Apartman Toplantısına Çağrılmadım, Alınan Kararlara Nasıl İtiraz Ederim?

Apartman veya site yönetimleri tarafından alınan ve hayatınızı, bütçenizi, mülkiyet haklarınızı doğrudan etkileyen kararlardan, ancak kapınıza asılan bir aidat çizelgesi veya posta kutunuza bırakılan bir ihtarname ile mi haberdar oldunuz? “Apartman toplantısına çağrılmadım, haberim bile olmayan bir toplantıda benim gıyabımda alınan bu fahiş kararlara ve kurallara uymak zorunda mıyım?” sorusu, günümüzde dikey mimarinin ve toplu yaşam alanlarının artmasıyla birlikte en sık karşılaştığımız hukuki mağduriyetlerin başında gelmektedir. Birçok kat maliki, salt çoğunlukla ve adeta “oldu bittiye” getirilerek alınan bu kararlar karşısında çaresiz hissetmekte ve haksız yere binlerce lira ödemek zorunda bırakılmaktadır. Oysa ki kat mülkiyeti hukuku, dayatmacı ve keyfi yönetim anlayışlarına karşı mülkiyet sahiplerini son derece güçlü ve emredici yasal zırhlarla koruma altına almıştır.

Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul ve kat mülkiyeti alanındaki üst düzey hukuki tecrübemizle belirtmek isteriz ki; usulüne uygun şekilde davet edilmediğiniz hiçbir toplantı ve alınan hiçbir karar, hukukun denetiminden kaçamaz. Toplu yaşam alanlarının “anayasası” niteliğinde olan kanunlar, demokratik katılımı ve mülkiyet hakkına saygıyı esas alır. Bu kapsamlı yazımızda, Mevzuat ışığında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca apartman ve site toplantılarına çağrı usulünün nasıl olması gerektiğini, toplantıya çağrılmayan kat maliklerinin haklarını, iptal davası açma sürelerini ve Yargıtay’ın bu konudaki tavizsiz emsal kararlarını en ince ayrıntısına kadar inceliyoruz.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Toplantıya Çağrı Usulü Nelerdir?

Bir apartmanda veya sitede yönetimsel kararların alınabilmesi, aidatların belirlenmesi, demirbaş yatırımlarının yapılması veya yöneticinin seçilebilmesi için “Kat Malikleri Kurulu”nun toplanması yasal bir zorunluluktur. Ancak bu kurulun toplanabilmesi, yöneticinin keyfi kararlarına değil, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesinde belirtilen sıkı şekil şartlarına tabidir.

Kanuna göre toplantılar “Olağan” ve “Olağanüstü” olmak üzere ikiye ayrılır ve çağrı usulleri farklılık gösterir:

• Olağan Toplantılar: Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır. Eğer tapu sicilinde tescilli yönetim planında özel bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı (Ocak ayı) içinde toplanması kanuni bir zorunluluktur. Olağan toplantıların tarihi yönetim planı ile bilindiği varsayılsa da, toplantının gündemi, yeri ve saatinin makul bir süre önceden kat maliklerine bildirilmesi iyi niyet ve şeffaf yönetimin bir gereğidir. Ayrıca, ilk toplantıda yeter sayının sağlanamaması ihtimaline karşı, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da ilk çağrıda mutlaka belirtilmelidir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
• Olağanüstü Toplantılar: Binanın acil bir onarıma ihtiyaç duyması, yöneticinin istifası veya ani gelişen mali krizler gibi önemli bir sebebin çıkması halinde, yönetici, denetçi veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine kurul her zaman olağanüstü toplanabilir. Ancak olağanüstü toplantılar için kanun koyucu çok kesin bir kural koymuştur: Toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı belgesi (imza sirküsü) veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de (gündem) bildirilmek şartıyla çağrı yapılması zorunludur.

Eğer size bu 15 günlük yasal süreye riayet edilerek, imza karşılığında veya taahhütlü postayla resmi bir çağrı yapılmamışsa, o toplantı hukuken usulsüz (sakat) bir toplantı niteliğindedir ve alınan kararlar iptal edilmeye mahkumdur.

Toplantıya Çağrılmayan Kat Malikinin İptal Davası Hakkı ve Süreleri

Toplantıdan haberdar edilmediniz, dolayısıyla oylamaya katılamadınız ve itiraz hakkınızı kullanamadınız. Bu durumda başvuracağınız yegane hukuki yol, Sulh Hukuk Mahkemesinde “Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası” açmaktır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi, alınan haksız ve usulsüz kararlara karşı dava açma hakkını ve bu hakkın tabi olduğu hak düşürücü süreleri kesin hatlarla belirlemiştir. Bu sürelerin kaçırılması, usulsüz de olsa alınan kararı maalesef sizin açınızdan kesinleştirir ve bağlayıcı hale getirir. Bu nedenle dava sürelerine azami dikkat edilmesi hayati önem taşır:

• Öğrenme Tarihinden İtibaren 1 Ay: Kurul toplantısına çağrılmayan veya usulsüz çağrıldığı için toplantıya katılamayan her kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir. “Öğrenme” kavramı, genellikle apartman panosuna asılan kararı görmeniz, tarafınıza bir aidat borcu tebliğ edilmesi veya icra takibi başlatılması anında gerçekleşmiş sayılır.
• Her Halükarda 6 Ay: Kanun koyucu, hukuki güvenliği sağlamak ve iptal tehdidini sonsuza kadar açık tutmamak adına kesin bir üst sınır koymuştur. Toplantıya katılmayan malik kararı çok geç öğrenmiş olsa dahi, iptal davası her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde açılmak zorundadır. Altı ay geçtikten sonra, istisnai durumlar haricinde iptal davası açılamaz.
• Süre Sınırı Olmayan Haller (Mutlak Butlan ve Yokluk): Süre kısıtlamasının çok önemli bir istisnası vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu 33. maddesine göre; kat malikleri kurulu kararlarının “yok” veya “mutlak butlanla hükümsüz” sayıldığı durumlarda hiçbir süre koşulu aranmaz, iptal davası her zaman açılabilir. Örneğin; kanunen %100 oybirliği gerektiren bir kararın (binanın altına fırın açılması, tapuda mesken olan yerin işyerine çevrilmesi gibi) oy çokluğuyla alınması mutlak butlandır ve bu kararın iptali için 1 aylık veya 6 aylık süreye bakılmaz. Benzer şekilde apartmanda yönetici olmayan bir grubun veya lojmanlarda oturanların aldığı kararlar “yok” hükmündedir ve süresiz iptale tabidir.

İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan tüm iptal uyuşmazlıklarında yetki kuralları kesin ve emredicidir. Açılacak olan iptal davası, anagayrimenkulün (apartmanınızın veya sitenizin) bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır. Dava açılırken taşınmazın bulunduğu ilçe sınırlarına bakan adliyedeki sulh hukuk mahkemelerine başvurulması zorunludur, aksi halde mahkeme doğrudan görevsizlik veya yetkisizlik kararı vererek davanızı reddeder.

Dava Kime Karşı Açılır? (Husumet Kuralı)

Geçmiş yıllarda iptal davalarının, o karara olumlu oy veren tüm komşulara karşı tek tek açılması gerekiyordu ve bu durum davaları içinden çıkılmaz bir hale getiriyordu. Ancak KMK’nın 38. maddesinde yapılan adil düzenleme ile bu sorun çözülmüştür.

Kanunun 38. maddesine göre; kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye (toplu yapılarda ise toplu yapı yöneticisine) husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yani tek tek komşularınızı dava etmek zorunda kalmazsınız; davalı taraf doğrudan doğruya “Apartman Yöneticiliği” veya “Site Yönetimi”ni temsilen yönetici olur. İptal davasını açtığınızda yönetici, bu davayı bütün kat maliklerine duyurmakla yükümlüdür. Ayrıca dava lehinize sonuçlanır ve kurul kararı iptal edilirse, yaptığınız avukatlık ve mahkeme yargılama giderleri ortak apartman kasasından (ortak giderlerden) karşılanır.

Mahkeme Sürecinde İncelenecek Belgeler ve İspat Yükü

Davayı açtığınızda Sulh Hukuk Hakimi, iddialarınızı belge üzerinden inceleyecek ve öncelikle usul hatalarına bakacaktır. Yargılama sürecinde hakimin inceleyeceği ve bizim avukatlar olarak dosyaya celbini sağladığımız temel belgeler şunlardır:

• Karar Defteri: Toplantı tutanağının, alınan kararların ve oylama sonuçlarının yazılı olduğu noter onaylı defter.
• Çağrı Belgeleri (Tebligatlar veya İmza Sirküsü): Yöneticinin, o toplantı için size usulüne uygun (15 gün önceden ve gündemli) davetiye gönderip göndermediğini kanıtlayan PTT posta alındıları veya imzaladığınız çağrı çizelgeleri.
• Hazirun Listesi ve Vekaletnameler: Toplantıya kimlerin bizzat, kimlerin vekaleten katıldığını, toplantı nisabının (yeter sayısının) sağlanıp sağlanmadığını gösterir liste.
• Yönetim Planı ve Tapu Kayıtları: Toplantının olağan mı yoksa olağanüstü mü olduğunun tespiti ve maliklerin güncel durumlarının belirlenmesi için istenir.

Bu noktada müvekkil adaylarımız açısından en büyük güvence İspat Yükü kuralıdır. Hukuken “Toplantıya çağrılmadım” diyen kat malikinin bunu ispat etmesi değil; “Biz onu usulüne uygun şekilde çağırdık” diyen apartman yönetiminin bunu imzalı veya resmi tebligat belgeleriyle kanıtlaması şarttır. Yönetim, sizin o toplantıya davet edildiğinizi yazılı olarak ispatlayamazsa, dava mahkeme tarafından kabul edilecek ve aleyhinize alınan kararlar iptal edilecektir.

Yargıtay’ın Usulsüz Çağrı ve İptal Davalarına İlişkin Emsal Karar Yaklaşımı

Üst mahkeme statüsündeki Yargıtay, mülkiyet haklarının keyfi yönetimlerce kısıtlanmasını engellemek adına çağrı usullerine sıkı sıkıya bağlı kalınmasını emretmektedir. Yargıtay içtihatları, kanuni çağrı prosedürlerinin “şekli bir detay” değil, “hukuki dinlenilme hakkının” özü olduğunu açıkça vurgular.

Örneğin, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2016/3119 Esas, 2016/4581 Karar sayılı emsal ilamında; anataşınmazın yönetim planında olağan toplantı zamanının her yıl Ocak ayının üçüncü günü olduğu belirtilmiştir. Ancak uyuşmazlığa konu toplantı, Şubat ayında yapılmış ve olağanüstü toplantı niteliği kazanmıştır. Dosya incelemesinde iptali istenen bu olağanüstü toplantı için davacı tarafa kanunun emrettiği çağrının (davetiyenin) yapılmadığı anlaşılmıştır. Yargıtay, bu eksikliği doğrudan bozma nedeni sayarak, usulüne uygun çağrı yapılmadan gerçekleştirilen toplantıda alınan kararların iptaline karar verilmesi gerektiğine kesin olarak hükmetmiştir.

Benzer şekilde, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/22564 Esas, 2016/520 Karar sayılı kararında da çağrı usulünün önemi vurgulanmıştır. Yüksek mahkeme, olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısına ait çağrı belgesinin davacılara tebliğ edildiğine ilişkin belgelerin dosyaya sunulmaması, toplantıya katılanları gösterir hazirun listesinin yönetimden temin edilememesi gibi hallerde eksik incelemeye dayalı olarak davanın reddedilemeyeceğini, yasanın öngördüğü şekilde bir çağrının bulunup bulunmadığının titizlikle denetlenmesi gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararını bozmuştur.

Bu emsal kararlardan da anlaşılacağı üzere, tarafınıza usulüne uygun resmi bir çağrı yapılmadan, gizlice veya bir zümrenin kendi arasında toplanarak aldığı aidat artışları, dış cephe boyası, yönetim planı değişikliği veya yönetici ataması gibi kararlar Yargıtay nezdinde hukuki koruma görmemektedir.

Profesyonel Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Sonuç olarak; apartman ve site yaşamı, kat maliklerinin haklarını koruyan yasalara tabidir ve hiçbir yönetim, mülk sahiplerinin gıyabında kapalı kapılar ardında karar alma yetkisine sahip değildir. Tarafınıza 15 gün önceden gündemli ve imzalı/taahhütlü bir çağrı yapılmadan gerçekleştirilen toplantılar usulsüzdür. Ancak bu usulsüzlük, alınan kararları kendiliğinden geçersiz kılmaz. Kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren 1 ay (ve her halükarda karar tarihinden itibaren 6 ay) içinde harekete geçerek Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açmazsanız, bu haksız ve fahiş bedelli kararlara uymak zorunda kalır, aleyhinize başlatılacak icra takipleri ve %5 gecikme tazminatlarıyla karşı karşıya kalırsınız.

Bu davalar, çağrı usulündeki hataların tespiti, toplantı ve karar yeter sayılarının (nisapların) analizi, yönetim planı şerhlerinin incelenmesi ve vekaletnamelerin yasaya uygunluğunun denetlenmesi gibi son derece teknik ve dar süreli hukuki hamleler gerektirir. Sürelerin kaçırılması veya davanın husumet yönünden yanlış tarafa (örneğin sadece yöneticiye şahsen veya yanlış komşulara) yöneltilmesi, davanın usulden reddedilmesine ve hak kaybına yol açacaktır.

Bu noktada sürecin başından sonuna kadar sıfır hata prensibiyle ilerlemek için Kat Mülkiyet Hukuku alanında yılların birikimine sahip, emsal içtihatlara hakim bir uzman avukat kadrosuyla hareket etmeniz yegane güvenlik kalkanınızdır.

Eğer siz de apartmanınızda veya sitenizde bilginiz dışında alınan kararlar, çağrılmadığınız toplantılar ve fahiş aidat artışları sebebiyle mağdur edildiğinizi düşünüyorsanız, zaman kaybetmeden yasal itiraz haklarınızı kullanmak ve iptal sürecini kusursuz bir şekilde başlatmak için hemen iletişim sayfamız üzerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR