İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Hisseli bir mal üzerindeki ortaklığı sona erdirmek için dava açmadan önce arabulucuya gitmeniz gerekip gerekmediği merak edilen bir konu. Bu davanın türü, arabuluculuğun zorunlu olup olmadığını doğrudan belirliyor.
İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Arabuluculuk Dava Şartı mıdır?
Uzun yıllar boyunca, hissedarlar arasında bir anlaşmazlık yaşandığında paydaşlardan herhangi biri doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak ortaklığın giderilmesini talep edebiliyordu. Ancak bu durum, adliyelerde devasa bir yığılmaya, yıllarca süren davalara ve nihayetinde taşınmazların açık artırmada değerinin çok altında satılarak tüm paydaşların maddi zarara uğramasına neden oluyordu. Bu olumsuz tabloyu değiştirmek ve uyuşmazlıklara alternatif, barışçıl ve hızlı bir çözüm yolu getirmek amacıyla kanun koyucu tarihi bir adım atmıştır.
Güncel yasal düzenlemelere göre; 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. maddesi ile ortaklığın giderilmesi davaları için “zorunlu arabuluculuk” şartı getirilmiştir. Bu emredici kanun hükmüne göre, taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesiyle ilgili uyuşmazlıklarda mahkemede dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna gidilmesi kesin bir dava şartıdır.
“Dava şartı” kavramı hukuken son derece kritiktir. Bir kuralın dava şartı olması, o kural yerine getirilmeden (yani arabulucuya başvurulmadan ve süreç usulüne uygun tüketilmeden) açılan bir davanın, mahkeme tarafından esasa girilmeksizin usulden reddedileceği anlamına gelir.
Arabuluculuğun dava şartı olup olmadığını, sürecin nasıl işlediğini ve anlaşma sağlanamazsa dava sürecine nasıl geçildiğini anlatıyoruz.
Ortaklığın Giderilmesi Davalarının Temeli ve Mülkiyetin Yapısı
Arabuluculuk müessesesinin İzale-i Şüyu davalarına neden ve nasıl entegre edildiğini tam olarak kavrayabilmek için, öncelikle ortak mülkiyetin hukuki doğasını anlamak gerekir. Hukukumuzda birden fazla kişinin bir eşya (taşınır veya taşınmaz) üzerinde birlikte malik olması durumu, “paylı mülkiyet” veya “elbirliği mülkiyeti (iştirak hâlinde mülkiyet)” olarak ikiye ayrılır.
Elbirliği mülkiyetinde, ortakların belirlenmiş somut payları bulunmaz ve her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yayılır. Miras ortaklığı bunun en tipik örneğidir. Paylı mülkiyette ise her paydaşın belirli bir pay oranı vardır.
Her iki mülkiyet türünde de, bir mal veya hak üzerinde paydaş olan kişiler, o malın aynen bölüşülmesi veya satılarak bedelinin paylaştırılması yollarından birini seçerek mülkiyeti paylaşabilirler. Paylaştırmanın nasıl olacağı konusunda paydaşların kendi aralarında oybirliği ile anlaşamamaları veya paydaşlardan birinin bu paylaşmaya yanaşmaması durumunda, mülkiyete konu malın mahkeme kararıyla paylaştırılması için açılan davaya “Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)” davası denir.
1 Eylül 2023 Miladı ve Derdest Davaların Durumu
Arabuluculuk zorunluluğunun hangi tarihten itibaren geçerli olduğu ve devam eden davaları etkileyip etkilemediği, paydaşların en çok merak ettiği konulardan biridir.
7445 sayılı Kanun‘un 43. maddesi, ortaklığın giderilmesi davalarında zorunlu arabuluculuğu düzenleyen 37. maddenin 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe gireceğini kesin olarak hükme bağlamıştır. Bu yasal düzenlemenin ortaya çıkardığı hukuki sonuçlar şunlardır:
| 1 Eylül 2023 Sonrası Açılacak Davalar | Yürürlük tarihi olan 1 Eylül 2023 itibarıyla ve bu tarihten sonra açılacak olan tüm ortaklığın giderilmesi davalarında, dava dilekçesini mahkemeye sunmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmak yasal bir zorunluluktur. |
| 1 Eylül 2023 Öncesi Açılmış (Derdest) Davalar | Kanunların geriye yürümezliği ilkesi gereği, 1 Eylül 2023 tarihinden önce Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmış ve hâlen görülmekte olan (derdest durumda bulunan) ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğa başvurulması zorunlu değildir. Bu davalar, açıldıkları tarihteki usul kurallarına göre mahkemede görülmeye devam edecektir. |
Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler ve Hangi Kurallara Tabidir?
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuk, yalnızca “süreci başlatmak (başvurmak)” açısından zorunludur. Birçok vatandaşımızın yanılgıya düştüğü “Arabulucuda anlaşmak zorunda mıyım?” veya “Arabulucu benim hissemi zorla başkasına satabilir mi?” gibi korkular tamamen yersizdir. Arabuluculuk, tarafların irade serbestisine dayanan bir kurumdur.
Arabuluculuk sürecinin temel işleyiş kuralları şöyledir:
| Başvuru ve Sürecin Kontrolü | Davayı açmak isteyen (ortaklığı bitirmek isteyen) paydaş, adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosuna başvurarak süreci başlatır. Ancak bu andan itibaren süreci devam ettirme, süreçten vazgeçme, süreci anlaşarak veya anlaşamayarak sonlandırma, hatta anlaşamama hâlinde yeniden arabuluculuğa başvurma ya da dava yoluna gitme hususu tamamen tarafların (paydaşların) kontrolündedir. Arabulucu, taraflara herhangi bir karar dayatamaz; sadece iletişimi kolaylaştıran bağımsız bir kolaylaştırıcıdır. |
| Anlaşma Hâli (Uyuşmazlığın Çözülmesi) | Eğer taraflar arabuluculuk görüşmelerinde bir araya gelir ve taşınmazın kendi aralarında nasıl satılacağı (örneğin hisselerin bedeli mukabilinde bir kardeşe devredilmesi) veya aynen nasıl taksim edileceği konusunda uzlaşırlarsa, arabulucu tarafından bir “Anlaşma Belgesi” düzenlenir. Tarafların arabuluculuk süreci sonunda anlaşmaya varmaları hâlinde, artık aynı uyuşmazlık için mahkemede ortaklığın giderilmesi davası açma hakları bulunmamaktadır. Anlaşma belgesi, mahkeme ilamı gücündedir ve doğrudan tapuda ifa edilebilir. |
| Anlaşamama Hâli (Sürecin Olumsuz Sonuçlanması) | Hissedarlar arasında derin husumetler varsa, fiyat konusunda anlaşılamıyorsa veya bazı mirasçılar toplantıya hiç katılmamışsa, arabuluculuk süreci “anlaşamama” ile sonuçlanır. Tarafların arabuluculuk süreci sonunda anlaşamamaları durumunda ise bu durum arabulucu tarafından son oturum tutanağına (Anlaşamama Tutanağı) işlenir ve imzalanır. |
Ne yapılabileceğini birlikte konuşalım. Bize yazmanız yeterli.
Anlaşamama Durumunda Dava Sürecine Geçiş ve Kesin Kurallar
Arabuluculuk masasında uzlaşma sağlanamaması, mülkiyetin sonsuza dek kilitli kalacağı anlamına gelmez. Anlaşmazlık durumunda, devletin yargı gücü (mahkemeler) devreye girer. Ancak bu aşamada da uyulması gereken çok katı usul kuralları mevcuttur.
Arabuluculuk süreci sonunda düzenlenen “Anlaşamama Tutanağı”, açılacak olan İzale-i Şüyu davasının can damarıdır. Bu tutanak, İzale-i Şüyu davası açılırken dava dilekçesine mutlaka eklenmek zorundadır.
Eğer davacı (veya avukatı), arabuluculuğa başvurduğunu ancak tutanağı dilekçeye eklemeyi unuttuğunu veya hiç arabulucuya gitmeden doğrudan dava açtığını varsayarsak, kanun koyucu mahkemelere şu kesin emri vermiştir:
- Anlaşamama tutanağı dava dilekçesine eklenmeden mahkemeye başvurulması durumunda, mahkeme davacıya bu tutanağı bir haftalık kesin süre içinde sunması gerektiğini, aksi hâlde davanın usulden reddedileceğini bildiren bir davetiye gönderir (6325 sayılı Kanun m.18/A).
- Mahkemenin gönderdiği bu ihtara rağmen, verilen yasal süre içerisinde arabuluculuk son tutanağının mahkemeye sunulmaması durumunda ise mahkeme davanın usulden reddine karar vermek zorundadır.
Davanın usulden reddedilmesi; davanızın içeriğine (haklı veya haksız olmanıza) hiç bakılmaksızın mahkeme kapısından çevrilmeniz, ödediğiniz mahkeme harçlarının yanması ve karşı tarafa yüklü miktarda avukatlık vekâlet ücreti ödemek zorunda kalmanız anlamına gelir. Bu nedenle dava şartı arabuluculuk prosedürü, basit bir formalite değil, davanın kaderini tayin eden kritik bir eşiktir.
Hukukun Dava Şartı Arabuluculuğa Yaklaşımı ve Mülkiyet Hakkına Etkisi
İzale-i Şüyu davalarında arabuluculuğun zorunlu hâle getirilmesi, mülkiyet hukukunda bir devrim niteliğindedir. Mahkemelerde açılan ortaklığın giderilmesi davalarında, aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda taşınmazın açık artırma (ihale) yoluyla satılması yasal bir mecburiyettir. İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılan bu ihaleler, kural olarak taşınmazın bilirkişi tarafından belirlenen muhammen bedelinin %50’si üzerinden açılır.
Bu durum, piyasa değeri 10 Milyon TL olan bir miraslık evin, ihaleye dışarıdan giren üçüncü kişiler tarafından 5-6 Milyon TL gibi çok düşük bedellerle satın alınması ve paydaşların telafisi imkânsız maddi zararlara uğraması riskini taşır.
İşte zorunlu arabuluculuk müessesesi, paydaşları bu %50’lik ihale riskinden kurtarmak için hukukun sunduğu son çıkış kapısıdır. Arabuluculuk masasında hissedarlar, dışarıdan kimse müdahale etmeden taşınmazın gerçek serbest piyasa değerini belirleyebilir, malı dışarıdan birine satmak yerine hissedarlardan birine devretme kararı alabilir ve böylece mülkiyetin aile içinde veya gerçek değerinde el değiştirmesini sağlayabilirler. Hukuk sistemi, arabuluculuğu dayatarak aslında paydaşlara “Kendi malınızı icra dairesinde yarı fiyatına satmadan önce, rasyonel bir şekilde masada çözüm arayın” mesajını vermektedir.
| Gider türü | Paylaşım ölçüsü | Dayanak |
|---|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri ve avansı | Kat malikleri arasında eşit | KMK m.20/1-a |
| Sigorta primleri | Arsa payı oranında | KMK m.20/1-b |
| Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri | Arsa payı oranında | KMK m.20/1-b |
| Yönetici aylığı | Arsa payı oranında | KMK m.20/1-b |
| Ortak tesislerin işletme giderleri ve avansı | Arsa payı oranında | KMK m.20/1-b |
| Kullanmıyorum gerekçesi | Ödemekten kaçınmak için ileri sürülemez | KMK m.20/1-c |
| Gecikme tazminatı | Geciken günler için aylık yüzde beş | KMK m.20/2 |
| Tahsil yolu | Her kat maliki veya yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir | KMK m.20/2 |
| Kusurlu davranıştan doğan gider | Ödeyenlerin, gidere sebep olana rücu hakkı vardır | KMK m.20/3 |
Yönetim planı farklı bir paylaşım öngörmüşse o uygulanır; ancak yönetim planı, kanunun aylık yüzde beşlik gecikme tazminatı üst sınırını aşan bir oran belirleyemez.
Profesyonel Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç
1 Eylül 2023’ten itibaren, ortaklığın giderilmesi davası açmak isteyen herkes önce zorunlu arabuluculuk sürecini tüketmek zorunda. Tüm hissedarların bu sürece usulüne uygun davet edilmesi ve anlaşma sağlanamazsa Anlaşamama Tutanağının mahkemeye sunulması gerekiyor.
Bu şart atlanırsa dava usulden reddedilir. Taraf teşkilinin doğru sağlanması ve tebligatların usulüne uygun yapılması da önemli.
Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk 2023 yılından bu yana dava şartıdır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı sayar. Bu şart yerine getirilmeden açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Anlaşma sağlanırsa aynı maddenin üçüncü fıkrası devreye girer: düzenlenen anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve taşınmazla ilgili belgelerde bu şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.
Mahkeme bu incelemede anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler ve gerektiğinde duruşma açabilir. Arabuluculuk aşaması, mirasçılar arasındaki uyuşmazlıklarda satışa gitmeden anlaşma sağlamak için gerçek bir fırsattır. Paydaşlardan birinin satışa karşı çıkması hâlini ayrıca anlattık. Kat Mülkiyeti Hukuku alanındaki deneyimimizle, arabuluculuk ve dava sürecinizi yürütmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
SIKÇA SORULAN SORULAR
-
İzale-i Şüyu yani ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya gitmek şart mı?
Evet, yeni yasal düzenlemelerle birlikte taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılmasına yönelik davalar için arabuluculuk süreci zorunlu bir dava şartı haline gelmiştir. Mahkeme kapısını çalmadan önce bu sürecin tamamlanmaması durumunda açılan davalar, mahkeme tarafından herhangi bir inceleme yapılmaksızın doğrudan usulden reddedilmektedir.
-
Ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk zorunluluğu hangi tarihten itibaren geçerlidir?
Bu yasal zorunluluk 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak tüm ortaklığın giderilmesi davalarında önce arabulucuya başvurulması zorunluyken, bu tarihten önce açılmış ve halen devam eden davalarda arabuluculuk şartı aranmamaktadır.
-
Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar anlaşmaya varmak zorunda mıdır?
Hayır, arabuluculuk süreci tamamen tarafların hür iradesine dayanmaktadır ve masada bir anlaşma zorunluluğu bulunmamaktadır. Arabulucu sadece taraflar arasındaki iletişimi kolaylaştırır; eğer ortaklar arasında uzlaşma sağlanamazsa süreç ‘anlaşamama’ tutanağı ile sonlandırılarak dava yoluna gidilebilir.
-
Arabuluculuk süreci sonunda anlaşma sağlanamazsa dava süreci nasıl ilerler?
Anlaşmazlık durumunda arabulucu tarafından düzenlenen ‘Anlaşamama Tutanağı’ dava dilekçesine eklenerek Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir. Bu tutanağın mahkemeye sunulması yasal bir zorunluluktur ve sunulmadığı takdirde mahkeme davacıya ihtar göndererek davanın reddedilebileceğini bildirir.
-
Hisseli tapu sorunlarında arabuluculuğun paydaşlara sağladığı en büyük avantaj nedir?
Arabuluculuk, taşınmazın icra dairesi aracılığıyla ve muhammen bedelin yüzde ellisi gibi düşük bir rakamdan açık artırmayla satılması riskini ortadan kaldırır. Paydaşlar kendi aralarında uzlaşarak mülkün gerçek piyasa değeri üzerinden satılmasını veya hissedarlardan birine devredilmesini sağlayarak maddi kayıpların önüne geçebilirler.
-
İzale-i şüyu davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesine göre taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. 1 Eylül 2023’ten önce açılmış ve halen görülen davalarda arabuluculuğa başvurulması zorunlu değildir.
-
Ortaklığın giderilmesinde arabuluculukta anlaşmak zorunda mıyım?
Hayır. Dava şartı olan arabuluculuk yalnızca süreci başlatmak, yani başvurmak bakımından zorunludur. Arabulucu masasında anlaşmak zorunda değilsiniz.
