devam ettiğiniz sürece temerrüde düşmezsiniz. Yılda iki kez zam ya da yılın ortasında ara zam da istenemez; artış yalnızca kira yılının dolduğu tarihte yapılır.

5 Yıl Dolunca: Kira Tespit Davası

Kanunun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre, 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bunu yaparken TÜFE’deki değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözetir. Bu yüzden 5 yıl dolduktan sonra açılan davada kira TÜFE’nin üzerinde belirlenebilir.

Yargıtay uygulamasında, uzun süredir oturan kiracı için hak ve nesafet indirimi yapılır: bilirkişinin belirlediği boş haldeki emsal kiradan, eski kiracı olma, taşınmazı özenle kullanma ve yeniden kiralama masrafının doğmaması gibi nedenlerle uygulamada genellikle yüzde 10 ile 20 arasında indirim yapılır. Örneğin emsal kira 50.000 TL bulunursa, mahkeme yeni kirayı 40.000 ile 45.000 TL arasında belirleyebilir.

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; 6325 sayılı Kanun 18/B maddesi 1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı yapmıştır. 5 yılı dolduran sözleşmelerde zammın nasıl belirlendiğini 5 yılı dolduran kiracıya zam yazısında ayrıntılı anlattık.

Davanın Zamanı Önemlidir

Kanunun 345. maddesine göre kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği yeni kiranın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılması ya da ev sahibinin bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmiş olması gerekir. Yazılı bildirim yapılmışsa dava, izleyen kira yılının sonuna kadar açılabilir.

Bu süreler kaçırılırsa, mahkemenin belirlediği yeni kira ancak bir sonraki kira yılından itibaren uygulanır. Bu kural kiracıyı da korur: ev sahibi zamanında bildirim yapmadıysa, o yıl için TÜFE oranında artış yeterlidir.

Dövizle Yapılan Sözleşmeler

Kira bedeli yabancı para üzerinden kararlaştırılmışsa, Kanunun 344. maddesinin dördüncü fıkrasına göre 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. 5 yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklik de gözetilerek kira yeniden belirlenebilir.

Sözleşme Süresi Bitince Ne Olur

Ev sahipleri bazen “sözleşme bitti, ya zammı kabul et ya çık” der. Kanunun 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılır. Ev sahibi, sırf sözleşme süresi bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez.

Ev sahibinin sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilmesi için 10 yıllık uzama süresinin dolması gerekir. Bu sürenin sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir. Yani sözleşmenin 1 yıllık olarak imzalanmış olması, ev sahibine her yıl istediği zammı dayatma imkânı vermez.

İşyeri Kiralarında Durum

TÜFE sınırı yalnızca konutlar için değil, işyerleri için de geçerlidir. Dükkân, ofis ya da depo kiralarında da yenilenen dönemde artış bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez ve 5 yılı dolduran sözleşmelerde aynı kira tespit kuralları uygulanır.

İşyeri kiralarında uygulamada sık görülen bir sorun, kiranın net mi brüt mü kararlaştırıldığıdır; bu ayrım, stopajı kimin ödediğine ve artışın hangi tutar üzerinden hesaplanacağına doğrudan etki eder. Yargıtay’ın bu konudaki yaklaşımını kira bedelinde net ve brüt ayrımı yazısında anlattık.

Kira Tespit Davasında Kiracının Hakları

Ev sahibi kira tespit davası açtıysa, kiracı olarak bilirkişi raporuna itiraz edebilir, emsal olarak gösterilen dairelerin sizin dairenizle karşılaştırılabilir olmadığını ileri sürebilir ve hak ve nesafet indiriminin uygulanmasını isteyebilirsiniz. Emsal gösterilen kiralar yeni yapılmış sözleşmelerden alınmışsa, bunların eski kiracılar için doğrudan uygulanamayacağını belirtin. Davanın nasıl açıldığını ve yürüdüğünü kira tespit davası yazısında anlattık.

Ev Satıldıysa: Yeni Ev Sahibi Zam Yapabilir mi

Kiraladığınız ev satılırsa, Kanunun 310. maddesine göre yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Sözleşme aynı şartlarla devam eder; yeni ev sahibi de ilk 5 yıl içinde TÜFE’den fazla zam yapamaz ve 5 yıllık süre yeni malikle baştan başlamaz.

Yeni ev sahibinin farklı bir hakkı vardır: Kanunun 351. maddesine göre kendisi ya da yakınları için konut gereksinimi varsa, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu size yazılı bildirerek 6 ay sonra açacağı bir davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Yani yeni malik fazla zam isteyemez ama gerçek bir ihtiyacı varsa tahliye isteyebilir.

Fazla Zam İstenirse Ne Yapmalısınız

Yenileme ayınız geldiğinde kiranızı TÜFE oranında artırın ve yeni tutarı ev sahibinin banka hesabına, açıklamaya “TÜFE oranında artırılmış Ekim 2026 kirası” gibi bir not yazarak yatırın. Elden ödeme yapmayın; ödemeyi ispat edememek, kiracıların bu uyuşmazlıklarda yaptığı en sık hatadır.

Ev sahibi fazlasını isteyip ihtarname gönderirse, TÜFE’ye göre ödediğinizi gösteren dekontlarınızı saklayın ve ihtarnameye yazılı olarak cevap verin. Ev sahibi eksik ödeme iddiasıyla tahliye talepli icra takibi başlatırsa, ödeme emrine süresinde itiraz edin. TÜFE oranında ödeme yaptığınız sürece kira borcunu ödememiş sayılmazsınız.

Ev sahibi “zam yapmazsan çık” diyorsa, bunun tek başına bir tahliye sebebi olmadığını bilin. Bu tür konuşmaları ve mesajları saklayın; ileride ev sahibi ihtiyaç iddiasıyla tahliye davası açarsa, asıl amacın daha yüksek kira olduğunu göstermek için bu yazışmalar önemli delil olabilir. Baskı altında daha yüksek bir zammı kabul eden bir yazı imzalamayın; imzaladıysanız bile TÜFE’yi aşan kısım geçersiz kalır. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle, örneğin ihtiyaç ya da iki haklı ihtar gibi şartlar gerçekleşirse mümkündür.

Ev Sahibi Olarak Ne Yapabilirsiniz

Kira bedelinin piyasanın çok altında kaldığını düşünüyorsanız ve sözleşme 5 yılı doldurmadıysa, yapabileceğiniz en fazla şey TÜFE oranında artıştır. 5 yılı dolduran sözleşmede ise yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim yapın, arabulucuya başvurun ve anlaşma olmazsa kira tespit davası açın. Bildirimi noter aracılığıyla ya da iadeli taahhütlü göndermek, süreye uyduğunuzu ispat etmenizi kolaylaştırır.

Sonuç

Ev sahibi ilk 5 yıl TÜFE’nin 12 aylık ortalamasından fazla zam yapamaz; sözleşmede fazlası yazsa bile aşan kısım geçersizdir ve ara zam da istenemez. 5 yıl dolunca kira, ancak arabuluculuktan sonra açılan kira tespit davasıyla emsallere göre ve uzun süreli kiracı için indirim yapılarak yeniden belirlenebilir. Ev satılsa da bu kurallar yeni malik için de geçerlidir.

Ev sahibinizin zam talebinin hukuka uygun olup olmadığını öğrenmek isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Diğer konular için kira hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR