Akrabaya Yapılan Tapu Devrinin İptali Mümkün mü? Mal Kaçırma Nasıl Engellenir?

Hukuki bir uyuşmazlıkta haklılığınızı ispat edip mahkemeden lehinize karar çıkmasını sağladınız. Alacağınızı tahsil etmek, adaletin yerini bulduğunu görmek için icra takibini başlattınız. Ancak tam da bu aşamada, borçlunun icra baskısını hissettiği anda üzerine kayıtlı evini, arsasını, dükkânını veya aracını apar topar kardeşine, amcasına, eşine ya da bir başka yakınına devrettiğini öğrendiniz. Kağıt üzerinde borçlu “hiçbir malvarlığı olmayan” biri gibi görünse de, aslında devrettiği o evde yaşamaya veya devrettiği o ticari aracı kullanmaya devam etmektedir. Bu tablo, maalesef Türkiye’deki hukuki ve ticari ilişkilerde alacaklıların en sık mağdur edildiği, en yaygın “mal kaçırma” (muvazaa) senaryosudur.

Ancak hukuk sistemimiz, borçlunun yargı kararlarını dolanmak ve alacaklısını mağdur etmek için kendi akrabalarıyla sahnelediği bu hileli oyunlara karşı sizi çaresiz bırakmaz. Borçlunun, sırf size olan borcunu ödememek amacıyla akrabalarına veya yakın çevresine yaptığı tapu devirlerini geçersiz kılmak için hukukumuzdaki en etkili kılıç Tasarrufun İptali Davası‘dır. Bu dava sayesinde, borçlunun kardeşine, amcasına veya eşine yaptığı hileli tapu satışı hukuken sanki hiç yapılmamış gibi bertaraf edilebilir ve siz o taşınmaz üzerinden doğrudan icra ve haciz yoluyla alacağınızı tahsil edebilirsiniz. Aşağıda, 2026 yılı güncel yasal mevzuatı, yeni kanun değişiklikleri ve Yargıtay’ın bu konudaki tavizsiz içtihatları ışığında akrabaya yapılan tapu devirlerinin nasıl iptal edileceğini ve mal kaçırmanın nasıl engelleneceğini tüm hukuki derinliğiyle ele alacağız.

Akrabaya Yapılan Hileli Tapu Devirleri ve Hukuki Boyutu

Tasarrufun iptali davalarının temel varlık sebebi, borçluların haklarında kesinleşmiş bir haciz veya iflas kararı bulunmadan hemen önceki dönemde, malvarlıklarını kötü niyetle elden çıkararak alacaklıları zarara uğratmalarını engellemektir. Borçlular, mallarını kaçırmak istediklerinde bunu genellikle en çok güvendikleri kişilere, yani birinci derece yakınlarına ve kan hısımlarına devrederek yaparlar.

İcra ve İflas Kanunu (İİK), akrabalar arasında yapılan bu tapu devirlerini olağan bir “ticari alım-satım” olarak değerlendirmez. Kanun koyucu, ticari hayatın olağan akışında bir kişinin borca batıkken evini kardeşine ya da amcasına satmasını şüpheli bulur ve bu tür işlemleri, alacaklıyı korumak adına peşinen “mal kaçırma” olarak kabul eden çok güçlü yasal varsayımlar (karineler) öngörür.

Bu davaların temel felsefesi ve büromuzun bu alandaki profesyonel çözüm stratejileri hakkında detaylı bilgiye Tasarrufun İptali Davaları sayfamızdan da ulaşabilirsiniz.

1. Yakın Akrabalara Yapılan Devirlerde “Bağışlama” Karinesi (İİK Md. 278)

İcra ve İflas Kanunu’nun 24/12/2025 tarihinde 7571 sayılı Kanun ile güncellenen 278. maddesi, akrabalara yapılan devirler konusunda son derece kesin ve net bir kural koymuştur. Kanuna göre; borçlunun aciz belgesinin düzenlendiği yahut iflasın açıldığı tarihten geriye doğru 1 (bir) yıl içinde yaptığı ivazsız (karşılıksız) tasarruflar ve bağışlamalar kesin olarak iptale tabidir.

Borçlu, tapuda satış göstermiş olsa bile, kanun aşağıdaki kişilerle yapılan tapu devirlerini doğrudan “bağışlama” sayar ve iptal eder:

• Borçlunun altsoyu (çocukları, torunları) ve üstsoyu (anne, babası) ile yapılan devirler.
• Üçüncü derece dâhil kan hısımları (kardeş, amca, dayı, hala, teyze ve yeğenler) ile yapılan devirler.
• Son bir yıl içinde evlilik birliği sona ermiş olsa bile eşi ve üçüncü derece dâhil kayın hısımları ile yapılan devirler. (Eşler arası hileli mal rejimleri veya anlaşmalı boşanma yoluyla mal kaçırma girişimlerine dair kapsamlı uyuşmazlıklar için Aile Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.)
• Evlat edinenle evlatlık veya ortak konutta yaşayan kişiler arasında yapılan işlemler.

Bu 1 yıllık şüpheli dönem içinde akrabaya yapılan tapu devirlerinde, akrabanın “Ben bu evin parasını gerçekten ödedim, iyi niyetliyim” demesi hukuken sonucu değiştirmez. Yasa bunu mutlak bir bağışlama olarak kabul ettiğinden, hâkimin burada işlemi iptal etmekten başka bir takdir yetkisi bulunmamaktadır.

2. Alacaklıya Zarar Verme Kastının Bilindiği Varsayımı (İİK Md. 280)

Eğer borçlu, mal kaçırmak için tapuyu akrabasına 1 yıldan daha uzun bir süre önce (örneğin 3 yıl önce) devretmişse ne olacaktır? Hukuk sistemimiz borçlunun bu hamlesini de İİK’nın 280. maddesiyle bertaraf eder.

Malvarlığı borçlarına yetmeyen borçlunun, alacaklılarına zarar verme kastıyla yaptığı tüm işlemler, işlemin yapıldığı tarihten geriye doğru 5 (beş) yıl içinde icra takibi başlatılmış olması şartıyla iptal edilebilir. Kanun, borçlunun eşi, usul veya füruu (anne-babası, çocukları) ile üçüncü dereceye kadar kan ve sıhri hısımlarının, borçlunun “alacaklıdan mal kaçırma niyetini” bildiğini kanuni bir karine (varsayım) olarak kabul eder. Yani amcaya, kardeşe veya kayınpedere yapılan devirlerde, davacı alacaklının “bu akrabalar mal kaçırma niyetini biliyordu” diye ekstra bir ispat külfeti altına girmesine gerek yoktur; aksini ispat etmek (ki bu son derece zordur) işlemi yapan davalı akrabalara düşer.

Bu durum bazen sadece bir evin devri değil, ticari bir işletmenin veya şirketin tüm emtiasının paravan bir akraba şirketine devri şeklinde de tezahür edebilir. Bu tür karmaşık ticari devirlerde Ticaret Hukuku alanındaki dava tecrübelerimiz, uyuşmazlığın çözümünde kilit rol oynamaktadır.

Mal Kaçırma Amacıyla Akrabaya Yapılan Devrin İptali İçin Gereken Şartlar

Borçlunun kardeşine veya amcasına yaptığı her tapu devri anında iptal edilebilir demek hukuken doğru olmaz. İptal davasının Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından esastan incelenebilmesi ve alacaklının o mal üzerinden icra yetkisine kavuşabilmesi için, yasada sayılan sıkı şekil şartlarının eksiksiz sağlanması gerekir:

• Gerçek Bir Alacak ve Kesinleşmiş İcra Takibi: Davacı alacaklının, davalı borçludan muvazaalı (danışıklı) olmayan gerçek bir alacağı bulunmalıdır. Ayrıca, borçlu hakkında başlatılan icra takibinin itiraz edilmeden veya itirazın kaldırılması yoluyla kesinleşmiş olması şarttır. Bu icra süreçlerinin nasıl yürütüldüğüyle ilgili teknik detaylara İcra Hukuku sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
• Borcun Doğum Tarihinin Tasarruftan Önce Olması: İptali istenilen akrabaya devir işleminin, alacaklının borcunun doğum tarihinden sonra yapılmış olması zorunludur. Borç doğmadan yıllar önce yapılmış olan devirler kural olarak bu davaya konu edilemez.
• Aciz Belgesinin Alınmış Olması: İptal davası açan alacaklının elinde borçluya ait bir “aciz belgesi” bulunmalıdır. Borçlunun adresinde haciz işlemi yapılmışsa ve hacze kabil (haczedilebilir) hiçbir mal bulunamamışsa, icra memurunun tuttuğu bu haciz tutanağı da “geçici aciz belgesi” hükmündedir ve davanın açılması için yeterlidir.
• 5 Yıllık Hak Düşürücü Süre: Dava, iptali istenen hileli tapu devrinin yapıldığı tarihten itibaren en geç 5 yıl içinde açılmalıdır. Bu 5 yıllık süre bir zamanaşımı değil, hak düşürücü süredir; durmaz, kesilmez ve mahkemece kendiliğinden (resen) dikkate alınır. Sürenin 1 gün dahi aşılması davanın usulden reddine sebep olur.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı: Akraba Arası Devirlerde İspat Yükü

Tasarrufun iptali davalarında kural olarak ispat yükü, davanın davacısı olan alacaklıdadır. Ancak yüksek mahkeme olan Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, “mal kaçırma kastı”nın kişinin iç dünyasına ait bir olgu olduğunu kabul ederek, alacaklılara büyük bir ispat kolaylığı sağlamaktadır.

Yargıtay uygulamalarına göre; borçlu ile tapuyu devralan kişi arasında kanunda sayılan doğrudan akrabalık (eş, çocuk, kardeş, amca vb.) bulunduğunda, bu kişilerin borçlunun “alacaklıdan mal kaçırma kastını” bildiği yasal bir karine (varsayım) olarak kabul edilir. Davacı alacaklının sadece bir Nüfus Kayıt Örneği ile taraflar arasındaki bu kan veya kayın hısımlığını dosyaya sunması, ispat yükünü büyük ölçüde yerine getirdiği anlamına gelir.

Eğer işlemi yapan kişi kanunda sayılan derecedeki bir akraba değilse (örneğin daha uzak bir akraba, yakın arkadaş, iş ortağı veya komşu ise), bu durumda Yargıtay “Organik Bağ” kriterini devreye sokar. Taraflar arasındaki ticari bağlantılar, adres ortaklıkları, eskiye dayanan komşuluk veya iş arkadaşlığı ilişkileri “organik bağ” olarak değerlendirilir ve bu kişilerin de borçlunun mal kaçırma niyetini bildiği “yaklaşık ispat” kuralları çerçevesinde kabul edilir.

Ayrıca, akrabaya yapılan satışlarda malın tapudaki devir bedeli ile gerçek piyasa değeri arasında “bir kat” gibi fahiş bir fark varsa, Yargıtay bu durumu İİK 278 uyarınca mutlak bağışlama nedeni sayarak tapu devrini derhal iptal etmektedir.

Taşınmaz Akrabadan Dördüncü Kişiye Satılmışsa Ne Olur? (Bedele Dönüşme)

Borçlular mal kaçırırken genellikle çok katmanlı planlar kurarlar. Borçlu, icradan kurtulmak için evini önce kardeşine (üçüncü kişi) satar. Durumun ciddiyetini anlayan kardeş ise, davanın açılmasını zorlaştırmak için evi apar topar piyasadan habersiz, tamamen iyi niyetli bir yabancıya (dördüncü kişiye) devreder.

Eğer dördüncü kişinin borçlunun mal kaçırma oyunundan tamamen habersiz “iyi niyetli” biri olduğu tespit edilirse, hukuk sistemi tapu siciline güven ilkesi gereği dördüncü kişinin tapusuna dokunmaz. Ancak bu durumda alacaklının hakkı zayi olmaz; Yargıtay içtihatları ve İİK 283/2 maddesi gereği dava “bedele dönüşür”. Kötü niyetli akraba (örneğin kardeş), o taşınmazı dördüncü kişiye elinden çıkardığı tarihteki “gerçek piyasa değeri” üzerinden davacı alacaklıya nakden tazminat ödemeye mahkûm edilir. Böylece alacaklı, doğrudan evin satışı olmasa bile nakdi yollarla alacağına kavuşmuş olur.

Uzman Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Borçlunun üzerine kayıtlı evini, dükkânını veya şirket hisselerini akrabalarına devrederek icra takibinden kaçmaya çalışması, hukuki bir cinayet girişimi olup yasanın açıkça korumadığı kötü niyetli bir mal kaçırma yöntemidir. Akrabalar arası yapılan devirlerde her ne kadar kanun alacaklı lehine “bağışlama” ve “zarar verme kastı” gibi çok güçlü yasal karineler öngörmüş olsa da; Tasarrufun İptali Davası, 5 yıllık hak düşürücü süre, ön şart olarak aciz belgesinin sunulması, bir kat fark araştırması ve organik bağ ispatı gibi son derece ağır teknik kurallara bağlıdır.

Özellikle akraba dışı kişilere dahi yayılan zincirleme (dördüncü kişilere uzanan) devirlerin bedele dönüştürülmesi ve Asliye Hukuk Mahkemelerinde usulüne uygun şekilde, süresinde bir dava açılması, telafisi imkânsız hak kayıplarının önlenmesi için şarttır. Bu denli karmaşık ve en ufak usul hatasında davanın reddine sebep olabilecek bu süreçte, alanında uzman ve tecrübeli bir avukatla çalışmak alacağınıza kavuşmanızın yegâne anahtarıdır. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, hileli tapu devirlerinin iptali ve mal kaçırma eylemlerinin bertaraf edilmesi hususunda tüm mesleki birikimimizle yanınızdayız.

Alacaklıdan mal kaçıran borçluların hileli işlemlerine dur demek ve hakkınız olan alacağa güvenle kavuşmak için vakit kaybetmeden bizimle iletişim sayfamız üzerinden irtibata geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR