Alt Kattaki Fırından/Lokantadan Evime Koku ve Sıcak Geliyor, Nasıl Engel Olurum?

Alt katınızdaki fırın veya lokantadan evinize sürekli koku ve sıcak geliyorsa, buna engel olmanın yasal bir yolu var. Bu işletmenin orada açılmasının kendisi bile bazı durumlarda tartışmalı.

Hakimin müdahalesi davasıyla koku ve ısının tahammül sınırına nasıl indirildiğini, yeni baca yaptırmanın mümkün olup olmadığını ve tedbire uyulmamasının sonuçlarını anlatıyoruz.

Kat Mülkiyeti Hukukunda “Birbirini Rahatsız Etmeme” Yükümlülüğü

Bir apartmanda mesken (daire) veya dükkân sahibi olmak, o kişiye mülkünün dört duvarı içinde dilediği her eylemi yapma ve çevresine fütursuzca rahatsızlık verme özgürlüğü tanımaz. Toplu yaşam alanlarında mülkiyet hakkı, komşuların haklarının başladığı sınırda biter. Bu denge, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile emredici hükümlere bağlanmıştır.

KMK’nın 18. maddesi, apartman ve site yaşamının anayasası niteliğinde olan şu temel kuralı koyar: “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.”

Kanun koyucu, “rahatsız etmemek” kavramını bilerek geniş tutmuştur. Alt kattaki lokantanın bacasından evinize dolan yanık yağ kokusu, fırının endüstriyel fırınlarından tabanınıza vuran aşırı sıcaklık veya gece yarısı hamur karma makinelerinden gelen mekanik gürültü, doğrudan doğruya KMK Madde 18’in ihlali anlamına gelmektedir.

Dükkân Sahibinin ve Kiracı İşletmecinin Müteselsil Sorumluluğu

Evine sürekli sıcak ve koku dolan mağdur komşuların en sık karşılaştığı savunmalardan biri de, dükkân sahibinin (kat malikinin) “Ben orayı sadece kiraya verdim, fırını işleten kiracımdır, gidin sorununuzu onunla çözün” şeklindeki yaklaşımlarıdır. Oysa kanun, mağdur olan komşuyu bu şekilde bir muhatap arayışı içinde bırakmaz.

KMK Madde 18’in ikinci fıkrası uyarınca; birbirini rahatsız etmeme borcuna dair hükümler, o bağımsız bölümde kiracı sıfatıyla bulunanlara veya oradan devamlı olarak faydalananlara da aynen uygulanır. Dahası, bu yükümlülükleri yerine getirmeyen (çevreye ağır koku ve ısı yayan) kiracılar, kat malikleriyle (dükkân sahipleriyle) birlikte müteselsil olarak sorumlu olurlar.

Yani siz, evinizi yaşanmaz hâle getiren koku ve ısı problemi için sadece fırın veya lokantayı işleten kiracıya değil, o dükkânın tapudaki malikine karşı da doğrudan yasal süreç başlatabilir, her ikisini de sorumlu tutabilirsiniz.

İşletmenin Yasal Durumu: Orada Bir Fırın veya Lokanta Açılabilir mi?

Evinize dolan koku ve ısının engellenmesi için teknik tedbirlere geçmeden önce, hukuken atılması gereken ilk ve en ölümcül adım, söz konusu işletmenin (fırın, lokanta, pastane vb.) o bağımsız bölümde yasal olarak bulunma hakkı olup olmadığının denetlenmesidir.

KMK Madde 24, hangi tür bağımsız bölümlerde hangi işlerin yapılabileceğini kesin kurallara bağlamıştır. İlgili kanun maddesi şu şekilde işler:

• Tapu Kütüğünde “Mesken” Olarak Kayıtlı İse: Eğer alt katınızda faaliyet gösteren ve size rahatsızlık veren fırın, lokanta veya pastanenin bulunduğu bağımsız bölüm, tapu kütüğünde “işyeri veya dükkân” olarak değil de “mesken” (konut) olarak kayıtlıysa, burada bu tür gıda ve beslenme yerlerinin açılabilmesi için çok ağır bir şart vardır. KMK Madde 24/2 uyarınca; fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ile imalathane gibi yerler, tapuda mesken görünen bir yerde ancak kat malikleri kurulunun oy birliği (%100 evet oyu) ile vereceği kararla açılabilir.
• Oy Birliği Yoksa Kapatılma (Tahliye): Eğer apartmandaki tüm maliklerin (sizin dâhil) imzalı ve yazılı oy birliği yoksa, o meskende fırın veya lokanta işletilmesi hukuken mutlak surette yasaktır. Bu durumda, koku veya ısının derecesini ölçtürmeye dahi gerek kalmadan, doğrudan “Yasak İşlerin Men’i ve Eski Hâle Getirme” davası açarak işletmenin tamamen kapatılmasını ve o alanın tekrar meskene dönüştürülerek tahliyesini sağlayabilirsiniz. Belediye ruhsat vermiş olsa dahi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükmü (oy birliği şartı) imar kurallarından üstündür ve idari ruhsat, tapudaki yasağı ortadan kaldıramaz.

Ancak, alt kattaki bağımsız bölüm tapuda zaten “işyeri veya dükkân” olarak kayıtlıysa (ve yönetim planında özel bir yasak yoksa), orada lokanta veya fırın açılması yasal olarak mümkündür. Fakat işletmenin yasal olarak açılmış olması, size sınırsızca koku, duman ve ısı gönderebileceği anlamına gelmez. İşte bu noktada KMK Madde 33 devreye girer.

Hakimin Müdahalesi Davası: Koku ve Isının Tahammül Sınırlarına İndirilmesi

Alt kattaki dükkân yasal bir işyeri olsa dahi, evinize vuran fırın sıcağını ve lokanta kokusunu çekmek zorunda değilsiniz. Çözüm, Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak olan “Hakimin Müdahalesi ve Rahatsız Edici Eylemlerin Sona Erdirilmesi Davası”dır.

Dava açmadan önce bilmeniz gereken bir kural var: 1 Eylül 2023’ten beri Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi uygulanır; arabuluculuk süreci devam ederken dava açma süreleri işlemez.

Bu dava sürecinde uygulanacak teknik ve hukuki prosedürler şunlardır:

Koku Giderimi İçin Yeni Baca Yaptırılması Mümkün mü? Yargıtay’ın Hassas Kriteri

Koku uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemelerinin veya bilirkişilerin sıkça düştüğü çok büyük bir hukuki hata vardır: Sorunu hızlıca çözmek adına, dükkândan binanın dış cephesi boyunca çatıya kadar uzanan yeni bir sanayi tipi baca (havalandırma borusu) imal edilmesine karar vermek. İlk bakışta kokuyu kesecek olan bu çözüm, aslında anagayrimenkulün mimari projesine ağır bir saldırı niteliğindedir.

Üst mahkeme olan Yargıtay, koku ve ısının giderilmesinde mülkiyetin sınırları ile mimari projenin dokunulmazlığını büyük bir dengeye oturtmuştur. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2022/13391 Esas, 2023/3494 Karar sayılı emsal içtihadı, tam da bu krizin çözüm noktasını teşkil etmektedir.

Söz konusu davada, bir fırın faaliyetinden kaynaklı koku ve ısının komşulara rahatsızlık verdiği tespit edilmiş ve yerel mahkeme, koku ve ısının giderilmesi için dışarıdan yeni bir baca imal edilmesine karar vermiştir. Ancak dosyayı inceleyen Yargıtay bu kararı derhâl bozmuş ve şu tarihi hükmü kurmuştur:

“Mahkemece alınacak tedbirlere hükmedilirken dava konusu fırın faaliyetinden kaynaklı koku ve ısının giderilmesi için yeni imal edilecek baca yapılmasına karar verilmiştir. Ana gayrimenkulde (dış cephede/ortak alanda) yapılacak böyle bir değişiklik tadilat projesi ile mümkün olup, tüm kat maliklerinin onayı olmaksızın yapılamaz. Mahkemece ana gayrimenkulün mimari projesine uygun alınacak tedbirlerin belirlenerek infaza elverişli şekilde bu tedbirlere karar verilmesi gerekirken, aksi düşünce ile yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirir.”,-

Bu emsal karardan çıkarılması gereken hayati hukuki sonuç şudur: Sırf alt kattaki fırının kokusu gitsin diye, binanın dış cephesine (ortak alanına) devasa bir baca veya boru sistemi kurulmasına karar verilemez. Bina dış cephesi KMK Madde 4 uyarınca ortak alandır ve KMK Madde 19 gereği mimari durumu titizlikle korunmalıdır.

Bir hâkim, mimari projeyi değiştirecek (baca ekleyecek) bir kararı tek başına alamaz. Eğer yeni bir baca yapılacaksa, fırın sahibinin usulüne uygun bir “tadilat projesi” çizdirmesi ve apartmandaki diğer kat maliklerinden (imza niteliğine göre 4/5 veya tüm maliklerden) yazılı muvafakat alması şarttır.

Eğer apartman sakinleri dış cephede çirkin bir baca borusunun geçmesine onay vermiyorsa (ki vermek zorunda değillerdir), mahkemenin işletmeyi, mimari projeyi bozmadan, dükkânın kendi iç hacmi sınırlarında kalacak teknolojik yatırımlara (aktif karbon filtrasyon sistemleri, içten ısı yalıtımları vb.) mahkûm etmesi yasal bir zorunluluktur.

Tedbir Kararına Uymamanın Ağır Yaptırımları

Hakim müdahalesi sonucunda belirlenen teknik izolasyon, filtrasyon veya çalışma saatlerinin düzenlenmesi gibi tedbirlere, mahkemenin verdiği süre içerisinde (örneğin 30 gün) uyulmazsa ne olacaktır?

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 33/3 uyarınca; tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece (güncel yeniden değerleme oranlarına göre artırılmış tutarlarda) ciddi idari para cezaları verilir. Bu ceza tek seferlik değildir; ihlal devam ettikçe mahkemeye bildirilerek uygulanması talep edilebilir. Ayrıca, mahkeme kararı kesinleştikten sonra icra dairesi vasıtasıyla kararın zorla yerine getirilmesi (işletmenin faaliyeti durdurularak izolasyonun icra kanalıyla, masrafı işletmeden alınmak üzere yapılması) da mümkündür.

Dahası, alınan mahkeme emirlerine rağmen fırın veya lokanta sahibi/kiracısı bu rahatsız edici durumu devam ettirmekte bir yıl boyunca ısrar ederse ve bu durum diğer kat malikleri için çekilmez bir hâl alırsa; KMK Madde 25 devreye girer.

Bu maddeye göre, diğer kat malikleri bir araya gelerek, çevreye kalıcı rahatsızlık veren o dükkânın mülkiyetinin arsa payları oranında kendilerine devredilmesini (dükkânın elinden alınmasını) dahi mahkemeden talep edebilirler. Yani komşuluk hukukunu hiçe sayan ticari inatlaşmaların sonu, dükkânın zorunlu satışı ve tahliyesiyle bitebilecek kadar ağırdır.

Profesyonel Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Alt kattaki bir işletmenin yaydığı sıcaklık, is veya koku katlanmanız gereken bir durum değil. Ama basit bir şikayet dilekçesi kalıcı sonuç vermiyor.

İşletmenin tapu vasfının (mesken mi işyeri mi) incelenmesi, KMK 24. madde ihlalinin tespiti ve Sulh Hukuk Mahkemesinde Hakimin Müdahalesi davasının açılması gerekiyor. Bilirkişinin mimariyi bozacak baca gibi çözümler önermesine de dikkatli itiraz etmek önemli.

Alt kattaki fırın ya da lokantadan gelen koku ve ısı, iki ayrı hukuki dayanağı birden harekete geçirir. Birincisi işyerinin orada bulunup bulunamayacağıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesinin ikinci fıkrası, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde fırın, lokanta, pastane ve süthane gibi gıda ve beslenme yerlerinin ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabileceğini söyler. Oybirliği yoksa işyerinin faaliyeti baştan hukuka aykırıdır ve kapatılması istenebilir.

İkincisi komşuluk hukukudur; Türk Medeni Kanunu’nun 737. maddesi, taşınmaz malikini komşularını olumsuz etkileyecek taşkın kullanımdan kaçınmakla yükümlü tutar ve özellikle duman, buğu, kurum, toz, koku çıkararak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermeyi yasaklar.

İzlenecek yol 33. madde uyarınca sulh mahkemesine başvurup hâkimin müdahalesini istemektir; belediyeye ruhsat ve baca denetimi için başvurmak da paralel yürütülür. İşyeri açmak için gereken izinleri ayrı bir yazıda ele aldık. Kat Mülkiyeti Hukuku alanındaki deneyimimizle, ölçüm ve tespitlerle talebinizi kurmak için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR