Apartmanda Köpek / Kedi Beslemek Yasak mı? Yönetim Beni Evden Atabilir mi?

Apartmanınızda evcil hayvan beslediğiniz için yönetimden veya komşularınızdan tepki görüyorsanız, gerçek haklarınızın ne olduğu merak edilen bir konu. Yasak, ancak yönetim planında açıkça yazıyorsa geçerli sayılıyor.

Yönetim planında yasak yoksa hangi kriterin devreye girdiğini, yönetimin veya komşuların sizi evden atıp atamayacağını ve Yargıtay’ın emsal kararlarını anlatıyoruz.

Apartmanda Evcil Hayvan Beslemenin Hukuki Temeli: “Yönetim Planı” Gerçeği

Bir apartmanda veya sitede evcil hayvan besleyip besleyemeyeceğinizin cevabı, komşularınızın hayvan sevip sevmemesinde veya yöneticinin kişisel tercihlerinde değil, o binanın “Yönetim Planı”nda gizlidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca; yönetim planı anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen ve bütün kat maliklerini, onların varislerini ve kiracıları bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planı, binanın inşaatı tamamlanıp tapuda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken tapu siciline tescil edilen, binanın anayasası niteliğinde bir belgedir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, evcil hayvan uyuşmazlıklarında hakimin bakacağı ilk ve en önemli hukuki metin bu plandır.

Hukuki inceleme aşamasında iki farklı senaryo ile karşılaşılır:

1. Yönetim Planında Evcil Hayvan Beslenmesini Yasaklayan Bir Madde Varsa

Eğer oturduğunuz binanın tapuya kayıtlı yönetim planında “Bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerde kedi, köpek, tavuk gibi hayvanlar beslenemez” şeklinde açık ve kesin bir yasaklayıcı madde varsa, hukuki durum hayvan sahibi aleyhine son derece katıdır. Yönetim planı, maliklerin kendi özgür iradeleriyle imzaladıkları (veya sonradan satın alarak kabul ettikleri) bir özel hukuk sözleşmesi kabul edildiğinden, bu yasağa herkes uymak zorundadır.

Bu durumda komşularınız veya yönetici, hayvanın cinsine, büyüklüğüne, uysal olup olmadığına veya çevreye rahatsızlık verip vermediğine hiç bakmaksızın, doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açarak hayvanın evden uzaklaştırılmasını talep edebilir. Köpeğinizin veya kedinizin tek bir ses dahi çıkarmaması, bu senaryoda sizi yasal olarak kurtarmaya yetmeyecektir; çünkü ihlal edilen şey “komşuluk hukuku” değil, doğrudan “sözleşme (yönetim planı) hükmü”dür.

Dava açmadan önce bilmeniz gereken bir kural var: 1 Eylül 2023’ten beri Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi uygulanır; arabuluculuk süreci devam ederken dava açma süreleri işlemez.

2. Yönetim Planında Evcil Hayvan Beslenmesine Dair Bir Yasak Yoksa

Eğer binanızın yönetim planında hayvan beslemeyi yasaklayan herhangi bir hüküm bulunmuyorsa, o apartmanda kedi, köpek, kuş veya balık gibi evcil hayvanları beslemeniz hukuken tamamen serbesttir ve temel bir hakkınızdır. Ancak bu serbestlik, sınırsız ve denetimden uzak bir özgürlük anlamına gelmez. İşte bu noktada devreye 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi girer.

Yönetim Planında Yasak Yoksa: Rahatsızlık Vermeme Kriteri (KMK Madde 18)

KMK Madde 18, toplu yaşamın en temel kuralını koyar: “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememekle karşılıklı olarak yükümlüdürler”. Bu kural, sadece ev sahiplerini değil, o dairede oturan kiracıları da aynı derecede bağlar.

Yönetim planında yasak olmamasına rağmen, komşularınız “Bu köpekten rahatsız oluyoruz, apartmanda hayvan istemiyoruz” diyerek şikayetçi olursa, mahkeme doğrudan tahliye kararı vermez. Yargıtay içtihatlarına göre, hakimin hayvanın gerçekten katlanılamaz boyutta bir rahatsızlık verip vermediğini somut delillerle araştırması yasal bir zorunluluktur.

“Rahatsız etmeme” kriterinin ihlal edilip edilmediği şu bilimsel ve hukuki adımlarla tespit edilir:

Mahkemece yapılacak keşif ve alınacak uzman bilirkişi raporları sonucunda, evcil hayvanınızın çevreye olağanın ötesinde, tahammül edilemez bir rahatsızlık vermediği tespit edilirse, komşularınızın davası reddedilir ve can dostunuzla birlikte huzurla yaşamaya devam edersiniz. Salt “Ben köpekten korkuyorum” veya “Tüyü apartman boşluğuna düşüyor” şeklindeki sübjektif ve ispatlanamayan iddialar, hayvanın evden uzaklaştırılması için hukuken yeterli kabul edilmez.

Yönetim veya Komşular Beni Evden veya Siteden Atabilir mi?

Hayvan sahiplerinin en çok paniklediği konulardan biri de yöneticinin “Sizi bu siteden attıracağım” şeklindeki restleşmeleridir. Türk Hukukunda, mülkiyet hakkı Anayasa ile güvence altına alınmış en kutsal haklardan biridir ve bir kişinin kendi tapulu evinden veya yasal olarak kiraladığı dairesinden atılması son derece ağır, istisnai ve zorlu prosedürlere bağlanmıştır.

Öncelikle şu hukuki ayrımı çok net yapmak gerekir: Mahkemenin “hayvanın evden uzaklaştırılmasına” karar vermesi ile “hayvan sahibinin (kişinin) evden atılmasına” karar vermesi birbirinden tamamen farklı şeylerdir.

Kat Malikinin (Ev Sahibinin) Durumu: KMK Madde 25

Eğer ev sahibiyseniz, yöneticinin veya komşuların sizi evden atabilmesi için KMK Madde 25’te düzenlenen “Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti” şartlarının oluşması gerekir. Bu maddeye göre; bir kat maliki kendisine düşen borç ve yükümlülükleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını “onlar için çekilmez hale gelecek derecede” ihlal ederse, diğer malikler o kişinin dairesinin mülkiyetinin mahkeme kararıyla kendilerine devredilmesini isteyebilirler.

Ancak bu sürecin işletilmesi için:

• Ortada hayvanın uzaklaştırılmasına dair kesinleşmiş bir mahkeme kararı (KMK m.33 uyarınca hakimin müdahalesi kararı) olması.
• Sizin bu mahkeme kararına, icra takiplerine ve idari para cezalarına rağmen ısrarla (en az 1 yıl boyunca) karara uymayarak köpeği/kediyi evde tutmaya devam etmeniz ve komşuların hayatını çekilmez kılmanız gerekir.
• Daha sonra diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla size karşı dava açma kararı alması ve dairenizin bedelini mahkeme veznesine depo etmeleri şarttır.

Görüldüğü üzere, sadece bir evcil hayvan beslendiği için bir ev sahibinin doğrudan kapı dışarı edilmesi hukuken ve pratik olarak neredeyse imkansızdır. Asıl yaptırım, kişinin değil, hayvanın evden icra yoluyla tahliye edilmesidir.

Kiracının Durumu:

Eğer kiracıysanız, durum biraz daha farklıdır. KMK Madde 18 gereği kiracılar da yönetim planına ve komşuluk kurallarına uymak zorundadır. Eğer yönetim planında kesin bir yasak varsa veya hayvanınız ciddi rahatsızlık veriyorsa ve siz mahkeme uyarılarına rağmen bunu gidermiyorsanız, ev sahibiniz sizinle olan kira sözleşmesini Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca “kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık” sebebiyle haklı nedenle feshederek tahliyenizi talep edebilir.

Ancak apartman yönetiminin, doğrudan kiracının tahliyesini isteme yetkisi kural olarak yoktur; yönetim ancak rahatsızlık veren “hayvanın” uzaklaştırılmasını veya yasak faaliyete son verilmesini isteyebilir.

Yargıtay’ın Evcil Hayvan, Köpek ve Kedi Besleme Konusundaki Emsal Kararları

Yüksek Mahkeme olan Yargıtay, evcil hayvan uyuşmazlıklarında duygusal değil, tamamen normatif ve kanun lafzına sıkı sıkıya bağlı kararlar vermektedir.

1. Yönetim Planında Yasak Yoksa İspat Şartı Aranır: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/6520 Esas, 2019/216 Karar sayılı emsal ilamında; anataşınmazın yönetim planında köpek beslenmesine engel bir madde bulunmadığı tespit edilmiştir. Yerel mahkeme, sırf kat malikleri kurulunda şikayet var diye köpeğin uzaklaştırılmasına karar vermişse de Yargıtay bu kararı bozmuştur.

Yüksek Mahkeme; “yönetim planında yasaklayıcı hüküm yoksa, öncelikle köpeğin diğer maliklere rahatsızlık verip vermediğine dair taraf delillerinin toplanması, keşif yapılarak köpeğin cinsi, saldırgan olup olmadığı, yarattığı gürültü seviyesi gibi somut verilere ulaşılması, tanıkların dinlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile tahliye kararı verilemez” diyerek hayvan sahiplerini koruyan büyük bir içtihat ortaya koymuştur.

2. Yönetim Planında Yasak Varsa 5199 Sayılı Kanun Kurtarmaz: Buna karşılık, yönetim planında yasağın bulunduğu durumlarda Yargıtay son derece kesindir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/10963 Esas, 2016/8614 Karar sayılı dosyasında; yönetim planında hayvan besleme yasağı bulunmasına rağmen, yerel mahkeme 5199 sayılı 5199 sayılı Hayvanları Koruma Kanunu‘na ve Avrupa Sözleşmelerine dayanarak köpeğin evde kalabileceğine hükmetmiştir.

Ancak Yargıtay bu kararı derhal bozarak; “Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Planda yasak kararlaştırıldığına göre davalı buna uymak zorundadır. Hayvanları Koruma Kanununda bağımsız bölümlerde hayvan beslenebileceğine dair (yönetim planını ezen) emredici bir hüküm yoktur. Bu nedenle davanın kabulü ile köpeğin uzaklaştırılmasına karar verilmelidir” hükmünü kurmuştur.

Bu kararlar açıkça göstermektedir ki, uyuşmazlığın kaderini belirleyen yegane unsur tapudaki yönetim planı metnidir.

Profesyonel Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Apartmanda köpek veya kedi besleyip besleyemeyeceğiniz, öncelikle binanın Yönetim Planında yasak olup olmadığına bağlı. Planda yasak yoksa, hiç kimse keyfi olarak sizi hayvanınızdan koparamaz.

Rahatsızlık verme iddiası desibel ölçümü, veteriner raporu ve tanık beyanlarıyla ispatlanmak zorunda. Seni evden attırırım tehditleri de hukuken asılsız, tahliye ancak yargı kararlarının bilerek hiçe sayıldığı uç durumlarda söz konusu.

Apartmanda evcil hayvan beslemek kanunla yasaklanmış değildir; belirleyici olan yönetim planıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesi, anagayrimenkulün sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceğini ve bütün kat malikleriyle onların halefleri ile kiracıların bu kararlara uymakla yükümlü olduğunu söyler. Yönetim planında açık bir yasak varsa buna uyulması gerekir; yoksa genel kurul kararıyla sonradan getirilen bir yasağın kapsamı tartışmalıdır ve iptal davasına konu edilebilir. Yönetimin sizi evden çıkarma yetkisi ise yoktur.

Kanunun öngördüğü en ağır yaptırım 25. maddedeki kat mülkiyetinin devri mecburiyetidir ve bunun için borç ve yükümlerin diğer kat malikleri için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal edilmiş olması, ayrıca sayı ve arsa payı çoğunluğuyla dava açma kararı alınması gerekir.

Gürültü ve rahatsızlık iddiaları varsa yol, 33. madde uyarınca sulh mahkemesine başvurup hâkimin müdahalesini istemektir. Gürültü şikâyetinde izlenecek yolu ayrı bir yazıda ele aldık. Kat Mülkiyeti Hukuku alanındaki deneyimimizle, yönetim planınızı inceleyip hakkınızı belirlemek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR