Yönetici Apartman Genel Kurul Kararını Usulsüz Aldı, Kararın İptali Nasıl İstenir?
Apartman yöneticisinin gündemi bile duyurmadan, size haber vermeden yapılan bir toplantıda aldığı kararla karşınıza fahiş bir aidat zammı veya lüks bir tadilat faturası çıkarabilir; “böyle karar alınmaz” demek yetmiyor, bu kararı hukuken çürütmeniz gerekiyor.
Aşağıda toplantı ve karar yeter sayılarındaki hangi ihlallerin kararı geçersiz kıldığını, iptal davasını kimin kime karşı açacağını ve elinizde kalan hak düşürücü süreleri anlatıyoruz.
Kat Malikleri Kurulu Toplantılarının Hukuki Altyapısı ve Yasal Usulleri
Bir apartmanda veya sitede alınacak kararların geçerli olabilmesi için, kararın alındığı toplantının çağrı usulünden oylama aşamasına kadar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun (KMK) emredici hükümlerine titizlikle uyulması zorunludur. Kanunumuz, toplantıları “Olağan” ve “Olağanüstü” olmak üzere ikiye ayırmıştır ve her ikisinin de kuralları çok kesindir:
| Olağan Toplantılar | KMK Madde 29 uyarınca; kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır. Eğer anataşınmazın yönetim planında özel bir tarih (örneğin Mayıs ayı) belirlenmemişse, toplantı her takvim yılının ilk ayı (Ocak ayı) içinde yapılmak zorundadır. Toplu yapılarda (sitelerde) ise bu toplantı en geç iki yılda bir yapılır. |
| Olağanüstü Toplantılar (En Çok Usulsüzlük Yapılan Tür) | Önemli ve acil bir sebebin çıkması hâlinde, yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden en az üçte birinin istemi üzerine kurul her zaman toplanabilir. Ancak bu toplantının geçerli olabilmesi için yasa çok ağır bir şart koşmuştur: Toplantı tarihinden en az 15 gün önce, bütün kat maliklerine toplantının sebebini (gündemini) bildiren bir çağrının imza karşılığında veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmesi şarttır. |
Uygulamada yöneticiler, acil aidat artışı veya ihale kararı almak için panoya bir kâğıt asarak 3 gün sonra toplantı yapmakta veya çağrı belgelerini imzalatmaktan kaçınmaktadır. İşte bu 15 günlük yasal tebligat kuralına uyulmadan yapılan her olağanüstü toplantı, baştan sona hukuka aykırıdır ve mahkemece iptal edilmeye mahkûmdur.
Toplantı ve Karar Yeter Sayılarındaki Ağır İhlaller Nelerdir?
Yöneticinin usulsüzlüklerinin en çok vücut bulduğu alan, toplantıya katılım ve oy hesaplama oyunlarıdır. KMK, karar alma süreçlerini belirli matematiksel çoğunluklara bağlamıştır:
| Toplantı Yeter Sayısı | KMK Madde 30’a göre kurul, anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır. Çoğunluk sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra (ilk toplantıdan en az 7 gün sonra olmak şartıyla) yapılır. İkinci toplantıda karar yeter sayısı, artık tüm maliklerin değil, sadece “katılanların salt çoğunluğu”dur. |
| Vekâletname Sınırının Aşılması (Oy Avcılığı) | Yöneticilerin apartmanı tek başlarına yönetmek için başvurdukları en yaygın taktik, komşulardan çok sayıda vekâlet toplayarak kendi başlarına karar almalarıdır. Oysa KMK Madde 31/son fıkrası buna devasa bir fren getirmiştir: Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden (%5) fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak kırk ve daha az bağımsız bölümü olan binalarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Eğer yönetici veya bir başkası bu sınırı aşıp fazladan vekâletle oy kullanmışsa, o oylar geçersiz sayılır ve karar derhal iptal edilir. |
| Elden İmza Toplanması (Toplantısız Karar) | Kanun, maliklerin bir araya gelerek konuyu müzakere etmesini emreder. Karar defterini kapı kapı gezdirerek, toplantı yapılmaksızın alınan (elden imza toplanan) tüm kararlar yok hükmündedir ve mutlak surette iptal edilir. |
Usulsüz Genel Kurul Kararının İptali Davası Nasıl Açılır? (Şartlar ve Taraflar)
Eğer yönetici yukarıda sayılan usul kurallarını çiğneyerek bir karar almışsa veya yasanın emredici hükümlerine aykırı bir işleme imza atmışsa, Sulh Hukuk Mahkemesinde “Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası” açarak bu haksızlığa “Dur!” diyebilirsiniz.
Dava açmadan önce bilmeniz gereken bir kural var: 1 Eylül 2023’ten beri Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi uygulanır; arabuluculuk süreci devam ederken dava açma süreleri işlemez.
| Dava Hakkı Kimlerindir? (Aktif Husumet) | Toplantıya Katılanlar: Kurul toplantısına bizzat veya vekili aracılığıyla katılıp, alınan karara olumsuz (aykırı) oy kullanan her kat maliki iptal davası açabilir. Ayrıca çekimser oy kullananların da aykırı oy kullanmış gibi dava açma hakkı bulunduğu Yargıtay’ca kabul edilmektedir. Ancak, karara “kabul” (olumlu) oyu veren bir malik sonradan fikir değiştirip dava açamaz. |
| Toplantıya Katılmayanlar | Yöneticinin usulsüzlüğü yüzünden (örneğin çağrı tebliğ edilmediği için) veya mazereti nedeniyle toplantıya katılmayan her kat maliki doğrudan iptal davası açma hakkına sahiptir. |
| Dava Kime Karşı Açılır? (Pasif Husumet ve Yöneticinin Rolü) | Mülk sahiplerinin en büyük hatası, davayı yanlış kişilere açarak davanın usulden reddedilmesine yol açmalarıdır. Karar iptali davalarında kural olarak husumet, o karara olumlu oyuyla katılan kat maliklerine yöneltilir. Ancak KMK Madde 38’e eklenen fıkra, dava sürecini son derece kolaylaştırmıştır: Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen doğrudan “yöneticiye” husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün maliklere duyurmakla mükelleftir. |
| Görevli ve Yetkili Mahkeme | Bu uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kesin olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise KMK 33. madde ve kesin yetki kuralı gereğince anagayrimenkulün (apartmanın/sitenin) bulunduğu yer mahkemesidir. |
Bu tür yönetimsel krizler ve yöneticilerin usulsüz işlemleri, bazen mirasçılar veya paydaşlar arasında da çözümsüz husumetlere dönüşmekte olup, çok ortaklı binalarda mülkiyetin tasfiyesi gündeme geldiğinde sürecin hukuki boyutunu görmek adına Ortaklığın Giderilmesi(İzale-i Şüyu) Davaları sayfamızdan da faydalanabilirsiniz.
Ne yapılabileceğini birlikte konuşalım. Bize yazmanız yeterli.
İptal Davasında Hayati Önem Taşıyan Hak Düşürücü Süreler
Usulsüz alınan bir apartman kararını iptal ettirmenin en kritik noktası, yasanın koyduğu çok acımasız ve esnetilemez “Hak Düşürücü Sürelere” riayet etmektir. KMK Madde 33 uyarınca bu süreler şu şekilde işler:
- Toplantıya Katılanlar İçin 1 Aylık Süre: Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan malikler, iptal davasını karar tarihinden başlayarak bir ay içinde açmak zorundadır. Bu süreyi bir gün bile geçirirseniz dava hakkınız sonsuza dek yanar.
- Toplantıya Katılmayanlar İçin 1 ve 6 Aylık Süreler: Toplantıya çağrılmayan veya katılmayan malikler, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlükârda karar tarihinden başlayarak altı ay içinde davasını açmalıdır. Yönetici kararı panoya asmışsa veya noterden ihtarnameyle size göndermişse öğrenme süreniz başlar.
- Süre Sınırı Olmayan İstisna (Mutlak Butlan/Yokluk): Eğer alınan karar yasanın emredici hükümlerine açıkça aykırıysa, mülkiyet hakkının özünü zedeliyorsa (örneğin ortak alanın yöneticinin şahsına bedelsiz devri gibi) veya toplantıyı yetkisiz kişiler (apartman dışından şahıslar) yapmışsa, bu kararlar “yok” veya “mutlak butlanla hükümsüz” sayılır. Bu durumda yukarıdaki 1 ve 6 aylık süre koşulu aranmaz, dava her zaman açılabilir.
Bu hukuki süreçlerin sonunda doğabilecek karar harçları, mülkiyet intikalleri veya tapudaki tescil/terkin masraflarını önceden planlayabilmek ve ekonomik portrenizi görebilmek adına web sitemizdeki Tapu Harcı Hesaplama modülümüzden güvenle yararlanabilirsiniz.
Yargıtay’ın İptal Davalarındaki Emsal Karar Yaklaşımları
En üst derece mahkemesi olan Yargıtay, apartman yöneticilerinin yaptığı usulsüzlüklere karşı mülk sahibinin haklarını çok net bir şekilde koruyan emsal içtihatlar geliştirmiştir:
| Çağrı Usulsüzlüğü İptal Sebebidir | Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarına göre, olağanüstü toplantılarda 15 günlük çağrı belgesinin (taahhütlü mektup veya imza karşılığı) davacıya tebliğ edildiği ispatlanamazsa, o toplantıda alınan aidat, ihale veya yönetici seçimi kararlarının tamamı şekil eksikliğinden iptal edilmektedir. Hatta Yargıtay, davacının toplantıya katılmadığı ve alınan kararların tebliğine dair belge bulunmadığı durumlarda yerel mahkemenin “ret” kararını açıkça bozmuştur. |
| Vekâlet Çoğunluğunun Aşılması | Yargıtay, 41 bağımsız bölümlü bir binada, vekil tayin edilen kişilerin 3’er kişiyi temsil ettiği (kural olarak en fazla %5 sınırı aşıldığı) bir dosyada; yasaya aykırı kullanılan oyların geçersiz sayılacağına ve bu oylar düşüldüğünde karar yeter sayısı sağlanamıyorsa, toplantının tümüyle iptal edilmesi gerektiğine hükmetmiştir. |
| Karar Defteri ve Hazirun Listesinin Önemi | Hâkim iptal davasında iddiaları değerlendirirken bizzat karar defterini, yönetim planını, çağrı tebligatlarını ve toplantıya katılanları gösterir “hazirun listesini” incelemek zorundadır. Yargıtay kararlarında, mahkemenin bu belgeleri yönetimden celp etmeden, salt beyanlarla davanın reddine karar vermesi “eksik inceleme” sayılarak kesin bozma nedeni yapılmıştır. |
Uzman Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç
Yönetici genel kurul kararını usulsüz aldıysa, KMK’nın 33. maddesi bu kararı mahkemede iptal ettirme hakkını size veriyor. Ama bu dava, toplantının olağan mı olağanüstü mü olduğunun tespitini, 1 ve 6 aylık hak düşürücü sürelerin doğru hesaplanmasını ve toplantı veya karar nisaplarındaki hataların (yarıdan fazlası, dörtte üç veya oybirliği gibi) doğru gösterilmesini gerektiriyor.
Bu detaylardan birinin atlanması, haklı olduğunuz iptal davasını kaybetmenize yol açabilir.
Genel kurul kararının iptali için dava, kararın öğrenilmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde açılmalıdır. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması, yeter sayının sağlanmaması ve gündemde bulunmayan konuda karar alınması en sık kabul edilen iptal sebepleridir. Gayrimenkul Hukuku alanındaki deneyimimizle, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
SIKÇA SORULAN SORULAR
-
Apartman yöneticisi kafasına göre karar alırsa ne yapabilirim?
Eğer yönetici toplantı kurallarına uymadan veya yasaya aykırı kararlar alırsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası” açarak bu haksızlığa dur diyebilirsiniz. Hukuk sistemi, mülk sahiplerini bu tür usulsüzlüklere karşı korur.
-
Apartman toplantısı ne zaman ve nasıl yapılmalı? Yönetici panoya not asarak toplantı yapabilir mi?
Olağan toplantılar yılda en az bir kez, yönetim planında yazan zamanda veya Ocak ayında yapılmalı. Olağanüstü toplantılar acil durumlar için düzenlenir ancak toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine toplantının gündemini bildiren bir çağrı kağıdı imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmelidir. Panoya kâğıt asarak yapılan 3 günlük toplantılar yasal değildir.
-
Apartman toplantısında kaç kişinin olması ve kaç oyla karar alınması gerekir?
İlk toplantı için binadaki tüm kat maliklerinin hem sayısı hem de arsa payı olarak yarısından fazlasının katılması gerekir. Bu çoğunluk sağlanamazsa, en geç 15 gün sonra yapılan ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar alınabilir.
-
Bir kişi kaç kişiye vekâlet edebilir, yönetici komşulardan vekâlet toplayıp tek başına karar alabilir mi?
Bir kişi, toplantıdaki toplam oy sayısının en fazla yüzde beşini (%5) kullanmak üzere vekil olabilir. Kırk ve daha az bağımsız bölümü olan binalarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bu sınırlar aşılırsa o oylar geçersiz sayılır ve karar iptal edilebilir.
-
Apartman kararlarını iptal etmek için ne kadar sürem var?
Toplantıya katılıp karara itiraz edenler için karar tarihinden itibaren 1 ay, toplantıya katılmayan veya çağrılmayanlar içinse kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay ve her halükarda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açma süresi vardır.
-
Bazı apartman kararları için zaman sınırı yok deniyor, bu hangi durumlarda geçerli?
Evet, eğer alınan karar yasanın temel kurallarına açıkça aykırıysa, mülkiyet hakkınızı ciddi şekilde zedeliyorsa (mesela ortak alanı yöneticinin bedelsiz alması gibi) veya toplantıyı yetkisiz kişiler yapmışsa, bu kararlar “geçersiz” veya “yok hükmünde” sayılır. Bu gibi durumlarda iptal davası açmak için herhangi bir süre sınırlaması aranmaz.
-
Yargıtay (en üst mahkeme) haksız apartman kararları hakkında ne diyor?
Yargıtay, özellikle toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmadığı durumlarda (15 günlük tebligat kuralına uyulmaması gibi) veya vekâletname sınırlarının aşıldığı hallerde kararları iptal ediyor. Ayrıca, hakimin iptal davasında karar defteri, yönetim planı ve katılım listesi gibi belgeleri detaylıca incelemeden karar vermesini “eksik inceleme” sayarak bozma nedeni yapıyor.
